Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Помогите с оценкой маленькой подсобки в производственном помещении Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2  След. Автор Сообщение desperado Сообщения: 49 Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 14:40 Добрый день, взываю к помощи... Вопрос - как в минимальных ценах оценить подсобку (9 м2 всего) в произв-м помещении. Как и на что делать корр-ки. Исх.данные: Цель - для купли-продажи Ситуация - завод распродает им-во, и комнатушка осталась не проданной, находиться в цеху который уже выкуплен кем-то (т.е. выход только в цех и выделить ее толком никак), собственно этот кто-то и пользуется ею по факту и собирается ее купить (он там даже кабинетик себе организовал и ремонтик сделал самый простецкий) Заказчик- сам заводик, есс-то просит мин-ю цену. Ну кор-ку на наличие отд.вход - само собой. Кор-ку на площадь ??? - так в данном случае маленька площадь наверное больше минус чем плюс этого помещения. Кор-ку на ликвидность ? Какую ? Как правильно обосновать если эта комнатушка никому не нужна и в каком размере может быть корр-ка? Реально это помещение нужно только самому владельцу цеха, больше никому, как это обосновать ? Помогите советом люди добрые SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 14:56 через мультипликарот как вспомагательную площадь, ведь такие площади есть обычно вовсех цехах, просто их не выделяют, но теоретичски единица их площади дешевле единицы основной площади. _________________ а знаешь, всё ещё будет! zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 14:57 затраткой посчитайте. рынка таких бытовок внутри цеха нет, рынка аренды как отдельного помещения тоже нет, наверное. І Dima Сообщения: 759 Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 15:02 Так и напишите, мол отдельно это помещение не имеет полезности. а только как часть всех помещений и поцените ее по стоимости уже проданных помещений. Хотя наверное минимум так не получиться... Может через доходник с большим коефициентом недозагрузки, с наименьшими ценами аналогов-складов. desperado Сообщения: 49 Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 15:19 zanoza писал(а): затраткой посчитайте. рынка таких бытовок внутри цеха нет, рынка аренды как отдельного помещения тоже нет, наверное. только одной затраткой не прокатит, наверное, мало ли а вдруг.... на рожон не хочется. Добавлено спустя 3 минуты 27 секунд: SHE писал(а): через мультипликарот как вспомагательную площадь, ведь такие площади есть обычно вовсех цехах, просто их не выделяют, но теоретичски единица их площади дешевле единицы основной площади. как кто ж мне в долях скажет сколько каких помещ-й в аналогах, агенты с тех.паспортами не ходят? Добавлено спустя 5 минут: І Dima писал(а): Может через доходник с большим коефициентом недозагрузки, с наименьшими ценами аналогов-складов. Предлагайте выдумать коэф-т недозагрузки ? Есть такое предположение что по этому отчету могут быть качели, поэтому что-то более обоснованее хотелось бы. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 15:42 Цитата: только одной затраткой не прокатит, наверное, мало ли а вдруг.... на рожон не хочется. Тогда ищите на рынке продажи такого же и аренду такого же. и минимум поправок, ибо обоснование поправок при "качелях" тот еще гемор. І Dima Сообщения: 759 Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 15:51 Просили совета... вот Вам... Да предлагаю выдумать. Указать, что храниться может только маленькие товары без требований к хранению, напишите, что таких товаров не много и т.д. и т.