| Автор |
Сообщение |
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
 Добавлено:
Ср, 15 Апр 2009 11:24 |
  |
У меня вопрос при заключении договора аренды коммунального имущества (к примеру отдельно стоящего здания) на 3-10 лет, нужно ли в дальнейшем арендатору делать отвод земельного участка и заключать на него отдельно договор аренды?
Суть вопроса вот в чем. При оценке коммунального имущества доходным подходом при определении величины чистого операционногом дохода мы из валового дохода вычитаем величину налога на землю или величину арендной платы?. |
|
|
   |
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 15 Апр 2009 12:27 |
|
По факту: компенсацию земельного налога бухгалтера арендаторов зачастую предпочитают проводить как за услуги, а не компенсировать напрямую - так как такая компенсация не ложится в затраты.
По идее, в этом случае на арендатора землю отводить никто не будет спешить. Хотя арендатору это зачастую выгодней и можно было бы попробовать это сделать.
При оценке имущества доходным подходом в операционных затратах налог на землю или величину арендной платы учитываем по наличию такой статьи затрат у собственника. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 15 Апр 2009 13:13 |
|
я так думаю, что исходить необходимо не из арендатора, а из того, что собственник объекта недвижимости как правило платит либо земельный налог (если ЗУ под зданием приватизировано), либо арендную плату = от 3 до 12 земельных налогов.
то есть учитывать необходимо. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 15 Апр 2009 13:31 |
|
| zanoza писал(а): |
я так думаю, что исходить необходимо не из арендатора, а из того, что собственник объекта недвижимости как правило платит либо земельный налог (если ЗУ под зданием приватизировано), либо арендную плату = от 3 до 12 земельных налогов.
то есть учитывать необходимо. |
Все верно, поскольку оценка проводится с позиции собственника, и доход он получает от сдачи помещений в аренду. |
|
|
 |
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Ср, 15 Апр 2009 14:27 |
|
| zanoza писал(а): |
я так думаю, что исходить необходимо не из арендатора, а из того, что собственник объекта недвижимости как правило платит либо земельный налог (если ЗУ под зданием приватизировано), либо арендную плату = от 3 до 12 земельных налогов.
то есть учитывать необходимо. |
В том то и дело что собственник земельного участка коммунальное (государственное) предприятие и платит оно земельный налог. Аналоги мы берем со вторички предполагаем что земля в аренде ( наверное более 90% случаев).
Вот в представительстве фонда говорят что вычитать нужно только земельный налог (поскольку балансодержатель имущества платит земельный налог а не аренднную плату). |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 15 Апр 2009 15:11 |
|
ну вот и вычитайте.  |
|
|
|
|
Serg100
Сообщения: 183
|
| Добавлено:
Ср, 15 Апр 2009 16:14 |
|
| zanoza писал(а): |
| ну вот и вычитайте. |
Ставки аренды берем на рынке и вычитаем земельный налог? Когда большинство земли под коммерческими объектами в аренде. Мне кажется надо вычитать аренду. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 15 Апр 2009 16:40 |
|
| Serg100 писал(а): |
| Ставки аренды берем на рынке и вычитаем земельный налог? Когда большинство земли под коммерческими объектами в аренде. Мне кажется надо вычитать аренду. |
Ставки аренды (на недвижимость) берем на рынке, поскольку определяем рыночную стоимость, собственник имущества гос предприятие, одной статьей затрат есть земельный налог, по этому его необходимо вычесть из эффективного дохода. |
|
|
|
|
Serg100
Сообщения: 183
|
| Добавлено:
Чт, 16 Апр 2009 08:39 |
|
А точно такое же здание но собственник не гос предприятие тогда как? |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 16 Апр 2009 14:30 |
|
| Serg100 писал(а): |
| А точно такое же здание но собственник не гос предприятие тогда как? |
Надо смотреть как оформлен участок, он может быть в собственности, а может быть и в оренде. |
|
|
|
|
Serg100
Сообщения: 183
|
| Добавлено:
Чт, 16 Апр 2009 14:36 |
|
Тогда еще вопрос?
