| Автор |
Сообщение |
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 10:14 |
  |
Вообще, если честно, не очень четко понятно из слов vanunni:
1. что является объектом оценки (если оценку он вообще выполняет);
2. что с землей (толи она была в собственности и директор ее продал через подставных лиц и потом передал предприятию в аренду, толи она в аренде у предприятия, а продаются строения, толи еще какая комбинация). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
  |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 12:14 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
| Предполагаю что оценщик делал оценку "тут и сейчас". Считаю правильно. Предугадывать лучшее использование земли в центре города и лучшее использование строений в смутные времена я бы не стал. Потому что такие оценки легко оспорить из за "субъективного" мнения. |
Вопрос спорный, но скорее всего, ответ на него - очень разумный.  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 14:32 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Предполагаю что оценщик делал оценку "тут и сейчас". Считаю правильно. Предугадывать лучшее использование земли в центре города и лучшее использование строений в смутные времена я бы не стал. Потому что такие оценки легко оспорить из за "субъективного" мнения. |
|
Как это ни грустно, если определялась РС, то в общем случае аргументация для варианта "тут и сейчас" не менее серьёзно может страдать "субъективностью" мнения. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
 |
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 15:40 |
|
Grey Horse
Yourick
Как пример: мой клиент приносит отчет по оценке земли (в собственности) с улучшениями на ней, чуть ли не в центре города. Улучшения под склады, производство. Перед тем я оцениваю вышеуказанный объект исходя из его теперешнего использования. Получилось около 100 000 дол.США. Независимый оценщик, для заказчика оценки, оценил его в 150 000 дол.США. Разница в стоимости возникла из-за того, что оценщик принял за лучшее использование, как землю, так и улучшения под административные площади. Вопрос: при продаже этого объекта, кто возместит разницу, если я приму сторону независимого оценщика? |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 15:48 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
Как пример: мой клиент приносит отчет по оценке земли (в собственности) с улучшениями на ней, чуть ли не в центре города. Улучшения под склады, производство. Перед тем я оцениваю вышеуказанный объект исходя из его теперешнего использования. Получилось около 100 000 дол.США. Независимый оценщик, для заказчика оценки, оценил его в 150 000 дол.США. Разница в стоимости возникла из-за того, что оценщик принял за лучшее использование, как землю, так и улучшения под административные площади. Вопрос: при продаже этого объекта, кто возместит разницу, если я приму сторону независимого оценщика? |
Странно даже как то, а почему не взять НЕИ улучшений под казино? Тогда глядишь не 150000 а 500000 дол.США получилось бы.  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 15:55 |
|
не поверите, но бывает и такое. Особенно когда касается оценки земли. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 16:02 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
| не поверите, но бывает и такое. Особенно если когда касается оценки земли. |
Поверю. Ибо этой отсебятины насмотрелся в доволь. Есть градостроительные документы для ЗУ и руководствоваться нужно только ими, а не выдумывать. Что касается зданий то есть требования ДБН, санитарной, пожарной служб и НЕИ должно отвечать этим требованиям.
См. пункт НЕИ "Юридически разрешено". Если не разрешено то все остальное не имеет смысла. Ну не будете же Вы вкладывать средства в объект которые по ЗАКОНУ нельзя использовать так как Вам хочется. На пример, админ здание под гостиницу. Требования разные, хотя кровати поставить вроди бы и не проблема. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 16:04 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
Grey Horse
Yourick
Как пример: мой клиент приносит отчет по оценке земли (в собственности) с улучшениями на ней, чуть ли не в центре города. Улучшения под склады, производство. Перед тем я оцениваю вышеуказанный объект исходя из его теперешнего использования. Получилось около 100 000 дол.США. Независимый оценщик, для заказчика оценки, оценил его в 150 000 дол.США. Разница в стоимости возникла из-за того, что оценщик принял за лучшее использование, как землю, так и улучшения под административные площади. Вопрос: при продаже этого объекта, кто возместит разницу, если я приму сторону независимого оценщика? |
| rudge писал(а): |
Плытий Петр писал(а):
Как пример: мой клиент приносит отчет по оценке земли (в собственности) с улучшениями на ней, чуть ли не в центре города. Улучшения под склады, производство. Перед тем я оцениваю вышеуказанный объект исходя из его теперешнего использования. Получилось около 100 000 дол.США. Независимый оценщик, для заказчика оценки, оценил его в 150 000 дол.США. Разница в стоимости возникла из-за того, что оценщик принял за лучшее использование, как землю, так и улучшения под административные площади. Вопрос: при продаже этого объекта, кто возместит разницу, если я приму сторону независимого оценщика?
Странно даже как то, а почему не взять НЕИ улучшений под казино? Тогда глядишь не 150000 а 500000 дол.США получилось бы. |
Не согласен с Вами в корне. Вопрос уже обсуждался-переобсуждался в других ветках. Читаем НС2 и слушаем внимательно лекции уважаемых мэтров Драпиковского/Ивановой. Если собственнику (настоящему, потенциальному - не важно) экономически выгодно с учетом всех затрат в рамках правового поля "превратить" промышленную площадку во что угодно другое, в результате чего стоимость будет максимальной (по крайней мере, выше того, что есть сейчас) - он это обязательно сделает ибо станет богаче, к чему стремится любой нормальный владелец. Что мы и видим в жизни, как на базе старых корпусов пром. предприятий получаются торговые/офисные центры. Или сносится все нафик и строится что-то новое, дающее большую экономическую выгоду. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 16:05 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
Grey Horse
Yourick
Как пример: мой клиент приносит отчет по оценке земли (в собственности) с улучшениями на ней, чуть ли не в центре города. Улучшения под склады, производство. Перед тем я оцениваю вышеуказанный объект исходя из его теперешнего использования. Получилось около 100 000 дол.США. Независимый оценщик, для заказчика оценки, оценил его в 150 000 дол.США. Разница в стоимости возникла из-за того, что оценщик принял за лучшее использование, как землю, так и улучшения под административные площади. Вопрос: при продаже этого объекта, кто возместит разницу, если я приму сторону независимого оценщика? |
Если НЭИ="теперешнее использование", то РС="стоимость в использовании". Во всех других случаях расклады будут разные.
А кто кому и скока будет компенсировать, так над этой задачей есть кому поработать 
ПС. Коллега, исходя из контекста Вы себя видите не как "независимого" оценщика? |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 16:18 |
|
Уважаемый Серый. Все что вы написали да и коллеги Драпиковский и Иванова говорят, правильно но относится только к ЗЕМЕЛЬНОМУ УЧАСТКУ, и ни как не к улучшению на нем.
Суть в том что рассматривая НЕИ для ЗУ мы не меняем сам объект оценки - ЗУ. Меняется только порядок использования этого ЗУ. Если прогнозировать что на, подчеркиваю, не измененном ЗУ будет на пример Казино в место убитого цеха и это вписывается, подчеркиваю, в градостроительную документацию, то и "флаг" нам в руки.
Что касается улучшений то тут НЕИ не должно выходить за рамки разрешенной эксплуатации таких улучшений (см. "Юридически разрешено"). Любой же прогноз изменения улучшения под новое не соответствующее Де Юре НЕИ, это уже оценка НОВОГО по характеристика ОО.
Разницу с НЕИ для ЗУ в таком варианте чувствуете?
Там (ЗУ) при определении НЕИ ОО не меняется, а тут ОО (улучшение) изменился.
Мы же оцениваем тот ОО который перед нами на дату оценки, а не тот что, может быть, будет через год. А может и не будет (см. дефиницию НЕИ)
Все что Вы отстаиваете присуще БИЗНЕСУ на базе объекта оценки, а не самому ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 16:30 |
|
Для начала хочу сказать, что не хочу никого обидеть. Если мое суждение кого-то обижает, прошу меня извинить.
| Yourick писал(а): |
| исходя из контекста Вы себя видите не как "независимого" оценщика? |
Я независимый оценщик, так как делаю отчеты для независимых компаний. Я также независимый оценщик в банке, от работы которого напрямую зависит размер выданого кредита. Я уважаю работы других независимых оценщиков, несмотря на акредитацию, работы коих принимаю.
| Серый писал(а): |
| Не согласен с Вами в корне. Вопрос уже обсуждался-переобсуждался в других ветках. Читаем НС2 и слушаем внимательно лекции уважаемых мэтров Драпиковского/Ивановой. |
И читаю, и слушаю, и общаюсь. Повсеместно суждения о стоимости исходя из будущей экономической выгоды были актуальны до 2009 года. И мы с Вами так расчитывали, и думали вот построят за 1, 2, 3 года офисы на месте "промышленных площадках". И банки давали деньги. И вот бабахнул кризис. И "промышленные площадки" остались площадками, и денег никто не возвращает. Идет в банке переоценка вот этих же площадок. Только те же оценщики теперь их оценивают как промышленные площади. Потому как клиенту нужно продать их "здесь и сейчас".
Добавлено спустя 3 минуты 28 секунд:
P.S.: Время идет, все меняется. Уважаемые мэтры не всегда идут в ногу со временем. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 16:37 |
|
Для того, чтобы грамотно рассчитать НЭИ, оценщик должен иметь доступ к массе всяческих документов, к которым он доступа не имеет. Поэтому на данный момент все рассуждения о НЭИ - это фантазии, крайне редко подкрепленные документами. |
|
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 16:39 |
|
zanoza
Супер, этим сказано все.
Добавлено спустя 1 минуту 39 секунд:
Ой, и Вашими суждениями тоже.  |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 16:41 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
Повсеместно суждения о стоимости исходя из будущей экономической выгоды были актуальны до 2009 года. И мы с Вами так расчитывали, и думали вот построят за 1, 2, 3 года офисы на месте "промышленных площадках". И банки давали деньги. И вот бабахнул кризис. И "промышленные площадки" остались площадками, и денег никто не возвращает. Идет в банке переоценка вот этих же площадок. Только те же оценщики теперь их оценивают как промышленные площади. Потому как клиенту нужно продать их "здесь и сейчас".. |
Вот это те грабли о которых я всегда говорю. Оценщик зеркало рынка, а не Глоба.
То что сделали оценщики в свое время в корне не правильно. Они фактически оценили бизнес на базе ОО, а не сам ОО. Если говорить о бизнесе на базе ОО, то тут можно и "по фантазировать" только риски заложить другие.
С ОО "фантазировать" нельзя. Оценивать нужно только то что есть на дату оценки.
| Плытий Петр писал(а): |
| P.S.: Время идет, все меняется. Уважаемые мэтры не всегда идут в ногу со временем. |
Да нет, с метрами большинством все в порядке. Проблема в том что они читают лекции на все случаи в оценке, а пользовать нужно только то что относится к конкретному ОО. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Ср, 04 Янв 2012 16:43), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 16:41 |
|
Это, к сожалению, печаль, а не "супер". 
Т.е. даже к генплану нет доступа, к схемам загрязнения, зонам подтопления... |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
