| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Пт, 23 Мар 2007 11:14 |
  |
обращается заказчик - физлицо, владелец довольно большого для нашего города здания. в здании - 1-2 этаж магазины/офисы, 3 - спортзал, 4 - гостиница. есть еще мощение, ограда, ворота, ТП.
заказ на оценку: в сязи с продажей части здания необходимо выполнить оценку для БТИ и для нотариуса.
БТИ требует, чтобы были оценены каждая позиция отдельно для того, чтобы правильно выделить доли.
нотариус требует, чтобы была оценка отчуждаемой части рыночная для налогов и держмита.
как вы видите решение этой всей фигни? |
|
|
  |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 23 Мар 2007 13:40 |
|
В Висновке напиши отдельно для каждого объекта и затем общую стоимость.
В чем проблема?
з.ы. господа давайте название тем как-то посерьезнее и поконкретнее называть, ведь сюда и другие люди заглядывают могут не понять и больше тут не появляться да и поиск проще делать. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 23 Мар 2007 14:29 |
|
я вижу в этом проблему. если по доходу - надо оценивать каждый этаж отдельно, и стоимость мощения, заборов и ТП не будет отдельно выделена, а будет являться составляющей. опять же - БТИ выделяет размер доли исходя из СТОИМОСТИ, то есть доля торговых помещений будет больше, чем доля номеров - а это не устраивает нынешнего собственника и покупателей, они бы хотели видеть пропорцию по площадям (и это более логично).
если считать затраткой, что решает проблему долей и заборов-мощений, то это не та стоимость, которая годится для налогообложения и держмита выкупаемых торговых помещений. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 23 Мар 2007 15:36 |
|
Я, конечно, не понял как БТИ разбивает на доли по стоимости.
Все остальное я бы сделал так: посчитать все по затратке отдельно пообъектно. Просуммировать и исходя из стоимости определить долю каждой составляющей.
Посчитать стоимость комплекса по доходному подходу. Исходя из долей, определенных в затратном подходе, разбить результат доходного. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 23 Мар 2007 15:43 |
|
опять двадцать пять
во-первых кто тебе мешает выделить из «доходгной» стоимости каждый объект отельно либо в пропорции площади либо в пропорции затратной стоимости либо еще как кому надо?
во-вторых, что значит «затратная стоимость» «это не та стоимость, которая годится для налогообложения и держмита выкупаемых торговых помещений»?!!! любая стоимость (рассчитанная любым подходом) является рыночной, а если она для чего-то там не подходит (я так понимаю маленькая), то это значит что она не правильно рассчитана (землепользование!) |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 23 Мар 2007 16:12 |
|
землепользование - нет у меня данных кроме как договора аренды, по капитализации арендной платы землепользование и не дотягивает до рыночной. 
потом - стоимость торговых площадей 1 этажа получается больше, чем площадь торговых второго. а площади равные. владелец и покупатель хотят, чтобы были части определены пропорционально площадаям, то есть 50 на 50%. БТИ же сказало, что определяет долю по СТОИМОСТИ (не знаю каК, у них там какая-то инструкция внутренняя есть своя), что дает не 50 на 50.
вообще я устала очень, поэтому туплю. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Сб, 24 Мар 2007 14:59 |
|
прагматик, а у меня к вам такой вопрос тупой - считаем объект по доходу, потом считаем остаточную стоимость улучшений затраткой.
а стоимость ЗУ (или права пользования ЗУ) равны
стоимость объекта по доходному подходу минус остаточная стоимость земельных улучшений?
и можно ли полученную стоимость ЗУ (или права пользования ЗУ) прибавить в затратном подходе к остаточной стоимости улучшений и получить стоимость объекта в целом по затратному подходу? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Сб, 24 Мар 2007 15:47 |
|
а если по затратке определять пропорции для доходного подхода, получается странно - мощение тянет дороже, чем ТП. а ведь вклад мощения в получение доходжа гораздо меньше, чем вклад трансформаторной подстанции |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 24 Мар 2007 23:11 |
|
Ева, ты бы сказала что тебе конкретно не хватает в этой жизни...ну в смысле что тебе надо - поднять/опустить цену, чтоб было все пропорционально? это как чтоб стоимость 1 кв.м. замощения=1кв.м. забора=1кВт ТП=1 кв.м. 1 и 2 этажа???
я че т не врубился что тебе надо..чего? а?
скажи прямо а?  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 25 Мар 2007 09:27 |
|
да я уже сама не пойму, блин, что мне надо
а) для БТИ в висновке должна быть стоимость по каждой позиции. для налогообложения при сделке должна быть рыночная стоимость покупаемого майна.
б) доходный и затратный должны иметь близкие результаты - а не получается, т.к. доход дает стоимость намного больше, чем затратка. а данных по земле - как всегда - один договор аренды до 2014 года, и все.
в) у объекта разное функциональное назначение этажей, и стоимость торговых площадей второго этажа намного меньше, чем первого (ясное дело). выкупают первый этаж. БТИ определяет долю в собственности по стоимости, а не по площади. то есть получается, что 100м2 первого этажа затянут на 1/2 часть объекта (стоимость остальных этажей равна стоимости первого), что повлечет за собой владение новім собственником не 1/4(по площади), а 1/2 всего - мощений, складов, заборов, ТП. это не устраивает собственника, они думали, что часть выделяется из площади. а точнее, они вообще думали, что часть будет выделена только по площади выкупаемого этажа, а все мощения и пр. останутся в 100% владении собственника.
короче, это все из-за того, что юристы идиоты у собственника. |
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Вс, 25 Мар 2007 21:20 |
|
З моєї точки зору вся спеціалізована нерухомість визначається лише витратним підходом, так говорить нац стандарти.
По друге ніхто не може примусити власника продавати замощення у разі продажу частини будинку. Зявляються сервітути - так. У Львівській області просто зем ресурси вписують право сумісного користування, або право проїзду по такому замощенню. Огорожі взагалі тут ні до чого.
Якщо треба для БТІ то і рахуйте всю спеціалізовану нерухомість з дотриманням НС. Думаю, що покупець і продавець в БТІ залагодять проблему, коли дізнаються про реальні суми грошей. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 26 Мар 2007 07:23 |
|
мало по затратке объект в центре города, а затратка дает результат по всему объекту равный стоимости продажи первого этажа |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 26 Мар 2007 09:31 |
|
Занозка, во-первых, они хоть и выделяют 1/2, 1/4, 1/10 ...1/500000, но все-равно, обязательбно указывают что это 1 этаж, 3м. забора или 12 кв. м. замощения..., так что разницы нет на самом дел какую часть они выделят - главное описание - конкретика, т.е. 200 м. 1 этажа, забор от точки А до точки Б, ванная и туалет на 3 этаже (помещения под номерами 26 и 27)... усё...
во-вторых, сделай 2 оценки - для БТИ отдельно, для продажи (налогообложения) отдельно, так и мотивируй - что мол цели оценки разные...там для выдеоления части, там для продажи...чем и мотивирй увеличение гонорара в два раза...это самое приятное что хотелось написать...и даже не лень было 
в-третьих; возникла мысль - мож глупая, но все же, делаешь весь комплекс - ценишь как тебе нравится/подходит/надо клиенту/не лень делать самой....получаешь стоимость ВСЕГО одной суммой, потом по затратке отдельно считаешь ВСЕ и выделяешь части отдельно - т.е. все вместе 100 тыщ, забор 16 тыщ знач 16 % (или 1/6), здание 67 тыщ, знач 2/3..и т. далее, потом даешь в отчете общую стоимость (доход, аналоги , забор и мощение - затрат), но все Одной цифрой и тут же сама даешь разбивку на доли, забор - 1/6, здание - 2/3...а в отчете пишешь что расчет долей был проведен отдельно и в отчет не ставишь, а если потребуют, то вставь расчет всего коплекса затраткой и напиши, что тут использовался этот метод только для определения доли...ясно? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 26 Мар 2007 09:40 |
|
понятно.
сделала два отчета - один для БТИ с определением залишкової вартості заміщення, с вынесением отдельно каждой позиции, с целью - оформление документации БТИ.
сделала второй - цель для налогообложения и определения размера пошлин, только по первому этажу, доходом и аналогами (все равно они мне данных по спортзалу и отелю не дали толком)
вот только что меня смущает - как бы оба отчета не выплыли в одном месте. 
еще вопрос - по драпиковскому по методу остатка
| Цитата: |
Метод залишку для землі застосовується для оцінки поліпшених земельних ділянок за умови їх найбільш ефективного використання. Він заснований на принципах очікування і доданої прибутковості, що не пов’язана із земельними поліпшеннями.
За цим методом вартість землі визначається як різниця між поточною вартістю чистого операційного доходу від поліпшеної ділянки, капіталізованого за ставкою для цілісного об’єкта нерухомості й вартістю земельних поліпшень.
Суть методу залишку для землі відображає наступна формула:
Vl = Io/Ro - Vв
де: – вартість землі;
Io – чистий операційний дохід з поліпшеної земельної ділянки;
Ro – ставка капіталізації для поліпшеної земельної ділянки;
Vв – витрати на земельні поліпшення.
|
так вот отсюда получается же все равно, что стоимость ЗУ, что стоимость права пользования ЗУ? если земля в аренде, по доходу считаем объект, вычитаем стоимость улучшений и получаем что?
стоимость права аренды? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 26 Мар 2007 15:33 |
|
| zanoza писал(а): |
так вот отсюда получается же все равно, что стоимость ЗУ, что стоимость права пользования ЗУ? если земля в аренде, по доходу считаем объект, вычитаем стоимость улучшений и получаем что?
стоимость права аренды? |
если земля в аренде, то тогда доход по-большому счету надо считать на время аренды, а дальнейший прогноз (типа продление аренды) надо оговаривать и каким-то образом учитывать в оценке.
к тому же для аренды идет арендная плата, а для собственности налог. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 27 Мар 2007 08:30 |
|
а что - есть случаи непродления договора аренды? у нас в городе нет.
ну даже так - посчитали доход на срок аренды, в конце пусть демонтаж. привели в текущую стоимость, отняли стоимость земельних поліпшень.
что у нас осталось? стоимость права аренды? стоимость ЗУ?
а если земля в постійному користуванні? тогда что имеем в остатке? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 27 Мар 2007 08:58 |
|
| zanoza писал(а): |
а что - есть случаи непродления договора аренды? у нас в городе нет.
|
я тоже вроде не слышал, но это не значит что такого не может быть.
опять же повторяю может через 5 лет арендная плата за землю будет намного выше налога на землю, тогда что?
или такой пример: рассчитали стоимость права аренды на 50 лет, человек купил здание с этим правом, а потом решил еще и землю выкупить и что опять тоже самое (за минусом коробки) платить?
вобщем как ни крути а отличие, должно быть
| zanoza писал(а): |
а если земля в постійному користуванні? тогда что имеем в остатке? |
ну как известно постйне користування только для гос.предприятий так что тоже надо учитывать |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вт, 27 Мар 2007 09:10 |
|
а что - есть случаи непродления договора аренды? у нас в городе нет.
Еще как бивает! У нас арендатор сделал улучшения , а депутату понравилось и договор не продлили... Дело пошло в суд. Вот так. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 27 Мар 2007 10:36 |
|
что же у меня составляет ту самую разницу между доходным подходом (или сравнительным) и стоимостью улучшений?
как назвать эту величину? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 27 Мар 2007 11:46 |
|
| zanoza писал(а): |
что же у меня составляет ту самую разницу между доходным подходом (или сравнительным) и стоимостью улучшений?
как назвать эту величину? |
если все сделано в соответствии с НС№2 (НЭИ, условно свободный участок и т.д.) то я думаю что таки право пользования |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 27 Мар 2007 14:15 |
|
| zanoza писал(а): |
что же у меня составляет ту самую разницу между доходным подходом (или сравнительным) и стоимостью улучшений?
как назвать эту величину? |
1. права на землю
2. пибыль предпринимателя (если её не учли в ст-ти улучшений)
3. износ (какой либо, который не посчитали)
Выбери, что больше нравится или нужную камбинацию |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 27 Мар 2007 14:21 |
|
ооо, давно вас не было!
война окончена, всем спасибо. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
