А какое отношение, пардон, это имеет к РС в принципе?
"Эхх... Ну вот, например...
Цитата:
8. Принцип очікування передбачає, що вар-тість об’єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.
Ну, а принцип развития вообще не замечен нашими НС. К сожалению, как и многое другое из МСО...
rudge писал(а):
Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату.
100%. Только нужно иметь в виду, что текущее состояние рынка уже предугадывает как бы ожидания инвесторов на этом рынке относительно перспектив его развития, не так ли? Увжаемый коллега rudge, если Вы ответите "нет" - тогда нет смысла разговор продолжать.
rudge писал(а):
Так что руководствуйтесь
Честно - буду очень пробовать!
_________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 15:54
Ув. Серый, Вы предлагаете мне купить у Вас склад. По стоимости складских помещений Вы продавать не хотите (соотвественно "типові умови продажу міняються"), так как склад находится в центре города. И продаете по определенной стоимости, исходя из НЭИ (умови на формування його вартості в тому числі і НЕВ) как торговые площади. Я соглашаюсь (тому що у мене є інформаційні джерела, що дають змогу врахувати зазначені умови) и покупаю. В итоге я как новый собственник остаюсь со складом. Чтобы использовать как магазин, я должен привести все в порядок и соотвественно дополнительно вложить денег ("результат аналізу впливу додаткових умов інвестування у процесі продажу об’єкта оцінки", в даном случае после продажи).
Это я к тому что "про НЭИ при ее определении просто невозможно по определению."
_________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік".
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 15:57
Серый писал(а):
Я ж не написал как Кот Матроскин: "Шарик - ты балбес".
И за это огромное Вам спасибо! Скорее всего - не от меня. Но все-таки... Не надо людей так... Извините, ежели чего.
Серый писал(а):
Ну так мы и закладываем текущие условия и состояние рынка и то, что он диктует относительно рассматриваемого объекта.
О, и я о том же. Но когда рынок определяет некую стоимость объекта - он же перспективы учитывает, так же?
_________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Последний раз редактировалось: Grey Horse (Чт, 05 Янв 2012 16:01), всего редактировалось 2 раз(а)
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 16:00
Серый писал(а):
Исходя из того, что я оценщик, мне чисто фиолетово, как и кто что-то представляет. Может в колледже для домохозяек будет написано еще как-то иначе. Я оценщик и иметь меня будут по оценочным документам и отмахиваться я буду оценочными документами.
Вот здесь я палку перегнул. В дальнейшем буду ссылатся только на нормативные документы, которые регламентируюют оценочную деятельность.
_________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік".
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 16:19
Серый писал(а):
Ну так мы и закладываем текущие условия и состояние рынка и то, что он диктует относительно рассматриваемого объекта.
Grey Horse писал(а):
О, и я о том же. Но когда рынок определяет некую стоимость объекта - он же перспективы учитывает, так же?
Все эти перспективы уже заложены продавцом в стоимости предложения если внимательно подбирать аналоги. Пример тому стоимость квартир на первых этажах с выходом на красную линию. В их стоимости уже продавец заложил перспективу использования жилья под бизнес по этому и стоимость их существенно выше.
Если говорить о доходнике, то учет перспективы находится в аналогичных ставках аренды. Если есть аналоги нашему складу которые сдаются в аренду по более высокой арендной ставке, то ее и нужно брать в расчет, а не чего то там прогнозировать, виртуально перестраивать и тп
Повторюсь, нельзя менять ОО и все что ему присуще (склад на магазин) даже виртуально.
Оценщик лишь как зеркало отражает РС. Есть данные пользуем, нет данных не фантазируем.
PS; интересно, а почему при рыночной доходности офисов сегодня 10% желание инвесторов получать как минимум 15% (ставка депозита) не воплощается в жизнь? А коллеги? Аль его величество рынок не дает? Да пофигу нам рынок, ведь, желание то типично. Тогда ЧОД/0,15 = РС, а не ЧОД/0,1 что не РС
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 16:44
rudge писал(а):
PS; интересно, а почему при рыночной доходности офисов сегодня 10% желание инвесторов получать как минимум 15% (ставка депозита) не воплощается в жизнь? А коллеги? Аль его величество рынок не дает? Да пофигу нам рынок, ведь, желание то типично. Тогда ЧОД/0,15 = РС, а не ЧОД/0,1 что не РС
продать то потом офис не интересно. Поднимут доходность до 15% и цена на рынке купли-продажи еще упадет. Сегодня участвовать в формировании рынка купли-продажи инвесторы особо не хотят. Уж сильно велики ставки.