п. По-этому и потенциальных съемщиков будет мало. Попробуйте помудрить с правом прохода к помещению через чужие владения. Понимаю что все так сыро и обобщенно, но на самом деле по Вашему объекту не все понятно. Где расположено, жилой массив, промышленный район. Далеко ли близко к местам торговли. Может я через 50 м, на углу, мобильниками торгую и мне эта комнатка для склада мобильников как манна небесная Добавлено спустя 1 минуту 2 секунды: zanoza писал(а): Цитата: только одной затраткой не прокатит, наверное, мало ли а вдруг.... на рожон не хочется. Тогда ищите на рынке продажи такого же и аренду такого же. и минимум поправок, ибо обоснование поправок при "качелях" тот еще гемор. +1 Как и любое обоснование в нашей работе. Не саму поправку а ее размер имею ввиду. desperado Сообщения: 49 Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 16:20 zanoza писал(а): Цитата: только одной затраткой не прокатит, наверное, мало ли а вдруг.... на рожон не хочется. Тогда ищите на рынке продажи такого же и аренду такого же. и минимум поправок, ибо обоснование поправок при "качелях" тот еще гемор. Да ничего я не нашел, нашел бы не писал бы Akdam Возраст: 49 Сообщения: 668 Откуда: Побережье Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 16:23 І Dima писал(а): Так и напишите, мол отдельно это помещение не имеет полезности. а только как часть всех помещений и поцените ее по стоимости уже проданных помещений. 100%, т.к. при продаже производственных помещений такие подсобки не выделяют из стоимости основных помещений и дайте поправку на вход (-5% по Маркусу можно не рассчитывать))) Добавлено спустя 1 минуту 10 секунд: SHE писал(а): через мультипликарот как вспомагательную площадь, ведь такие площади есть обычно вовсех цехах, просто их не выделяют, но теоретичски единица их площади дешевле единицы основной площади. _________________ Витя!-ЧАО!!!! desperado Сообщения: 49 Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 16:31 І Dima писал(а): Просили совета... вот Вам... Да предлагаю выдумать. .................... Попробуйте помудрить с правом прохода к помещению через чужие владения. Из допов по бытовке могу сообщить следующее, там есть свет, высота помещения 2,6, район расположения - приближенный к центру. Помещение в здание одного из корпусов завода, между двумя крупными дор.магистралями, но толпы народа там не ходят. Да наверное ничего тут не прикрутишь, прийдеться придумывать - как обосновать ее адекватность только.... нахожу аналоги произв. помещений, по типу таких где находиться это бытовка, кор-ю: -на торг -на наличии отдельного входа -на ликвидность , сколько только составит она 10-20-30%....загадка блин Последний раз редактировалось: desperado (Чт, 19 Апр 2012 16:36), всего редактировалось 1 раз zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 16:32 Цитата: Да ничего я не нашел, нашел бы не писал бы Тогда так и пишете в отчете - ничего я не нашел, ибо нет рынка продажи и аренды такого. продается только в составе комплекса. спецмайно. затратка. desperado Сообщения: 49 Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 16:33 Akdam писал(а): (-5% по Маркусу можно не рассчитывать))) сорри не понял шутки, что имелось ввиду ? zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 16:33 Цитата: нахожу аналоги произв. помещений, по типу таких где находиться это бытовка, кор-ю: -на торг -на наличии отдельного входа -на ликвидность , сколько только составит она 10-20-30%....загадка блин Дядя майор вам: а почему поправка на наличие отдельного входа такая? а вы ему в ответ - ....? что? Ну и ликвидность и все прочее. І Dima Сообщения: 759 Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 16:36 Наличие отдельного входи, при проходе через места общего пользования - это одно, а хождение по чужому нечто иное, я думаю. На ликвидность берите среднее 20%, не много и не мало и пусть докажут что это слишком много. Предложите продать ее отдельно в случае чего. Хотя Ваши условия известны, и цена этих бытовок, в таких условиях = цена 1 м2 помещений которые рядом. Думайте. Это не легкий вопрос. Удачи!!! desperado Сообщения: 49 Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 16:39 zanoza писал(а): Дядя майор вам: а почему поправка на наличие отдельного