| Автор |
Сообщение |
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
 Добавлено:
Вт, 02 Июн 2009 14:49 |
  |
добрый день! подскажите а как можно оценить сельхозугодья для аренды? |
|
|
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 02 Июн 2009 14:58 |
|
| ирина викторвна писал(а): |
| добрый день! подскажите а как можно оценить сельхозугодья для аренды? |
Взять и просчитать
Капитализация разницы от рыночной ставки аренды (если найдете) и минимальной по закону.
Капитализация рентного ЧОД от того что вырастит. (см. статистику по району посевы, средняя урожайность, рын. цена реализации и (-) рын. затраты.)
Можно ЧОД просчитать как разницу от мин. аренды. по закону и налогом на ЗУ, но это не РС |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Ср, 03 Июн 2009 11:41 |
|
Спасибо, но уж сложно, а как же реально селяне отдают паи - по договоренности? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 03 Июн 2009 11:46 |
|
| ирина викторвна писал(а): |
| Спасибо, но уж сложно, а как же реально селяне отдают паи - по договоренности? |
А єт только у них и можно узнать коллега. Тогда и получите данные для первого варианта расчета.
Да и попутно вопрос Вы что оцениваете ПАИ или ЗУ (сельхозугодья)? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Ср, 03 Июн 2009 15:03 |
|
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 03 Июн 2009 15:44 |
|
| ирина викторвна писал(а): |
| в том то и дело - паи |
А цель оценки? |
|
|
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Ср, 03 Июн 2009 16:36 |
|
для аренді, селяне отдают фермерам и хотят знать |
|
|
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 03 Июн 2009 17:02 |
|
| ирина викторвна писал(а): |
| для аренді, селяне отдают фермерам и хотят знать |
Ну тогда действительно:
| rudge писал(а): |
| Капитализация рентного ЧОД от того что вырастит. (см. статистику по району посевы, средняя урожайность, рын. цена реализации и (-) рын. затраты.) |
|
|
|
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Чт, 04 Июн 2009 08:21 |
|
Спасибо!!! работа хлопотная. |
|
|
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 04 Июн 2009 09:36 |
|
А можно сделать не совсем "по-рыночному", но зато намного проще:
прокапитализировать земельный налог, который эти селяне платят государству
Хотя, думаю, со мной не все согласятся... |
|
|
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Чт, 04 Июн 2009 09:54 |
|
Да, вариант, но не все любят такой метод |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 04 Июн 2009 11:11 |
|
| Alex_None писал(а): |
А можно сделать не совсем "по-рыночному", но зато намного проще:
прокапитализировать земельный налог, который эти селяне платят государству
Хотя, думаю, со мной не все согласятся... |
Вы правильно думаете коллега. Налог на ЗУ сидит в затратах на содержание ЗУ и Вы предлагаете эти затраты прокапитализировать, тогда как для определения РС ЗУ или права на ЗУ в виде ПАЯ, капитализируется ЧОД.
В данном случая наиболее правильно считать доход от ренты отнимать затраты = ЧОД и его капитализировать. Но так Вы определите стоимость прав в виде ПАЯ.
К Вам уважаемая Ирина Викторовна
Вы пишите "для аренді, селяне отдают фермерам и хотят знать"
Так что Вы хотите все таки узнать
- стоимость прав, или
- оптимальную арендную ставку за передачу этих прав?
Ведь это совершенно разные задачи 
Определитесь плиз |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Чт, 04 Июн 2009 12:23 |
|
арендную ставку, спасибо! |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 04 Июн 2009 13:11 |
|
| ирина викторвна писал(а): |
| арендную ставку, спасибо! |
Тогда это обратная определению РС задача.
Тут надо проанализировать, тобиш определмть рыночную ставку капитализации (не расчетную). Как на меня надо исходить из рентабельности с/х деятельности в Вашем регионе.
Просчитать через сравнение РС таких с/х угодий в Вашем регионе.
Затем ЧОД= РС х К.
