| Автор |
Сообщение |
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Чт, 08 Янв 2009 17:48 |
  |
Коллеги, кто проводит согласование результатов методом иерархии? как вы вообще смотрите на такое согласование, поделитесь опытом как принимают такое согласование аудиторы большой 4. и самое главное-помогите разобраться в нем  . или хотябы дайте взгянуть на эксель для 3 методов 
ЗЫ. оценка ТМ. |
|
|
  |
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Чт, 08 Янв 2009 18:32 |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 08 Янв 2009 23:14 |
|
Я делал когда-то, отчет тут
Добавлено спустя 2 минуты 32 секунды:
| Matilda писал(а): |
| самое главное-помогите разобраться в нем |
спрашивайте - отвечу... файл принесу и скину, просто нет под рукой... но у меня, кажись, только два подхода, три уже не помню куда засунул  |
|
|
 |
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 09 Янв 2009 11:43 |
|
Здрасьте.
КовАл, отчет не скачался. Че-то глючит.
Но должна вам сказать, товарищи, что Согласование рез-тов с пом. МАИ превращается в еще один отчет. И такой суперский отчет можно сделать , ну я не знаю, как пример какой-то, или для оценки ЦИКа для фонда. В повседневной практике (для банков даже) это сизифов труд. Тут , АУ, РУДЖ!, вмешайся, н-р сравнительного подхода хватит с головой, и не надо его мешать с рез-тами затратки или доходника. Вообще, такое чувство, что все смешалось в нашем доме. Очень важна, конечно, цель оценки.
Ой, после обеда допишу. Еще не все сказала |
|
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 09 Янв 2009 12:07 |
|
| irenka писал(а): |
.... Вообще, такое чувство, что все смешалось в нашем доме... |
это точно |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пт, 09 Янв 2009 12:37 |
|
Труд дополнительный...
И честно говоря - уязвимый - уж много в нем субъективизма - и это при том что с помощью него пытаются найти истину.
Помнится толи в 2005 толи 2006 у нас был Маркус - так он КАТЕГОРИЧЕСКИ против него... Мотивация Маркуса - с помощью этого
метода можно подогнать при желании НУЖНУЮ цифру - притом вроде и красиво ее аргументировать....
Тем не менее не смотря ни на что этот метод описан и в нашей и в зарубежной литературе - и как говорят - ИМЕЕТ ПРАВО НА ЖИЗНЬ.
Применять его или нет - по-моему дело личного характера и того кто принимает эту работу. |
|
|
 |
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 09 Янв 2009 13:04 |
|
Да, так вот, на чем я остановилась...
О цели. Если мы, н-р, оцениваем аварийное здание в селе (не под Киевом), то смысл нам смешивать затратник с другим подходом? Все равно посчитаем по ст-ти стройм-лов минус затраты. И вообще согласование по МАИ предполагает как минимум использовать 2 подхода в оценке. Снова ссылаюсь на Руджа, который зачастую одним только сравнительным и обходится. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 09 Янв 2009 14:24 |
|
| irenka писал(а): |
.... Вообще, такое чувство, что все смешалось в нашем доме... |
| irenka писал(а): |
Да, так вот, на чем я остановилась...
О цели |
| Matilda писал(а): |
ЗЫ. оценка ТМ. |
| irenka писал(а): |
| Если мы, н-р, оцениваем аварийное здание в селе (не под Киевом), то смысл нам смешивать затратник с другим подходом? |
иногда смысл есть
| irenka писал(а): |
| И вообще согласование по МАИ предполагает как минимум использовать 2 подхода в оценке. |
очень верное замечание, поэтому вопрос и задали
| irenka писал(а): |
| Снова ссылаюсь на Руджа, который зачастую одним только сравнительным и обходится. |
мда… вот про это я и говорил в своих «цепляниях» |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Пт, 09 Янв 2009 15:18), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 09 Янв 2009 15:06 |
|
C Новым Годом всех коллег.
Спасибо irenka за столь высокую оценку моих скромных "заслуг" 
Вот че я думаю по этому поводу.
Для начала посмотрим НС1
Вот на мой взгляд основные принципы которыми должен руководствоваться оценщик при согласовании результатов просчитаных несколькими подходами.
" 4. Оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.
5. Принцип корисності грунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу. "
При этом, мое мнение, нельзя валить все принципы в кучу. Что часто густо делают некоторые коллеги и особенно чиновники от оценки. Выбирают то, что им в конкретный момент выгодно.
Как на меня, то каждому объекту присуще свои принципы в решении задачи оценки и согласования. Согласитесь абсурдно проводить согласование затратки и сравнения при оценке квартиры в период активного рынка.
