| Автор |
Сообщение |
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
 Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 16:06 |
  |
Кто-нибуть пользовался советами и рекомендациями Олефиренко по расчету в сравнительном доходе матрицами? |
|
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 16:12 |
|
По сути дела, это метод попарного сравнения и ничего нового |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
| Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 16:17 |
|
Я тут попыталась, а асколько у меня вышло посудите сами.
Об’єктами порівняння є:
№п/п Адреса Загальна площа м.кв. Фізичний стан Поверх\поверховість Ціна продажу Ціна продажу за 1 м.кв.в дол. США
1 Повітрофлотський проспект 54 Відмінний 5/5 $132 000 $2 444
2 Вул. Виборзька 55,7 Потребує ремонту 5/5 $115 000 $2 065
3 Повітрофлотський проспект 56 Потребує ремонту 3/5 $132 000 $2 357
В даному випадку наведені в якості об’єкти порівняння мають деякі відмінності в загальних характеристиках у порівнянні з об’єктом оцінки. З метою визначення найбільш ймовірного значення ринкової вартості об’єкта оцінки проведено коригування наведених показників за наступними факторами:
Коригування на трансакцію.
Як вже відзначалося, в якості вихідних даних використовувалася інформація про ціни пропозиції до продажу об’єктів нерухомості. Враховуючи, що ціна пропозиції, як правило, не є остаточною величиною за якою укладається угода (присутній торг при купівлі-продажу об”єкту), справедливим буде скоригувати вищенаведені показники. Величина трансакції (найбільш ймовірного торгу в ціні), як правило, знаходиться в межах 3-5 % попередньо заявленої вартості продажу. В даному випадку, оцінювач вважає справедливим для коригування всіх показників вартості прийняти 5 %.
Коригування на розташування приміщення в будинку (поверх).
Виходячи з порівняльного аналізу пропозицій до продажу житлових приміщень, розташованих на різних поверхах в будинках, можна визначити, що більш високу вартість, як правило, мають об'єкти розташовані на середніх поверхах. В даному випадку коригування у розмірі «+2%» необхідно ввести для об’єктів порівняння №1,2, оскільки він розташований на першому поверсі будинку.
Таблиця коригувань
Об’єкт порівняння №1 Об’єкт порівняння №2 Об’єкт порівняння №3
Ціна пропозиції,
$ / кв.м 2 444 2 065 2 357
Коригування на трансакцію 0,95 0,95 0,95
Коригування на розміщення в будинку 1,02 1,02 1
Ціна після коригувань 2 368 2 001 2 284
Для визначення ринкової вартості квартири будуємо матричний простір за допомогою якого визначимо наступні коригування: місце розташування та стан
Об’єкту оцінки
стан
місцеположення Об’єкт порівняння №2
2001
Об’єкт порівняння №1
2 368 у.о./кв.м
Об’єкт порівняння №3
2 284
Об’єкт порівняння №2 відрізняється від об’єкту порівняння №3 на місцерозташування. Вартісне вираження коригування становить 283 у.о. (2284-2001=283).
Об’єкт порівняння № 1 відрізняється від об’єкту порівняння № 3 на фізичний стан. Вартісне вираження коригування становить 84 у.о. (2368-2284=84).
Застосовуємо дані коригування до нашого об’єкту оцінки.
Об’єкт оцінки Об’єкт порівняння №1 Об’єкт порівняння №2 Об’єкт порівняння №3
2368-283=2085 2001+84=2085 2284+84-283=2085
Таким чином, за допомогою коригувань ми привели значення вартості одного м.кв. об’єктів порівняння до значення вартості об’єкту оцінки, яке й необхідно було знайти.
Таким чином, ринкова вартість 1м2 жилого приміщення, отримана за порівняльним підходом, становить на дату оцінки 2 085 долара США.
Відповідно ринкова вартість об’єкту оцінки загальною площею 51,47 м2 становитиме 107 315 доларів США, що еквівалентно за курсом НБУ на дату оцінки 541 941 гривень. |
_________________
Не-суди и не-судимым будеш! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 16:27 |
|
Помню я пользовалась. У меня шматрица была 6 на 6... Главное правильно расставить оценки... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
  |
|
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
| Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 16:30 |
|
Триничка, а можно мне как-то взгянуть на ваш матрецу???   |
_________________
Не-суди и не-судимым будеш! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 16:33 |
|
А можно в понедельник, а то убегаю на тренировку через 5 минут. Вы если че залезте в старый форум, мы там обсуждали как ее в экселе делать. И на Витрине выложины отчеты Ковальского с использованием шматриц. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 16:36 |
|
Наташ, на скоко видно с представленной попытки, речь идет не "про те" матрицы. Ты говоришь о матрицах по статье Сивца с одним из российских оценщиков, на скоко я помню, их обсуждали в каком-то из отчетов на форуме, а тут метод попарного сравнения в чистом виде. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
| Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 16:42 |
|
Серый может вы выразите свое мнение по поводу произверенных мною расчетов? |
_________________
Не-суди и не-судимым будеш! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 16:56 |
|
Тяжело что-то сказать т.к нет описания объекта оценки, предполагаю, что он расположен на Повитрофлотском.
Как по мне, самой первой корректоровкой (после торга) должно быть на мостоположение (соблюдая принцип внесения поправок "от общего к часному".
Дальше, как душе угодно.
Похоже, что поправка на этаж взята по справочнику Стеля.
Ну и
| Цитата: |
| В даному випадку коригування у розмірі «+2%» необхідно ввести для об’єктів порівняння №1,2, оскільки він розташований на першому поверсі будинку. |
а как видно из описания, №№1,2 расположены на 5 этажах.
Все остальное, как я уже говорил. обычный метод попарного сравнения, тут главное-не ошибиться в арифметике. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
лягушка
Возраст: 47
Сообщения: 147
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 17:02 |
|
Ирина3, если Ваш объект оценки с отличным ремонтом, на средних этажах и расположен на ул. Виборгской (или аналог. уровня привлекательности), то матрица технически сделана правильно.
У Вас описка.... №1,2 - 5/5 ..по тексту "на першому поверсі будинку".
Упс... Серый опередил |
Последний раз редактировалось: лягушка (Пт, 03 Ноя 2006 17:04), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
| Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 17:03 |
|
корриктировка на местоположение было использовано в матичном построение |
_________________
Не-суди и не-судимым будеш! |
|
|
|
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
| Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 17:04 |
|
спасибо лягушка, сейчас быстренько исправлю описочку. |
_________________
Не-суди и не-судимым будеш! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 17:05 |
|
Тю... так тут просто линейное уравнение с двумя неизвестными. Тогда завтра пороюсь в конспекатах и если найду - обязательно покажу. Или хотя бы воспроизведу по памяти. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 17:24 |
|
| Цитата: |
| корриктировка на местоположение было использовано в матичном построение |
Я ж не спорю, как Вы внесли корректировку, я высказал свое мнение в логике внесения поправок-то, что в первую очередь проверяется в процессе рецензирования. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 07 Ноя 2006 10:47 |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
