| Автор |
Сообщение |
vk
Сообщения: 8
|
 Добавлено:
Сб, 23 Мар 2013 18:35 |
  |
коллеги, если кто встречал в своей практике требование законодательства Украины об обязательном использовании всех трех методологических подходов при оценке недвижимости, вне зависимости от ее идентификации и наличия правдоводобных исходных данных, очень прошу сообщить об этом факте с указанием этого законодательного акта. |
|
|
|
  |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 23 Мар 2013 21:53 |
|
Уже, кажется, обсуждалось.
| НС №1 писал(а): |
| 36. Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення. |
Курсив мой.
| НС №1 писал(а): |
| 37. ...Неможливість або недоцільність застосування певного методичного підходу, пов’язана з повною відсутністю чи недостовірністю необхідних для цього вихідних даних про об’єкт оцінки та іншої інформації, окремо обґрунтовується у звіті про оцінку майна. Національними стандартами можуть передбачатися також інші випадки обмежень щодо застосування певних методичних підходів для визначення ринкової вартості та неринкових видів вартості об'єктів оцінки. |
Добавлено спустя 50 секунд:
| vk писал(а): |
| если кто встречал в своей практике требование законодательства Украины об обязательном использовании всех трех методологических подходов при оценке недвижимости, вне зависимости от ее идентификации и наличия правдоводобных исходных данных |
 Не доводилось такого встречать. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Игорь_Д
Возраст: 60
Сообщения: 46
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Пн, 25 Мар 2013 11:06 |
|
Такого требования в явном виде нигде нет, было древнее письмо Фонда, 90-х годов, о применении не менее 2- подходов. На практике Фонд в лице регионального отделения требовал 3 подхода, для полного спокойствия(отсутствия лишних вопросов у правоохранителей |
_________________
Реальность дуальна... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 25 Мар 2013 12:36 |
|
| Игорь_Д писал(а): |
| На практике Фонд в лице регионального отделения требовал 3 подхода, для полного спокойствия |
М-да. А многие регионалки Фонда на практике считают, что достаточно двух подходов... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
privet
Сообщения: 1250
|
| Добавлено:
Вт, 02 Апр 2013 15:34 |
|
Подскажите пжлс, вот попался отчет мне по оценке жилой квартиры и там таблица:
подскажите пжлс, откуда и как берутся значение в строках 13, 14 и 16 |
|
|
|
|
|
yorsh
Возраст: 42
Сообщения: 495
Откуда: Київ-Лубни
|
| Добавлено:
Вт, 02 Апр 2013 15:49 |
|
| privet писал(а): |
Подскажите пжлс, вот попался отчет мне по оценке жилой квартиры и там таблица:
подскажите пжлс, откуда и как берутся значение в строках 13, 14 и 16 |
Процент достоверности, вероятнее всего принят по мнению оценщика. Все остальные показатели - математика. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
00.xls |
| Размер файла: |
24 Kб |
| Скачан: |
87 раз |
|
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 02 Апр 2013 16:03 |
|
Да, забавно. 
"13" - предполагаю, что это удельные веса для усреднения. Ну, как бы оценщик, анализируя исходные данные об аналогах, считает, что эти данные и корректность корректировок у аналогов 2 и 3 в полтора раза достовернее (вероятнее?), чем у аналогов 1 и 4. Так ему кажется на полуколичественном уровне.
"14" - перемножаем 4 значения окончательно скорректированных стоимостей на эти удельные веса (0,2, 0,3) и суммируем - точно это число и получается.
"16" - для выборки из n чисел, если n - четное, медиана, кажется, определяется как среднее между [n/2]-м значением (1 123,56) и [n/2+1]-м значением (1 251,25). Тоже как бы все получается.
Добавлено спустя 53 секунды:
За оперативность ответа удалось получить почетное второе место!  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Яна_Шилина
Сообщения: 150
|
| Добавлено:
Ср, 03 Апр 2013 07:38 |
|
Доброго дня всім! Підскажіть буь ласка як бути в наступній ситуації починаючому оцінювачу: ФДМУ у 1998(9) продав Покупцеві А земельну ділянку нібито з незавершеним будівництвом дитячої установи за 100 грн (насправді була просто земельна ділянка). Покупець змінив цільове призначення на будівництво житлового будинку та господарських споруд, землю приватизував, має державні акти. На ділянці залитий фундамент під житловий будинок, побудований сарай, скважина. На сьогоднішній день регінальне відділення ФДМУ в судовому порядку вимагає повернути незавершене будівництво дитячої установи і надіслати проектно-кошторисно документацію на об"єкти, які побудовані на даній земельній ділянці. Адвокат і Покупець просять оцінити даний фундамент, сарай та скважину. На ці об"єкти є тільки будівельний паспорт та ще з відмінностями від реального. Як в даній ситації бути??? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 03 Апр 2013 08:36 |
|
Если дело дошло до суда и сторона хочет его выиграть (ну или хотя бы получить некую компенсацию), то факт в натуре как минимум должен совпадать с документами (или документы должны отображать то, что есть в натуре). Иначе это дополнительная зацепка для противоположной стороны. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Яна_Шилина
Сообщения: 150
|
| Добавлено:
Ср, 03 Апр 2013 09:00 |
|
фундамент і сарай є в будівельному паспорті. різниця тіьки в тому, що в документі між ними є відстань. а фактично -нема. але і права власності нема. і як уже повідомив мені Покупець, що ФДМУ оцінив дані будівлі в 30 тис.грн. чи є їм сенс замовляти свою оцінку тепер? |
|
|
|
|
|
yorsh
Возраст: 42
Сообщения: 495
Откуда: Київ-Лубни
|
| Добавлено:
Ср, 03 Апр 2013 09:19 |
|
Строительный паспорт как документ не является подтверждением / опровержением наличия / отсутсвия зданий и сооружений на участке. Строительный паспорт отражает ограничения по затройке и намерения что либо построить в ограниченных пределах. То что отражено в строительном паспорте по факту может / могло физически не существовать. Так что строительный паспорт не даказывает существование объекта в прошлом.
Доказательством существования объекта может служит зарегистрированное право (Свидетельство или Извлечение из реестра) на недостроенное имущество. Нужно быть уверенным на 100% что такого нет в природе.
Еще необходимо поднять документы о приватизации, причем все. В ходе судебного разбирательства истец (фонд) обязан их предоставить. Посмотреть на каком основании, что конкретно, в каких параметрах приватизировалось. Исходя из собранных материалов и думать что оценивается - пустой участок или фундамент недостроенного дома или груда строительных материалов соскладированных кучкой.
ПЫСЫ. Чтобы что-то продать необходимы зарегитрированные права на это что-то. ести нет зарегистрированных прав, то и говорить, что ты собственник этого имущества неправомерно.
Добавлено спустя 5 минут 2 секунды:
истребовать у фонда подтверждение оценки в 30 тыс. грн., на каком основании такие требования, как доказано существование объекта по состоянию на 1999 год.
исходя из каких цен / затрат / индексов расчитано, пускай доказывают.
не здаваться без боя.
Добавлено спустя 1 минуту 7 секунд:
тут скорее вопрос даже не оценочный а вопрос к адвокату. |
Последний раз редактировалось: yorsh (Ср, 03 Апр 2013 09:46), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 03 Апр 2013 09:41 |
|
Уважаемая Яна_Шилина
Для начала гляньте в договор ФГИ на приватизацию Если там не разрешено менять "цільове призначення" ЗУ, а собственник его поменял то это нарушение и серьезное. В таком варианте он обязан вернуть все в исходное состояние, при том за свои кровные. Следовательно и не будет необходимости в оценке.
Ну, а если другой расклад, то я пас без ознакомления со всем пакетом документов.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Яна_Шилина
Сообщения: 150
|
| Добавлено:
Ср, 03 Апр 2013 10:09 |
|
в тому то і справа: в розділі обовязки покупця існує пункт - завершити будівництво обєкта(дитяча установа) протягом 2 років з дня підписання договору. і тут же нижче: - обєкт може використовуватись за початковим призначенням, або зі зміною профілю
Добавлено спустя 48 секунд:
можу скинути сканований договір (якщо можна) |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 03 Апр 2013 10:19 |
|
| Яна_Шилина писал(а): |
| .... в розділі обовязки покупця існує пункт - завершити будівництво обєкта(дитяча установа) протягом 2 років з дня підписання договору.... |
Вот она собака. 100% не выполнение условий приватизации.
| Цитата: |
| ...і тут же нижче: - обєкт може використовуватись за початковим призначенням, або зі зміною профілю |
Это не "иначе", это возможность изменения профиля использования "дитячої установи" после введения ее в эксплуатацию.
