| Автор |
Сообщение |
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
 Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 17:30 |
  |
| rudge писал(а): |
| SHE писал(а): |
...я решила уточнить "моменты" |
Они их знают. Но вцепились в старорежимные подходы  |
ох уж эти муЖчины в муЖской день беспредельничают!!!!!!!! 
С ПРАЗДНИКОМ!!!!!!!!!! |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
   |
|
Akdam
Возраст: 49
Сообщения: 668
Откуда: Побережье
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 17:35 |
|
а с учетом новых веяний стандартизированных "налоговых" оценок, минимальной стоимости и т.п. когда "творческий потенциал оценщика" на фиг никому будет не нужен, глядишь и понятие "рыночной стоимости" исчезнет, а вместе с ней и ЛНЭИ |
_________________
Витя!-ЧАО!!!! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 17:42 |
|
| rudge писал(а): |
Уважаемая SHE.
Не стоит оправдываться от "наезда". |
 Оу, уважаемая коллега SHE, судя по всему, это я на Вас наезжаю, да?
Не обращайте внимания, день сегодня просто... дурной. 
| SHE писал(а): |
| а именно есть рынок подобных объектов с выходом на фосад, но в жилом фонде, вот они и будут объектам исравнения, но никак не коммерческая недвижимоть. |
100%, если есть рынок...
| rudge писал(а): |
| НЕИ квартиры это ПРОЖИВАНИЕ или ПРОДАЖА. ВСЕ!!! |
Не все. Бред of Grey Horse, на самом деле! Уважаемый коллега rudge, Вы же сами дальше пишете, что
| rudge писал(а): |
Мало того, если внимательно посмотреть аналоги таких же, с точки зрения расположения квартир, то можно увидеть что стоимость их предложения ВЫШЕ, чем аналогичных, но внутри квартала.
Так вот, в этом ВЫШЕ и заложен потенциал такой квартиры, использование под бизнес. |
Курсив - мой. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 17:47 |
|
Уважаемый Akdam
Это не та ветка.
Тут про "высокое", а Вы про "земное". |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Akdam
Возраст: 49
Сообщения: 668
Откуда: Побережье
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 18:13 |
|
тогда щас в стихах попробую, о дисконтировании денежных потоков.....в условиях изменений колебания курса еврооблигаций.....и в условиях перманентного изменения оценочного законодательства...... |
_________________
Витя!-ЧАО!!!! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 21:03 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| 100%, если есть рынок... |
Дык он то как раз и есть.
| rudge писал(а): |
| НЕИ квартиры это ПРОЖИВАНИЕ или ПРОДАЖА. ВСЕ!!! |
| Grey Horse писал(а): |
| Не все. |
А вот с єтого момента по подробнее плиз.
| Grey Horse писал(а): |
Вы же сами дальше пишете, что
...Так вот, в этом ВЫШЕ и заложен потенциал такой квартиры, использование под бизнес. |
Правильно пишу. Именно ПОТЕНЦИАЛ, а не те, будущие виртуальные улучшения для достижения этого ПОТЕНЦИАЛА
И именно НА ДАТУ ОЦЕНКИ.
Вот если будет, в будущем, реализован этот потенциал, тогда ОО получит новую функцию и соответственно новую РС.
НО ЭТО БУДЕТ В БУДУЩЕМ, НА НОВУЮ ДАТУ.
А так ценим то что видим, А НЕ ТО ЧТО КТО ТО ХОЧЕТ ВИДЕТЬ на конкретную дату оценки..
ОЦЕНЩИК = ЗЕРКАЛО РЫНКА, а не Глоба и провидец.
Пардон за крик. Может докричусь |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 21:53 |
|
100% На рынке такие объекты и обозначаются: "квартира под офис", "под магазин", т.е. не офис и не магазин. Они и должны выступать объектами сравнения. |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Akdam
Возраст: 49
Сообщения: 668
Откуда: Побережье
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 22:15 |
|
Согласен с Руджем и Шахом. Ну а если и рынок слабоват, и объект поспецифичней? лет 5 назад оценивал дом в курорнтом районе на берегу моря. Мини-гостиница, с номерами и все такое. По документам - жилой дом для ведения приусадебного хозяйства. На рынке - или дома, или мини-гостиницы. Оценил, как жилой дом. Банк и заказчика цена устроила. Но может быть, надо было все-таки оценивать, как мини-гостиницу и делать поправку на перевод в нежилой фонд? |
_________________
Витя!-ЧАО!!!! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 22:22 |
|
| Akdam писал(а): |
| ...Но может быть, надо было все-таки оценивать, как мини-гостиницу и делать поправку на перевод в нежилой фонд? |
Это те же грабли.
Разве что в профиль
Или знаете как такую поправку определить?
В студию методику. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Akdam
Возраст: 49
Сообщения: 668
Откуда: Побережье
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 22:34 |
|
не знаю и знать не хочу ну а если серьезно - может быть, в виде стоимостной поправки? тарифы есть на перевод. Только не говорите мне о взятках и прочее! |
_________________
Витя!-ЧАО!!!! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 23:04 |
|
Спорить с rudge про НЭИ - все равно, что против ветра стандарт читать.
Хотя с квартирой я согласен. Сам для первого этажа на Богдана Хмельницкого брал именно квартиры и именно на первом этаже. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 23:18 |
|
| Серый писал(а): |
Спорить с rudge про НЭИ - все равно, что против ветра стандарт читать.
|
Предлагаю просчитать несколько вариантов, а потом критиковать.
Что касается НЕИ в оценке, то оно совсем не то НЕИ которое применяется в финансово-экономичном анализе, которое некоторые притягивают за уши в оценку.
Да, я не обиделся. Уже привык . |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 23:30 |
|
| rudge писал(а): |
| Что касается НЕИ в оценке, то оно совсем не то НЕИ которое применяется в финансово-экономичном анализе, которое некоторые притягивают за уши в оценку. |
Хозяину объекта сугубо пофиг, что вы будете делать с его объектом на бумаге: оценку или финансово-экономический анализ. В жизни он сделает с ним то, что даст ему наибольшую стоимость при наименьших затратах, а проще говоря - максимальную прибыль исходя из всех законодательно разрешенных способов.
Отсюда мой вывод: НЭИ он и в Африке НЭИ и разным он быть не может. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 24 Фев 2012 09:08 |
|
| Серый писал(а): |
Хозяину объекта сугубо пофиг, что вы будете делать с его объектом на бумаге: оценку или финансово-экономический анализ. В жизни он сделает с ним то, что даст ему наибольшую стоимость при наименьших затратах, а проще говоря - максимальную прибыль исходя из всех законодательно разрешенных способов.
Отсюда мой вывод: НЭИ он и в Африке НЭИ и разным он быть не может. |
Вот в этом Ваша ошибка уважаемый коллега. Раньше я то же так рассуждал. Но последнее время я понял что это не правильно.
Есть НЕИ ОО и есть НЕИ бизнеса на базе ОО.
НЕИ ОО на дату оценки это его максимальная отдача, с точки зрения финансовых потоков.
То бишь максимальная загрузка приближающаяся к проектной и максимальные ден. потоки. Для недвижки это максимальная арендная плата. И все это регулируется рынком. То есть если, на дату оценки, проектная мощность 100 ед и рентабельность 20%, а де факто ОО загружен на 80% и его рентабельность де факто 10 % при том что рынок дает возможность загрузить ОО на 90% при рентабельности 15%, то НЕИ для ОО будет рыночные данные, если мы определяем РС, а не фактические для ОО или виртуальные.
Как говориться "Хотеть не вредно"
То что будет делать новый собственник с ОО после, даты оценки, это уже бизнес на базе актива (на базе ОО). И НЕИ этого бизнесу может быть тот который устраивает владельца.
