| Автор |
Сообщение |
SkyHook
Сообщения: 33
|
 Добавлено:
Пт, 19 Окт 2007 13:29 |
  |
Наболело!!
Поделитесь друзья мои, используете ли поправку к аналогам промышленно-складской недвижимости при различии площадей.
Например аналог 5000 объект 20000
из моих недолгих но упорных исследований, а также чтения обзоров, я пришел к выводу, что существенной разницы в стоимости 1 кв. м. что 5000 что 20000 нет.
у кого есть мнения? |
|
|
  |
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пт, 19 Окт 2007 13:42 |
|
При прохождении рецензирования (полезное мероприятие - как ведром холодной води облиться), било замечено, что поправка не должна превишать 5% (при слабом обосновании - типа поправка на торг), а все что больше - доказивайте математическими викладками,надежними источниками, можно ссилаться на Практику оценки.
Корректировку на площадь в Вашем случае можно доказать отдельним мини-обзором "пропозицій до продажу", и вичислить соотношение.
А еще мне посоветовали применять табличку типа:
Спеціалістами підприємства постійно проводиться моніторинг вартості пропозицій по такій-то нерухомості з метою виявлення залежності вартості обєкта від його площі. ..... Виявлена наступна закономірність:..до 1000м2 - 5%, від 2000 до 5000м2,-10% і так далі...
При єтом на вопрос, а ви реально такие исследования проводите ? посмотрели как на идиота, - если спросят,-представим! Вот так. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
  |
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 19 Окт 2007 13:55 |
|
Я думаю существенной разницы не будет, но можно снять/добавить для замыливания глаз пару процентов. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 19 Окт 2007 13:56 |
|
Тотальный +1 к Скифу
резюме: если Вы ваше мнение можете аргументировано отстоять/доказать то ради Бога! |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 19 Окт 2007 14:07 |
|
+1 туда же. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
SkyHook
Сообщения: 33
|
| Добавлено:
Пт, 19 Окт 2007 14:07 |
|
в том то и дело что могу)
у представителя банка принципиальная позиция, и ффсе!
спасибо за оперативное реагирование на нужды трудящихся, думаю в субботу через неделю встретимся) |
_________________
Правильный путь-свой! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 19 Окт 2007 14:10 |
|
| Alex C писал(а): |
| у представителя банка принципиальная позиция, и ффсе! |
ну тогда вибирайте или срубить его с его позоции (оно вам надо?) или написать, шо он хочет (там же наверно разница не очнь большая вылазит) и спокойно уйти на выходные.
Тошо творят банкиры мы уже тут обсуждали, с ними спорить бесполезно, они вам просто потом скажут "да? вы такие принципиальные, мы с вами больше работать не будем".....такое уже было и не раз. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пт, 19 Окт 2007 14:19 |
|
Как по мне - так существует. Чем больше площадь, тем меньше стоимость хоть при сравнительном, хоть при доходном. Эта закономерность распространяется как на большие площади так и на малые. Арендная плата за 1кв.м. при аренде 1кв.м. будет значительно дороже, чем при аренде 50кв.м.
Для торговли я коэффициент выводила по своей базе только на основании торговых центров. помимо площадей у них есть еще и категории "мелкашки", "якорные", и "престижные" арендаторы. Ко всем разный подход со стороны арендаторов. К мелкашкам отношение как к бедным родственникам ( как правило их запускают по более высоким ставкам с кабальными (не редко) условиями и с крамольной 9не редко) мыслью наладить бизнес за чужой счет, прибить клиентов, просчитать и кинуть "путем повышения аренды". К якорным относятся немного искося, а на престижных не смеют дышать - это круто.
Тоже самое по складским и промышленным . В промышленной зоне узнавайте как потенциальный арендатор на малую площадь, среднюю, большую и на всю базу. Мы представляемся представителем столичного Заказчика , который хочет выйти на наш рынок. Расклады охотно дают практически все. Если не получается так, то заводим "карусель"( несолько ходоков). Не совсем честно, но что делать? В отчете указываем конкретно контакное лицо, дату, конт. тел.,должность, суть переговоров и т.п. Но это крайне в редких случаях. Все это довольно креативно. Главное, что бы вы могли убедить в адекватности принятой корректировки.
А вообще-то снижение прослеживается и по сборникам УПВС. Ведь там указаны объемы ,например, до 5000; 10000; 15000. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пт, 19 Окт 2007 14:20 |
|
Я долго писала, уже все ответили  |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
SkyHook
Сообщения: 33
|
| Добавлено:
Пт, 19 Окт 2007 15:06 |
|
Симочка, видимо вы не часто сталкиваетесь с пром. недвижимостью Так вот, оптимальный размер помещений для них - 3000-5000 кв.м., а все что больше, с помощью закрытия ворот между цехами делится на все те-же 3000-5000...вот такой вот игнор коэф. масштабирования...
но все равно спасибо |
_________________
Правильный путь-свой! |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пт, 19 Окт 2007 15:06 |
|
Кстати, интересная місль по поводу УПВС-ов, в свободное время надо посчитать. А что у вас получилось - адекватно ситуации или нет? |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 19 Окт 2007 15:20 |
|
| skiff писал(а): |
| Кстати, интересная місль по поводу УПВС-ов, в свободное время надо посчитать. А что у вас получилось - адекватно ситуации или нет? |
та ну,
я думаю что корреляции между подсчитанным по УПВС (особенно если не забыть перевести кубы в площадь ) и коэффициентом, подсчитанным на рынке по спросу - быть не может.
