| Автор |
Сообщение |
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
 Добавлено:
Пт, 20 Июн 2008 16:59 |
  |
Господа! помогите, запуталась:
в оценке для залога перечень инв.объектов птицеводческого направления (120 позиций), суммарная площадь объектов зашкаливает за 130 тыс. квадратных метров, местоположение - полный урюпинско-кацапетовка на стыке 3-х областей, состояние - мягко скажем удовлетворительное.
Максимальный размер объектов сравнения - 9000 кв.м., диапазон ценопредложений - мин-максимум - 9-250 $/кв.м.
Каковы по вашему корректность и размер скидки на площадь при СП?
Ну не по доходу же их считать в самом деле?!.. |
|
|
|
   |
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июн 2008 22:03 |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июн 2008 22:11 |
|
не ну, а чо ты хотела?
задать вопрос в конце пятниЦЦы и надеяться на конструктивный ответ? 
з.ы. по тем же соображениям уже не могу дать конструктивный ответ 
з.ы2. лублу целую! |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 21 Июн 2008 15:00 |
|
| флай писал(а): |
... диапазон ценопредложений - мин-максимум - 9-250 $/кв.м.
.. |
а хотя бі предварительный прозвон делала, может диапазон уже? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Сб, 21 Июн 2008 15:20 |
|
Понимаешь предварительный расчет показал цифру в 24 $/кв.м. , на корректировке на площадь споткнулась, кажется дороговато.
Уже перебрала массу вариантов:
---- стоимость действующего (подобной мощности) - затраты (чтобы стало действующим, одно птицеместо и проч.);
----- по мощности (вместимости голов) приводила - тут с масштабом проблема вылазит опять
---- доходный - не идет... опять же большие площади кому они нужны даж по 0,5долл. за квадрат (а это минимальная аренда убитая наполовину).. получается около 25 долл. за квадрат.
---- затратный даже можно посчитать вместе с экон. и функц. износом ( есть статься с примером - ВНЕШНИЙ (ЭКОНОМИЧЕСКИЙ) ИЗНОС ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЯ. МЕТОДЫ РАСЧЕТА. Карцев П.В.). - вылазит 35 баксов..
Вопрос как привести такие разные результаты к чему то красивому?? |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 22 Июн 2008 17:12 |
|
твой перв вариант мне лично больше всего понравился (исходя из той инфі что я здесь прочел...)
а остальное обоснуй как нереальніе/неактуальніе/нецелесообразніе варианті расчета и вперррред |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Пт, 27 Июн 2008 08:41 |
|
В общем ясно, объекты такого рода единичные, и никто ниче подсказать не может. 
очень грустно |
|
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 27 Июн 2008 09:27 |
|
банк все равно будет тока по рынку принимать. поэтому какой бы подход не приняла ты за итоговый, рынок победит. там (в банке) логика проста и упряма. я просто чето не поняла, ты считаешь суммарную площадь в 130 тыс.кв.м. и приравниваешь к аналогам в 9000? а по отдельности, взяв более мелкие по площади и приравняв к обьекту оценки (я думаю что там не все такие огромные здания). тогда не надо будет делать корректировку на масштаб. |
|
|
|
|
|
Олюнька
Возраст: 40
Сообщения: 7
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Пт, 27 Июн 2008 10:17 |
|
| Matilda писал(а): |
| а по отдельности, взяв более мелкие по площади и приравняв к обьекту оценки (я думаю что там не все такие огромные здания). тогда не надо будет делать корректировку на масштаб. |
Тоді вартість буде не 25 дол/м. кв, а 250 дол/м. кв. Тоді точно вийде нереально. |
|
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 27 Июн 2008 11:37 |
|
та не. если подобрать такие же убитые аналоги и подобного функционального назначения, то не думаю чтобы вылезла такая стоимсть |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 25 Ноя 2009 17:59 |
|
Добрый день!
Может не по теме, встретилась мне книга наших харьковских коллег.
В ней отбражены зависимости по площади, класса, месторасположения и многое другое.
Название издания: Харків інвестиційний: Довідкове видання/ Під загальною редакцією А. В. Моченкова – Харків: ІПП «Контраст», 2009 – 132 с.
Надеюсь они будут не против, если я выложу кусочек книжки. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
KMBT35020091111161636.zip |
| Размер файла: |
476.84 Kб |
| Скачан: |
138 раз |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 25 Ноя 2009 18:03 |
|
Андрей, спасибо!
А на основании чего они делали такие выводы? Много объектов анализировали? |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 25 Ноя 2009 18:07 |
|
Я подозреваю что все, которые были на момент анализа в Харькове. 
Зависимости по Харькову, думаю из названия книжки понятно. Но я с успехом применял некоторые к Киеву. Получается красиво и обосновано. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 25 Ноя 2009 18:09 |
|
Да, как обоснование - толково. Еще раз спасибо. |
|
|
|
|
|
XY
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Ср, 25 Ноя 2009 18:09 |
|
спасибо |
_________________
Не тяжкий труд, а мыслей ход, опредляют наш доход. |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 25 Ноя 2009 19:17 |
|
эээ, смотрю на график №6
и что я вижу: стоимость объекта 500-1000 метров в 2.5 раза меньше чем стоимость объекта до 100 метров?! 
или я не правильно понял график |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Петрович
Сообщения: 784
|
| Добавлено:
Ср, 25 Ноя 2009 19:29 |
|
графики конечно чудесные, но как по мне, высосаны из пальца
интересно бы увидеть массив данных, с помощью которых они получены
хотя, для разных "мутаборов" применять можно, если что - стрелки кидаем на авторов |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 25 Ноя 2009 19:45 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
эээ, смотрю на график №6
и что я вижу: стоимость объекта 500-1000 метров в 2.5 раза меньше чем стоимость объекта до 100 метров?!
или я не правильно понял график |
- ну для магазинов может это так и есть? в фуршете точечная аренда была 80$/м2, а массовая - 25$/м2 |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 25 Ноя 2009 20:00 |
|
| zanoza писал(а): |
| - ну для магазинов может это так и есть? в фуршете точечная аренда была 80$/м2, а массовая - 25$/м2 |
ну во-первых я про стоимость, ну а даже если аренда то 100 квадратов это точечный? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 25 Ноя 2009 20:20 |
|
подожди, там вроде "до 100м2"
Ну и аренда арендой, но и продажа тоже может быть. крохотные бутики в центре всегда дороже за 1м2 чем крупные магазины. |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 26 Ноя 2009 15:24 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
эээ, смотрю на график №6
и что я вижу: стоимость объекта 500-1000 метров в 2.5 раза меньше чем стоимость объекта до 100 метров?!
или я не правильно понял график |
Вполне возможно. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 26 Ноя 2009 15:30 |
|
| Андрей писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
эээ, смотрю на график №6
и что я вижу: стоимость объекта 500-1000 метров в 2.5 раза меньше чем стоимость объекта до 100 метров?!
или я не правильно понял график |
Вполне возможно. |
видно мы с тобой разные рынки наблюдаем, я пожалуй такое не вспомню из своей практики |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 26 Ноя 2009 15:35 |
|
Просто врядли корректно сравнивать такие аналоги. Но если подумать - 50 кв.м. магазинчик и 1000. Разница есть, и не малая. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 26 Ноя 2009 15:40 |
|
| Андрей писал(а): |
| Просто врядли корректно сравнивать такие аналоги. Но если подумать - 50 кв.м. магазинчик и 1000. Разница есть, и не малая. |
то что разница есть это как бы уже не то что ясно, это уже условие задачи
удивление вызывает разница в 2,5 раза |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 26 Ноя 2009 15:45 |
|
|
|
|
Alex69
Возраст: 56
Сообщения: 60
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 26 Ноя 2009 15:57 |
|
Тут могут быть разные хозяева, разная степень "жабистости" продавца, неосведомленность продавца о ситуации на рынке, срочность продажи, проблемы с документами, да мало ли чего. Сравнение по двум аналогам - некорректно. |
_________________
Оценивать - значит созидать: слушайте, вы, созидающие! Оценивать - это драгоценность и жемчужина всех оцененных вещей. Через оценку впервые является ценность; и без оценки был бы пуст орех бытия.
Ф. Ницше. "Так говорил Заратустра" |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 26 Ноя 2009 15:57 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| удивление вызывает разница в 2,5 раза |
Это потому, что мы обычно в работе стараемся выбирать аналоги равными по площади, тем более что рынок Киева более развит, чем в регионах. В процессе расчета, можно попробывать применить эти коефициенты - если они не правильны, будет видно в итоге (когда скорректированные значения будут сильно отличатся). Я применял данные этого анализа - мне результат понравился, по этому решил поделится. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 26 Ноя 2009 16:01 |
|
| Цитата: |
| Тут могут быть разные хозяева, разная степень "жабистости" продавца, неосведомленность продавца о ситуации на рынке, срочность продажи, проблемы с документами, да мало ли чего. Сравнение по двум аналогам - некорректно. |
- да много чего может быть.
но я не думаю, что сравнение по 2 аналогам - некорректно.
с таким же успехом, там может все и совпадать. тем более, что Андрей не делал глубокий анализ, а взял 2 первых попавшихся объявления, я так поняла. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 26 Ноя 2009 16:05 |
|
ага, идем дальше, там же пример:
Офис (581 м.кв.) 850 000 у.е. 1463 кв.м.1-2 эт.
упс, график начал горбы выдавать типа так ^^
Alex69 +1
еще я думаю. что там какие-то уже опустились на землю, а какие-то держат цены с прошлого года, пока им не позвонили и не сообщили о кризисе |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 26 Ноя 2009 16:11 |
|
| zanoza писал(а): |
| взял 2 первых попавшихся объявления, я так поняла. |
Именно так. Я когда то в 2006 расчитывал корректировку на разницу 1 этажа и цокольного для офисного помещения. Было найдено пять пар более или менее похожих. Разница составляла 30, 37, 38, 39, 43. Корректировка обоснована.
Добавлено спустя 1 минуту 32 секунды:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| упс, график начал горбы выдавать типа так ^^ |
|
|
|
|
|
|
|
|