Возможно что новый владелец захочет изменить номенклатуру, функцию или нарастить мощности путем реконструкции ОО изменив его под требуемое НЕИ своего бизнеса. Это его право. Но это не относится к НЕИ ОО который мы оцениваем ибо он на дату оценки имеет четкие характеристики, а не те которые ВОЗМОЖНО будут, а возможно и не будут, достигнуты по НЕИ которые хочет воплотить в жизнь новый собственник ОО путем реконструкции последнего.
Возьмите просчитайте, используя рыночные данные, а не виртуальные, те которые ХОЧЕТ воплотить в жизнь новый собственник путем изменения характеристик ОО, и Вы получите одинаковый итог. Что абсолютно логично.
PS; а рынку по фигу что будет делать как оценщик на бумаге так и новый хозяин. Рынок, на дату оценки, позволит получить от ОО то что сложилось, а не то что кто то желает. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 24 Фев 2012 09:27 |
|
| rudge писал(а): |
Серый писал(а):
Хозяину объекта сугубо пофиг, что вы будете делать с его объектом на бумаге: оценку или финансово-экономический анализ. В жизни он сделает с ним то, что даст ему наибольшую стоимость при наименьших затратах, а проще говоря - максимальную прибыль исходя из всех законодательно разрешенных способов.
Отсюда мой вывод: НЭИ он и в Африке НЭИ и разным он быть не может.
Вот в этом Ваша ошибка уважаемый коллега. Раньше я то же так рассуждал. Но последнее время я понял что это не правильно.
Есть НЕИ ОО и есть НЕИ бизнеса на базе ОО.
НЕИ ОО на дату оценки это его максимальная отдача, с точки зрения финансовых потоков.
То бишь максимальная загрузка приближающаяся к проектной и максимальные ден. потоки. Для недвижки это максимальная арендная плата. И все это регулируется рынком. То есть если, на дату оценки, проектная мощность 100 ед и рентабельность 20%, а де факто ОО загружен на 80% и его рентабельность де факто 10 % при том что рынок дает возможность загрузить ОО на 90% при рентабельности 15%, то НЕИ для ОО будет рыночные данные, если мы определяем РС, а не фактические для ОО или виртуальные.
Как говориться "Хотеть не вредно"
То что будет делать новый собственник с ОО после, даты оценки, это уже бизнес на базе актива (на базе ОО). И НЕИ этого бизнесу может быть тот который устраивает владельца.
Возможно что новый владелец захочет изменить номенклатуру, функцию или нарастить мощности путем реконструкции ОО изменив его под требуемое НЕИ своего бизнеса. Это его право. Но это не относится к НЕИ ОО который мы оцениваем ибо он на дату оценки имеет четкие характеристики, а не те которые ВОЗМОЖНО будут, а возможно и не будут, достигнуты по НЕИ которые хочет воплотить в жизнь новый собственник ОО путем реконструкции последнего.
Возьмите просчитайте, используя рыночные данные, а не виртуальные, те которые ХОЧЕТ воплотить в жизнь новый собственник путем изменения характеристик ОО, и Вы получите одинаковый итог. Что абсолютно логично.
PS; а рынку по фигу что будет делать как оценщик на бумаге так и новый хозяин. Рынок, на дату оценки, позволит получить от ОО то что сложилось, а не то что кто то желает. |
Я с вами в корне не соглавен, остаюсь при своем мнении и дискутировать в очередной раз не буду т.к.:
а) Вы меня не переубедили. все у Вас фигурирует какой-то новый собственник. К чему он к НЭИ лично я не понимаю, т.к. НЭИ не может быть привязан ни к новому собственнику, ни к старому. Все, что касается конкретного собственника и его конкретно заданных условий является нерыночной базой и соответствует инвестиционной стоимости. И почему именно что-то менять должен исключительно новый собственник, почему существующий собственник не может сделать с объектом что-то, что позволит повысить его стоимость и максимизировать прибыль?
б) много работы и заниматься разговорами просто нету времени. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