Во первых валить в кучу "кирпичи" и "интересы операторов рынка", как на меня, не корректно.
Во вторых, а кого в такой ситуации интересует, сколько кирпича пошло на стройку. Да хоть от 0 до бесконечности. Все равно на рынке стоимость 100 ед и естественно вряд ли продавец sapiens резко (торг возможен) снизит цену, а покупатель найдет товар по, существенно ниже, рыночной цене.
По этому в своей работе я руководствуюсь КОНКРЕТНЫМ принципом из п.4 НС1 который присущ конкретному объекту оценки, как при выборе подходов так и при согласовании результатов.
Во например по основным.
ДТЗ, квартиры (до недавнего времени) - принцип попиту і пропонування и как следствие - ставнение.
Доходная недвижка - принципи попиту і пропонування та граничної продуктивності и как следствие - ставнение и доходный при согласовании основной сравнение. Хотя сегодня в основном при согласовании выбираю доходный, так как по моему он более объективно среагировал на сегодняшние проблемы в экономике.
При этом я выбираю обосновав свой выбор, а не провожу "усреднение".
Что касается МАИ, то этот метод, как на меня, справедлив в ситуации отсутствия активного рынка (даже к конкретном регионе и для конкретного объекта).
В такой ситуации я бы просчитал все варианты и при помощи МАИ вывел бы какой то приближенный к РС ориентир, с оговоркой, что это лиш ориентир. Обычно пишу, может выступать в качестве РС, а не есть РС. Разница существенная, так как в силу отсутствия рынка, не может бытьи РС, которую мы, часто густо, обязаны определить в силы требований Закона. А гадать каким принципом при продаже/покупке будут руководствоваться участники сделки эт к Глобе. Отсюда и все подходы и более подходящий при согласовании МАИ. Ну и еще в ситуации активного рынка МАИ более подходит так как это модель снижения субъективизма.
При активном рынке, да и для некоторых объектов (спец) я им не пользуюсь, так как вполне достаточно информации для определения РС, а "рисовать", хоть и красиво, мне, честно, лень.
Эт все мои личные мысли которые я не пытаюсь навязывать Вам коллеги, а просто "я так думаю". Может че то не так ..... |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 09 Янв 2009 15:32 |
|
Можно , канешно, и "нарисовать красиво", но только за отдельную плату. |
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Янв 2009 15:37 |
|
та так то так. но для ТМ где у меня спользуются 3 метода в доходном подходе, как то бы согласовать поккоректней. мне например все три метода нравятся и все обоснованы хорошо, но вот ведь незадача- разница между ними от 10 до 25%. и вот теперь не знаю, то ли чтото в расчетах упущено (что врядли, система расчетов отлажена), толи надо как то согласовать поубедительней для всезнающих аудиторов великой Ч. |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 09 Янв 2009 15:38 |
|
А вообще на повышении про МАИ ни слова, ни мур-мур , не сказали. Рекоменд. согласование делать как обычный выбор подхода, с обоснованием, почему, конечно. Обязательна привязка принципов. И НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ (оказывается, даже такое бывает! ) не выводить среднее значение. Можно забыть о сертификате на год-другой. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 09 Янв 2009 15:47 |
|
Matilda
А че зе объект? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Янв 2009 15:54 |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 09 Янв 2009 16:17 |
|
Что-то призадумались все. Я бы доходный выбрала да и все. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 09 Янв 2009 16:19 |
|
Ляля!!!!
Я обычно исхожу из того, что лицензиат готов отдать лицензиару, в виде Роялти, не более 10% своей чистой прибыли от использования ТЗ. Она у Вас в расчетах должна быть.
И еще ведь у Вас согласование происходит между значениями определенными в рамках одного подхода, а не разных как я понял.
Я в таких случаях делаю выбор по количеству учтенных в расчетах более достоверных факторов. Тем более что у Вас разброс то не очень большой для ТЗ. (10 -25 %% )
Думаю, тут как раз можно и МАИ применить.
Мнение нескольких оценщиков по каждому подходу с учетом используемых данных в них. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 09 Янв 2009 16:37 |
|
Matilda, с таким разбросом (25%) я бы не использовал ни МАИ, ни другие виды согласования... просто выбрал бы один из подходов... кстати, отчет скачался (у меня скачивается нормально)? Экселевский файл нужен?