слишком разные природы этих вешей |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 19 Окт 2007 15:24 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
я думаю что корреляции между подсчитанным по УПВС (особенно если не забыть перевести кубы в площадь ) и коэффициентом, подсчитанным на рынке по спросу - быть не может.
слишком разные природы этих вешей |
Угу, согласен. Тем более, что по УПВС - это будет постоянная величина, а рынок - вещь динамичная: седня то хачу, а завтра то. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 19 Окт 2007 15:25 |
|
| Alex C писал(а): |
Симочка, видимо вы не часто сталкиваетесь с пром. недвижимостью Так вот, оптимальный размер помещений для них - 3000-5000 кв.м., а все что больше, с помощью закрытия ворот между цехами делится на все те-же 3000-5000...вот такой вот игнор коэф. масштабирования...
но все равно спасибо |
А это уже часть анализа наиболее эффективного использования. Закладываете инвестиции на подобные улучшения и вперед. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 20 Окт 2007 00:20 |
|
В работе по оценке: поступлю так, как посчитаю нужным в конкретной работе;
В реальной стуации: средний бизнес очень часто сможет освоить площадь 5000м2 (в крайнем случае можно сообразить на двоих (троих)), а 20000м2 сможет освоить только круный бизнес или спекулянты (и девелоперы). Соответственно существенно сужается круг потребителей.
Если все же есть возможность разбить функционально 20000 м2 на 4 по 5000, то потери проявятся в том, что 1 объект по 5000 будет реализован ЗНАЧИТЕЛЬНО быстрее чем 4 таких объекта.
Следовательно поправку нужно учитывать . . . в соответствии с теми доводами, к которым посчитает нужным прибегнуть оценщик  |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 20 Окт 2007 17:03 |
|
| Серый писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
я думаю что корреляции между подсчитанным по УПВС (особенно если не забыть перевести кубы в площадь ) и коэффициентом, подсчитанным на рынке по спросу - быть не может.
слишком разные природы этих вешей |
Угу, согласен. Тем более, что по УПВС - это будет постоянная величина, а рынок - вещь динамичная: седня то хачу, а завтра то. |
стопудовв |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 20 Окт 2007 18:46 |
|
наверное, опоздала с комментариями, но может, кому-то пригодится.
в принципе, часто не прибегаю к этой поправке, только если уж очень надо что-нибудь придумать
называется "поправка за разницу между между объемом оцениваемого здания и объемом здания-аналога", кот. определяется по таблице, разработанной Промстройпроектом. к сожалению, не знаю, как тут выкладывать данные, поэтому пишите в аську или на почту - вышлю отсканированные странички с таблицей и источником.
источник пишу: "Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия "Справочник оценщика". - М.: ООО"КО-ИНВЕСТ"-2004, 648с.
ну, и есть примечание, что если разница в объемах менее 30%, то поправочный коэффициент можно не вводить.
и еще, понятно, что объем аналога знать нам дано в крайне редких случаях, но поскольку объем - произведение площади на высоту, все прямопропорционально, то если допустить, что высота более-менее константа, то........ну, я по площади применяю |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 20 Окт 2007 22:12 |
|
| nasten6ka писал(а): |
наверное, опоздала с комментариями, но может, кому-то пригодится.
|
Т.е. Вас не смущают выше приведенные доводы несовместимости этих коэффициентов и реального живого рынка? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 21 Окт 2007 16:35 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| nasten6ka писал(а): |
наверное, опоздала с комментариями, но может, кому-то пригодится.
|
Т.е. Вас не смущают выше приведенные доводы несовместимости этих коэффициентов и реального живого рынка? |
да зачем же смущаться?
на самом деле, абсолютно согласна с постом SanTim, т.к. спрос на огромные площади производственных помещений все-таки ниже спроса на средние, что и влияет на стоимость. ну, знаете же как - "оптом дешевле"
в табличке, на которую я дала ссылоку, именно эта ситуация и отражена, причем поправочки там не такие уж и большие. я к тому что - если уж делаем по необходимости, то хоть есть на что сослаться, а если считаем, что для данного конкретного случая это несущественно, так и не надо |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вс, 21 Окт 2007 23:09 |
|
мир, дружба, жевачка  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пн, 22 Окт 2007 09:57 |
|
nasten6ka! Скиньте, плиз, на sskiff@bigmir.net |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 22 Окт 2007 10:47 |
|
Настеньке.
Я считаю, что в рыночных подходах использовать напрямую инструменты затратного подхода не есть красиво - у них же ж совершенно разная природа, хотя цифирки часто похожи (а как они могут быть не похожи, если все поправки мы стараемся делать в пределах 5-10. ну 20 % )
Поэтому я, если не будет времени и надхнення что-то выдумывать, все же предпочту написать о титанических усилиях по исследованию соответствующего рынка и бесценном опыте оценщика  , что в совокупности позволило ему, т.е. мне, принять такой коэффицинент, ну например -10, .... или если не понравится +15  |
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Пн, 22 Окт 2007 10:56 |
|
настенька, сбросьте и мне плиз |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 22 Окт 2007 11:06 |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 22 Окт 2007 12:01 |
|
вот именно  |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Пн, 22 Окт 2007 13:04 |
|
Может Насте сбросить тому, кто умеет выкладывать? |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
