| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 13:29 |
  |
Уважаемый Серый
Метод развития ЗУ, а не улучшения. Разницу улавливаете.
Вы же пытаетесь этот метод распространить на улучшения, противником чего я и остаюсь.
Ту Grey Horse
Что касается НЕИ или "вероятное использование" то принципиальной разницы нет если исходить из того что перед нами НА ДАТУ оценки.
Знаете, очень трудно (на пальцах без расчетов), да и по времени долго, обсуждать тут эту проблему здесь на форуме. По этому, готов выставить свои мысли (тело) на битиё где нибудь на семинаре. Не на пальцах, а с расчетами. Желание будет по полемизировать высказывайте. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 13:34 |
|
| Серый писал(а): |
| Не получается у нас инвестиционная стоимость ибо она относится к нерыночным базам и определяется при конкретных, заданных заказчиком параметрах, которые могут и не соответствовать рыночным. Соответственно, если эти параметры соответствуют рынку - то и инвестиционная стоимость переходит в рыночную. |
100%. Но только в этом случае... в смысле - инвестиционная в рыночную переходит  .
| Серый писал(а): |
| Выбрать тот инвест проект,.. |
Из скольки, уважаемый коллега Серый? Я уже не спрашиваю, из скольки, которые имеются у Вас в готовом виде? Или... Вы сами их будете разрабатывать?
| Серый писал(а): |
| ...который при прочих равных финасовой осуществимости и юридической разрешенности дает максимальную стоимость, что и требует рыночная стоимость и НЭИ. |
Да, только при этом нужно еще убедиться, что в этом різномаїтті инвестпроектов все доступны для осуществления типичному для данного рынка инвестору, и только тогда это будет соответствовать понятию рыночной стоимости и ЛНЭИ.
Ну, мне так кажется, и логика за этим определенная стоит. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 13:35 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Но соответствует ли это ЛНЭИ с точки зрения юридически не запрещено? И сколько это стоило, если соответствует? |
Это вопрос риторический. У собственника есть на руках документ на право собственности установленного государственного образца. Как он его получил - это не проблема оценщика.
| Grey Horse писал(а): |
| Вот же ж! Уважаемый коллега Серый, в чем-то Вы абсолютно правы! Но тут, в этой ситуации у нас меньшие масштабы бедствий! Конструктивы основные-то уже стоят? И, по сути, физически уже в определенной степени ЛНЭИ задают. А в случае с земельным участком, да еще с невыясненными правами - люфт ЛНЭИ значительно больше. |
Суть таже, все дело только в размере вносимых инвестиций и выполняемых работах.
Нц и относительно земли - все приведенные мною выше рассуждения актуальны при условии права собственности на землю. При прочих условиях это все лирика для собственника улучшений ибо он поиметь с этого не может ничего. Хотя почему лирика - для собственника земли не лирика, а как раз таки что нинаесть выбор НЭИ для своей собственности если он захочет ее продать тому же собственнику улучшений. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 13:41 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Серый писал(а): |
| Выбрать тот инвест проект,.. |
Из скольки, уважаемый коллега Серый? Я уже не спрашиваю, из скольки, которые имеются у Вас в готовом виде? Или... Вы сами их будете разрабатывать?
| Серый писал(а): |
| ...который при прочих равных финасовой осуществимости и юридической разрешенности дает максимальную стоимость, что и требует рыночная стоимость и НЭИ. |
Да, только при этом нужно еще убедиться, что в этом різномаїтті инвестпроектов все доступны для осуществления типичному для данного рынка инвестору, и только тогда это будет соответствовать понятию рыночной стоимости и ЛНЭИ.
Ну, мне так кажется, и логика за этим определенная стоит. |
Вот и убедитесь и убедите потенциального читателя. И никто не снимает с оценщика обязанность анализировать столько инвест проектов, сколько может отражать типичные ожидания типичного рыночно мотивированного инвестора, который глядит, например, на разрушенный склад в центре города. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 13:42 |
|
| rudge писал(а): |
| Метод развития ЗУ, а не улучшения. Разницу улавливаете. |
Улавливаю и понимаю.
Ну так и посчитайте стоимость своего объекта оценки земли с улучшениями по частям. Земли как условно свободной и улучшений как самостоятельного объекта и объекта в комплексе (фактически - при существующем использовании). Если получится, что стоимость земли при НЭИ выше, чем стоимость объекта в комплексе, то какой дурак будет продавать объект в комплексе за меньшую сумму. Он снесет нафиг улучшения и сделает землю уже не условносвободной а реально свободной и продаст участок за большую сумму. Возможность использования частей существующих улучшений - дополнительный плюс ибо не нужно тратиться на возведение части конструкций.
Неужели это не понятно, что уже пятую страницу молотим. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 13:52 |
|
| rudge писал(а): |
Особенно если "наиболее вероятного использования складов" под торговлю. Аренда склада 10, а аренда торговли - 150
Не хило? |
| Серый писал(а): |
| Имеем склад, по НЭИ определили, что лучше магазин. |
Ребята, я понимаю что это высказано как пример. Но склад и магазин нельзя сравнивать. НЭИ для склада можно расмотреть как склад для пищевых товаров, химических товаров, и пр. В конце концов под производственные площади, и то не под каждое производство. НЭИ можно трактовать по своему. Поэтому лучше будет если введут понятие "наиболее вероятного использования".