входа такая? а вы ему в ответ - ....? что? Ну и ликвидность и все прочее. Все как всегда да ? Замкнутый круг.... Добавлено спустя 8 минут 32 секунды: І Dima писал(а): Наличие отдельного входи, при проходе через места общего пользования - это одно, а хождение по чужому нечто иное, я думаю. ................. Хотя Ваши условия известны, и цена этих бытовок, в таких условиях = цена 1 м2 помещений которые рядом. реально вы конечно правы на 100%. одно дело не иметь отдельного выхода а совсем другое связываться с сервитутом Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Пт, 20 Апр 2012 00:05 Я тут сильно опоздал, но 5 коп. таки вставлю. Ну скока в абсолюте будет стоить 9м2 в масштабах уже выкупленного цеха? И как обосновать, что 9м2 есть сильно избыточными и не имеют той же полезности, что и остальные метры? Варианты: - стоимость работ по обоснованию "по-минималке" явно скушает экономический эффект от экономии! - "оригинального" оценщика скушают "читатели-проверятели" - доказать, что цех продали очень дорого, и его 1м2 должен стоить как у бытовки, то есть "по-минималке" Вердикт - судьба бытовки определена ценой продажи цеха. _________________ "я не оценщик, я только учусь" desperado Сообщения: 49 Добавлено: Пт, 20 Апр 2012 09:33 Yourick писал(а): Я тут сильно опоздал, но 5 коп. таки вставлю. Ну скока в абсолюте будет стоить 9м2 в масштабах уже выкупленного цеха? И как обосновать, что 9м2 есть сильно избыточными и не имеют той же полезности, что и остальные метры? Варианты: - стоимость работ по обоснованию "по-минималке" явно скушает экономический эффект от экономии! - "оригинального" оценщика скушают "читатели-проверятели" - доказать, что цех продали очень дорого, и его 1м2 должен стоить как у бытовки, то есть "по-минималке" Вердикт - судьба бытовки определена ценой продажи цеха. Никуда вЫ не опоздали, и за 5 коп. тоже спасибо. Да и вообще спасибо всем кому не безразлична судьба маленькой бытовки Сомнения еще довлеют над попыткой обоснования скидки на ликвидность. Дело в том что если абстрагироваться от того что собственником бытовки будет тот же человек который является собственником цеха, то цена 1 м2 бытовки будет значительно меньше цены 1 м2 цеха, опять же из-за входа, размера и права прохода по чужой терр-и. Нужно как-то железобетонно обосновать что найти покупателя будет нереально трудно. І Dima Сообщения: 759 Добавлено: Пт, 20 Апр 2012 10:29 Ну если так. Тогда заключайте договор на оценку в течении 3-6 месяцев. Дайте объявление на это помещение не ждите звонка, о чем спустя 3-6 месяцев и напишите в отчете desperado Сообщения: 49 Добавлено: Пт, 20 Апр 2012 10:52 І Dima писал(а): Ну если так. Тогда заключайте договор на оценку в течении 3-6 месяцев. Дайте объявление на это помещение не ждите звонка, о чем спустя 3-6 месяцев и напишите в отчете Отличный вариант, я уже вижу как судья расплывается в улыбке читая объяснения корр-ки в моем отчете "Кор-ка в 0,6 выведена на основании проведенного оценщиком исследования, что подтверждается скан копиями фиктивных объявлений, которые я давал в СМИ на протяжении 6 месяцев, а также распечаткой бонусов на мобильном за входящие звонки от заинтересованных лиц, список звонивших телефонов и бонусов приложен к отчету" железобетонно ? І Dima Сообщения: 759 Добавлено: Пт, 20 Апр 2012 11:04 Но как вариант Akdam Возраст: 49 Сообщения: 668 Откуда: Побережье Добавлено: Пт, 20 Апр 2012 11:22 О-о-ооо.....тема бытовки не умерла еще))))). desperado , если вы не хотите, чтобы судьи и дяди майоры не "улыбались", то единственный совет вам: 1 кв. м такой бытовки не может стоить меньше 1 кв. м. производственного помещения, т.к. есть рядом уже выкупленные такие же бытовки (например) и почему эта должна стоить меньше? Что касается проходов всяких, отдельных входов, то включите здравый смысл - это помещение никому не нужно, кроме основного собственника, ликвидность нулевая и никто другой ее не купит, а реальному покупателю эти ограничения - не ограничения, т.