Думаю дело проигрышное. Пусть радуется что хоть что то компенсируют. Я бы на месте ФГИ вообще ни копейки не дал, а заставил бы вернуть все в исходное состояние за счет виновника не выполнения условий приватизации. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Яна_Шилина
Сообщения: 150
|
| Добавлено:
Ср, 03 Апр 2013 10:23 |
|
ви прояснили для мене ситацію. Гарно дякую!
Добавлено спустя 1 минуту 58 секунд:
цікаво, на що сподівається адвокат |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 03 Апр 2013 10:58 |
|
| Яна_Шилина писал(а): |
| цікаво, на що сподівається адвокат |
На гонорар. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Ср, 03 Апр 2013 12:06 |
|
| Яна_Шилина писал(а): |
| На ці об"єкти є тільки будівельний паспорт та ще ? |
так еще госакт есть вроде, вы писали?
А стройпаспорт, что не на основании проекта делается?
| Цитата: |
| сподівається адвокат На гонорар. |
типовая ситуация, надеется что заказчик за бабло все порешает а у адвоката будет Роль Статиста. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Яна_Шилина
Сообщения: 150
|
| Добавлено:
Ср, 03 Апр 2013 14:52 |
|
так, є державні акти на землю. будівельний паспорт на житловий будинок, а не дитячу установу. (якщо я правильно зрозуміа питання) |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 03 Апр 2013 15:30 |
|
| Яна_Шилина писал(а): |
| так, є державні акти на землю. будівельний паспорт на житловий будинок, а не дитячу установу. (якщо я правильно зрозуміа питання) |
Ну и что???????
Ведь нарушен договор приватизации который ФГИ хочет разорвать. При чем тут "законность" постройки с актами и строительным паспортом на новую постройку? Не то построено, что оговаривалось в договоре приватизации. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
privet
Сообщения: 1250
|
| Добавлено:
Чт, 04 Апр 2013 13:24 |
|
yorsh,Grey Horse, спс за помощь, правда с медианной несильно разобрался сначала, но понял направление и гугл помог |
|
|
|
|
|
Тони
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пт, 05 Апр 2013 11:52 |
|
% достоверности
сумма коректировок?  |
_________________
<b> ПРОДАМ ПРОГУ ДЛЯ ПОИСКА АНАЛОГОВ ПО ВСЕЙ УКРАИНЕ И ОТЧЕТОВ АВТОМАТОВ . + ПРОГА ДЛЯ ТС есть. В ПРИВАТ . (15 МИНУТ И ВЫНИМАЙ ПИРОЖКИ!!!) |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 05 Апр 2013 12:35 |
|
| Тони писал(а): |
% достоверности
сумма коректировок? |
Коллега Тони, это Вы к чему? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
privet
Сообщения: 1250
|
| Добавлено:
Пн, 08 Апр 2013 14:35 |
|
скажите пжлс, при оценки недвижимости для продажи, в частночти нежилого помещения (находится в частной собственности) - отдельно стоящие 2-х этажное здание, какую стоимость опредлять - оценочную или рыночную и кто должен принимать решение какую ст-ть определят - оценщик или заказчик ? |
|
|
|
|
|
Aleksandr
Сообщения: 13
|
| Добавлено:
Пн, 08 Апр 2013 15:45 |
|
| privet писал(а): |
| скажите пжлс, при оценки недвижимости для продажи, в частночти нежилого помещения (находится в частной собственности) - отдельно стоящие 2-х этажное здание, какую стоимость опредлять - оценочную или рыночную и кто должен принимать решение какую ст-ть определят - оценщик или заказчик ? |
В соответствии ст.10 Закона №2658 основанием для проведения оценки является договор
согласно статьи 11 существенным условием договора являются - вид стоимости.
С уважением |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пн, 08 Апр 2013 15:47 |
|
| privet писал(а): |
| скажите пжлс, при оценки недвижимости для продажи ... какую стоимость опредлять - оценочную или рыночную и кто должен принимать решение какую ст-ть определят - оценщик или заказчик ? |
Есть функция оценки - в данном случае "для продажи имущества физлицом". Значит нотариус проконтроллирует требования постановы 1103. Поэтому "для продажи" с целью налогообложения физ.лица необходимо определять ОЦЕНОЧНУЮ стоимость.
В общем виде, наверное, подходы к видам стоимости такие:
1. требования нормативной базы (к функции оценки).
2. если требования формально отсутствуют, то как потребует заказчик.
Например, в случае "для информирования заказчика" подойдёт шо-попало, а в случае "выдчуження державного майна шляхом выкупу" только то, шо-положено.
Если оценщик нарушает требования нормативной базы, то он или
1. "некомпетентен" или
2. "не мог не знать" |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Пн, 08 Апр 2013 17:31 |
|
ошибся немного
| Яна_Шилина писал(а): |
| .. будівельний паспорт на житловий будинок, а не дитячу |
| МинРегион., пр. №103 от 05/07/2011 писал(а): |
2.1. Для получения строительного паспорта застройщик обращается в соответствующий специально уполномоченный орган градостроительства и архитектуры с письменным заявлением о намерениях застройки земельного участка.
К заявлению заказчиком прилагаются:
заверенная в установленном порядке копия документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком;
заверенная в установленном порядке согласие совладельцев земельного участка (жилого дома) на застройку указанного земельного участка;
эскиз намерений застройки (местоположение зданий и сооружений на земельном участке, фасады, максимальные отметки высотности, расстояния до соседних земельных участков);
проект строительства (при наличии). |
для объемности отчета можно использовать, но особой смысловой нагрузки к оценке он не несет.
Прецедентов аннулирования разрешений на строительство достаточно.
Добавлено спустя 3 минуты 36 секунд:
законодатель лукав, зело
| Yourick писал(а): |
| ... требования постановы 1103. Поэтому "для продажи" с целью налогообложения физ.лица необходимо определять ОЦЕНОЧНУЮ стоимость. |
см. внимательно-внимательно:
- п. 19 НСО1 ПКМУ №1440
- п.9 ПКМУ №1103. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Яна_Шилина
Сообщения: 150
|
| Добавлено:
Пн, 08 Апр 2013 18:18 |
|
дякую за інформацію! на майбутнє буду знати. хоча я так і не взялась за дану роботу |
|
|
|
|
|
privet
Сообщения: 1250
|
| Добавлено:
Вт, 09 Апр 2013 13:00 |
|
| Aleksandr писал(а): |
...
согласно статьи 11 существенным условием договора являются - вид стоимости.
С уважением |
это ястно, а кто обозначает какую ст-сть определять ? Кпримеру, мне нужно продать помещение, мне нот. сказал принеси оценку, я пойду к оценщику, елси он меня спросит какой вид ст-ти определить, я (как не специалист) лишь пожму плечами и отвечу Х.З.
Добавлено спустя 1 минуту 38 секунд:
| Yourick писал(а): |
| privet писал(а): |
| скажите пжлс, при оценки недвижимости для продажи ... какую стоимость опредлять - оценочную или рыночную и кто должен принимать решение какую ст-ть определят - оценщик или заказчик ? |
Есть функция оценки - в данном случае "для продажи имущества физлицом". Значит нотариус проконтроллирует требования постановы 1103. Поэтому "для продажи" с целью налогообложения физ.лица необходимо определять ОЦЕНОЧНУЮ стоимость.... |
так вроде бы налог не взымается если эта первая продажа и объект находится в собственности более 3-х лет (я же не могу как оценщик проконтролировать какая эта продажа)
Добавлено спустя 2 минуты 50 секунд:
| Yourick писал(а): |
...
2. если требования формально отсутствуют, то как потребует заказчик.... |
Зазказчик сам не знает и откуда он разбирается какие виды ст-ти вообще существуют
| Yourick писал(а): |
| ...Например, в случае "для информирования заказчика" подойдёт шо-попало, а в случае "выдчуження державного майна шляхом выкупу" только то, шо-положено.... |
в моем случае это не гос.имущество, а частное
Добавлено спустя 26 минут 32 секунды:
| Владимир Владимирович писал(а): |
...
см. внимательно-внимательно:
- п. 19 НСО1 ПКМУ №1440
- п.9 ПКМУ №1103. |
Оценочная ст-ть это нерыночная ст-ть - это ястно. просто к чему ваш пост ? |
|
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Сб, 13 Апр 2013 07:28 |
|
(не вопрос) читать упорно не хотите?
| privet писал(а): |
| ... это ястно |
 no comments |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
|
|
