| Автор |
Сообщение |
оксана
Возраст: 46
Сообщения: 61
|
 Добавлено:
Пт, 17 Ноя 2006 14:42 |
  |
Уважаемые коллеги поделитесь опытом оценки расходным подходом "новостроек" - нежилых |
|
|
   |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 17 Ноя 2006 15:36 |
|
поскольку новый УПВС только для жилых и до 4х этажей, ищите по старинке в старых УПВСах максимально похожее и вперед. ИМХО. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 17 Ноя 2006 15:43 |
|
Если новостройка и не успели потерять проекты и сметы-самый классный вариант. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
letta
Возраст: 50
Сообщения: 64
Откуда: Херсонская обл.
|
| Добавлено:
Ср, 22 Ноя 2006 18:09 |
|
Вопрос по ходу. Один наш оценщик после повышения принес информацию, что можно делать оценку недвижки (любой) только затратным подходом, оговорив это в Договоре. Типа от заказчика поступило - "Прошу оценить тра-та-та затратным подходом". Я сама не слышала, поэтому не уверена. У кого-то была такая практика? |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Ср, 22 Ноя 2006 18:56 |
|
Ну, не знаю, затратный считается не очень рыночным. Хотя когда считаем по малоэтажным (новый УПВС) + земля рыночная получается близко к сравнительному. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
 |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 23 Ноя 2006 13:22 |
|
| Цитата: |
| затратный считается не очень рыночным. |
+1. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Ноя 2006 13:26 |
|
А трудно взять среднюю стоиомсть нового жилья по Киеву? Мне кажется добавляешь коэфициент на месторасположение, площадь, можно этажность + отделка (если есть) |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
 |
|
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 23 Ноя 2006 13:59 |
|
Я знаю, что в Херсоне оценшщики так и делают - берут усредненную стоимость нового строительства по области и дальше как Trinichka советовала. А про затратный подход в Договоре -это я не Оксане советывала, это я у вас спрашиваю  вообще кто-то такое видел, возможно ли и чем грозит |
|
|
|
|
Андрей-Эксперт-Стаханов
Возраст: 43
Сообщения: 14
Откуда: Стаханов
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2009 17:53 |
|
Коллеги, что-то никто не пишет дальше о новом УПВС))). Последнее сообщение - 24.06.2009г  . А нынче сентябрь на дворе))) Какие новости? Кто новый сборник уже применяет? Может быть, программа уже у кого-нибудь появилась?  Кто как считает затратным сейчас квартиры в 1-9и этажках, например? Что кто думает по этому поводу? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2009 18:10 |
|
| Андрей-Эксперт-Стаханов писал(а): |
| Коллеги, ..... Кто как считает затратным сейчас квартиры в 1-9и этажках, например? Что кто думает по этому поводу? |
Я никогда не считал квартиры в 9 - этажке затратником. Думаю Вам найти тех кто считал в 9 - этажке затратником будет проблематично. Да и смысл, если есть, пусть и поганенький, но все таки, рынок. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2009 18:13 |
|
| Андрей-Эксперт-Стаханов писал(а): |
| Кто как считает затратным сейчас квартиры в 1-9и этажках |
затратным не считаю
| Андрей-Эксперт-Стаханов писал(а): |
| Что кто думает по этому поводу? |
думаю, что он мне ещё долго не понадобится... по затратке квартиры не считаю уже лет 5-6-ть, а если понадобится посчитать многоквартирный жилой дом по затратке, то буду считать по имеющемуся УПВСу, т.к. другого нет в общем доступе. |
|
|
|
|
Андрей-Эксперт-Стаханов
Возраст: 43
Сообщения: 14
Откуда: Стаханов
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2009 18:15 |
|
Я то тож квартиры сравнительным принимаю... А для второго подхода - затратный. А у Вас, значит, доходный.. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2009 18:26 |
|
У меня его (второго подхода) вообще нет. Вопросов пока не было ни у одного заказчика (потребителя). |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2009 18:32 |
|
| Цитата: |
| Думаю Вам найти тех кто считал в 9 - этажке затратником будет проблематично. |
- я считала. надо было оценить дом целиком. |
|
|
|
|
Андрей-Эксперт-Стаханов
Возраст: 43
Сообщения: 14
Откуда: Стаханов
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2009 18:38 |
|
КовАл, а как же, что отчет должен содержать не менее двух подходов? Забить?  |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2009 18:51 |
|
Андрей-Эксперт-Стаханов, что-то типа того... можно, конеШно и
| Андрей-Эксперт-Стаханов писал(а): |
| Забить |
но лучше обосновать отказ от применения затратного и доходного подходов  |
|
|
|
|
Андрей-Эксперт-Стаханов
Возраст: 43
Сообщения: 14
Откуда: Стаханов
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2009 19:09 |
|
тогда обоснование в студию)))))))))))))))))))))))))) |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2009 20:02 |
|
Применение затратного подхода в настоящей работе, по нашему мнению, приведет к искажению результата оценки, поскольку данный подход не отражает действительной мотивации субъектов рынка квартир при определении ими приемлемой стоимости объекта. Во всяком случае нам не известно ни одного случая когда бы покупатель или продавец при продаже или покупке квартиры ориентировался бы на затраты по строительству всего жилого многоэтажного дома и приобретению земельного участка, а затем выделял стоимость отдельной квартиры.
Доходный подход применяется для определения стоимость объектов, которые ориентированы на получение прибыли их владельцами, что никоим образом не относится к оцениваемому помещению. Это объясняется тем, что оцениваемое помещение является объектом жилой недвижимости, и не ориентировано на получение прибыли от его эксплуатации.
Мотивация покупателя жилой недвижимости существенно отличается от мотивации покупателя нежилой недвижимости. При покупке жилья главным движущим фактором для покупателя является желание приобрести место жительства и определенные удобства. При приобретении объектов доходной недвижимости покупатель, прежде всего, обращает внимание на то, какой доход, возможно, получить при использовании данного объекта, и какой при этом уровень риска недополучения этого дохода. Т.е. мы хотим сказать, что существенным препятствием в применении данного подхода, по нашему мнению, является то, что ориентация на получение дохода от сдачи в аренду подобных квартир не является типичной для субъектов данного рынка, при принятии решения о приобретении такого объекта. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2009 20:32 |
|
| rudge писал(а): |
| Думаю Вам найти тех кто считал в 9 - этажке затратником будет проблематично |
я считал в 2003-2004 тогда Доходный рисовали "по желанию", а затратный "для виду" как второй расчет, про сравнительный молчу - у нас даже объявления не публиковали по большому счету, а если и были, то ВСЕ без каких-либо цифр!!!
сейчас не вижу смысла - когда есть куча информации по аренде и продаже... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Сен 2009 07:45 |
|
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Вт, 15 Сен 2009 07:55 |
|
| Андрей-Эксперт-Стаханов писал(а): |
| Коллеги, что-то никто не пишет дальше о новом УПВС))). Последнее сообщение - 24.06.2009г . А нынче сентябрь на дворе))) Какие новости? Кто новый сборник уже применяет? Может быть, программа уже у кого-нибудь появилась? Кто как считает затратным сейчас квартиры в 1-9и этажках, например? Что кто думает по этому поводу? |
Новый УПВС в большей степени годится для работников БТИ, это они считают инвентаризационную стоимость квартир. |
|
|
|
|
Sergik
Реальный оптимист
Возраст: 43
Сообщения: 301
Откуда: Кировоград
|
| Добавлено:
Вт, 15 Сен 2009 11:12 |
|
Из незначительного опыта работы, я уже понял, что при правильном обосновании, можно оказаться практически от любого подхода и наоборот - доказать, что он здесь важен как никто другой. Кстати и в Фонде и Госкомземе это признают! Самое главное, угодить сторонам правоотношений участвующих в сделке. То есть, прямо спрашивать, типа вы покупаете, а вы продаете, давайте будем договариваться. Но а оценщик - это консультант. Который помогает найти золотую середину договора! Ведь в конце концов, заключение о стоимости - это в большинстве случаев рекомендация. Но а последнее слово за сторонами договора!!!!!!
Добавлено спустя 1 минуту 32 секунды:
Покупатель всегда хочет купить дешевле, а продавец продать дороже. даже если они подсознательно понимают, что их желания не всега совпадают с реалиями. |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 15 Окт 2009 21:13 |
|
Сорри, может не в тему. Оценка склада гос.предприятия для аренды. Я не хачу считать затраткууу! 
Мне ничо за это не будет? |
|
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 15 Окт 2009 21:22 |
|
Тю. Обоснуй и не считай |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 15 Окт 2009 21:29 |
|
Та я надеюсь, что прокатит, а то так не хочется, и смысла в этом уж точно нет. Просто фонд шоб не завернул, боюсь. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 15 Окт 2009 21:38 |
|
Я им п.19 НС 1 показываю. И усе ок-кей |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 15 Окт 2009 21:43 |
|
Упс, в данном пункте обуславливаются случаи нерыночных стоимостей. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 16 Окт 2009 07:29 |
|
| Цитата: |
36. Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.
37. З метою обґрунтування остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на достовірність результатів оцінки.
Неможливість або недоцільність застосування певного методичного підходу, пов’язана з повною відсутністю чи недостовірністю необхідних для цього вихідних даних про об’єкт оцінки та іншої інформації, окремо обґрунтовується у звіті про оцінку майна. Національними стандартами можуть передбачатися також інші випадки обмежень щодо застосування певних методичних підходів для визначення ринкової вартості та неринкових видів вартості об'єктів оцінки. |
НС №1. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 16 Окт 2009 08:04 |
|
[quote="Grey Horse"]
| Цитата: |
| 36. Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення. |
Коллега как на меня то первичное все таки выделенное. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 16 Окт 2009 08:18 |
|
Ну да. К этому-то и обозначалось. На вопрос пані Ірени. В чем несогласие-то? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 16 Окт 2009 08:38 |
|
Да нет.
Я просто хотел акцентировать внимание на выделенном. А то часто это пропускают и работают ссылаясь на п.37 НС1. Мол, так ведь больше достоверной информации для такого подхода. Вот я и подчеркиваю. Мол, ну и что, что больше? Но ведь эта информация может не отражать рыночных тенденций.
Простите за то, что не достаточно ясно отразил свою позицию и вызвал и Вас естественный вопрос. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 16 Окт 2009 09:16 |
|
| irenka писал(а): |
| Упс, в данном пункте обуславливаются случаи нерыночных стоимостей. |
правильно мыслишь, там только список не рыночных и не более того,
так что не надо ссылаться на этот пункт, это будет непрофессионально. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
vWv
Сообщения: 123
|
| Добавлено:
Чт, 10 Дек 2009 00:10 |
|
коллеги, а по новому УПВС кто считал. В Харькове пытались в БТИ считать квартиры в многоэтажках, однако отменили т.к. этот УПВС не зарегистрирован в Минюсте |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 11 Дек 2009 16:30 |
|
| Андрей-Эксперт-Стаханов писал(а): |
| КовАл, а как же, что отчет должен содержать не менее двух подходов? Забить? |
И где же это написано? |
|
|
|
|
AnDrusha
Сообщения: 74
|
| Добавлено:
Вт, 12 Янв 2010 18:47 |
|
Народ, оцениваю здания в Виннице. Просят низкую стоимость...Доходным получил то, что нужно, но вот по затратному выскакивает очень большая цифра....
Подскажите, а лучше сбросьте (avv_1979@voliacable.com, analitik@voliacable.com) расчетик функционального или экономического износа для данной ситуации.
ОЧЕНЬ СРОЧНО!!! |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 12 Янв 2010 21:45 |
|
А зачем связываться с затратным. Сделайте второй сравнительный. Я думаю, что в Виннице наберется достаточное количество аналогов. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Frizz
Возраст: 37
Сообщения: 17
|
| Добавлено:
Вт, 15 Мар 2016 07:00 |
|
Помогите оценить недвижимость в Киеве в этой новостройке http://zastroyschiki.com/ как быстро можно это сделать? И какова цена вопроса? |
|
|
|
|
|
|