к. кругом все его. Мне приходилось делать оценки на выкуп подобного рода например, часть магазина выкуплена уже, а туалет и умывальник - нет. И т.п. Или - 1-й этаж магазина выкуплен, а подвал, вход в который осуществляется с первого этажа - нет. Поправку можно дать минимальную, и все. ИМХО _________________ Витя!-ЧАО!!!! SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 20 Апр 2012 13:45 а если в бытовке убрать стены- она станет общей площадью всего цеха? можно так посчитать 1 кв.м цеха минус снос стен... ну и мое предложение на счет вспомагательной площади- актуально. у нас часто продают цеха и в объявах планчики, на крайняк можн оспросить, голый цех или там ест ьподсобки, обычно эт овсе толковые риелторы рассказывают- проблемы, простите, не вижу. Как по-мне это наиболее логичную цифру даст. Да и вопросов к лидвидности, входа\выходам и прочей хрени у вас уже не будет, да и у проверяющих тоже _________________ а знаешь, всё ещё будет! desperado Сообщения: 49 Добавлено: Пн, 23 Апр 2012 10:10 Прошу прощения, что не даю теме умереть, просто вопрос на пару дней отложился, но таки решать его необходимо будет, да и задача интересная. 2 Akdam прочитав ваш последний пост, пришел к интересным выводам, я с вами и согласен и не согласен. Все дело, наверное, в цели оценки, может, дальше, конечно, пойдут глупые мысли, но тем не менее: Цель оценки № 1 - для заключения дог.купли/продажи Цель оценки № 2 - для заключения дог.купли/продажи с Ивановым И.И. (которому принадлежит цех к котором находиться ОО.) Причем Цены по цели № 1 и № 2 НЕ РАВНЫ По цели № 1 - ограничения которые есть у ОО, просто таки должны уменьшать цену ОО. По цели № 2 Akdam, абсолютно прав эти ограничения не ограничения потому как все вокруг уже его. НО я не согласен, что ОО кроме Иванова никому не нужен (скорее всего это так конечно), но чисто теоретически (может Иванов даст за симв.сумму право прохода в ОО и у торговца мобилками появится склад, почему нет ?), Цель № 2 это всего лишь частный случай цели № 1. У нас же цель оценки именно № 1. Дабы приравнять цены по цели № 1 и № 2, нужно, скорее, доказать пути НЭИ, что наибольший эффект будет от исп-я пом-я в составе произ-х пом-й Иванова, как только это сделать. Akdam Возраст: 49 Сообщения: 668 Откуда: Побережье Добавлено: Пн, 23 Апр 2012 11:47 desperado писал(а): Прошу прощения, что не даю теме умереть, просто вопрос на пару дней отложился, но таки решать его необходимо будет, да и задача интересная. 2 Akdam прочитав ваш последний пост, пришел к интересным выводам, я с вами и согласен и не согласен. Все дело, наверное, в цели оценки, может, дальше, конечно, пойдут глупые мысли, но тем не менее: Цель оценки № 1 - для заключения дог.купли/продажи Цель оценки № 2 - для заключения дог.купли/продажи с Ивановым И.И. (которому принадлежит цех к котором находиться ОО.) Причем Цены по цели № 1 и № 2 НЕ РАВНЫ По цели № 1 - ограничения которые есть у ОО, просто таки должны уменьшать цену ОО. По цели № 2 Akdam, абсолютно прав эти ограничения не ограничения потому как все вокруг уже его. НО я не согласен, что ОО кроме Иванова никому не нужен (скорее всего это так конечно), но чисто теоретически (может Иванов даст за симв.сумму право прохода в ОО и у торговца мобилками появится склад, почему нет ?), Цель № 2 это всего лишь частный случай цели № 1. У нас же цель оценки именно № 1. Дабы приравнять цены по цели № 1 и № 2, нужно, скорее, доказать пути НЭИ, что наибольший эффект будет от исп-я пом-я в составе произ-х пом-й Иванова, как только это сделать. вы не рассчитаете поправку на "право прохода". Разве что можно в доходке ввести дополнительный риск 1-2%, написав при этом, что корректировками к арендной ставке это не может быть учтено. Вот у вас и получится снижение стоимости. _________________ Витя!-ЧАО!!!! Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме