| Автор |
Сообщение |
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
 Добавлено:
Чт, 01 Мар 2012 10:59 |
  |
Sigma, проблема коммуналки в том, что там у лиц равные права, т.е. у каждого своё право собственности на какую-то часть. В нашем варианте ситуация иная, прописанный человек имеет право на проживание, но не на действия, связанные с переходом прав собственности. Как вариант учета "удобств" совместного проживания могу предложить сравнить ст-ть квадрата коммуналки и обычного жилья, на мой взгляд, разница и будет отражать стоимость такого сосуществования... а отсутствие "кусочка" прав, думаю, лучше учесть так, как я писал выше. Таким образом получим две кор-ки: на права и на "удобства", сумма этих кор-к должна учесть "удобство" проживания с чужим человеком и отсутствие кусочка прав. Мысль сырая, но другой пока нет  |
|
|
   |
|
Oxigen
Сообщения: 26
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 01 Мар 2012 11:45 |
|
| КовАл писал(а): |
| Не согласен с Oxigen. Просто это расчет двух разных объектов... вернее одного и того же имущества, но с учетом различного набора прав. |
а какое право на квартиру дает регистрация в этой квартире? Я не видел ни одного отчета и сам делаю отчеты без учета количества прописанных в данной квартире. И думаю, что именно так правильно. Тоже самое, когда я работаю с оценками, которые поступают из ОГИС при реализации квартир (по решению суда), в этих отчетах нет никаких "уменьшающих" к-тов стоимости квартиры.
Что касается лишения права на регистрацию - то это сугубо юридически вопрос по сопровождению сделки купли-продажи при исполнительном производстве, но никак не оценки данной недвижимости.
Это конечно сугубо мое ИМХО, но с этими вопросами (принудительные продажи) я работаю со второго дня кризиса))) |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 01 Мар 2012 11:51 |
|
Oxigen, правильно Вы говорите, с этого и нужно начинать... я уже писал об этом в своем первом сообщении данной ветки... нужно определиться с предметом оценки (полное право собственности или ограниченное). Что касается регистрации, то она дает право на проживание и только... |
|
|
|
|
Lodochka
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Вт, 06 Мар 2012 22:27 |
|
Я хоть еще и не оценщик, а практикант, но хочу присоединится к этой теме.
Основание: есть опыт работы специалистом по недвижимости.
Все о чем писалось входит в обязанности риэлтора. Оценщики ни когда не требуют справки с ЖЭУ о наличии зарегистрированных. Но без этой справки нотариус сделку не оформит.
Но если в документах о правах собственности присутствуют недееспособные или частично недееспособные нужно решение опекунского совета. Необходимо ли это решение предъявлять оценщику или нет, я с этим еще не сталкивался.
Уважаемые оценщики, прошу Вас ответить на этот вопрос. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 06 Мар 2012 22:30 |
|
для оценки необходимы правоустанавливающие док-ты и тех. документация...если речь идет об оценке- НЕДВИЖИМОСТИ,
если оценка ПРАВ - то тогда уже всяике справки.
как правило на рынке ценят недвижимость в основном. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 06 Мар 2012 23:07 |
|
| Lodochka писал(а): |
Я хоть еще и не оценщик, а практикант, но хочу присоединится к этой теме.
Основание: есть опыт работы специалистом по недвижимости.
Все о чем писалось входит в обязанности риэлтора. Оценщики ни когда не требуют справки с ЖЭУ о наличии зарегистрированных. Но без этой справки нотариус сделку не оформит.
Но если в документах о правах собственности присутствуют недееспособные или частично недееспособные нужно решение опекунского совета. Необходимо ли это решение предъявлять оценщику или нет, я с этим еще не сталкивался.
Уважаемые оценщики, прошу Вас ответить на этот вопрос. |
+100 к SHE
Кроме того, при выборе аналогов для сравнения с оцениваемой "чистой" квартирой, оценщик отбирает соответствующие "чистые" аналоги. Если ОО имеет проблемы то и аналоги соответствуюшие подбираются. Вся информация по умолчанию принимается как достоверная. Собственно и потенциальный покупатель так действует.
И в итоге мы получаем вероятную стоимость, а не цену сделки. Ведь оценка это всего лишь ориентир для заказчика, который близок к реалиям при качественной работе, а не "обязаловка".
Что касается справки по не совершеннолетним. В принципе она оценщику не нужна.