1. Здание в част. собственности, земля в аренде
2. Здание в гос. собственности, зеля гос.
3. Здание в част. собств. земля част. собств.
Все здания подобны.
По вашему мнению стоимость будет равна? Если да, то для каких примеров? |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 16 Апр 2009 15:13 |
|
Оцениваем здания? Рыночную с целью передачи в аренду? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 16 Апр 2009 15:19 |
|
| Цитата: |
| По вашему мнению стоимость будет равна? |
- ну, во всяком случае, будет незначительно отличаться... у нас в городе так... земельный вопрос пока не очень интересует.
по второму пункту - как только здание переходит из госсобственности в частную - все, оно становится 1 случаем, или 3.
интересен вопрос учета земельного налога-арендной платы вообще. если здание (обычное, нежилое), решают использовать под игровые автоматы - аренда земли =10% налога. если его же под "адмінзабудови" =4%.
а здание-то одно и то же... |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 16 Апр 2009 15:22 |
|
Очень много нюансов, здание в част. собств. земля част. собств - стоимость будет самая большая из приведенных случаев, здание в гос. собственности, зеля гос - что Вы подразумевали под земля-гос? В пользовании? Аренда с участка теоретически всегда больше чем земельный налог. |
|
|
|
|
Serg100
Сообщения: 183
|
| Добавлено:
Пт, 17 Апр 2009 08:17 |
|
| zanoza писал(а): |
интересен вопрос учета земельного налога-арендной платы вообще. если здание (обычное, нежилое), решают использовать под игровые автоматы - аренда земли =10% налога. если его же под "адмінзабудови" =4%.
а здание-то одно и то же... |
Вот и меня интересует. Если учитывать налог, фактически получается расчет полных прав (земля+недвижимость). Т.е. собственник получает больший ЧОД. А-Нз1%. А вот если аренду, то тогда по идее надо учитывать аренду от НЭИ.
| Андрей писал(а): |
| зеля гос - что Вы подразумевали под земля-гос? |
Подразумеваю что земля находится в государственной собственности. Случаи получения гос или комунальными предприятиями гос актов на постоянное пользования единичны (по крайней мере у нас). При этом в населенных пунктах разделение на земли гос. и ком. лично мне пока не встречались. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 17 Апр 2009 08:40 |
|
| Цитата: |
| постоянное пользования единичны (по крайней мере у нас) |
- у нас у многих есть. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 17 Апр 2009 11:08 |
|
| zanoza писал(а): |
ну, во всяком случае, будет незначительно отличаться... у нас в городе так... земельный вопрос пока не очень интересует.
по второму пункту - как только здание переходит из госсобственности в частную - все, оно становится 1 случаем, или 3. |
То что здание с землей в аренде, стоит меньше при одинаковых всех других условиях. Поскольку собственники платят налог, арендаторы - аренду. И аренда практически всегда больше.
| zanoza писал(а): |
интересен вопрос учета земельного налога-арендной платы вообще. если здание (обычное, нежилое), решают использовать под игровые автоматы - аренда земли =10% налога. если его же под "адмінзабудови" =4%.
а здание-то одно и то же... |
Тут вопрос к ННЭИ, если доход больше - аренда больше. Если у нас в анализе ННЭИ доказан наибольший доход при использовании под игровые автоматы, то соответственно необходимо использовать ставку 10%. Думаю так. |
|
|
|
|
Serg100
Сообщения: 183
|
| Добавлено:
Пт, 17 Апр 2009 15:07 |
|
| Андрей писал(а): |
| Тут вопрос к ННЭИ, если доход больше - аренда больше. Если у нас в анализе ННЭИ доказан наибольший доход при использовании под игровые автоматы, то соответственно необходимо использовать ставку 10%. Думаю так. |
Вот и я так же думаю.
Добавлено спустя 1 минуту 27 секунд:
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| постоянное пользования единичны (по крайней мере у нас) |
- у нас у многих есть. |
Под гос майном Да. А под коммунальным? |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 21 Апр 2009 11:57 |
|
Если коммунальное здание (помещение) используется под игровые автоматы, год.ар.плата за здание будет составлять 100% ст-ти здания (помещения) в год. Так ведь?
Добавлено спустя 31 секунду:
Извините за оффтоп |
|
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 21 Апр 2009 12:10 |
|
ну мы рассматриваем сейчас не арендную стоимость за здание, а арендную плату за землю. |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Ср, 22 Апр 2009 08:49 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| По вашему мнению стоимость будет равна? |
- ну, во всяком случае, будет незначительно отличаться... у нас в городе так... земельный вопрос пока не очень интересует.
по второму пункту - как только здание переходит из госсобственности в частную - все, оно становится 1 случаем, или 3.
интересен вопрос учета земельного налога-арендной платы вообще. если здание (обычное, нежилое), решают использовать под игровые автоматы - аренда земли =10% налога. если его же под "адмінзабудови" =4%.
а здание-то одно и то же... |
А разве так подробно делят бизнес для определения ар.платы за землю? Насколько я знаю, это относится к "землям для коммерческого использования". И все равно, автоматы там, или магазин одежды. |
|
|
|
|
Serg100
Сообщения: 183
|
| Добавлено:
Ср, 22 Апр 2009 09:19 |
|
| irenka писал(а): |
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| По вашему мнению стоимость будет равна? |
- ну, во всяком случае, будет незначительно отличаться... у нас в городе так... земельный вопрос пока не очень интересует.
по второму пункту - как только здание переходит из госсобственности в частную - все, оно становится 1 случаем, или 3.
интересен вопрос учета земельного налога-арендной платы вообще. если здание (обычное, нежилое), решают использовать под игровые автоматы - аренда земли =10% налога. если его же под "адмінзабудови" =4%.
а здание-то одно и то же... |
А разве так подробно делят бизнес для определения ар.платы за землю? Насколько я знаю, это относится к "землям для коммерческого использования". И все равно, автоматы там, или магазин одежды. |
Делят, еще как делят |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 22 Апр 2009 09:27 |
|
вы, irenka, путаете функциональные коэффициенты для расчета нормативной денежной оценки и размеры арендных ставок.
арендные ставки для земель коммунальной собственности устанавливают местные органы власти в размере 3-12% от НГО.
| Цитата: |
Додаток
до рішення міської ради
від________№________
Розмір відсотка нормативної грошової оцінки земельної ділянки для розрахунку розміру орендної плати
Автостоянки
Ринки,торгові павільйони
Торговельні комплекси, оптово-торговельні склади, магазини
АЗС
Гральні заклади
Малі архітектурні форми
адмінзабудови
Промислові зони, промислові підприємства
Інші
|
|
Последний раз редактировалось: zanoza (Ср, 22 Апр 2009 10:37), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Serg100
Сообщения: 183
|
| Добавлено:
Ср, 22 Апр 2009 10:33 |
|
| zanoza писал(а): |
| арендные ставки для земель коммунальной собственности устанавливают местные органы власти в размере 3-12% от НГО. |
+1
Добавлено спустя 1 минуту 58 секунд:
причем делят и по большему перечню, чем приведеный в решении. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 22 Апр 2009 10:36 |
|
ну это нашего города перечень.
так вот возвращаемся к вопросу - как при оценке здания одного и того же учитывать размер арендной платы в операционных затратах? в каком размере? |
|
|
|
|
Serg100
Сообщения: 183
|
| Добавлено:
Ср, 22 Апр 2009 10:48 |
|
По моему мнению, размер арендной платы за землю надо сопоставлять с НЭИ. Например: если НЭИ - магазин, ставки аренды использовались от магазинов, то и аренда земли тоже магазин. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 22 Апр 2009 11:04 |
|
| Serg100 писал(а): |
| По моему мнению, размер арендной платы за землю надо сопоставлять с НЭИ. Например: если НЭИ - магазин, ставки аренды использовались от магазинов, то и аренда земли тоже магазин. |
+1 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
|
|
