| Автор |
Сообщение |
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
 Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 16:38 |
  |
| Цитата: |
| Для этого домика этот УПВС, я думаю, врядли подойдет. |
Я уже не про это объект. Расчитала я земельную компоненту, все проверила вроде правильно. |
_________________
Не-суди и не-судимым будеш! |
|
   |
|
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 16:41 |
|
| Цитата: |
| Применяя новый УПВС внимательно читайте первые страницы: вся эта белиберда необходима для более точного подбора аналога, а соответственно и стоимости за един. показатель. В принципе - ничего сложного нет. Посчитайте по плану (если совпадает) или перемерьте периметр, посчитайте площадь или по экспликации, дальше по таблицам найдете значения...потом другие...и выйдете на таблицу, которую и по описанию не трудно было найти. И считайте себе на здоровье! |
Значит если дом 500 кв.м, оценщик должен его обойти с метром и обмерять периметр? |
_________________
Не-суди и не-судимым будеш! |
|
|
|
Mfactor
Сообщения: 1154
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 16:48 |
|
Если есть документы БТИ, то ходить не надо - нужно просуммировать внешние длины стен, указанные в плане. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 16:48 |
|
| Цитата: |
| Расчитала я земельную компоненту, все проверила вроде правильно. |
Ну тогда делитесь опытом и впечатлениями.
| Цитата: |
| Значит если дом 500 кв.м, оценщик должен его обойти с метром и обмерять периметр? |
Ну можна еще на плане БТИ посмотреть, как правило они пишут длины сторон дома. А если БТИ нема, то рулетку Вам в руки  . |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 16:55 |
|
использовала таблицу отношения стоимости земли и стоимости сооружений Драпиковского и Ивановой. Ставку капитализации взяла 6% и коэфициент дисконта 15,76 (Т=50лет). |
_________________
Не-суди и не-судимым будеш! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 01 Ноя 2006 10:15 |
|
Действительная стоимость объекта определяется суммированием произведения стои-мости замещения и коэффициента остаточной годности, учитывающего физический износ здания, с земельной составляющей.
Сд = Сз х Кгод + Сзем, где:
Сд – действительная стоимость,
Сз - стоимость замещения,
Кгод - коэффициент годности,
Сзем - земельная составляющая.
Земельная составляющая определяется по формуле:
Сзем = R / k , где:
R – прибыль от владения земельным участком,
k – ставка капитализации.
Прибыль от владения земельным участком (рентный доход) можно рассматривать в виде арендной платы за землю, рассчитываемой в процентном отношении от денежной оценки земельного участка (Согласно решения №1061-XXIV от 26.03.2003г. Одесского го-родского совета «Об утверждении ставки арендной платы за пользование земельными уча-стками в г. Одессе»).
В основе денежной оценки земель населенных пунктов лежит капитализация рентно-го дохода, возникающая благодаря месторасположению населенного пункта в общегосудар-ственной, региональной и местной системах расселения и производства, обустройству его территории и качеству земель с учетом природно-климатических и инженерно-геологических условий, архитектурно-ландшафтной и историко-культурной ценности, эко-логического состояния, функционального использования земель.
Денежная оценка земельного участка производится по формуле:
Цн = Цб х Кi х Кф х Км х S, где:
Цн – денежная оценка земельного участка;
Цб – базовая стоимость 1 кв.м. земельного участка;
Кi – коэффициент индексации базовой стоимости;
Кф – коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка;
Км - коэффициент, характеризующий местоположение земельного участка;
S – площадь земельного участка.
Коэффициент Км характеризуется тремя группами рентообразующих факторов: ре-гионального, зонального и локального характера, и исчисляется по формуле:
Км = Км1 + Км2 + Км3, где
Км1 – коэффициент, учитывающий значение и статус населенного пункта в общего-сударственной системе расселения;
Км2 – коэффициент, учитывающий градостроительную ценность территории в грани-цах населенного пункта;
Км3 – коэффициент, учитывающий месторасположение земельного участка в преде-лах экономико-планировочной зоны.
Мы делаем так. есть нормативный акт - «Денежная оценка земель города Одессы», утвер-жденная решением Одесского городского совета от 09.12.99г. №438-XXIII (зона Ж-1). Базовая стоимость учитывает Км1 и Км2.
Дальше по формуле Цн = Цб х Кi х Кф х Км х S - и не изобретаем велосипед.....по большому счету ст-ть полученная затратным путем как правило в итог не идет, за исключением редких случаев, а здесь я так понимаю, не такой случай. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 07 Ноя 2006 11:50 |
|
| Цитата: |
| использовала таблицу отношения стоимости земли и стоимости сооружений Драпиковского и Ивановой. |
есть такая формула! проблема в основном вычислить коэффициент ценности территории. Говорят этот коэфф. есть ни что иное как Км2, другие при его расчете учитывают и локальный Км3. |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вт, 07 Ноя 2006 13:02 |
|
Товарищи, может я не прав, но по-моему землю нужно брать по сравнительному - так цифра правильнее получается. Ведь затраткой в основном считают не имеющие рынок продажи объекты, но земля то продается ! И не поверю , что нет аналогов! Как там пишется, ИМХО, кажется? |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 07 Ноя 2006 14:18 |
|
а по сравнительному - если участок не приватизирован, то тогда как? если он, например, в постоянном пользовании?
кстати - мне встречались отчеты, где аренда участка на 50 лет или право постоянного пользования приравниваются к приватизированному участку. как вы думаете - это правильно? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 07 Ноя 2006 14:21 |
|
В принципе и методически, не правильно. Но на самом деле дисконтирование на 50 лет дает практически равный с прямой капитализацией результат. По этому поводу даже статья Ивоновой-Драпиковского была. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вт, 07 Ноя 2006 14:27 |
|
Думаю, что полное право власности - это таки полное, а оренда (постоянное пользование необходимо заменить на оренду) не дает той "уверенности (относительной) в завтрашнем дне". Можно конечно посчитать затраты на выкуп участка, но это будет такой головняк, попытаться спрогнозировать прибыль, затраты, реверсию...
Поэтому, конечно, если оренда, то грошова оцинка. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 09 Ноя 2006 11:15 |
|
| Цитата: |
| если оренда, то грошова оцинка |
Для фонда проходит, но если необходимо определить рыночную стоимость для купли-продажи, или по желанию собственника узнать реальную стоимтсь участка, придется постаратся! |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 09 Ноя 2006 11:32 |
|
"постоянное пользование необходимо заменить на оренду" - в смысле?
"если оренда, то грошова оцинка" - то есть по нормативке? |
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Пт, 12 Янв 2007 10:20 |
|
Ребятушки, по затратке считаю производственую недвижимость. Как подскажите посчитать экономический износ для нее.
Как всегда надо очень быстро |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пт, 12 Янв 2007 12:37 |
|
Считал как то соотношением показателей роста (падения) произ-х показателей по отрасли (данніе брал из статистических спрв-в, Вся Украина, по-моему или как то так), получалось неплохо, а ФДМУ візівало на ковер, и ничего, доказал с легкостью. А на справочник косились долго и просили подарить (наивніе  ). |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
