| Автор |
Сообщение |
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
 Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 16:42 |
  |
| Плытий Петр писал(а): |
| P.S.: Время идет, все меняется. Уважаемые мэтры не всегда идут в ногу со временем. |
Мне кажется, что когда Время поменяет нац.стандарты, мэтры будут идти в ногу с новыми нац.стандартами |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
   |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 16:47 |
|
| Yourick писал(а): |
Мне кажется, что когда Время поменяет нац.стандарты, мэтры будут идти в ногу с новыми нац.стандартами |
Это не решит проблему до тех пор пока мы из НС будем брать то что нам (моей левой ноге, заказчику и тп) хочется, а не то что нужно для данного ОО |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 16:49 |
|
| zanoza писал(а): |
| Т.е. даже к генплану нет доступа, к схемам загрязнения, зонам подтопления... |
Ну это всегда было, есть и надеюсь что изменится к лучшему. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 16:53 |
|
| rudge писал(а): |
| Yourick писал(а): |
Мне кажется, что когда Время поменяет нац.стандарты, мэтры будут идти в ногу с новыми нац.стандартами |
Это не решит проблему до тех пор пока мы из НС будем брать то что нам (моей левой ноге, заказчику и тп) хочется, а не то что нужно для данного ОО |
Так ведь оставить объект в состоянии "тут и сейчас" это тоже вариант нам (заказчику, оценщику, моей правой ноге) хочется, а ОО нужно - определить РС.
В качестве примера можно обсмоктать вариант объекта оценки:
- по документам - 2-х этажное адм. здание, земля не отводилась,
- фактически - остатки фундамента,
- задача - РС 2-х этажного адм.здания. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 17:04 |
|
| Yourick писал(а): |
| - задача - РС 2-х этажного адм.здания. |
В даном случае, я бы посчитал "РС 2-х этажного адм.здания" = "РС остатки фундамента". |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 17:10 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
| Yourick писал(а): |
| - задача - РС 2-х этажного адм.здания. |
В даном случае, я бы посчитал "РС 2-х этажного адм.здания" = "РС остатки фундамента". |
Так не вопрос!
Шо рахуем? ЗВЗ залишків фундаменту? |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 17:12 |
|
| Yourick писал(а): |
В качестве примера можно обсмоктать вариант объекта оценки:
- по документам - 2-х этажное адм. здание, земля не отводилась,
- фактически - остатки фундамента,
- задача - РС 2-х этажного адм.здания. |
Вот и оцениваем остатки, а не то что в документах. Недавно у меня такое было в комплексе зданий. Одно разобрано до фундамента (ЗУ в аренде). Просчитал затраткой по факту.
Иль нужно было спрогнозировать что на этом фундаменте казино воздвигнут?  
С такими объектами собственно проблем не возникает. Как правило проблемы возникают с действующими зданиями находящимися на "дорогой" земле. Вот ту начинается "казино" и тп.
Повторюсь для ЗУ может и пойдет "казино" но только не для улучшения на этом ЗУ.
Вообще то если в таком варианте просчитать ЗУ под казино и отнять (как в МСО, а не НС) от общей стоимости ЗУ+Улучшение, то может быть так что улучшения будут иметь РС с минусом.
Добавлено спустя 2 минуты 42 секунды:
| Yourick писал(а): |
Так не вопрос!
Шо рахуем? ЗВЗ залишків фундаменту? |
Нет, считаем здание у которого Кготовности = 10%
Оценщик ЗЕРКАЛО
Вот если бы небыло доков на здание то тогда было бы
| Yourick писал(а): |
ЗВЗ залишків фундаменту? |
|
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 17:18 |
|
| Yourick писал(а): |
Так не вопрос!
Шо рахуем? ЗВЗ залишків фундаменту? |
Я считаю затраты на демонтаж фундамента.
Добавлено спустя 1 минуту 44 секунды:
"РС остатки фундамента" = "затраты на демонтаж фундамента"
Добавлено спустя 2 минуты:
Не думаю что кого-то привлечет покупка фундамента на земле которая не отводилась. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 17:22 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
| Yourick писал(а): |
Так не вопрос!
Шо рахуем? ЗВЗ залишків фундаменту? |
Я считаю затраты на демонтаж фундамента.
Добавлено спустя 1 минуту 44 секунды:
"РС остатки фундамента" = "затраты на демонтаж фундамента" |
Не нельзя.
Тут же не "под разборку" оценка.
Опять же "перспектива" восстановить здание чего то да стоит. Не нужно ни проекта, ни разрешений. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 17:24 |
|
Про Кготовности боль-мень согласен, и тут главное, что принцип вполне понятен.
Что мне не понятно, так это чем зем.участок в принципе отличается от зем. улучшений, и к нему можно применять НЄИ, а к ним НЕЛЬЗЯ?
Стоимость ОО для варианта НЄИ = доходы после реализации НЕИ - затраты на реализацию.
Безусловно сейчас "затраты на реализацию" часто превышают "доходы после реализации", особенно с учётом фактора времени.
Ну так докажите это, и ВСЁ!
А про КАЗИНО - так это НИЗЯ - недозволене використання 
Добавлено спустя 1 минуту 46 секунд:
[quote="rudge"]
| Плытий Петр писал(а): |
| Опять же "перспектива" восстановить здание чего то да стоит. Не нужно ни проекта, ни разрешений. |
Разрешения нужны всегда, если дело касается несущих конструкций, т.е. даже не капремонт. Узнавал у архитекторов (разных). |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 17:29 |
|
| rudge писал(а): |
| Вообще то если в таком варианте просчитать ЗУ под казино и отнять (как в МСО, а не НС) от общей стоимости ЗУ+Улучшение, то может быть так что улучшения будут иметь РС с минусом. |
Конечно будут и говорит это о том, что ваши улучшения в таком виде (функция, планировка, тех. сотстояние) и в таком месте не имет стоимости (ничего не вкладывают в общую стоимость объекта, а может быть даже его обесценивают).
Ну елки-палки, ну если при существующем использовании (само понятие "при существующем использовании" уже не может никак фигурировать с рыночной стоимостью) объект стоит 100 грн., при НЭИ 200 грн., переход к НЭИ стоит 50 грн., то вы не потратите 50 грн., чтобы в итоге получить 200 грн. и дополнительный доход в 50 грн. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 17:42 |
|
Товарищу Серому привет и респект!
Устал.
Конец связи. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 17:55 |
|
не понимаю какое может быть НЭИ у земли которая никак не отводилась (покупателю может перейти только право пользования). И какое НЭИ может быть у фундамента, если покупателю захочется строить что-то свое ему придется сносить фундамент.
Добавлено спустя 3 минуты 12 секунд:
Если я соглашусь с ув. Серым, то как я на следующий день его продам? Кому нужен мой фундамент на арендованой земле?
Добавлено спустя 1 минуту 1 секунду:
| rudge писал(а): |
| Вот и оцениваем остатки, а не то что в документах. Недавно у меня такое было в комплексе зданий. Одно разобрано до фундамента (ЗУ в аренде). Просчитал затраткой по факту. |
Поэтому я бы принял это решение. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 09:47 |
|
| Серый писал(а): |
...Ну елки-палки, ну если при существующем использовании (само понятие "при существующем использовании" уже не может никак фигурировать с рыночной стоимостью) объект стоит 100 грн., при НЭИ 200 грн., переход к НЭИ стоит 50 грн., то вы не потратите 50 грн., чтобы в итоге получить 200 грн. и дополнительный доход в 50 грн. |
1. Я ни когда не говорил о "существующем использовании" обсуждая РС.
2. За частую "существующее использование" ОО отвечает использованию по НЕИ. В своей практике однажды попалось когда офисное помещение использовали под склад (кладовку), при этом собственник (МЧС) брал аренду "под склад". Вот такие случаи и есть использование не по НЕИ.
3. Не знаю как для Вас, а для меня понятие "существующее использование" имеет несколько значений:
а) экономическое, когда учитываются факторы доходности.
б) функциональное, когда учитывается возможность использования тем или иным способом.
Отсюда и "пляшем"
Для а) НЕИ это максимальная аренда при минимальных затратах исходя из того что позволяет его величество РЫНОК
при
б) использование ОО НА ДАТУ оценки по ДОЗВОЛЕННОМУ назначению дающему НЕИ. То бишь, если ОО дозволено (отвечает ДБН и тп) использовать, например, под торговлю, офис, склад и тп., то тут НЕИ должно быть то использование которое даст максимальный ЧОД. При этом, обращаю Ваше внимание, НИ КАКИХ ИЗМЕНЕНИЙ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.
Вы же все время наровите виртуально, изменить ОО для достижения, пардон, мифического НЕИ, путем изменения самого ОО под это НЕИ, когда на дату оценки этих изменений просто НЕТ. Я считаю это в корне не правильно.
Вот по этому банки сегодня кусают локти "утратив" те виртуальные ОО которые в свое время получили в залог. Вот по этому и такие расхождения в оценке, доходником, разными оценщиками. (фантазия разная).
И последнее
Вам не кажется странным что при расчете сравнением мы не фантазируем на предмет достижения НЕИ ОО? Оценивая склад берем аналоги складов, а не магазинов. Так по чему же в доходном подходе оценивая тот же склад Вы допускаете брать аналоги доходности магазинов, ссылаясь на мифическое НИЕ?
Ведь этого просто НЕТ НА ДАТУ ОЦЕНКИ.
Ссылаясь на "мнение разумного инвестора" Вы ссылаетесь на бизнесовый проект на базе оцениваемого ОО, который не имеет ни какого отношения к самому ОО и его доходности на дату оценки. Да, бизнесмен просчитал что купив склад он переоборудует его под магазин и получит больше прибыли.
НО
1. Он покупает СКЛАД ибо это выгоднее, по мнению инвестора, чем покупать магазин.
2. Он только БУДЕТ (планирует) вкладывать средства в переоборудование, а не уже вложил. Это бизнес проект.
И третье
Кто дал нам право к стоимости ОО (склада в данном примере) использовать в расчете "затраты" в виде конкретных конструктивных изменений на его переоборудование под магазин? Ведь это же собственность инвестора, а не собственника склада как ОО.
Все устал объяснять прописные истины |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 10:31 |
|
| rudge писал(а): |
| Ведь этого просто НЕТ НА ДАТУ ОЦЕНКИ |
Золотые слова. И поверте не только локти кусаем... |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