Ставка аренды годовая = (ЧОД+затраты на содержание ЗУ) / площадь ЗУ
И усе. Удачи
PS: если по расчету аренда получится меньше чем установлена законом молчите как партизан. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Чт, 04 Июн 2009 13:16 |
|
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 04 Июн 2009 15:49 |
|
| rudge писал(а): |
| Просчитать через сравнение РС таких с/х угодий в Вашем регионе. |
А если есть такая информация, и не нужна госэкспертиза с 2 методами, то зачем "мордоваться" со ставкой капитализации?
Разве нельзя взять просто среднее значение по ставкам аренды? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 04 Июн 2009 16:18 |
|
| Alex_None писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Просчитать через сравнение РС таких с/х угодий в Вашем регионе. |
А если есть такая информация, и не нужна госэкспертиза с 2 методами, то зачем "мордоваться" со ставкой капитализации?
Разве нельзя взять просто среднее значение по ставкам аренды? |
Дык кто же против коллега.
Тока одно но, если бы эти данные были, то к оценщику вряд ли бы обратились. Они бы и сами разобрались. А что касается Вашего "среднее значение" то пардон, это не профессионально.
Мы же не в поликлинике |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 04 Июн 2009 16:47 |
|
| rudge писал(а): |
это не профессионально.
Мы же не в поликлинике |
Дак если делать по вашему предложению- оно на то и выйдет
Добавлено спустя 53 секунды:
Правда с расчетом удобнее клиентам показывать )) |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 04 Июн 2009 17:47 |
|
| Alex_None писал(а): |
Дак если делать по вашему предложению- оно на то и выйдет |
А Вы посчитайте при отсутствии данных про аренду, потом будете утверждать |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 07:36 |
|
| rudge писал(а): |
| А Вы посчитайте при отсутствии данных про аренду, потом будете утверждать |
Решил ради интереса примерно прикинуть сумму по вашей методике (раньше паи не попадались)
Продам участок земли Зеленый гай 15 км от г.Николаева в сторону г.Херсона, общ.пл. 18 Га, сельхоз. назначение, под поливом, рядом канал2 200$ за сотку с торгом
Пусть будет 200*0.95 = 190 у.е.
Рентабельність "продукція рослинництва" (http://www.ukrstat.gov.ua/)
2006г. - 11.3%, 2007г - 32.7% (возьмем среднее - 22%)
К = Рентабельность (?)
ЧОД = 190 * 22% = 41.8 у.е./сот
Затраты на содержание ЗУ= Налог на землю = 0.1% от нормативной стоимости с/х земель (паев). Цифра по идее получается маленькая, решил для упрощения расчета принять равной 0.2 (взял с потолка - в данном случае ).
Итого:
Ставка аренды годовая = (ЧОД+затраты на содержание ЗУ) / площадь ЗУ = (41.8+0.2) / 1 = 42 у.е./сот
Неплохо для арендодателей получается! )
Если размеры паев бывают от 2 га, то сумма за аренду = 200 *42= 8400у.е за год
Правильно посчитал?
Добавлено спустя 2 минуты 52 секунды:
После расчета заметил, что я в обьявлении в цене за сотку двойку потерял. Там цена за сотку была 2200у.е. Это ж какая аренда получится!  |
Последний раз редактировалось: Alex_None (Пт, 05 Июн 2009 08:11), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 07:51 |
|
| Alex_None писал(а): |
| К = Рентабельность (?) |
причем очень жирный (?) |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 08:17 |
|
Вот и получается уважаемый Alex_None, что исходя из ЛНЕИ ставка аренды наааамного больше минимально-установленной.
Думаю если бы такого небыло то никто в аренду ЗУ не брал бы.
Из моего опыта общения с фермерами и т.п. они далеко не бедствуют.
Что касается замечания коллеги КовАла, я согласен, многовато будет как на сегодня. Да и брать сегодня лучше за 2008 год не лезть в историю она не совпадает с реалиями сегодняшнего дня. Но это так, мысли в слух, ведь тут важен принцип.
Даааааа коллега Alex_None
Тщетельнее надо
Средневзвешенная рентабельность по данным стат. за 2008 г = 19,5%, а средняя (по палате по вашему подходе) = 11,94%. А че в регионе, смотреть надо.