И присоединяюсь к
| Grey Horse писал(а): |
| Мне кажется, не менее опасно, чем детально не обосновывать его. С числами, с документами... С анализом всех гипотетических альтернативных вариантов использования... |
Добавлено спустя 3 минуты 53 секунды:
| Grey Horse писал(а): |
| Да... Сложно спорить с реальными фактами. |
Не устану повторять, факты реальны были до 2009 г.
Добавлено спустя 1 минуту 47 секунд:
И мы плавно перешли на инвестиционную стоимость. Что касается НЭИ при определении инвестиционной стоимости, то у меня претензий нет. Даже не спорю. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 14:06 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
| Что касается НЭИ при определении инвестиционной стоимости, то у меня претензий нет. Даже не спорю. |
Тогда у меня есть претензии к Вашей квалификации ибо инвестиционная стоимость относится к нерыночным видам стоимости и говорить про НЭИ при ее определении просто невозможно по определению.
И ни на какую инвестиционную стоимость мы ни плавно, ни быстро не переходили т.к. анализ мы делаем исключительно на опираясь на рынок. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 14:09 |
|
| Серый писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Метод развития ЗУ, а не улучшения. Разницу улавливаете. |
Улавливаю и понимаю.
Ну так и посчитайте стоимость своего объекта оценки земли с улучшениями по частям. Земли как условно свободной и улучшений как самостоятельного объекта и объекта в комплексе (фактически - при существующем использовании). Если получится, что стоимость земли при НЭИ выше, чем стоимость объекта в комплексе, то какой дурак будет продавать объект в комплексе за меньшую сумму. Он снесет нафиг улучшения и сделает землю уже не условносвободной а реально свободной и продаст участок за большую сумму. Возможность использования частей существующих улучшений - дополнительный плюс ибо не нужно тратиться на возведение части конструкций.
Неужели это не понятно, что уже пятую страницу молотим. |
Ну не пятую пожалуй.
Теперь по сути.
Если в задании у меня ОО на приватизированном ЗУ и нужно РС ЗУ и РС Улучшений то (см. НС2 и Положение по оценке ЗУ) два расчета отдельно ЗУ отдельно Улучшения без ЗУ и этого никуда, к сожалению, не деться. Если нужна общая стоимость, то стоимость ЗУ не выделяю.
Скажу одно, из опыта, в обоих вариантах общая стоимость не меняется ибо и там и там ЗУ учтено.
А вот тут Вы не правы
| Цитата: |
| ...Он снесет нафиг улучшения и сделает землю уже не условносвободной а реально свободной и продаст участок за большую сумму. |
Ибо тогда от суммы полученной при продаже реально вакантного ЗУ нужно отнять затраты уже понесенные продавцом на снос улучшения. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 14:16 |
|
| rudge писал(а): |
А вот тут Вы не правы
Цитата:
...Он снесет нафиг улучшения и сделает землю уже не условносвободной а реально свободной и продаст участок за большую сумму.
Ибо тогда от суммы полученной при продаже реально вакантного ЗУ нужно отнять затраты уже понесенные продавцом на снос улучшения. |
Ну это само собой разумеется. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 14:18 |
|
Хоть в чем то я Вас убедил |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 14:21 |
|
| rudge писал(а): |
| Хоть в чем то я Вас убедил |
Так а тут и убеждать нечего, просто если предполагается снос, то и естественно, что предполагаются затраты на выполнение этой операции, уменьшающие конечный результат.
В остальном - фиг сдвинете |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 14:30 |
|
| Серый писал(а): |
| Тогда у меня есть претензии к Вашей квалификации |
У меня квалификации хватает оценить объект, а потом его еще и продать. Поэтому не просто так я спорю. Недостаточно следовать только написанному в Национальных стандартах, но нужно следовать еще какому то логическому смыслу. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 14:32 |
|
| Серый писал(а): |
В остальном - фиг сдвинете |
Ну эт дурака. Вы же к этой категории не относитесь!!!
Надежда умирает последней
Я отстаиваю свою позицию по тому что уже давно все просчитал и так и эдак. При этом увидел очень много того, чего нам Гуру в головы впихнули, что к оценке вообще не относится, а мы это пользуем. 
Единственное не удобно тут все свои мысли-доводы освещать. Получается на пальцах, а хотелось бы с расчетами и возможностью оперативно услышать вопросы и дать пояснения. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 14:39 |
|
| Серый писал(а): |
| инвестиционная стоимость относится к нерыночным видам стоимости и говорить про НЭИ при ее определении просто невозможно по определению. |
"26. Під час визначення інвестиційної вартості у звіті про
оцінку майна аналізуються умови продажу (інвестування) та їх
відмінність від типових умов продажу подібного майна на ринку,
вплив зазначених умов на формування його вартості, у тому числі
виходячи з принципу найбільш ефективного використання.
Інформаційними джерелами, що дають змогу врахувати зазначені
умови, можуть бути бізнес-план, проектно-кошторисна документація
та документи, які підтверджують виконання певних робіт, результати
аналізу впливу додаткових умов інвестування у процесі продажу
об'єкта оцінки тощо. " |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 14:41 |
|
Уважаемый Плытий Петр
Проблема банков в том что они выдавая кредит смотрели на объект залога, а нужно было смотреть на платежеспособность кредитора. Объект же залога должен был служить только фактором снижения рисков при том не очень существенным. Если бизнес у кредитора "хороши" то можно и без залога выдать кредит. По этому всякое там НЕИ к объекту залога не должно влиять на кредит в принципе.
Единственный вариант выдачи кредита под залог, как на меня, это когда клиент не может подтвердить свою доходность/состоятельность. Но это абсурдно в принципе, ибо проще сразу продать залог и пользовать полученные мани не тратясь на %% |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