Добавлено спустя 3 минуты 4 секунды:
Или выбрал бы два близких, третий отбросил, а те два согласовал. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 09 Янв 2009 16:46 |
|
да у матильды я так понимаю везде доходный, но тремя методами, которые дают расхождение. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 09 Янв 2009 16:48 |
|
чувствую праздники удались
все (кроме КовАла) пЕсатели и никто не чЕтатель |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Янв 2009 16:49 |
|
Да rudge, все согласования в доходном. ставка роялти у меня получилась 4%. Просто непривычно видеть разброс в результатах. сразу комплексую  . А как факты оценивать на достоверность? Спасибо КовАл. Отчет посмотрела, эксель не нужен. скорее один метод приведу справочно (который самый дорогой), а те два согласую. хотя в МАИ хотелось бы разобраться при трех значениях, но не могу, чтото не складывается у меня. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 09 Янв 2009 17:15 |
|
| Matilda писал(а): |
| Да rudge, все согласования в доходном. ставка роялти у меня получилась 4%. Просто непривычно видеть разброс в результатах. сразу комплексую . А как факты оценивать на достоверность? Спасибо КовАл. Отчет посмотрела, эксель не нужен. скорее один метод приведу справочно (который самый дорогой), а те два согласую. хотя в МАИ хотелось бы разобраться при трех значениях, но не могу, что то не складывается у меня. |
Пардон, а не много ли 4%?
Если для сети "общепита", то я бы остановился на отрасли "Споживацьких товарів масового попиту з малим терміном використовування" где ставка роялти 0,2 - 1,5 % из "РОЗШИРЕНИЙ ПЕРЕЛІК СТАНДАРТНИХ СТАВОК РОЯЛТІ (Рс) У % ВІД ЦІНИ ОДИНИЦІ ПРОДУКЦІЇ АБО ВІД СУМИ ПРОДАЖІВ (ОБ'ЄМУ РЕАЛІЗАЦІЇ)"
Продовольчі товари 1-2% - но это кажись не катит, это для продукта.
Собственно Вам виднее, но я все таки проверился через 10% от чистой прибыли. Уж больно рынок ограничен, территориально.
Хотя если для Макдональдца.
Ну это так мысли в слух.
Что касается проверки фактов на достоверност, то тут через имеющиеся ссылки на источники (общепринятая литература, ГУРУ и т.п.) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 09 Янв 2009 19:50 |
|
| Matilda писал(а): |
| хотя в МАИ хотелось бы разобраться при трех значениях, но не могу, чтото не складывается у меня. |
а там разницы нет, что три что два... я, наверное, знаю где у Вас ступор... Вы не можете понять как получено значение в столбце "Вес подхода по критерию"... угадал? |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Сб, 10 Янв 2009 11:58 |
|
Блин, не могу отчет качнуть. Какие-то матюки вылазят на экран. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 10 Янв 2009 13:27 |
|
| irenka писал(а): |
| Блин, не могу отчет качнуть. Какие-то матюки вылазят на экран. |
Копируете матюки и идете сюда и жалуетесь
http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=7180 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Сб, 10 Янв 2009 14:15 |
|
Думаю, проще будет у Ковала попросить мне в личку кинуть его. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 10 Янв 2009 14:29 |
|
| irenka писал(а): |
| Думаю, проще будет у Ковала попросить мне в личку кинуть его. |
Ну да, конечно проще…. как грится после меня хоть…
Потом придет другой форумчанин в эту ветку не сможет скачать и попросит КовАла скинуть в личку
Потом придет другой форумчанин в эту ветку не сможет скачать и попросит КовАла скинуть в личку
Потом придет другой форумчанин в эту ветку не сможет скачать и попросит КовАла скинуть в личку
….
А КовАл сидит ничего не делает и только ждет, как бы всем файл разослать |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вс, 11 Янв 2009 16:38 |
|
НУ И НЕ надо , раз такая проблема. А вам, Хардичку,наверное никто и никогда в личку ничего не сбрасывал. |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Вт, 13 Янв 2009 15:00 |
|
Что касается согласований: буквально все гуру-повышатели категорически против усреднений и прочих методов утряски результатов полученных разными подходами. Что касается Б4 то на практике методику с ними надо согласовать до начала работ, либо, если таковое невозможно, буквально переносить методику из МСО (ред.2008 г.) |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 13 Янв 2009 15:25 |
|
| irenka писал(а): |
| НУ И НЕ надо , раз такая проблема. А вам, Хардичку,наверное никто и никогда в личку ничего не сбрасывал. |
чё... я ему писал... точно помню
irenka не надо обижаться ведь Хард хочет чтобы все работало и ВСЕ потом могли с легкостью получить ту инфу к которой Вы не смогли добраться... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Вт, 13 Янв 2009 15:49 |
|
Брек  |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