_________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік".
Серый Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 16:48
rudge писал(а):
Если говорить о доходнике, то учет перспективы находится в аналогичных ставках аренды.
Опять не согласен с Вами категорически. Как раз арендная ставка учитывает условия только на сегодня. И никто сегодня завтрашнюю цену не заплатит. Для учета этого придумали метод дисконтирования ден. потоков и модель Гордона. Пример тому пересмотры арендной ставки исходя из фактических данных рынка/индексаии арендной платы и т.д.
Добавлено спустя 1 минуту 53 секунды:
rudge писал(а):
желание инвесторов получать как минимум 15% (ставка депозита) не воплощается в жизнь?
Потому что это уже не рыночная стоимость, а инвестиционная, раз кто-то что-то хочет отличное от рынка.
_________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 17:02
Серый писал(а):
Опять не согласен с Вами категорически. Как раз арендная ставка учитывает условия только на сегодня. И никто сегодня завтрашнюю цену не заплатит.
Вот вот именно!!!! Вы же предлагаете в расчет заложить некое изменение доходности, мол таковы тенденции рынка. А как быть тогда с капитализацией? Может ликвидировать ее? Ведь там и ЧОД и К постоянные величины сложившееся на рынке на дату оценки. Как быть с разъяснениями МСО? Дык определитесь коллега.
Серый писал(а):
Для учета этого придумали метод дисконтирования ден. потоков и модель Гордона. Пример тому пересмотры арендной ставки исходя из фактических данных рынка/индексаии арендной платы и т.д.
Не для оценки это придумано, а для бизнес планирования, где задания отличные от оценки.
Серый писал(а):
Потому что это уже не рыночная стоимость, а инвестиционная, раз кто-то что-то хочет отличное от рынка.
Согдасен. Но мы то про РС глаголим. А что мы часто густо видим в расчетах? Не рыночную доходность 10%, а даже не знаю как назвать, 15% + риски = 20%
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Серый Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 17:21
rudge писал(а):
А как быть тогда с капитализацией? Может ликвидировать ее?
А капитализация - это частный случай дисконтирования, который применим только при условии
rudge писал(а):
Ведь там и ЧОД и К постоянные величины
только не
rudge писал(а):
сложившееся на рынке на дату оценки
а постоянные на протяжении ретроспективного периода наблюдений и прогнозируемые на таком же уровне в будущем.
К тому же, капитализация применима и не только при постоянных потоках, а и при постояннорастущих или постояннопадающих.
Для себя я давно определился.
rudge писал(а):
Серый писал(а):
Для учета этого придумали метод дисконтирования ден. потоков и модель Гордона. Пример тому пересмотры арендной ставки исходя из фактических данных рынка/индексаии арендной платы и т.д.
Не для оценки это придумано, а для бизнес планирования, где задания отличные от оценки.
И там и там задачи одни определение в стоимостном выражении результатов деятельности. И придумано это было для ипотечно-инвестиционного анализа. Не зря же все примеры шести функций денежной единицы построены на примерах с банками: сколько нужно вложить чтобы накопить, сколько нужно выплачивать, чтобы выплатить и т.д.
Но сути это не меняет: там ты получаешь проценты, здесь ты получаешь арендную плату или доход от продажи произведенной продукции. там ты получаешь тело вклада в конце периода, здесь ты получаешь стоимость в виде реверсии от объекта.
_________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 18:05
Серый писал(а):
капитализация - это частный случай дисконтирования
куда-то запишу себе. Я в хорошом смысле. Без обид.
_________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік".
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Пт, 06 Янв 2012 10:06
Серый писал(а):
А капитализация - это частный случай дисконтирования, который применим только при условии
rudge писал(а):
Ведь там и ЧОД и К постоянные величины
Все правильно. Но только с точки зрения математики. А с точки зрения экономики и оценки, прямая капитализация и дисконтирование (не прямая капитализация) по своей сути разные понятия, отражающие разные процессы. Не даром их «разделили». Я тут уточнил понятие «капитализация» - прямая и не прямая дабы более корректно понимать процессы.
Прямая капитализация отвечает, в экономике, на вопрос «какова общая доходность одномоментно вложенных средств». Не прямая капитализация, более сложный процесс. Этот процесс учитывает как периодичность вложения средств, так и временной фактор, стоимость денег во времени. Все это, как Вы сами пишите
Серый писал(а):
….придумано это было для ипотечно-инвестиционного анализа.
что по большому счету не имеет прямого отношения к определению стоимости ОО. Вся теория оценки взята от туда и то, что справедливо для экономического анализа не всегда справедливо для оценки, в частности доходной недвижимости.
Если говорить о прямой капитализации, то в экономике это процесс определения доходности вложенного капитала, где стоимость (сумма инвестиций и далеко не рыночная) уже известна. В оценке нужно как раз узнать эту стоимость (рыночную сумму инвестиций) имея рыночные данные доходности. По этому и каша в голове.
Вот
Серый писал(а):
….. а постоянные на протяжении ретроспективного периода наблюдений и прогнозируемые на таком же уровне в будущем.
К тому же, капитализация применима и не только при постоянных потоках, а и при постоянно растущих или постоянно падающих.
Для себя я давно определился. .
Все это, опять же, справедливо для экономического анализа, но не для оценки. Взять понятие «прогнозирование». В экономическом анализе это действительно прогнозирование денежных потоков, на базе тенденций сложившихся в экономике, точнее конкретном ее секторе. В оценке понятие прогнозирование более узкое и заключается оно в том, что мы прогнозируем, только то что доходный ОО БУДЕТ продолжать генерировать денежные потоки, сложившиеся на дату оценки, и только. При этом оценщик, в отличии от экономиста-аналитика не в праве заниматься предвидением на уровне Глобы. Оценщик обязан только отразить стоимость НА ДАТУ ОЦЕНКИ. И все. Какова эта стоимость будет завтра или была вчера оценщика не должно волновать. Закладывая же в прогноз изменения, как ден. потоков так и % доходности мы тем самым искажаем результат, который должен определяться на установленную дату оценки, дату перехода права собственности из рук в руки. От сюда к стати и "разнобой" в РС разных оценщиков.
К стати, все это имеет подтверждение и в разъяснениях МСО.
Цитата:
3.2.3. «...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны.
3.2.4. «...Между заинтересованным покупателем...» — относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник имущества также входит в число тех, кто составляет этот «рынок». Оценщик не должен делать нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать, что уровень рыночной стоимости может быть выше достижимого по разумным соображениям. .
Серый писал(а):
….там ты получаешь тело вклада в конце периода, здесь ты получаешь стоимость в виде реверсии от объекта.
Спорно однако. Ведь если мы уже знаем стоимость ОО, пусть и на другую дату, то на кой все эти расчеты? Достаточно привести эту стоимость на дату оценки. Не правда ли?
Знаете все что я говорю не появилось с кандычка, да и наверное некоторые вещи спорные и требуют соответствующей проработки, анализа и осмысления. В не далеком прошлом я рассуждал точно так же как и Вы и свято верил что я прав. Но в ходе работы я стал обращать внимание на некоторую, мягко говоря, не корректность предпосылок и суждений в теории оценки, особенно при определении РС доходным подходом. Мне хотелось бы, что бы такие опытные оценщики как Вы не просто отрицали, а вдумались в суть, проанализировали то что есть ну и на конец поставили все точки над «і»
С уважением к Вашему терпению
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Серый Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
Добавлено:
Пт, 06 Янв 2012 11:20
rudge писал(а):
Все это, опять же, справедливо для экономического анализа, но не для оценки. Взять понятие «прогнозирование». В экономическом анализе это действительно прогнозирование денежных потоков, на базе тенденций сложившихся в экономике, точнее конкретном ее секторе. В оценке понятие прогнозирование более узкое и заключается оно в том, что мы прогнозируем, только то что доходный ОО БУДЕТ продолжать генерировать денежные потоки, сложившиеся на дату оценки, и только. При этом оценщик, в отличии от экономиста-аналитика не в праве заниматься предвидением на уровне Глобы. Оценщик обязан только отразить стоимость НА ДАТУ ОЦЕНКИ. И все. Какова эта стоимость будет завтра или была вчера оценщика не должно волновать. Закладывая же в прогноз изменения, как ден. потоков так и % доходности мы тем самым искажаем результат, который должен определяться на установленную дату оценки, дату перехода права собственности из рук в руки. От сюда к стати и "разнобой" в РС разных оценщиков.
Скажите, а Вы вообще дисконтирвоание в своей оценочной практике используете? И если используете, то как, ведь исходя из приведенного его использовать вообще нельзя т.к. там прогноз строится на последующие после даты оценки периоды.
И как вы бизнес оцениваете, где метод ДДП превалирующий согласно НСО.
rudge писал(а):
Цитата:
3.2.3. «...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны.
3.2.4. «...Между заинтересованным покупателем...» — относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник имущества также входит в число тех, кто составляет этот «рынок». Оценщик не должен делать нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать, что уровень рыночной стоимости может быть выше достижимого по разумным соображениям. .
Ну все верно. Нельзя использовать нереалистичные допущения. В моем понимании нереалистичные допущения - это допущения, отличные от среднерыночных. Например, если аналитика говорит, что рост будет 10%, а в прогноз заложить 20% - это нереалистично, или говорят, что рынок будет стабилен, а в прогноз заложен рост или падение - это нереалистично и т.д. Использование же фактических прогнозов, существующих на дату оценки никак не противоречит определению рыночной стоимости. Если известно, что в следующий период стоимость поднимется на ...%, что мне мешает применить дисконтирование и стоимость того периода привести к сегодняшней дате. А не так, как говорите Вы: на сегодня аренда 10 дол./м., значит она на весь период 10 и пофиг, что там по аналитике. Относительно и других видов, например, стоимости продукции или сырья при оценке бизнеса. Если исходить из Вашего утверждения, то тогда непонятно, для чего в отчете нужен раздел анализа рынка. Чисто чтобы почитать, чтоли? Так зачем бумагу марать, если проку от этого 0,0.
rudge писал(а):
Цитата:
3.2.3. «...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны.
Относительно прошлой, фактической и будущей даты я понимаю так. Нельзя сегодня сказать, что вчера это стоило 10 грн., то и сегодня это стоит 10 грн. Или завтра это будет стоить 10 грн., значит уже сегодня за это тоже можно драть 10 грн., а вот драть приведенные к сегодняшней дате 10 грн. уже можно.
rudge писал(а):
Спорно однако. Ведь если мы уже знаем стоимость ОО, пусть и на другую дату, то на кой все эти расчеты? Достаточно привести эту стоимость на дату оценки. Не правда ли?
Абсолютно верно. Если Вам известна конкретная стоимость (например, заключен договор на продажу в установленный период) или Вы ее рассчитываете сами как реверсию. Что и делается с помощью ДДП.
_________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
Добавлено:
Пт, 06 Янв 2012 12:37
Серый писал(а):
А не так, как говорите Вы: на сегодня аренда 10 дол./м., значит она на весь период 10 и пофиг, что там по аналитике.
А... номинальное и реальное выражение? Дохода?
_________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Серый Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
Добавлено:
Пт, 06 Янв 2012 12:48
Grey Horse писал(а):
А... номинальное и реальное выражение? Дохода?
Тогда не только дохода, а и всех компонентов денежного потока.
Если исходить из предположения, что рыночная стоимость - она и в Африке рыночная, то результаты обоих подходов должны быть приблизительно одинаковыми (в идеале-совпадать). У нас же нет номинальной рыночной стоимости и реальной рыночной стоимости.
Я, лично, в своей практике использую номинальный денежный поток (особенно, для оценки бизнеса). Нареканий ни от кого небыло.
_________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
Добавлено:
Пт, 06 Янв 2012 13:13
Серый писал(а):
Тогда не только дохода, а и всех компонентов денежного потока.
100%.
Серый писал(а):
Я, лично, в своей практике использую номинальный денежный поток (особенно, для оценки бизнеса). Нареканий ни от кого небыло.
Номинальный?.. А прогноз изменения цен (расценок, зарплаты...) вы делаете отдельно для каждой из компонент?
Или Вы говорите про реализацию теста на потерю полезности для аудиторов по МСФО?
_________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Следующая тема Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме