| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Пн, 13 Фев 2006 19:27 |
  |
ребята, посмотрите, правильно я расчет сделала мультипликатором? и вообще - это доходный подход или сравнительный? и сколько подобных объектов надо для расчета? |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
Книга1.rar |
| Размер файла: |
5.63 Kб |
| Скачан: |
80 раз |
|
|
  |
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2006 14:28 |
|
неправильно!
потенциальный валовой доход должен уменьшаться на коэффициент соотношения ЧОД к ПВД
а к какому подходу относится зависит от того, как вы этот расчет подадите.
в доходном вообще-то нужно рассчитывать ставку капитализации (если прямая капитализация). На практике это осуществляется так - недвижимость оценивается двумя подходами сравнительным и доходным. Т.е. есть объекты сравнения по продажам и аренде. Согласно Стандарту №2 п.15 ставка капитализации может рассчитываться по процедуре "порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна". Определяете среднюю мес. арендную ставку грн/кв.м - данные до корректировок! Определяете среднюю цену продажи (предложения) грн/кв.м - до корректировок! принимаете коэффициент соотношения ЧОД к ПВД (в принципе, по результатам расчета операционных расходов вы увидите какого уровня ваше соотношение может быть - 0,75, 0,8, 0,85 или даже 0,9)
Скап = (АР.СТАВКАср *12 *КОЭФФ.СООТНОШ) / ЦЕНА КВ.М ср |
|
|
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2006 14:37 |
|
описание расчета и метода отсюда - http://www.appraiser.ru/shop/babenko/str122-123.doc
Метод мультипликатора валовой ренты
Метод мультипликатора валовой ренты предполагает расчет мультипликатора валовой ренты (GRM – gross rent multiplier). GRM определяется как отношение цены продажи объекта-аналога либо к его потенциальному валовому доходу, либо к его действительному валовому доходу.
Из двух вариантов применения валового дохода более предпочтительным представляется потенциальный валовый доход, который отражает общие рыночные суждения о доходах объекта:
Потенциальный валовый доход может быть определен в месячном или годовом исчислении. Годовое исчисление предпочтительнее при отсутствии активной инфляции; месячное - если нет сезонных колебаний цен и уровня загрузки.
Оценка с применением валового рентного мультипликатора проводится в следующей последовательности:
Проводится анализ рынка для определения размера арендной платы объекта оценки;
На основе анализа рыночной информации определяется соотношения цен продажи объектов и потенциального валового дохода (GRM);
Умножается наиболее вероятный размер арендной платы для объекта оценки на мультипликатор валовой ренты.
Пример. Потенциальный валовый доход объекта оценки в месячном исчислении составляет 10900руб. Имеется информация о ценах продажи объектов-аналогов и потенциальном валовом доходе в виде размера коммерческого найма, предшествующего продаже. Расчет мультипликатора валовой ренты приведен в табл. 43
Таблица 43
Расчет мультипликатора валовой ренты
Лот Цена продажи, руб. Потенциальный валовый доход, руб. Мультипликатор валовой ренты
81094 1102000 11250 97,955556
81060 1131000 11500 98,347826
78851 1160000 11583 100,143885
78439 1160000 11750 98,723404
76662 1044000 10833 96,369231
74909 1015000 9917 102,352941
73084 1015000 9833 103,220339
Среднее значение GRM 99,58760
Стоимость объекта оценки составляет 1085505 руб. (10900руб. * 99,58760).
а при чем тут вообще ставка капитализации?! |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2006 14:44 |
|
Ув. Заноза, если хотите кину вам "кусок" как я делала. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2006 15:00 |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2006 15:09 |
|
а ставка капитализации при том что написано про нее, родимую, в п.15 НАЦ. СТАНДАРТА №2. И это будет чистой воды доходный подход
а у вас сравнительный
файл, на который вы ссылаетесь, содержит выдержки из главы по сравнительному подходу - впереди решение методом парных продаж.
На счет коэффициента соотношения ЧОД к ПВД - это мое личное мнение. Д.Фридман по этому поводу говорит - можно и так и эдак, всё зависит от того как принято на рынке оценки и от предпочтений оценщика. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2006 15:27 |
|
ну меня на данный момент не ставка капитализации интересует.
хотя я видела два мнения по поводу того, доходный это подход или сравнительный.  одни мотивировали тем, что оценка идет через оценку потенциального дохода, и поэтому это доходный, другие - что идет сравнение с рынком, и это сравнительный.
вообще-то, на самом деле, расчет через ставку капитализации таким образом тоже можно относить к сравнительному. а расчет методом прямой капитализации не есть обязательным, и в контексте упоминания оного в стандарте ни о чем не говорит, имхо. |
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2006 15:31 |
|
если вам Нац. стандарты не указ, почему тогда спрашиваете - сравнительный или доходный?
называйте как хотите |
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2006 15:36 |
|
Вот посмотрел, у Фридмана раздел про GRM в Главе "Подход прямого сравнительного анализа продаж", и говорит он про этот GRM как о единице сравнения |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2006 15:37 |
|
kink, ну чего вы злитесь? я разобраться хочу, а не поспорить с вами.
вы мне кажетесь очень толковым оценщиком, а стандарты национальные - они же не совершенны, к сожалению. |
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2006 15:49 |
|
помогаю разобраться, привожу доводы, как на практике делается
уходить от нац. стандартов не рекомендую, можно получить нехорошую рецензию (не дай Бог конечна)
в книге Лебедь ВРМ тоже в сравнительном числится, если память не отшибает |
|
|
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2006 16:21 |
|
Да Занозка... в зависимости от подачи .. может быть разновидностью сравнит. или доход. подхода... это так..
В общем - метод рынка капитала - само название суть говорит... базируется на равенстве рыночных мультипликаторов (их 6).
Кроме того, такой нюанс - этот метод применять оптимально (по моему, это даж в стандартах где то прописано) в случае, если подобная недвижимость продается и/или предлагается в аренду - вот тогда это просто идеальная основа для применения... -
По поводу ЧОД/ПВД - исключительно грязный доход...
никаких очисток, снятие только с цен предложения происходит по среднему размеру уторговывания. |
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2006 16:30 |
|
>>>По поводу ЧОД/ПВД - исключительно грязный доход...
никаких очисток, снятие только с цен предложения происходит по среднему размеру уторговывания.
согласен, обшибся, запамятовал, Фридман говорит о ПВД или ДВД, никаких операционных расходов и ЧОДа в методе ВРМ! |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 15 Фев 2006 22:39 |
|
Вместо ответа на вопросы вот решил вставить кусок Харрисона
З.Ы. Обратите внимание, что Харрисон его отнес к доходнику... а Фридман, кажется, к сравнительному подходу... короче, буржуи тоже никак не договорятся между собой |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
МВР (Харрисон).rar |
| Размер файла: |
14.96 Kб |
| Скачан: |
41 раз |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 15 Фев 2006 23:00 |
|
Мда... Занозка.... посмотрел твой расчет... бросается в глаза, что при расчете МВР у тебя первый аналог слишком уж отличается от остальных, вот если бы не он, то все выглядело бы совсем прилично Ну или нужно было сделать корректировки к ар. плате. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 16 Фев 2006 09:05 |
|
да не, ну аналоги просто с потолка взяты, для проверки работы формул. я тоже по буржуям посмотрела - у одного один подход, у другого другой - решила у оцеников уточнить 
а количество аналогов регламентировано? потому что у русских их там штук 20, а у остальных поменьше вроде как. |
|
|
|
|
|
Che
Возраст: 45
Сообщения: 100
Откуда: Ukraine
|
| Добавлено:
Чт, 16 Фев 2006 12:19 |
|
Дик, все зависит от того же рынка .. если он развит и есть инфа .. да хоть 30 обєктов для сравнения возьмите .. но в условиях нашего "отечественного" рынка недвижимости .. когда информацию о цене продажи, в прямом смисле слова нужно "витягивать" всеми правдами и неправдами, а о величине ЧОД или ПВД вообще молчу  такое колиКЧество обєктов для сравнения .. мягко говоря визывает лиш сомнение в достоверности информации .. а не о каКЧественно проведенном анализе ринка .. 
Из практики - в одной из работ для комунальной собственности нами било использовано всего три .. но проверених и достоверних обєктов для сравнения .. вопросов не возникало .. видать такого колиКЧества било вполне достачно .. |
|
|
|
|
|
HUGO
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 29 Мар 2006 11:25 |
|
Лично мое мнение, что это явно больше тянет на сравнительный подход. В мире нет ничего абсолютно белого или
абсолютно черного, как нет абсолютно порядочных людей так и законченных подлецов, в разных остоятельствах мы ведем себя по разному. Мир скорее серый. Так и здесь -
при желании это можно трактовать как расчет на пересечении
двух подходов (комбинация). Наверное поэтому капиталисты тоже
не могут прийти к одному цвету.
Что же касательно количества аналогов - конечно же нужно смотреть
что нам дает анализ рынка - и если хоть убей есть только 3 аналога,
то так тому и быть - а что делать. Хотя статистика и всевозможные
математические модели и расчеты предполагают как миниму 10
аналогов. Если будет меньше, то разбросы, отклонения, верность
самой модели и т.д. и т.д. и т.д считается не возможно подсчитать.
Т.е. как бы все выводы построенные на 3 аналогах ставятся
под сомнение , т.е. они не корректны. Но жизнь есть жизнь, и если
их только 3, то 3 и будет. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 29 Мар 2006 12:30 |
|
олефиренко в эти выходные сказала, что этот метод может трактоваться и так, и так. и вроде как трех аналогов вполне достаточно.
только одна поправка - она предлагала для расчета использовать цены _предложений_(т.к. цены сделок не найти), а после корректировать полученную стоимость _предложения_ на уторгование. расчет сделал, покатаю - выложу, если интересно. при сильном желании ускорить процесс - в сравнительном и доходном методе можно использовать одни и те же аналоги.
кстати, при оценке оборудования работает та же фигня - стоимость завода-изготовителя можно брать как в затраный, так и в сравнительный подход. |
|
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 05 Июн 2008 16:01 |
|
Вот и я любопытствую для ускорения процесса оценки. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
nikmail
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 03 Июл 2008 10:27 |
|
А мне понравилось, молодец редко кто делает сравнительный подход методом рентного мультипликатора |
|
|
|
|
|
nikmail
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 03 Июл 2008 10:35 |
|
А на счёт количества аналогов я думаю трёх вполне достаточно, только вот первый всё таки надо бы убрать |
|
|
|
|
|
|
|
