| Автор |
Сообщение |
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Вт, 14 Авг 2007 19:54 |
  |
доброго времени суток, уважаемые коллеги!
недавно столкнулась с такой довольно-таки сложной ситуацией: меня попросили выполнить оценку детского дома, расположенного в небольшом городе Донецкой области. цель оценки - для передачи с баланса на баланс. причем условие - оценить тремя подходами и, разумеется, выйти на определенную стоимость.
честно, сначала растерялась. ведь, естественно, подобные объекты могут оцениваться исключительно затратным подходом, т.к. это недоходная недвижимость и чисто гипотетически не может приносить никакого дохода и аналогов для сравнения продаж, разумеется, нет! но задание есть задание. здание состоит из 3х корпусов, достаточно большой площади, 2 этажа, строительный объем получался чуть более 5000 кубометров + еще 500 кубометров кухня с подвалом. цена, требуемая заказчиком, не должна превышать 100 000 грн, что для такого объема при любом единичном показателе уже нонсенс, физ износ средний определен на уровне 50%. и даже при этом износе стоимость по затратке получалась порядка 2 млн.грн.
не знаю, насколько корректно я сделала, но пришлось давить эту цифру экономическим и функциональным износом. доказывая данными рынка, что здание такой площади и конструкции не может приносить адекватный доход в данном месте (провела анализ рынка недвижимости в пригороде), но если бы он располагался в г.Донецке и использовался как объект коммерческой недвижимости, то доход был бы очевиден - это экономический износ (около 80%), и плюс ко всему прочему провела анализ рынка предлагаемых к продаже зданий современных конструкций (металлический профиль и т.п.) и устарелых конструкций - получила функциональный износ (около 70%). в итоге совокупным износом добила до 97000 грн.
сравнительный и доходный я тоже посчитала, конечно, но из анализа НЭИ как коммерческая недвижимость: корпуса дет дома под офисы, а кухня - под магазин/кафе. честно, кощунство, согласна! ведь анализ НЭИ у нас должен быть юридически, финансово осуществимым, экономическим выгодным и т.п. да если еще учесть, что из данных заказчика у меня был только техпаспорт БТИ (хорошо хоть он приличный был и за 2007 год)...
хотелось бы услышать ваше мнение. как бы вы выходили из данной ситуации? когда нет слова "нельзя", а есть слово "надо". и хотелось бы услышать критику своим действиям.
заранее большое спасибо! |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
    |
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Ср, 15 Авг 2007 07:47 |
|
Ситуация очень знакомая. Я бы отказалась, если не поздно. Сертификат дороже. Если вы не хотите этого делать, то вас никто заставить не может. Хотя, ситуации разные бывают.... |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
Maksa
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 15 Авг 2007 09:23 |
|
Если не секрет, сколько получилось за кв. метр.
Отчет будет рецензироваться? |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 15 Авг 2007 10:00 |
|
| Maksa писал(а): |
| Если не секрет, сколько получилось за кв. метр. |
прикинул приблизительно 15-20 долларов
 Я бы свою подпись под этими расчетами не поставил. Если руководство хочет цифру пусть само подписывает. |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Ср, 15 Авг 2007 10:12 |
|
Поскольку за таки отчеты обычно еще и не платят, наверное надо гнать такого заказчика. Если уж никак не получается, надо обосновывать неприменимость доходного подхода, а то получится чушь собачья. А какой же умный заказчик требует 3 подхода? Даже банки не требуют такого обычно. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Serge
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 15 Авг 2007 11:59 |
|
Здравствуйте уважаемые оценщики! Подскажите плиз номер приложения к письму Индекса изменения договорных цен в строительстве на 01.07.2007 г. (из 1984 г. на 01.07.2007 г.) без учета НДС в соответствии с Приложением к письму Госстроя Украины от 01.07.2007№................  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 15 Авг 2007 12:13 |
|
| Цитата: |
| цена, требуемая заказчиком, не должна превышать 100 000 грн |
- недостижима, если считать затратным. и вообще как-то нездраво звучит... я бы вам не советовала за это браться |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 15 Авг 2007 14:06 |
|
+1 отказаться. я бы зарубила такой отчет при все уважении.  |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 15 Авг 2007 14:46 |
|
спасибо всем большущее за мнения! хвала "Богу оценщиков", что подписываться мне под сим творением не пришлось, делала небесплатно, но по просьбе другой фирмы (не той, в которой сейчас работаю), так что я перед всеми чиста 
просто было интересно ваше мнение, как поступаете в таких ситуациях, если все же дело касается непосредственно вас.
ну, и если все-таки браться и делать все правильно, то затратного метода, думаю, было бы более чем достаточно, хоть и с высокой стоимостью. но что же делать если по цене строительства такой громадины, так и выходит. разумеется, никто не даст на рынке 2 миллиона, что получились по затратке за этот объект, но факт остается фактом. |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Ср, 15 Авг 2007 15:33 |
|
Мне недавно хотели впарить подобный объектик. После анализа всей исходящей инфы я отказалась. А хотели за рубль ведро в базарный день. Я говорю, мол с такой площадью такая стоимость не получится (там больше 10 тыщ квадратов), а он мне "Да откуда! там не больше 2 тысяч." Я поняла, что из меня хотят сделать дурочку, отказалась от работы, когда ко мне приехали забрать документы на объект, вопрос меня поразил "И кто тебя надоумил отказаться?", типа я сама не в состоянии думать.
Итог: все-таки хотели сделать дурочку.
В такие моменты нужно вспомнить как трудно достался нам сертификат и как легко его лишиться. |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 15 Авг 2007 16:01 |
|
| Мариночка писал(а): |
Мне недавно хотели впарить подобный объектик. После анализа всей исходящей инфы я отказалась. А хотели за рубль ведро в базарный день. Я говорю, мол с такой площадью такая стоимость не получится (там больше 10 тыщ квадратов), а он мне "Да откуда! там не больше 2 тысяч." Я поняла, что из меня хотят сделать дурочку, отказалась от работы, когда ко мне приехали забрать документы на объект, вопрос меня поразил "И кто тебя надоумил отказаться?", типа я сама не в состоянии думать.
Итог: все-таки хотели сделать дурочку.
В такие моменты нужно вспомнить как трудно достался нам сертификат и как легко его лишиться. |
да уж, заказчикам порой диву даешься сейчас объект в оценке "база отдыха" с земельным участком. из базы отдыха там стоит только бывшая клуб-столовая, не эксплуатируемая совершенно, 88 года постройки, никакой эстетической ценности без реконструкции и полноценного внутреннего ремонта не представляющая, но есть же ЗЕМЛЯ у моря (605 м до моря) 2,4 га. Когда выезжала на объект, заказчик бил себя пяткой в грудь, что земля в собственности, что завтра привезет мне свеженький госакт...... взяла у него "шо було" из документов, в том числе и проект отвода....аха...земля на 25 лет в аренде.
гм, интересно, он решил, что я об этом как-то не узнаю?
кстати, тут тоже есть вопросик один по объекту, открою его новой темкой |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 16 Авг 2007 09:02 |
|
| Serge писал(а): |
| плиз номер приложения к письму Индекса изменения договорных цен в строительстве на 01.07.2007 г. (из 1984 г. на 01.07.2007 г.) без учета НДС в соответствии с Приложением к письму Госстроя Украины от 01.07.2007№ |
индекс изменения рыночной стоимости СМР на 01.07.07 - 10,97, письмо Минстрояот 13.07.07 №7/8-250 |
|
|
|
|
Serge
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 16 Авг 2007 10:09 |
|
за № письма большое человеческое спасибо  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 16 Авг 2007 12:25 |
|
| Цитата: |
| Итог: все-таки хотели сделать дурочку. |
- ну, это не редкость среди клиентов. особенно если оценщик - молодая симпатичная девушка |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 16 Авг 2007 15:08 |
|
+1 . Постоянно хотят выставить и даже не дурочкой, а просто дурой. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Чт, 16 Авг 2007 15:26 |
|
и не только выставить ...  |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 16 Авг 2007 16:15 |
|
| SHE писал(а): |
| +1 отказаться. я бы зарубила такой отчет при все уважении. |
Настоящая Кровожадная Блондинка.
| zanoza писал(а): |
| Цитата:Итог: все-таки хотели сделать дурочку. - ну, это не редкость среди клиентов. особенно если оценщик - молодая симпатичная девушка |
и
| SHE писал(а): |
| +1 . Постоянно хотят выставить и даже не дурочкой, а просто дурой. |
Ну вот, начали: "Ніхто мене не любить, ніхто не поважає..."
Но вам при этом хоть комплименты говорят, а нас, мужиков, просто пытаются сделать дураками.
Ну и так, чисто для информации. Вы тут все в один голос: недостижимо и т.д. и т.п., а никто не спросил что за город, скока населения, чем "дышит". Так вот, чисто случайно просматривая "Ведомости приватизации" нашел предложения по продаже на конкурсе и аукционе недвижку в Донецкой области:
1. Донецька обл., м. Ясинувата. Будинок швидкої допомоги загальною площею 413,8 м2. Початкова вартість продажу 229707 грн. без ПДВ.
2. Будинок складу тієї ж лікарні площею 46,4 м2. Початкова вартість продажу 16457 грн без ПДВ.
3. Донецька обл. м. Зугрес. Нежитлова пятиповерхова будівля колишнього гуртожитку заг. площею 5251,1 м. Початкова вартість продажу 317270 грн без ПДВ.
4. Донецька обл. м. Шахтарськ, смт. Сердите. Будівля колишньої книгарні 52,6 м2. Початкова ціна продажу 1302,6 грн.
И за каждой этой цифрой лежит отчет нашего коллеги. И главное, чтобы он был сделан методологически правильно. Если есть расчет того же износа в 80% или корректировки в 20, 40, 60 (не важно)%, а не просто написано: "по исследованиям рынка" (если провел исследования - приведи), то все ОК. А если все от балды указано для достижения заведомо нужного результата - вот тут и я бы зарубил такой отчет, и даже без уважения. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Чт, 16 Авг 2007 16:57), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 16 Авг 2007 16:47 |
|
+1 Серый
чтобы все остальные не мучались приведу цифры в дол за кв.метр (указанных Серым примеров):
1. 110
2. 70
3. 12
4. 5
округлено до целых |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Чт, 16 Авг 2007 16:49 |
|
интересненько. |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 16 Авг 2007 16:56 |
|
да уж в Донецкой и Луганской области бывают такие городишки где такая Ж, что словосочетание "анализ рынка" кажется циничным и изощренным издевательством над мирным (спившимся) населением |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 16 Авг 2007 17:50 |
|
ну у нас тожа не подарок - есть депрессивные районы и городишки/сёлышки |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 17 Авг 2007 08:16 |
|
нда.........ну и цифры.......  |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 17 Авг 2007 13:12 |
|
очень резонное замечание было сделано, джентельмены
разумеется, тот же функциональный износ рассчитывался не из "голословного анализа несуществующего рынка", а к отчету приложены объекты устаревших конструкций с ценами на офисную недвижимость, а также объекты новых современных конструкций с соответствующими ценами. анализ этот был проведен не в пригороде, а в Донецке, тем не менее, на мой взгляд, на функциональный износ оказывают влияние не факторы месторасположения, а факторы строительных конструктивных решений, что и было прописано и выведен соответствующий коэффициент. под экономический износ также к отчету приложены объекту, тут уже с анализом наиболее развитого рынка в искомом городе (т.е. пригороде Донецка) и городе, где подобные объекты при НЭИ будет приносить максимальную доходность, т.е. Донецк. выбран был рынок 2х комнатных квартир....сейчас посыпятся возмущения, понимаю, но, если мы вспомним, то для вывода зональныхнормативных коэффициентов также использовался именно рынок 2х комнатных квартир как самый "развитый и популярный" рынок..... эх, в общем, на сим и выезжали.
и, честно, если бы речь шла о приватизации, в жизни бы не стала делать это "творение" |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 17 Авг 2007 14:09 |
|
всегда считала что рынок однокомнатных квартир самый развитый и популярный..... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 18 Авг 2007 08:29 |
|
| SHE писал(а): |
| всегда считала что рынок однокомнатных квартир самый развитый и популярный..... |
гм.....ну, если чисто логически, то среднестатистическая семья, планирующая деток, в очень редких случаях отдаст предпочтение однокомнатной квартире, даже учитывая ограниченность средств.
да и не только семья я, например, даже одна для себя не стала бы покупать однокмнатную - и пойти-то некуда
а вообще, просто основа коэффициентов Км2, Км3 нормативки, таблица ситуационных классов - это и есть ни что иное, как анализ рынка 2х-комнатых квартир на дату проведения нормативной оценки. |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 20 Авг 2007 09:58 |
|
| Цитата: |
| ну у нас тожа не подарок - есть депрессивные районы и городишки/сёлышки |
- у вас на данный момент очень выгодная область для спекуляций недвижимостью.
сейчас у вас как у нас два года назад. рост стремительный. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 20 Авг 2007 19:59 |
|
любой анализ рынка покажет, что единичный показатель однокомнатной квартиры выше аналогичной двушки, это первое, опрос строительных компаний показал, что для среднего класса строяит в основном однокомнатные (ну теперь это уже не по 30 кв., а по 50). вот так вот. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 21 Авг 2007 15:36 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| ну у нас тожа не подарок - есть депрессивные районы и городишки/сёлышки |
- у вас на данный момент очень выгодная область для спекуляций недвижимостью.
сейчас у вас как у нас два года назад. рост стремительный. |
все - проехало стремительное повішение...
вот год назад - да, нужно было покупать и даже в кредит, а 2 года назад мою квартиру я купил ровно в 2 раза дешевле чем она счас стоит, а 3 года назад она бы стоила раз в 6 дешевле - и это не преувеличение!!!
а сегодня рынок замер и даже немного шатнулся назад, чесно, чесно, даже риелторы не отрицают этого! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 22 Авг 2007 09:09 |
|
ага. и у нас пару шагов назад на рынке и тишина........ |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 22 Авг 2007 11:32 |
|
и риелторы с косами стоят |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 22 Авг 2007 11:53 |
|
| Цитата: |
| а сегодня рынок замер и даже немного шатнулся назад, чесно, чесно, даже риелторы не отрицают этого! |
- отпуски у всех.
можешь поверить, запас для роста еще есть. и сейчас тоже еще можно заработать не так много и не так бістро - но можно |
|
|
|
|
Alexandr_T
Сообщения: 82
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 18 Сен 2007 20:29 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| а сегодня рынок замер и даже немного шатнулся назад, чесно, чесно, даже риелторы не отрицают этого! |
- отпуски у всех.
можешь поверить, запас для роста еще есть. и сейчас тоже еще можно заработать не так много и не так бістро - но можно |
Но, надежда на то, что рынок "рухнет" остается ... все таки в США это произошло .... |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