Ведь
1. Мы определяем стоимость квартиры которую продает заказчик=собственник, а продать он ее сможет только выполнив все требования закона, что мы и принимаем как аксиому при расчетах.
2. См пост коллеги SHE
3. Да же если заказчик не продаст квартиру и останется в ней, ее стоимость от этого не изменится.
(см дефиницию рыночной стоимости, ибо речь о ней) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ЛП
Сообщения: 362
Откуда: ЗУ
|
| Добавлено:
Ср, 07 Мар 2012 09:48 |
|
SHE писала: для оценки необходимы правоустанавливающие док-ты и тех. документация...если речь идет об оценке- НЕДВИЖИМОСТИ,
если оценка ПРАВ - то тогда уже всяике справки.
Абсолютно несогласна с Вами. Ведь в соответствии с Нац.стандартом №1 мы должны провести "ідентифікацію об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав". |
_________________
Желай большего, но довольствуйся малым |
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Мар 2012 10:12 |
|
Цитировать так целиком:
Ст.№1
ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав - встановлення відповідності об'єкта оцінки наявним вихідним даним та інформації про нього;
вихідні дані - документи, в яких містяться характеристики об'єкта оцінки;
Насколько можно отнести количество прописанных к характеристикам - не знаю, но в объявлениях этого не пишут.
Если оценка недвижимости, то даже при наличии справок про 10 прописанных сироток, НЭИ это квартира без сироток и объекты сравнения будут взяты тоже без них.
Если оценка права пользования/распоряжения - тогда учитываем. |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 07 Мар 2012 10:14 |
|
| ЛП писал(а): |
SHE писала: для оценки необходимы правоустанавливающие док-ты и тех. документация...если речь идет об оценке- НЕДВИЖИМОСТИ,
если оценка ПРАВ - то тогда уже всяике справки.
Абсолютно несогласна с Вами. Ведь в соответствии с Нац.стандартом №1 мы должны провести "ідентифікацію об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав". |
И в чем не соответствие?
Техпаспорт дает представление об ОО с толчки зрения конструктива и тп.
"Витяг з реєстру" подтверждает право собственности.
Если мы определяем РС ОО (квартиры в данном случае) то этого достаточно вполне. Ибо РС это "вероятная стоимость при переходе как права собственности на ОО, так и самого ОО от продавца к покупателю" (см дифиницию РС). При том ПОЛНОГО права ни чем не обремененного.
Если нужно определить другой вид стоимости то тут, да, нужны все доки влияющие на стоимость. Ибо стоимость, той же квартиры с кем то прописанным, не есть рыночная. Единственный вариант РС такой квартиры это наличие соответствующего сегмента рынка таких ОО. То бишь сравнивайте с аналогичными квартирами и пишите ограничения. Что данная стоимость может выступать как РС только в конкретном сегмента рынка (квартир с прописанными в ней жильцами, а не "чистых"). Вот только я в своей практике такого рынка не наблюдал. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 07 Мар 2012 10:22 |
|
совершенно верно, у нас есть правоустанавливающие док-ы, которые говорят нам о соб-ках квартиры, вытяг это подтвержадает ,так же как и площади квартиры...остальное меня не интересует... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Мар 2012 10:50 |
|
А все потому, что объект оценки должен быть четко прописан в задании на оценку/договоре. есть условие, что зарегистрированный Иванов не выселяется из квартиры после купли-продажи, значит и в задании должно быть прописано, что определить стоимость квартиры при условии, что Иванов сохраняет право проживания.
Не дело оценщика выяснять, а все ли зарегистрированные после сделки снимутся с регистрации/дали согласие на выписку, зарегистрированы ли в ней зеки/больные/несовершеннолетние и прочие, которые имеют права на что-то и т.д. и т.п. Все четко должно быть прописано и понятно сторонам и пока все нюансы не оговорены и не закреплены сторонами в письменной форме - к работе нечего приступать, себе потом дороже будет как по времени, так и по гемору с разбирательствами. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 07 Мар 2012 10:54 |
|
Серый
+10000 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 07 Мар 2012 16:13 |
|
| Серый писал(а): |
| А все потому, что объект оценки должен быть четко прописан в задании на оценку/договоре. есть условие, что зарегистрированный Иванов не выселяется из квартиры после купли-продажи, значит и в задании должно быть прописано, что определить стоимость квартиры при условии, что Иванов сохраняет право проживания. |
100%.  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
