Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Оценка незавершенки (жилой дом) 31% готовности Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3  След. Автор Сообщение Rixos Сообщения: 46 Откуда: Lemberg Добавлено: Ср, 01 Фев 2012 00:04 Доброго времени суток уважаемые Форумчане! Предстоит оценить ОНС (жылой дом) 31% готовности. Цель оценки - залог банка ( не простой залог, а замена одного недостроя (который был взят в залог как "майнові права на незавершене б-во) другим... одним словом, не знаю каким образом, но этот объект должен быть залогом и стоимость хотят реальную рыночную) В связи с этим появилось несколько вопросов: 1) Согласно Пост 1103 " Визначення оціночної вартості об'єкта незавершеного будівництва шляхом застосування кількох методичних підходів здійснюється відповідно до абзацу другого пункту 26 Національного стандарту N 2 ( 1442-2004-п ) за умови, що об'єкт має такі ознаки: його будівельна готовність становить понад 70 відсотків; " А В ПРОТИВНОМ (МОЕМ) СЛУЧАЕ - ТОЛЬКО "Метод прямого відтворення витратного підходу", ЧЕ ЛИ? 2) Степень готовности указана в Вытяге про реестрацию от 2009 года ( с того времени строительство велось некоторое время и реально сейчас это - 50% готовности) ИМЕЮ ЛИ Я ПРАВО ОПРЕДЕЛИТЬ СТЕПЕНЬ ГОТОВНОСТИ НА ОСНОВЕ "ОБСТЕЖЕНЬ, УПВС, СМЕТЫ И Т.П.??? 3) Земля под домом (точнее под все кот.городком) - в аренде, в договоре аренды прописана нормативна оценка арендуемой земли. МОЖНО ЛИ ПРИ РАСЧЕТЕ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛЕЙ ОСНОВЫВАТЬСЯ НА РЕАЛЬНОМ РЫНКЕ (СОПОСТАВЛЕНИЯ ЦЕН ПРОДАЖ ПОДОБНЫХ УЧАСТКОВ), А НЕ НА НОРМАТИВНОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ? 4) Я мыслю, что раз есть Витяг про реестрцію права власності на нерухоме майно - ОНБ, житловий будинок 31% готовності - ОЦЕНИВАТЬ НАДО КАК НЕДВИЖКУ, А НЕ КАК "МАЙНОВІ ПРАВА НА НЕДОБУДОВАНИЙ БУДИНОК" (я говорю в контексте возможного взятия объекта в ипотеку). Кроме того у меня спец. 1.1 и нету 2.1., имущ.права считать не могу. 5) для получения все таки РС, я хочу: - посчитать стоимость недостроя сравнительным подходом (сравнить по возможности с другими недостроями или(и) готовыми домами (без отделки), учесть реальную степень готовности и степень физ.износа) - посчитать РС права пользования землей Не будет ли, с учетом вышеизложенного, мой отчет (так как я вижу это в пункте 5) не соответствовать оценочному законодательству, методикам и стандартам. Заранее Спасибо всем откликнувшимся! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 01 Фев 2012 09:01 Реально тут просится один подход Rixos писал(а): .... ТОЛЬКО "Метод прямого відтворення витратного підходу", Цитата: 2) ...ИМЕЮ ЛИ Я ПРАВО ОПРЕДЕЛИТЬ СТЕПЕНЬ ГОТОВНОСТИ НА ОСНОВЕ "ОБСТЕЖЕНЬ, УПВС, СМЕТЫ И Т.П.??? Думаю имеете. Ведь реально Вы видите перед собой 50% готовности. Для спокойствия можно со спецами акт составить. Цитата: 3) Земля под домом (точнее под все кот.городком) - в аренде, в договоре аренды прописана нормативна оценка арендуемой земли. МОЖНО ЛИ ПРИ РАСЧЕТЕ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛЕЙ ОСНОВЫВАТЬСЯ НА РЕАЛЬНОМ РЫНКЕ (СОПОСТАВЛЕНИЯ ЦЕН ПРОДАЖ ПОДОБНЫХ УЧАСТКОВ), А НЕ НА НОРМАТИВНОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ? Тут не "продаж ЗУ", а "продаж ППЗУ", если найдете. Цитата: 4) Я мыслю, что раз есть Витяг про реестрцію права власності на нерухоме майно - ОНБ, житловий будинок 31% готовності - ОЦЕНИВАТЬ НАДО КАК НЕДВИЖКУ, А НЕ КАК "МАЙНОВІ ПРАВА НА НЕДОБУДОВАНИЙ БУДИНОК" А какая в этом случае разница? Цитата: 5) для получения все таки РС, я хочу: - посчитать стоимость недостроя сравнительным подходом (сравнить по возможности с другими недостроями или(и) готовыми домами (без отделки), учесть реальную степень готовности и степень физ.износа) Собственно можно и так. Но нужно учесть что прямолинейной зависимости РС готового к РС недостроя нет. Если сможете просчитать/определить эту зависимость то вперед. Цитата: Не будет ли, с учетом вышеизложенного, мой отчет (так как я вижу это в пункте 5) не соответствовать оценочному законодательству, методикам и стандартам. Если все обоснуете то противоречить НС и методикам не будет. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... HUGO Возраст: 46 Сообщения: 1260 Добавлено: Ср, 01 Фев 2012 10:10 Найдите журнал Практика оценки за 2009 №6. Там все написано, не выдумывайте велосипед. При 30% готовности сравнительный подход делать просто смешно и не возможно практически. Цитата из журнала: Ориентировочное распределение незавершенных строительством объектов по представленным группам и используемые методы оценки в разрезе каждой группы Характеристика незавершенного строительством объекта Рекомендуемые оценочные подходы 1. Перспективные и обычные объекты, относящиеся к доходной недвижимости Затратный, доходный *), сравнительный в том числе: 1.1. С низкой степенью готовности до 30 % Затратный 1.2. Со средней степенью готовности от 30 до 70 % Затратный, доходный 1.3. С высокой степенью готовности от 70 до 90 % Затратный, доходный 1.4. Со степенью готовности свыше 90 % Доходный, сравнительный 2. Перспективные и обычные объекты производственного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения из-за особенностей конструктивных решений практически отсутствуют Затратный 3. Перспективные и обычные объекты производственного назначения, обладающие универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями, т. е. объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств Затратный, доходный *), сравнительный в том числе: 1.1. С низкой степенью готовности до 30 % Затратный 1.2. Со средней степенью готовности от 30 до 70 % Затратный, доходный 1.3. С высокой степенью готовности от 70 до 90 % Затратный, доходный 1.4. Со степенью готовности свыше 90 % Затратный, доходный, сравнительный 2. Бесперспективные объекты Затратный (стоимость ликвидации) *) в рамках доходного подхода используется метод дисконтирования денежных потоков. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 01 Фев 2012 10:54 И отдельно хочу сказать, что постанова 1103 к оценке имущества для залога не имеет никакого отношения, по-моему. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Ср, 01 Фев 2012 10:56 Rixos, скажите, а зачем Вы привязываетесь к 1103, если у вас оценка для залога? Я бы оставил в покое эту Постанову и посчитал по комбинированному подходу (сравнительный и затратный). Определите рыночную стоимость дома в готовом виде и вычтите расходы на его достройку (думаю, что возможно определить по УПВСу, если нет сметы)... ну, и можете учесть время строительства. Что касается земли, то я бы поступил именно так, как вы писали Rixos писал(а): ПРИ РАСЧЕТЕ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛЕЙ ОСНОВЫВАТЬСЯ НА РЕАЛЬНОМ РЫНКЕ (СОПОСТАВЛЕНИЯ ЦЕН ПРОДАЖ ПОДОБНЫХ УЧАСТКОВ), А НЕ НА НОРМАТИВНОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ? Что касается Журнала... в нем, как я понимаю, речь идет о нежилой недвижимости, это раз, ну, и второе, я бы прислушивался к мнению авторов, но решение принимал после внимательного анализа ситуации на рынке... иногда и при 30% готовности объект можно посчитать комбинированным подходом (сравнительный + затратный и/или доходный + затратный) Rixos Сообщения: 46 Откуда: Lemberg Добавлено: Ср, 01 Фев 2012 12:14 rudge Цитата: Цитата: 4) Я мыслю, что раз есть Витяг про реестрцію права власності на нерухоме майно - ОНБ, житловий будинок 31% готовності - ОЦЕНИВАТЬ НАДО КАК НЕДВИЖКУ, А НЕ КАК "МАЙНОВІ ПРАВА НА НЕДОБУДОВАНИЙ БУДИНОК" А какая в этом случае разница? Разница в том, что у меня нету с-ва по направлению 2.1. Соответсвенно "манові права я оценивать не имею права"! Большое спасибо всем за участие в обсуждении и за советы! P.S. Что касается Постанови 1103 - я и сам не знаю че я ее прилепил сюда ) .... документ какой-ни какой все таки ) Ну и важен так же тот факт, что как выяснилось, таки это будет не залог, а банк будет ставить этот недострой себе на баланс и сразу продавать... одним словом запутаная схемка. HUGO Возраст: 46 Сообщения: 1260 Добавлено: Ср, 01 Фев 2012 16:07 Теоритически можно и Комбинашкой. Я акцентировал внимание, что сравниловкой в чистом виде нельзя. Одно но в Комбинашке. Чем меньше степень строительной готовности, тем больше погрешность... У Вас степень "низкая" как оценивают авторы. Ну а там Вам решать... Rixos Сообщения: 46 Откуда: Lemberg Добавлено: Ср, 01 Фев 2012 19:56 Еще раз всем СПАСИБО!!! Dkozach Сообщения: 64 Добавлено: Вт, 02 Фев 2016 21:39 Добрый вечер! подскажите пожалуйста, если есть смета на недострой можно оценивать только по затратке (восстановление) или надо еще один подход применять ? edgar_po Сообщения: 966 Откуда: козацький край Добавлено: Вт, 02 Фев 2016 23:10 Dkozach писал(а): если есть смета на недострой можно оценивать только по затратке (восстановление) или надо еще один подход применять ? у вас есть смета на завершение работ или смета на сам "недострой"? Это две разные вещи. И покупателю площадей по-барабану сколько нарисовано в смете, он (покупатель) будет приобретать площади по рыночной стоимости на момент готовности. А затратку и восстановление "очень любят" судебные эксперты, которые обслуживают людей при пагонах, чтобы показать различия в сметах и рыночных стоимостях. Так что делайте так, как у вас написано в договоре на оценку. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 03 Фев 2016 14:27 Dkozach писал(а): Добрый вечер! подскажите пожалуйста, если есть смета на недострой можно оценивать только по затратке (восстановление) или надо еще один подход применять ? Цель оценки какая? Оценивать-то можно методом развития, но хорошо бы понимать, для чего оценка. HUGO Возраст: 46 Сообщения: 1260 Добавлено: Ср, 03 Фев 2016 16:41 Кроме того, все еще зависит, чтобы не говорили, от степени готовности объекта. Если степень готовности до 30% - то можно только затраткой, т.к. оценивать в рамках доходника "глубокий недострой"- все равно что по воробьям из пушки. Где то читал об этом, плюс это и мое мнение - здравая логика подсказывает это. Ведь этот объект можно в принципе превратить во что угодно (фонтазируя об ЛНЭИ) - а значит в рамках доходника можно такое нагородить, что в итоге будет не аргументированным, не корректным и т.п. Добавлено спустя 5 минут 2 секунды: Таблица № 2. Ориентировочное распределение незавершенных строительством объектов по представленным группам и используемые методы оценки в разрезе каждой группы Характеристика незавершенного строительством объекта Рекомендуемые оценочные подходы 1. Перспективные и обычные объекты, относящиеся к доходной недвижимости Затратный, доходный *), сравнительный в том числе: 1.1. С низкой степенью готовности до 30 % Затратный 1.2. Со средней степенью готовности от 30 до 70 % Затратный, доходный 1.3. С высокой степенью готовности от 70 до 90 % Затратный, доходный 1.4. Со степенью готовности свыше 90 % Доходный, сравнительный 2. Перспективные и обычные объекты производственного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения из-за особенностей конструктивных решений практически отсутствуют Затратный 3. Перспективные и обычные объекты производственного назначения, обладающие универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями, т. е. объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств Затратный, доходный *), сравнительный в том числе: 1.1. С низкой степенью готовности до 30 % Затратный 1.2. Со средней степенью готовности от 30 до 70 % Затратный, доходный 1.3. С высокой степенью готовности от 70 до 90 % Затратный, доходный 1.4. Со степенью готовности свыше 90 % Затратный, доходный, сравнительный 2. Бесперспективные объекты Затратный (стоимость ликвидации) *) в рамках доходного подхода используется метод дисконтирования денежных потоков. Добавлено спустя 1 минуту 7 секунд: Таблица №1. Критерии группировки незавершенных строительством объектов на перспективные, бесперспективные и прочие Перспективные Бесперспективные Прочие 1. Все объекты, находящиеся в процессе строительства. 1. Все объекты, строительство которых никогда не будет возобновлено в связи с экономической нецелесообразностью возобновления строительства существующих объектов, а также в связи с невозможностью изменения их функционального назначения. 1. Все прочие незавершенные строительством объекты. 2. Строительство объекта было начато менее года назад и прекращено из-за отсутствия финансирования, либо по другим, не зависящим от потребности в объекте причинам. 2. Строительство объектов было начато более пяти лет назад и их строительная готовность составляет менее 30 %, работы по консервации объектов не производились, объекты обладают значительным физическим износом. 3. Строительство объекта было прекращено более года назад по любым причинам, строительная готовность объекта составляет не менее 70 %, своевременно выполнены работы по консервации объекта, конструкции здания либо сооружения не потеряли свою несущую способность, планировочные решения по объекту соответствуют современным требованиям действующих строительных норм и правил. Также к разряду перспективных целесообразно отнести все объекты, строительная готовность которых на дату оценки составляет более 90 %. 3. Строительная готовность объекта составляет от 30 % до 70 %, строительство было начато более пяти лет назад, работы по консервации объекта не выполнялись, в результате чего конструкции здания либо сооружения полностью потеряли свою несущую способность (все незавершенные строительством объекты, обладающие значительным неустранимым физическим износом). 4. Промышленная недвижимость, расположенная на территории предприятия, планировочные решения которой не соответствуют современным требованиям действующих строительных норм и правил. Перепрофилирование объекта является невозможным в связи с тем, что геометрические параметры зданий или сооружений не способны обеспечить возможность организации гибких технологических линий быстрой переориентации производственных процессов на выпуск новой продукции, из-за отсутствия возможности размещения современного технологического оборудования (т. е. незавершенные строительством объекты промышленной недвижимости, обладающие неустранимым моральным износом). Примечание: Представленное в таблице распределение объектов по представленным группам содержит приблизительный перечень признаков, которые характеризуют каждую группу, и может корректироваться в каждом конкретном случае. Добавлено спустя 1 минуту 29 секунд: Это не я придумал, но источник сам потерял - может кто подскажет ? edgar_po Сообщения: 966 Откуда: козацький край Добавлено: Ср, 03 Фев 2016 16:56 HUGO писал(а): Если степень готовности до 30% - то можно только затраткой, т.к. оценивать в рамках доходника "глубокий недострой"- все равно что по воробьям из пушки. Где то читал об этом, плюс это и мое мнение - здравая логика подсказывает это. Ведь этот объект можно в принципе превратить во что угодно (фонтазируя об ЛНЭИ) - а значит в рамках доходника можно такое нагородить, что в итоге будет не аргументированным, не корректным и т.п. все здания имеют проектно-сметную документацию. и не надо ничего самому городить. считайте в рамках проекта с рыночными данными и будет вам рыночная стоимость (счастье). А затраткой получите "рыночную стоимость в квадрате или в кубе". HUGO Возраст: 46 Сообщения: 1260 Добавлено: Чт, 04 Фев 2016 12:41 А затраткой получите "рыночную стоимость в квадрате или в кубе". Не понял. Т.е если есть один фундамент, то считать надо не затраткой, а доходником или сравнительным, так понимать? edgar_po Сообщения: 966 Откуда: козацький край Добавлено: Чт, 04 Фев 2016 16:37 HUGO писал(а): есть один фундамент, то считать надо не затраткой, а доходником или сравнительным, так понимать? чистой затраткой вы не получите рыночной стоимости, как минимум остаточную стоимость замещения (восстановления). А комбинированным подходом затратный-сравнительный вполне может получится. и если HUGO писал(а): есть один фундамент то степень готовности никак не м.б. 30%. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме