Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Оценка помещений школы Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2  След. Автор Сообщение skiff Неформальный лидер Возраст: 54 Сообщения: 2964 Откуда: Бровари Добавлено: Сб, 28 Июл 2007 17:10 Задача - оценка встроеных помещений школы (3 этаж и актовый, спортивный залы, столовая) для определения орендной платы. При рассмотрении НЭИ встал вопрос о юридической возможности использовать помещения в качестве офисных (помещ-я 3-го этажа). Проблема, на мой взгляд, в том, что школа действующая, и где-то слышал о существующем приказе Минобразования о том, что в оренду школьные пом-я возможно предоставлять только для образовательных целей. Вопрос: 1. Может кто делал оценку подобного имущ-ва, подскажите, будет ли правильно предполагать все же использование в качестве офисных (берут меня сомнения, честно говоря...) помещений учебных классов, и какое НЭ использование может быть у столовой, актового и спортивнго залов?. 2. Подскажите № приказа, или чего там придумали по поводу ограничений использования учеб. заведений. 3. Планирую разделить на следующие группы: собственно учебные классы, отдельно столовая (возможно использовать для застольных мероприятий), спортивный и актовый залы. Какие лучше использовать подходы для каждой из групп? Заранее благодарен за помощь ! SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Вс, 29 Июл 2007 11:48 а чего НЭИ не может быть под тоже частное учебное заведение (тем более что школа действующая)? у нас щас куча частных школ. Столовую может можно как кафе (ну дать пару поправок на размещение в здании школы, что накладывает некие ограницения в эксплуатации), спорт залы арендуют под шейпинг- правда не знаею есть ли рынок. туда же можно сунуть и актовый зал(если вынести стулья, тот же спорт зал). По поводу методов- доходник, через аренду. В сравниловку можно взять за аналоги здания под школы и ценить все вмете и 3й этаж и спорт зал и актовый и столову- потому как это стандарный набор для здания школы. ИМХО. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Пн, 30 Июл 2007 08:21 Делаем уже лет 5 отдельные помещения ВУЗов и ПТУ для аренды, которые используются как офисы, складские, произв. , столовая - про ограничения не слышали, Фонд наш ничего не говорил по этому поводу, подходы - затратка и доходный, данные по аренде, в принципе, можно найти, спортзал и актовый - для проведения бизнес - мероприятий, столовую - по прямому назначению, сейчас многие в школах банкеты устраивают; тут только с поправками проблема - школа то действующая, ограниченя на что вводить, на мешающих бизнесу школьников? Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 30 Июл 2007 08:47 Ну с кабинетами как-то понятнее: свободные мона сдать, а если школа действующая, то каким образом можно передать в аренду столовую, спортзал, актовый зал. Где дети будут кушать, заниматься физухой? Как по мне, тут надо четко узнать все возможные нюансы: предполгаемые выше законодательные ограничения (если не на уровне министерства, то из местных органов образования, наверное, должна быть бумага о разрешении передать в аренду, они, к стати, должны быть в курсе всех бумажек из министерства), обязаны/необязаны предоставлять помещения для потребностей школы для питания, занятий и т.д. В плане расчета поддерживаю разбивку помещений на группы. Возможные подходы: 100% доходник с соответствующими ограничениями, по остальным надо думать. SHE писал(а): В сравниловку можно взять за аналоги здания под школы и ценить все вмете и 3й этаж и спорт зал и актовый и столову- потому как это стандарный набор для здания школы. ИМХО. Попробую оспорить твое ИМХО. Думаю, что брать за аналоги здания школы не правильно (сомневаюсь, что вообще удастся найти на продажу здание школы) т.к. объектом оценки не является все здание, а отдельные помещения. Каждая отдельная группа помещений имеет свою инвестиционную привлекательность, а, соответственно, и стоимость (а если еще и орендовать помещения будут разные арендаторы, то тогда точно оценивать надо раздельно). Ну, это типа мое ИМХО _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь флай Возраст: 47 Сообщения: 991 Откуда: Днепр Добавлено: Пн, 30 Июл 2007 09:37 Оценивать однозначно надо деля по группам помещений, поскольку арендатор будет заключать договор аренды и на каждое помещения или группу помещений будет своя ар. ставка. У нас в ФДМУ доходит до маразма даже если просто магазин небольшой площади, его разбивают на торговую и подсобную - офис. и соответственно требуют 2 паспорта-сертификата от оценщика. Учебные классы я бы считала как офисные помещения, столовая - напрашивается общепит, а вот актовый зал и спортзал - надо искать подобные, поскольку в аренду сдаются и концертные залы и спортзалы тех же школ. Андрей Возраст: 44 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 30 Июл 2007 09:55 Коллеги, делал несколько работ по оценке помещений школ и детских садиков. Были разные случаи: мастерские под офисы передавали, группы дет садиков под какие то обучающие курсы, актовые залы и спорт залы - под спортивные кружки. Были и подвальные помещения под офисы. В основном там идет аренда почасовая и в вечернее время дня - когда школьники уже дома . С этого и надо исходить. SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 30 Июл 2007 10:01 Серый, ну может не здания" школы", а у нас много аналогов (ну не много, но есть) здания под частные школы и дет сады. а то что это отдельное здание, так и наш объектв может быть отдельным (у меня такое было половина детского сада, с стооловой и маленьким спорт залом) и наш объект может быть единым. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 30 Июл 2007 10:22 Согласен, наш объект может быть отдельным/единым, но все равно он является встроенным помещением, но не зданием. Аналогичные помещения/сочетания помещений - аналоги, отдельное здание - нет (как по мне). _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 30 Июл 2007 13:24 почему? у нашего объекта , например, все самостоятельное- вход, территория. в чем проблема? _________________ а знаешь, всё ещё будет! Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 30 Июл 2007 13:30 "Нашего" - это какого, того, что оценивает Скиф или того, что оценивала ты? Я рассуждаю про объект Скифа. И откуда ты узнала, что у него есть отдельный вход и территория, он же этого не писал. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 30 Июл 2007 14:44 я про скифа. на счет входа - предположила. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 30 Июл 2007 15:33 SHE писал(а): я про скифа. на счет входа - предположила. Ага, понятно. А то уже подумал, что что-то провтыкал. Реальную картину знает тока Скиф. По поводу ограничений на аренду удалось откопать вот что: "Оренда в закладах освіти. Порядок надання в оренду нерухомого майна встановлений відповідно до Закону України “Про оренду державного та комунального майна”. Приміщення в орендне користування надаються згідно рішень районних у м. Києві рад та на підставі розпоряджень районних державних адміністрацій. Зважаючи на трагічні події, що сталися 16 лютого 2000 року у ЗНЗ № 304, Головне управління освіти видало наказ від 18 лютого 2000 року № 24, яким заборонило надавати в оренду приміщення установ освіти орендарям, діяльність яких пов’язана із виробництвом, а також розміщувати на їх територіях гаражі та автостоянки. Для безпечних умов експлуатації орендованих приміщень Головне управління освіти і науки постійно звертає увагу на обов’язковість погоджень умов договорів оренди приміщень закладів освіти з контролюючими органами державного нагляду. Приміщення закладів освіти орендують переважно для здійснення освітньої діяльності (курси іноземних мов, спортивні секції, комп’ютерні курси тощо), розміщення офісів, надання медичних послуг (стоматологія), розміщення районних служб та громадських організацій. Значна частина орендарів орендують приміщення навчальних закладів погодинно у позаурочний час, що дозволяє отримувати додаткове фінансування освітніх закладів без погіршення умов навчально-виховного процесу. Районними управліннями освіти проводиться певна робота щодо організації контролю за використанням приміщень підвідомчих закладів освіти та дотримання чинного законодавства у орендних стосунках. Виявлені суттєві порушення щодо термінів дії договорів оренди та заборгованості орендарів по орендних платежах". Это кусок из программы по образованию Киевской администрации. Нуно попробовать найти указ, может там более подробно написано. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Дворник Возраст: 51 Сообщения: 117 Откуда: городишко Добавлено: Пн, 30 Июл 2007 15:42 Для информации ЗУ "Про освиту" Стаття 63 п.5. Об'єкти освіти і науки, що фінансуються з бюджету, а такожпідрозділи, технологічно пов'язані з навчальним та науковимпроцесом, не підлягають приватизації, перепрофілюванню або використанню не за призначенням. в том же законе - одна из возможных статей доходов учеб заведений - сдача в аренду. но совсем уж для перестраховки лучше взять рішення "органу уповноваженного управляти відповідним майном" о сдаче в аренду (обычно это или решения исполнительных комитетов или гороно в случае передачи им таких полномочий. _________________ Главное, не то где мы находимся, а то к чему стремимся Дворник Возраст: 51 Сообщения: 117 Откуда: городишко Добавлено: Пн, 30 Июл 2007 15:48 О я вижу с Серым пашти одновременно об и томже _________________ Главное, не то где мы находимся, а то к чему стремимся Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 31 Июл 2007 21:31 Огромное всем спасибо! Отдельного входа ни одно из помещений не имеет. Разделил помещения на три группы: помещ-я 3-го этажа - в качестве офисных, актовый, спортзалы, столовая - в качестве складских (упреждаю недоумение - очень много крупных столовых предприятий в которых проводят всякие мероприятия, много спортзалов , заполнение небольшое, около 30%, и НЭИ все же вижу в складах), и третья група - вспомогательные. Все , зовут к столу! (пост писал Скифф, в ожидании трапезы вкругу коллег, почти семьи). ////Это писал Скифф///  !  Trisha: Мы все-таки его дозвались _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Round-faced Возраст: 43 Сообщения: 118 Откуда: одесса Добавлено: Ср, 01 Авг 2007 07:28 Привет всем! Я вот тему прочитал - получилось как детектив Агаты Кристи: никто не предполагал под что будут использоваться спортзалы У меня ситуация похожа, тока залы спортивные находятся во Дворце спорта, там же гардеробы, фойе. Я в качестве НЭИ для гардеробов и кабинетов использовал офисы, а вот залами ? там 2 закрытых (1 и 2 эт), а один как часть общего зала (1 эт) Да и всех документов - на каждый объект по план схеме Как тут быть? Заранее всем спасибо. Trinichka Возраст: 42 Сообщения: 3605 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 01 Авг 2007 09:07 А почему нельзя Дворец спорта использовать под торгово-развлекательный комплекс типа Караван, Алладин, Терминал и прочего??? Мне кажется это более функциональный аналог учитывая высоту помещений и объемы. Но правда нет такого же открытого рынка аренды этих помещений по сравнению с офисной недвижкой. _________________ Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Ср, 01 Авг 2007 09:15 Все дело в том, шо рядом второй дворец спорта (если я правильно поняла) именно так и используюют. Вить, я предлагаю пустить спротзалы как торговые площади большой площади. и всё. не парься. Уж рынок торговых площадей более развит, чем рынок спортзалов именно под занятие спортом. Хотя пустить спортзалы под склады тоже можно, но тогда надо сильно обосновать шо они там ОХ как нужны в таком количестве ,тем кто торгует рядом в таких же спортзалах. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Trinichka Возраст: 42 Сообщения: 3605 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 01 Авг 2007 09:27 А кинотеатр неззя? _________________ Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. Round-faced Возраст: 43 Сообщения: 118 Откуда: одесса Добавлено: Ср, 01 Авг 2007 09:38 пасибо тока тут вот в чем вопрос 1. если выбирать торг/склад то там залы труднодоступны, т. е. тяжело находимы для постороннего (путь там оч извилистый) 2. если склад или просто зал, то залы используются (в одном тренажеры, во втором секция карате, третий открытый не отдельный, т.е. не закрывается), с др. стороны конечно неплохо, что рядом ТВЦ и поэтому действительно склады нужны (потенциально) Trinichka писал(а): А почему нельзя Дворец спорта использовать под торгово-развлекательный комплекс типа Караван, Алладин, Терминал и прочего??? тут оценка не всех помещений а только отдельных так сказать избранных 3. так сказать эти все помещения дворца спорта поделены между разными оценщиками - вот тут наверно и будет подтверждена гипотеза: сколько оценщиков столько и мнений Trinichka Возраст: 42 Сообщения: 3605 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 01 Авг 2007 09:41 мда... прикольно... у всех получатся разные цифры на один квадратный метр и потом понесется... _________________ Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Ср, 01 Авг 2007 09:42 значит шпандерь их под скалады с оговоркой шо они нужны соседнему ТВЦ, плюс поправка на доступность.......А по ругому никак- рынка спортзалов как спротзалов нет, ну или брать за одно место арендаторов каратистов, тренажеристов- просить их договора аренды и считать по доходности спортзал как таковой, но шото мне подсказывает шо там в договоре аренды стоит символическая цифра, которая "адекватного" результата тебе не даст. _________________ а знаешь, всё ещё будет! SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Ср, 01 Авг 2007 09:44 а шоб не получилсь у каждого сильно разное, ИМХО надо состыковаться с коллегамии общую стратегию выбрать- шоб не подставлять друг друга. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Trinichka Возраст: 42 Сообщения: 3605 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 01 Авг 2007 09:58 SHE писал(а): а шоб не получилсь у каждого сильно разное, ИМХО надо состыковаться с коллегамии общую стратегию выбрать- шоб не подставлять друг друга. Правильно говоришь! _________________ Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 01 Авг 2007 10:20 SHE писал(а): а шоб не получилсь у каждого сильно разное, ИМХО надо состыковаться с коллегамии общую стратегию выбрать- шоб не подставлять друг друга. у нас так было с одним заводиком - но заказчик сам определил какой диапазон цен будет поэтому 4-5 оценщиков изначально знали чего нада, благо тм есть достаточно аргументов для установления "нужных" цен _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Marina_M Возраст: 45 Сообщения: 3344 Откуда: небольшой город Монголии Добавлено: Вт, 26 Авг 2008 16:17 Ребята, у меня школа в забитом селе - нужно оценить для приватизации. Аналогов нету. НЭИ - как вариант база отдыха, но туда много денег придется вложить перед тем, как она таковой и станет. Как бы вы поступили? _________________ Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 26 Авг 2008 18:15 Мариночка писал(а): Ребята, у меня школа в забитом селе - нужно оценить для приватизации. Аналогов нету. НЭИ - как вариант база отдыха, но туда много денег придется вложить перед тем, как она таковой и станет. Как бы вы поступили? ну так - хорошо поставленный вопрос содержит половину ответа... продисконтируй ее хорошенько как базу отдыха...а для убедительности затратником ее произнось, экономический износ возьми по жилью... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вс, 31 Авг 2008 17:10 Была такая же фигня. Естественно, в одном населенном пункте аналогов фиг найдешь. Рыл по окресным селам все, что только под руку попадалось: бывшие школы, магазины, клубы, производство и т.д. В ходе прозвона обязательно уточнял местоположение в рамках самого села и техническое состояние. После обработки всей собранной информации оказалось, что недвижка в таких захолустьях стоит примерно одинаково независимо от функционального назначения. В анализе НЭИ так и писал, что в ходе проведенного исследования установлено, что аналогичные помещения используются под производство, торговлю, общежития для рабочих и т.д. При этом стоимость недвижимости для разных функций не имеет существенного отличия. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Marina_M Возраст: 45 Сообщения: 3344 Откуда: небольшой город Монголии Добавлено: Пн, 01 Сен 2008 07:24 спасибо _________________ Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 01 Сен 2008 07:47 согласна с Серым... туда по любому надо будет деньги вкладывать, под что бы ее не использовани.. а можно еще по жилью и вывести мультипликатор соотношения жилого и нежилого по городу и туда сунуть. ст-ти разные, а соотношения всегда одинаковые, что в городе, что в селе. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме