| Автор |
Сообщение |
admin
Administrator
Сообщения: 80
|
 Добавлено:
Пт, 14 Июл 2006 08:44 |
  |
В разделе «Витрина» появился новый отчет.
Приглашаем всех к обсуждению. Скачать можно ЗДЕСЬ
[align=center:0ef7be857a]О Т Ч Е Т об оценке рыночной стоимости помещения магазина лит. А, расположенного по адресу: г. Херсон, пр. Ушакова, 00.[/align:0ef7be857a]
Автор: ЧП «Аргумент», Оценщик Ковальский Ю.Н..
Объект оценки: помещения магазина лит. А, расположенного по адресу: г. Херсон, пр. Ушакова, 00;
Цель оценки: Определение рыночной стоимости объекта оценки, как объекта залога
Подходы: сравнительный и доходный |
|
|
  |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 14 Июл 2006 08:54 |
|
Из нового, что я сделал в своей практике и в этом отчете, это расчет ставки капитализации... забавно, но она у меня получилась очень низкая... ну во всяком случае по сравнению с тем, что я писал раньше. |
|
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 14 Июл 2006 12:11 |
|
Ну так что бы придраться, поговорить
Натолкнуло меня на размышления о достоверности этой оценки, созерцание сводного результата по доходному и сравнительному методу. Мама дорогая - результаты отличаются почти в 1,4 раза!!! Где это видано?!
Если бы это была отличие доходного/сравненительно от ЗАТРАТНОГО я бы не удивился ни сколько, но в данном случае это явно что-то не то.
Попытаемся выкопать собаку.
Смотрим на аналоги для сравнительного подхода и для доходного (смотрим по-простому без матриц там всяких  ) и что мы видим:
Средняя стоимость выбранных аналогов для сравнительного подхода – $1653 , при этом отношение max/min = 2,3 раза!
Средняя стоимость выбранных аналогов для доходного (для ставки капитализации, но все же какая разница) - $1 062, при этом отношение max/min = 4,7раза!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Тоже самое для арендных ставок, рассчитанная для объекта - $31 а аналоги для экстракции - $11 (причем максимальный из них всего лишь $20!!!!!!!)
Есть над чем задуматься? Я думаю есть.
З.ы. если щас КовАл скажет что эти цифры не из этого отчета а с потолка я его, за мое потраченное время, удушу обратной матрицей. |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 14 Июл 2006 12:33 |
|
А может транспонированой задушишь? |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
  |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 14 Июл 2006 12:41 |
|
Я канешна дико извиняюсь, перед уважаемым КовАлом, но меня тоже смутили вот эти моменты
| Цитата: |
Средняя стоимость выбранных аналогов для сравнительного подхода – $1653 , при этом отношение max/min = 2,3 раза!
Средняя стоимость выбранных аналогов для доходного (для ставки капитализации, но все же какая разница) - $1 062, при этом отношение max/min = 4,7раза!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Тоже самое для арендных ставок, рассчитанная для объекта - $31 а аналоги для экстракции - $11 (причем максимальный из них всего лишь $20!!!!!!!) |
И еще, когда вижу какие-то "сложные вычисления" при опредилении стоимости "простого магазина"...начинаю задумываться"с чего бы это?"  ИМХО. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 14 Июл 2006 17:42 |
|
Полностью поддерживаю высказавшихся выше коллег. Налицо неадекватность подбора аналогов при определении стоимости в доходном и сравнительном подходах а также при определении ставки капитализации. Ну не может быть аналогом магазину ресторан с пометкой "действующий"-по сути это уже не объект недвижимости, а ЦМК. В том же сравнительном подходе вносится одна корректировка -9% (все остальные идентичны), а в итоге общая корректировка -10% (как анекдоте про официанта и получилось/неполучилось).
По поводу ставки капитализации все уже сказал Hard_Pragmatic.
Хотелось бы высказать общие замечания по отчету:
1. Нечеткое трактование дефиниций: заключение о стоимости, ННЭИ.
2.Очень скудненькое описание объекта оценки (как по мне) не раскрывающее все его качества: отдельный вход, витрины, распределение площадей по функциональному использованию (торговые-вспомогательные) и т.д.
3.Затраты на управление отнесены к переменным т.к. зависят от ЭВД. На мой взгляд это неверно, в таком случае постоянных затрат нет вообще-все время что-то меняется. Распределение же затрат на постоянные и переменные в первую очередь, зависит от периодичности их возникновения.
4.Фраза типа "Специалисты исполнителя не обязаны выполнять дополнительную работу, давать официальные показания или присутствовать в судебных, контролирующих и иных государственных органах, учреждениях, по вопросам, связанным с объектом оценки, если нет на это предварительного, и не будет последующего соглашения". Поверте мне, если будет нужно, то, особенно, в судебных органах будете давать показания в удобное для этих органов время и в указанном этими же органами месте и согласия никто ни у кого спрашивать не будет. Хотя бы это будет делом чести доказать свою правоту.
5. "Прирост ВВП в сопоставимых ценах за 9 месяцев 2002 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 4,1%." Ценная информация с учетом даты оценки.
6.Выражения-противоречия друг другу, которые находятся на одной странице: "Переориентация покупателей недвижимости с первичного рынка на вторичный связана со значительным ростом цены выкупа государственной и коммунальной собственности." и "Что касается объектов нежилой коммерческой недвижимости г. Херсона, то большинство из них были получены в собственность в ходе приватизации. Вторичные сделки (после приватизации) осуществляются сравнительно редко и касаются в основном объектов торгового и офисного назначения. В основном такие объекты недвижимости приобретаются для собственных нужд покупателя." Да дай волю, так все только и покупали бы на первичке, не знаю как в Херсоне, а у нас в Киеве цена первички ниже рынка минимум в 2 раза, а то и больше в зависимости от объекта и его местоположения.
На мой взгляд, оценщик (оценка)-больше чем математик (математика), статистик (статистика). Оценка-это творцество. Выбранный метод расчета уж больно прямолинейный, шаблонный, без учета многих особенностей объекта. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 14 Июл 2006 21:17 |
|
| Серый писал(а): |
| вносится одна корректировка -9% (все остальные идентичны), а в итоге общая корректировка -10% (как анекдоте про официанта и получилось/неполучилось). |
есть такое… очепятка называется
| Серый писал(а): |
| 1. Нечеткое трактование дефиниций: заключение о стоимости, ННЭИ. |
Вы бы не могли пояснить, что имеете ввиду, а то я не совсем понял, какие дефиниции я трактовал не четко и как нужно было сделать.
| Серый писал(а): |
| Очень скудненькое описание объекта оценки (как по мне) не раскрывающее все его качества: отдельный вход, витрины, распределение площадей по функциональному использованию (торговые-вспомогательные) и т.д. |
Ок… есть такой грех.
| Серый писал(а): |
| 3.Затраты на управление отнесены к переменным т.к. зависят от ЭВД. На мой взгляд это неверно, в таком случае постоянных затрат нет вообще-все время что-то меняется. Распределение же затрат на постоянные и переменные в первую очередь, зависит от периодичности их возникновения. |
это для меня новость… а как же, например, налог на землю? Я согласен, расходы на управление могут быть и постоянными, но я не нашел данных о з/п таких менеджеров, а вот данные о % вознаграждении от ЭВД нашел, и раз уж ЭВД может меняться, то и это вознаграждение может меняться тоже, и тогда это переменные затраты.
| Серый писал(а): |
| 4.Фраза типа "Специалисты исполнителя не обязаны выполнять дополнительную работу, давать официальные показания или присутствовать в судебных, контролирующих и иных государственных органах, учреждениях, по вопросам, связанным с объектом оценки, если нет на это предварительного, и не будет последующего соглашения". Поверте мне, если будет нужно, то, особенно, в судебных органах будете давать показания в удобное для этих органов время и в указанном этими же органами месте и согласия никто ни у кого спрашивать не будет. Хотя бы это будет делом чести доказать свою правоту. |
поверьте, под дулом пистолета вы напишите, что Криворожсталь стоит 30 коп, но причем тут это?
Ок… уже устарело… а вот по поводу
| Серый писал(а): |
| Да дай волю, так все только и покупали бы на первичке, не знаю как в Херсоне, а у нас в Киеве цена первички ниже рынка минимум в 2 раза, а то и больше в зависимости от объекта и его местоположения. |
так в том то и дело, что волю никто не даст… а сделки, оформляемые официально за 100 грн, оказываются эквивалентны 200 грн, так шо, как говорится: «Нэма дурных»
| Серый писал(а): |
| На мой взгляд, оценщик (оценка)-больше чем математик (математика), статистик (статистика). Оценка-это творцество. Выбранный метод расчета уж больно прямолинейный, шаблонный, без учета многих особенностей объекта. |
дык Вы забыли написать, что оценка это еще и способ заработать денежку на кусочек хлебушка, а тут без шаблона не обойтись… что по поводу творчества… ммм… ну не знаю… может поясните, что имеете ввиду, а то я потерялся совсем.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| З.ы. если щас КовАл скажет что эти цифры не из этого отчета а с потолка я его, за мое потраченное время, удушу обратной матрицей. |
не.. КовАл останется жив…. наверное Отчет реальный и не готовился для показа, о чем говорят опечатки просто скучно как-то у нас в последнее время 
| Серый писал(а): |
| не может быть аналогом магазину ресторан с пометкой "действующий"-по сути это уже не объект недвижимости, а ЦМК |
и
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Средняя стоимость выбранных аналогов для сравнительного подхода – $1653 , при этом отношение max/min = 2,3 раза! |
да… согласен… не фонтан, НО… а чё делать, если в том месте, где расположен объект оценки просто НЕ ПРОДАЁТСЯ практически НИ-ЧЕ-ГО! ну не получается у меня (300 + 305 + 310) / 3 = 305… если бы были такие аналоги, то я бы с удовольствием их использовал.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Средняя стоимость выбранных аналогов для доходного (для ставки капитализации, но все же какая разница) - $1 062, при этом отношение max/min = 4,7раза!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! |
а ты не обратил внимание, что даже при таком max/min ставка капитализации колеблется от 0,103 до 0,114, т.е. среднее отклонение составляет 0,00358??????????????????????? (кол-во «?» соответствует кол-ву «!» )
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Тоже самое для арендных ставок, рассчитанная для объекта - $31 а аналоги для экстракции - $11 (причем максимальный из них всего лишь $20!!!!!!!) |
ну, максимум при расчете коэф. кап. было 15 у.е. (аналог №3) а мин. – 4,2 у.е. (аналог №4), а разница между ставками кап. этих объектов составила АЖ… 0,003 или 0,3%... здесь действительно
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Есть над чем задуматься |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Натолкнуло меня на размышления о достоверности этой оценки, созерцание сводного результата по доходному и сравнительному методу. Мама дорогая - результаты отличаются почти в 1,4 раза!!! Где это видано?! |
Мда, многовато… ты прав…но отчет реальный… в общем, как говорится, были причины  Дело в том, что отчет выставлялся в большей степени для обсуждения метода расчета ставки капитализации… в остальном ничего нового в нем нет… и ты это понял… я в тебе никогда не сомневался
| SHE писал(а): |
| когда вижу какие-то "сложные вычисления" при опредилении стоимости "простого магазина" |
а кто сказал, что это СЛОЖНЫЕ расчеты?
| SHE писал(а): |
| ...начинаю задумываться с чего бы это? |
Ну и не забивайте себе дурным голову… это просто привычка такая РАССЧИТЫВАТЬ стоимость, а не ТВОРЧЕСКИ расставлять корректировки, полученные ЭКСПЕРТНЫМ методом |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 14 Июл 2006 22:04 |
|
| КовАл писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Средняя стоимость выбранных аналогов для сравнительного подхода – $1653 , при этом отношение max/min = 2,3 раза! |
да… согласен… не фонтан, НО… а чё делать, если в том месте, где расположен объект оценки просто НЕ ПРОДАЁТСЯ практически НИ-ЧЕ-ГО! ну не получается у меня (300 + 305 + 310) / 3 = 305… если бы были такие аналоги, то я бы с удовольствием их использовал.
|
Просто тут, что бы совсем не шить белыми нитками надо было максимально использовать те аналоги, для которых есть и стоимость и аренда также и для метода сравнения, наверное, так бы было корректнее. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 14 Июл 2006 22:50 |
|
не уверен, что так было бы корректней... если у меня есть аналоги 20-35 у.е., то я думаю, что лучше использовать их, чем аналоги в диапазоне 12-4,2 у.е. и получить 31 у.е. |
|
|
|
|
Серый
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 15 Июл 2006 11:11 |
|
1. У Вас в отчете есть такое выражение как "Заключение о стоимости", чего нет в стандартах; практически везде фигурирует выражение "наилучшее и наиболее эффективное использование" вместо "наиболее эффективное использование"-вот что имелось ввиду.
2. Следуя Вашей логике налог на землю тоже переменный т.к. как минимум зависит от коэффициента индексации земли (если последние года три он не менялся, то в прошлом году изменился). Хотя на самом деле он постоянный т.к. платите Вы его постоянно (каждый год) и с определенной периодичностью (один раз в год). Даже если бы Вы нашли зарплату работников, все равно она меняется (по Вашей логике-затраты переменные), но несете Вы их постоянно. Ка пример, Ваши коммунальные затраты дома: цены меняются, расходы меняются (зимой больше используется электроэнергии, горячей воды), но платите (по крайней мере должны платить) Вы их постоянно и с определенной периодичностью (каждый месяц). К переменным же, на мой взгляд, относятся затраты не имеющие определенного постоянства и периодичности возникновения, появление которых трудно спрогнозировать (разбитое стекло, прорыв водопроводного крана, перегорение лампочки и т.д.). Еще раз повторюсь, это мое мнение.
3. Речь не идет о дуле пистолета. У меня тоже была примерно такая же фраза. Но когда пришла повестка в прокуратуру, у меня никто не спрашивал согласия и заказчик Вам не запретит давать показания. Да, Вы имеете право не явиться по первой и второй повестке, в третий раз Вас уже довезут они сами. Там популярно объяснили, что "имеют право". Я просто эту фразу у себя убрал-она бессмысленна. Это даже не замечание, а просто "поделился опытом".
4. Согласен, что приватизация за 100 грн. с учетом "налога на коррупцию" стоит 200 грн., но все равно эти 200 грн. не равны рыночной стоимости аналогичного по характеристикам объекта на вторичном рынке.
5. Да, оценка это способ зарабатывания денежки, но это не значит что ее надо превращать в шаблонность. В каждом объекте есть свои индивидуальности, отличающиеся от шаблонности-вот это я имел под творчеством.
6. По поводу не продается у меня есть два понятия: "не продается по нужной цене" (используется для объектов приватизации) и не продается вообще (бывает и такое и в Киеве-не спорю), но у Вас получилась стоимость объекта на верхнем уровне, который отвечает аналогу "не фонтан" и явно выпадает. И опять же о творчестве и о шаблонности: я в таких случаях описываю все достоинства и недостатки каждого аналога в сравнении с объектом оценки и вплоть до того, что веду расчет по одному аналогу, который наиболее сопоставим с объектом оценки или согласование делаю по аналогу с наименьшим числом корректировок (согласно НС2).
7. По поводу ставки капитализации и ее колебании. Да колебание небольшое, но связано оно только с адекватностью стоимости продажи и аренды объектов, на основании которых она расчитана.
Я не знаю города, скажите пожалуйста, аналоги сравнотельного, доходного подходов и определения ставки капитализации находятся в одном районе. Если да, то на каком основании Вы для расчета взяли аналоги с намного большей стоимостью (по крайней мере я не нашел этому обоснования). Если нет, то Вы вообще не имели права брать эти аналоги для расчета ставки капитализации. Уже не раз писалось и в статьях, говорилось на семинарах (особенно Драпикоский и Иванова), что ставка различна как для разных типов недвижимости, так и для районов. Даже в одном районе для разных объектов ставка буде различаться в зависимости от состояния локального места расположения и т.д.
8. А по поводу "ТВОРЧЕСКИ расставлять корректировки, полученные ЭКСПЕРТНЫМ методом" так у Вас в Одессе это очень популярно. Делали мы ЦМК для Одесского обласного ФДМУ, расчитали ТВОРЧЕСКИ, но не ЭКСПЕРТНЫМ методом на что получили: "А у нас в Одеесе оценщики делают просто +/-5% и все" а потом положили обычный бухгалтерский калькулятор и попросили продемонстрировать как посчитали логарифмы, коэффициент Чилтона. Excel они пользоваться не умеют. А в этом способе расчета еще больше субъективизма чем в "ЭКСПЕРТНЫМ методом". Как по мне. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 15 Июл 2006 15:09 |
|
2 Серый
По поводу 1. спасибо… вот полезно ведь выставить свой отчет на обсуждение… сам, как-то не замечаешь таких ляпсусов… примелькалось всё…
| Серый писал(а): |
| Следуя Вашей логике налог на землю тоже переменный … |
следуя моей логике
| Крвал в отчете писал(а): |
| Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей |
Делят расходы на постоянные и переменные для того, чтобы составить прогноз получения ЧОДа… вспомните дисконтирование, если Вы расходы на управление примете за постоянную величину, а их величина будет составлять % от ЭВД, то при прогнозе (в случае изменения ЭВД) Вы не получите реальной величины ЧОДа.
| Серый писал(а): |
| Согласен, что приватизация за 100 грн. с учетом "налога на коррупцию" стоит 200 грн., но все равно эти 200 грн. не равны рыночной стоимости аналогичного по характеристикам объекта на вторичном рынке. |
Ок, только, согласитесь, что и риски здесь не те… врядли, если бы Криворожсталь продало не государство, а Вася, то у покупателя возник такой геморрой, как реприватизация… в общем, тут можно спорить, хотя я Вас понимаю и, наверное, соглашусь
| Серый писал(а): |
| 5. Да, оценка это способ зарабатывания денежки, но это не значит что ее надо превращать в шаблонность. В каждом объекте есть свои индивидуальности, отличающиеся от шаблонности-вот это я имел под творчеством. |
Я чего-то не пойму, я, вроде, не говорил, что все объекты одинаковы… а что касается матриц, то они могут учитывать и другие факторы, т.е. матрица может быть и 3х3, и 4х4, и 5х5 и т.д. вот только я не верю, что в оценке можно учесть практически все факторы… во-первых, я не выезжаю на каждый объект-аналог… уж простите… а во-вторых, врядли я смогу посчитать вклад в стоимость дубовой двери, сделанной по спец заказу или что-то в этом духе.
| Серый писал(а): |
| По поводу не продается у меня есть два понятия: "не продается по нужной цене" (используется для объектов приватизации) и не продается вообще (бывает и такое и в Киеве-не спорю), но у Вас получилась стоимость объекта на верхнем уровне, который отвечает аналогу "не фонтан" и явно выпадает. |
«Не фонтан» было сказано по поводу того, что рядом с объектом оценки я не нашел достаточное кол-во аналогов, а тот, который на верхнем уровне был действительно рядом… откуда и его стоимость… ммм… и если уж быть до конца откровенным, несколько в худшем месте… Не продается в том районе ничего по той причине, что объекты там на вес золота… строить там негде и жилого фонда там на первых этажах нет и не было вообще… если что-то там и продавалось, то явно не через СМИ… сколько занимаюсь оценкой (уже более 5 лет) но о продажах в том месте слышал лишь раза 4, да и то, 2 объекта были несколько в худшем месте, хотя и рядом с объектом оценки, да и проданы были, кажется, года 2 назад… те же, что совпадают по местоположению с объектом оценки это маг. Детский мир (общая площадь как минимум на порядок больше, чем у моего объекта) и гостиница Киев, на 1-ом этаже которой и расположен объект… в ней 5 этажей, так шо сами понимаете, что это не аналог… и проданы они были еще за царя Гороха… ну да ладно…. спишем на меня такого плохого, что не смог найти аналоги.
| Серый писал(а): |
| Я не знаю города, скажите пожалуйста, аналоги сравнотельного, доходного подходов и определения ставки капитализации находятся в одном районе. |
аналоги для расчета ставки кап. находятся в центральной части города, но местоположение их хуже, чем у объекта оценки.
| Серый писал(а): |
| Если нет, то Вы вообще не имели права брать эти аналоги для расчета ставки капитализации. Уже не раз писалось и в статьях, говорилось на семинарах (особенно Драпикоский и Иванова), что ставка различна как для разных типов недвижимости, так и для районов. Даже в одном районе для разных объектов ставка буде различаться в зависимости от состояния локального места расположения и т.д. |
наверное Вы правы… не сомневался бы я в этом, не выносил бы отчет на обсуждение… и главным образом, хотел обсудить именно расчет коэф. кап. Но давайте посмотрим, в той выборке, которую я смог собрать аналоги находятся в разных районах Центрального микрорайона города, о чем говорит и величина арендных ставок (15 у.е./м.кв – 4,2 у.е./м.кв.), но повторюсь еще раз, разница между ставками кап. этих объектов составила АЖ… 0,003 или 0,3%. Сегодня нашел еще один объект, он тоже в центре, хотя место еще не то, но тоже довольно привлекательное:
| Газета «Из рук в руки» писал(а): |
| МАГАЗИН ул. Белинского, р-н Укртелекома, 70кв. м., в х/с, 150000у.е., или сдам 25у.е. х 1кв. м. 80509795032 , спр. Нину Павловну Т. 273581 ; 546937 Опубликовано: 10.07.2006 |
При пересчете получается С.К. = 0,12 и С.К., у меня, теперь находится в диапазоне 10,3% – 12% Но это всё равно не 17-23% которые пишут у нас в Херсоне…и я сам так писал Все же, по моему мнению, такой расчет дает более приблеженную к реальности С.К.
| Серый писал(а): |
| "А у нас в Одеесе оценщики делают просто +/-5% и все" |
Ничего не могу сказать про славный город-герой Одессу, т.к. сам живу и работаю в г. Херсоне, но могу искренне порадоваться за их оценщиков… у нас в ФГИ не то что бы корректировки просят рассчитать… к этому я привык… слава Богу матрицы помогают, но вот как удовлетворить запрос ФГИ обосновать все риски в кумулятивном методе построения ставки дисконта незнаю… если кто знает... умеет, то прошу поделиться.
Ну и по поводу
| Серый писал(а): |
| в этом способе расчета еще больше субъективизма чем в "ЭКСПЕРТНЫМ методом" |
я так понимаю это Вы про матрицы… я лично не понимаю почему Вы считаете, что при расчете с помощью матрицы субъективизма больше, чем при экспертном методе. Есть аналоги, есть градация… если у Вас аналог в удовлетворительном состоянии и ему присвоили 4 балла, то при состоянии объекта оценки хорошее у Вас остается вариант 5-6 баллов, понятное дело, здесь есть субъективизм… 5 или 6, но это уже разумные рамки… в общем, считаю, что данный инструмент расчета (матрицы) - достаточно гибкий и практичный метод, позволяющий обосновано определить стоимость объекта оценки.
Э.Ы. Еще никто не обратил внимание на "препаршивейший" отказ в отчете от затратки... на апраизере меня носом в это мокнули |
|
|
|
|
Серый
Гость
|
| Добавлено:
Вс, 16 Июл 2006 17:15 |
|
А у нас обязательная практика выезда на осмотр в независимости от объекта оценки и его местоположения. Я считаю это правильным. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 16 Июл 2006 17:51 |
|
Серый, и сколько же Вы отчет готовите и склько Вам за него платят, если Вы на каждый объект-аналог выезжаете? Честно говоря, я поражен... либо Вам очень много платят за работу, либо у Вас очень много времени... либо и то и другое. |
|
|
|
|
Серый
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июл 2006 08:31 |
|
Времени и оплаты-как у всех, кто ж заплатит и даст времени больше. Это касается новых и "левых" клиентов. А постоянные о времени и оплате не спрашивают-просто подписывают договор и получают выполненную работу. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июл 2006 08:47 |
|
Я канешна дико извиняюсь, но, ИМХО, госпада КовАл и Серый не поняли друг друга, как я поняла, что КовАл говорил о выезде и осмотре объектов АНАЛОГОВ, а Серый говорит об обязательном осмотре объекта ОЦЕНКИ. Это же принципиально разные вопросы. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июл 2006 08:56 |
|
Уважаемая SHE, Вы абсолютно правы. Еще раз перечитал нашу переписку, я действительно говорил об объекте оценки, на просмотр аналогов мы выезжаем за редким исключением, а получение дополнительной информации об объекте-аналоге в ходе телефонной беседы с контрагентом. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июл 2006 09:12 |
|
| Цитата: |
| на просмотр аналогов мы выезжаем за редким исключением, а получение дополнительной информации об объекте-аналоге в ходе телефонной беседы с контрагентом. |
Аналогично. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июл 2006 10:15 |
|
| КовАл писал(а): |
| не уверен, что так было бы корректней... если у меня есть аналоги 20-35 у.е., то я думаю, что лучше использовать их, чем аналоги в диапазоне 12-4,2 у.е. и получить 31 у.е. |
Ни фига не понял, и при чем тут конкретные цифры?
Я говорю о том, что если мы рассчитываем стоимость объекта сравнительным и доходным методом, при этом в доходном используем для расчета коэф. капитализации методом экстракции, то:
Если мы подбираем аналоги для метода экстракции для которых известны и аренда и стоимость, то вполне логично и наиболее корректно эти же аналоги использовать и для сравнительного метода. И только в том случае если количество этих аналогов (для экстракции) не хватает для метода сравнения, то тогда дополнительно используются аналоги для которых известна только стоимость, т.е. дополнительные аналоги плюс к выбранным для метода экстракции.
У тебя же для метода сравнения один набор аналогов а для метода экстракции совсем другой набор. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июл 2006 11:33 |
|
ППКС уважаемому Прагматику. Делала так же. Циферки красивые тогда получаютя |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июл 2006 13:35 |
|
а сколько аналогов надо для экстракции? для сравнительного хватает 3-5? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июл 2006 15:13 |
|
2 Прагматик
| Цитата: |
| Если мы подбираем аналоги для метода экстракции для которых известны и аренда и стоимость, то вполне логично и наиболее корректно эти же аналоги использовать и для сравнительного метода |
Использовать аналоги, которые затем потребуют значительной корректировки я посчитал не целесообразным. У меня небыло и нет возможности перебирать аналогами, я собрал практически все аналоги, которые можно использовать для метода экстракции.
2 Серый, сори, я тоже провтыкал... поговорили |
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июл 2006 15:42 |
|
| КовАл писал(а): |
2 Прагматик
| Цитата: |
| Если мы подбираем аналоги для метода экстракции для которых известны и аренда и стоимость, то вполне логично и наиболее корректно эти же аналоги использовать и для сравнительного метода |
Использовать аналоги, которые затем потребуют значительной корректировки я посчитал не целесообразным. У меня небыло и нет возможности перебирать аналогами, я собрал практически все аналоги, которые можно использовать для метода экстракции.
2 Серый, сори, я тоже провтыкал... поговорили |
Я согласен с Ковалем: при определении ставки капитализации методом экстракции наиболее достоверный результат получается когда сравниваются данные предложения по аренде и продаже одного и того же объекта. Это позволяет избежать субъективизма оценщика при введении поправок, тем более, что мы эти объекты знаем только по описанию в рекламных объявлениях. И при этом не имеет особого значения максимальное соответствие используемых аналогов объекту оценки (в отличие от подбора аналогов продажи или аренды при определении стоимости объекта).
Разве что можно было бы разделить объекты-аналоги, используемые при определении ставки капитализации, на две группы и отдельно определить ставку капитализации для помещений с евроремонтом и без ремонта. Разница между ними в этом случае минимальная, однако, исчезает вопрос о разбросе цен в диапазоне от 4 до 15$. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июл 2006 15:50 |
|
| SanTim писал(а): |
И при этом не имеет особого значения максимальное соответствие используемых аналогов объекту оценки (в отличие от подбора аналогов продажи или аренды при определении стоимости объекта).
|
Ой ли?
На примере Киева.
Т.е. выбранные для экстракции аналоги на Харьковском массиве
вполне будут адекватны и показательны в части ставки капиталлизации для объекта оценки на непреметной улице
А.Городецкого? 
(Для не Киевлян и не знакомых с «Ночным дозором» могу сказать что эта улица раньше назвалась ул. К.Маркса, думаю, комментарии излишни) |
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июл 2006 16:23 |
|
В отчете Коваля и объект оценки, и аналоги, использованные при определении ставки капитализации, по-моему, находятся в центральном районе города (Херсон вообще не знаю и сделал такой вывод из описания).
С другой стороны разница между доходностью офисов на Городецкого и Бажана возможно не такая уж и большая как Вам кажется.... и вообще может оказаться не в пользу ул.Городецкого. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июл 2006 16:35 |
|
| SanTim писал(а): |
| С другой стороны разница между доходностью офисов на Городецкого и Бажана возможно не такая уж и большая как Вам кажется.... и вообще может оказаться не в пользу ул.Городецкого. |
Ни кто не говорит что разница может «оказаться не в пользу ул.Городецкого» или наоборот.
Я говорю что как в принципе будет эта самая РАЗНИЦА.
Опять же даже если аналоги находятся в одном районе, но выбраны из совершенно разных (в разы) ценовых диапазонов, то опять же будет эта самая РАЗНИЦА. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июл 2006 16:43 |
|
Возможно, но в выборке разброс арендных ставок не маленький, я уже говорил от 15 до 4,2, а С.К. у этих аналогов 15 = 10,3%; 4,2 = 10,6%. Возможно маленькая выборка, но что-то уж сильно кучно лягла С.К. (я не подгонял... взял то, что было) |
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 17 Июл 2006 17:07 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Я говорю что как в принципе будет эта самая РАЗНИЦА.
Опять же даже если аналоги находятся в одном районе, но выбраны из совершенно разных (в разы) ценовых диапазонов, то опять же будет эта самая РАЗНИЦА. |
Эта разница чаще всего будет даже если взять два аналога, находящихся в одном ценовом диапазоне и в одном районе.
Оценщику в любом случае придется самому решить (и обосновать) будет он использовать при определении среднего значения все аналоги или вообще ограничится одним наиболее близким.
Речь же шла о другом: я говорил, что совершенно не обязательно использовать именно эти же аналоги в сравнительном или доходном подходе.
Вполне возможно, что кроме них наберется ещё несколько, а если повезет, то и десяток, других аналогов, более близких по характеристикам к объекту оценки. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 18 Июл 2006 12:25 |
|
| SanTim писал(а): |
Речь же шла о другом: я говорил, что совершенно не обязательно использовать именно эти же аналоги в сравнительном или доходном подходе.
Вполне возможно, что кроме них наберется ещё несколько, а если повезет, то и десяток, других аналогов, более близких по характеристикам к объекту оценки. |
Странно, речь как раз об этом и шла, но уже повторяться не буду.
| SanTim писал(а): |
Вполне возможно, что кроме них наберется ещё несколько, а если повезет, то и десяток, других аналогов, более близких по характеристикам к объекту оценки. |
| КовАл писал(а): |
У меня небыло и нет возможности перебирать аналогами, я собрал практически все аналоги, которые можно использовать для метода экстракции.
|
|
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 18 Июл 2006 12:48 |
|
Для метода экстракции ув. Ковал использовал все аналоги, по которым одновременно имелись данные предложений по аренде и продаже.
А при подборе аналогов для сравнительного подхода, наличие информации о стоимости их аренды уже не играет роли. И поэтому подбирались аналоги более близкие по техническим показателям и месторасположению, чем те, которые используются при определении ставки капитализации. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 26 Июл 2006 17:12 |
|
а никто не заметил, что решения матриц идентичны стоимостям тех аналогов, бальные оценки которых совпадают с оценками предмета оценки?
сравнительный: решение 11 172 грн., 2-ой объект сравнения 11 172 грн.
доходный: решение 159 грн, 3-ий объект сравнения 159 грн.
Меня гложут сомнения по этому поводу, где здесь собственно корректировки? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 26 Июл 2006 17:17 |
|
Если аналог в точности совпадает с объектом оценки (баллы теже), то какие должны быть корректировки? |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 27 Июл 2006 09:25 |
|
| Цитата: |
| Если аналог в точности совпадает с объектом оценки (баллы теже), то какие должны быть корректировки? |
дык, это ясно, но что делают другие объекты сравнения в этом расчете...уж не проще без матриц тогда, по одному наиболее подходящему аналогу, как коллега "Серый гость" предлагает
по СК. цены предложений объектов для расчета СК подвергнуть скидке на торг, тогда СК увеличится, разрыв между результатами оценки уменьшится |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 27 Июл 2006 09:28 |
|
| kink писал(а): |
| Цитата: |
| Если аналог в точности совпадает с объектом оценки (баллы теже), то какие должны быть корректировки? |
дык, это ясно, но что делают другие объекты сравнения в этом расчете...уж не проще без матриц тогда, по одному наиболее подходящему аналогу, как коллега "Серый гость" предлагает
|
+1
тогда все эти навороты с матрицами выглядят понтами,
а надо что бы выглядели серьезным подтверждающим расчетом
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 27 Июл 2006 10:22 |
|
| Цитата: |
| тогда все эти навороты с матрицами выглядят понтами |
ну без понтов наверное скучно... главное чтобы не было столь явное предпочтение, иначе смысл понтов точно теряется |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 27 Июл 2006 12:35 |
|
А если вы в расчете обычным методом возьмете теже аналоги и наставите корректировок, а затем предпочтение отдадите тому аналогу, который наиболее точно соответствует объекту оценки и у него нет корректировок, то это значит красиво и без понтов, а тут с понтами и некрасиво
| Цитата: |
| по СК. цены предложений объектов для расчета СК подвергнуть скидке на торг, тогда СК увеличится, разрыв между результатами оценки уменьшится |
ага... но тогда не только аренду нужно корректировать на торг, но и продажу... не думаю, что результат значительно изменится |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 27 Июл 2006 13:17 |
|
блин, и аренда на торг корректируется (говорил о ценах предложений на продажу)... ну тогда не знаю |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 27 Июл 2006 13:30 |
|
| Цитата: |
| то это значит красиво и без понтов, а тут с понтами и некрасиво |
да красиво, красиво...еще бы пару интегралов шутка, не надо интегралов...
у нас по старинке - среднее арифметическое выборки. Или уже отменили? а я не в курсах... |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 27 Июл 2006 15:43 |
|
ничё не отменяли... бла бы логика |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 31 Июл 2006 09:20 |
|
| Цитата: |
| 1. У Вас в отчете есть такое выражение как "Заключение о стоимости", чего нет в стандартах; практически везде фигурирует выражение "наилучшее и наиболее эффективное использование" вместо "наиболее эффективное использование"-вот что имелось ввиду. |
Коллеги, но в нац. стандартах используется выражение именно "наиболее эффективное использование". |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