Ну да ладно спишем не скорость
У меня такое тоже было  |
| Описание: |
| Економічні показники с/г за 2008 р |
|
Downloads |
| Имя файла: |
67.pdf |
| Размер файла: |
363.37 Kб |
| Скачан: |
30 раз |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 08:20 |
|
| КовАл писал(а): |
| причем очень жирный (?) |
| rudge писал(а): |
| Тут надо проанализировать, тобиш определмть рыночную ставку капитализации (не расчетную). Как на меня надо исходить из рентабельности с/х деятельности в Вашем регионе. |
Даже если считать ставку капитализации кумулятивным методом - меньше 12% никак не получится... Сумма аренды все-равно выходит малореальная, имхо
Добавлено спустя 8 минут 37 секунд:
| rudge писал(а): |
Даааааа коллега Alex_None
Тщетельнее надо
Средневзвешенная рентабельность по данным стат. за 2008 г = 19,5%,
|
Я глубоко не копался, а за 2008 год на сайте статистики не было.
| rudge писал(а): |
а средняя (по палате по вашему подходе) = 11,94%.
|
| Alex_None писал(а): |
| Рентабельність "продукція рослинництва" (http://www.ukrstat.gov.ua/) |
А где это вы у меня 11.94% взяли?
| rudge писал(а): |
А че в регионе, смотреть надо.
Ну да ладно спишем не скорость
|
Ну так я ж не отчет делал 
Добавлено спустя 1 минуту 32 секунды:
| rudge писал(а): |
| 67.pdf !!! |
Кстати, файл скачивается, но не открывается нормально (Adobe Reader)
Добавлено спустя 9 минут 14 секунд:
Нашел интересное высказывание по поводу паев:
Налог на землю обязан платить собственник. НО!! Владельцы сертификатов не являются полноправными собственниками до момента получения Государственного Акта на землю. Получается интересная ситуация: владелец сертификата - еще не собственник и не плательщик налога на землю, но вправе дать пай в аренду на основании сертификата! В данной ситуации налоговая может потребовать с Вашей агрофирмы уплатить налог на землю. Лучший выход - зарегистрироваться как плательщик фиксированного с/х налога - это освободит (в любом случае) от уплаты земельного налога! |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 09:06 |
|
У меня стоит Foxit Reader открывает без проблем да и ресурсов меньше тянет.
На Ваше "А где это вы у меня 11.94% взяли?" Эт не у Вас, эт средняя по стране, то биш по палате, как Вы ранее предлагали делать. Как на меня правильнее средневзвешенная.
Что касается "Сумма аренды все-равно выходит малореальная, имхо" согласен на это исходя из ЛНЕИ ЗУ на сегодня. Кроме этого такие цифры говорят о том, что или стоимость на рынке не реально завышена, или не реально занижена рыночная ставка аренды. Нет баланса. Вообще то тут надо хорошо поработать с обоснованием ставки капитализации, тобиш доходности. Эт как с офисами сегодня или жильем, К= где то на уровне 10% по грн., а по ЛНЕИ К=где то на уровне без рисковой (% на депозит = где то 20%) Вот ит выходит по ЛНЕИ не выгодно сдавать в аренду ни офис, ни жилье.
По этому на сегодня, при наличии свободных средств, выберая, покупать недвижимость с целью сдачи в аренду, или положить в банк на депозит, я бы выбрал последнее.
Да по ставкам на ПАЙ, минимальная, узаконенная это предложение арендатора, та которая получилась по ЛНЕИ это предложение арендодателя. реальная где то между ними.
У собственника ПАЯ есть вариант или самому обрабатывать ЗУ и получать 20% на вложенную грн. или ничего не делать и получать гарантированный государством минимум. Можно поторговаться, но думаю тог не очень поможет, хотя???.
Дав такие цифры в руки грамотному "разводиле" думаю за % он выторгует у арендатора и себе и собственнику лишнюю копейку.
Вот Вам и готовый бизнес
Берите меня в долю коллега |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 09:47 |
|
| rudge писал(а): |
| У меня стоит Foxit Reader открывает без проблем да и ресурсов меньше тянет. |
Спасибо, работает!
| rudge писал(а): |
| Эт не у Вас, эт средняя по стране, то биш по палате, как Вы ранее предлагали делать |
Я делал не точный расчет, а примерный, для общей оценки ситуации.
Кроме того, в предложенном вами файле рентабельность равна 32.3% (Николаевская область, Растениеводство, 2008г.).
Кстати, интересно, где такие хорошие файлы лежат в инете?
| rudge писал(а): |
| По этому на сегодня, при наличии свободных средств, выберая, покупать недвижимость с целью сдачи в аренду, или положить в банк на депозит, я бы выбрал последнее. |
Абсолютно с вами согласен!
| rudge писал(а): |
| У собственника ПАЯ есть вариант или самому обрабатывать ЗУ и получать 20% на вложенную грн. или ничего не делать и получать гарантированный государством минимум. |
А вы уверены, что вложенная "грн" в данном случае будет равняться РС ЗУ?
Добавлено спустя 31 секунду:
| rudge писал(а): |
| Берите меня в долю коллега |
Процент за идею гарантирован!
Добавлено спустя 4 минуты 10 секунд:
Нужно дать объявление "Помогаем подороже сдать в аренду паи (за процент). Профессиональное охмуривание арендаторов!"  |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 10:02 |
|
все у вас, мальчики, красиво, только вот паи продавать нельзя, т.к. это сельхозземли. а объявление "продам" по факту подразумевает аренду на 49 лет (позвоните и спросите). так что 2200 за сотку - это стоимость права аренды на 49 лет.
ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ
Розділ X ПЕРЕХІДНІ ПОЛОЖЕННЯ
| Цитата: |
14. До набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських товариств.
( Пункт 14 розділу X із змінами, внесеними згідно із Законом N 2059-IV від 06.10.2004; в редакції Закону N 490-V від 19.12.2006; із змінами, внесеними згідно із Законом N 107-VI від 28.12.2007 - зміну визнано неконституційною згідно з Рішенням Конституційного Суду N 10-рп/2008 від 22.05.2008; в редакції Закону N 309-VI від 03.06.2008 )
15. До набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель не допускається:
( Абзац перший пункту 15 розділу X із змінами, внесеними згідно із Законом N 107-VI від 28.12.2007 - зміну визнано неконституційною згідно з Рішенням Конституційного Суду N 10-рп/2008 від 22.05.2008; в редакції Закону N 309-VI від 03.06.2008 )
а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;
( Підпункт "а" пункту 15 в редакції Закону N 309-VI від 03.06.2008 )
б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.
Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, запроваджується за умови набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, визначивши особливості обігу земель державної та комунальної власності і земель товарного сільськогосподарського виробництва.
( Абзац другий підпункту "б" пункту 15 розділу X із змінами, внесеними згідно із Законом N 107-VI від 28.12.2007 - зміну визнано неконституційною згідно з Рішенням Конституційного Суду N 10-рп/2008 від 22.05.2008; в редакції Закону N 309-VI від 03.06.2008 )
Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).
( Пункт 15 розділу X із змінами, внесеними згідно із Законами N 2059-IV від 06.10.2004, N 3415-IV від 09.02.2006; в редакції Закону N 490-V від 19.12.2006 ) |
если я ничего не путаю.
давайте вынесем это в ветку "оценка паев" |
Последний раз редактировалось: zanoza (Пт, 05 Июн 2009 10:22), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 10:14 |
|
| zanoza писал(а): |
| только вот паи продавать нельзя |
Это во-первых, а во вторых рентабельность на вложенные средства явно не должна считаться от стоимости ЗУ... |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 10:34 |
|
| Alex_None писал(а): |
....... во вторых рентабельность на вложенные средства явно не должна считаться от стоимости ЗУ... |
Пардон коллега
"Рентабельность (нем. rentabel[1] - доходный, прибыльный), относительный показатель экономической эффективности. Рентабельность комплексно отражает степень эффективности использования материальных, трудовых и денежных ресурсов, а также природных богатств. Коэффициент рентабельности рассчитывается как отношение прибыли к активам или потокам, её формирующим. Может выражаться как в прибыли на единицу вложенных средств, так и в прибыли, которую несёт в себе каждая полученная денежная единица."
Выделено фактически определение Ккапитализаци где прибыль приравнивается к ЧОД, а активы приравнены к стоимости объекта. Эт так грубо.
Дальше смотрите по ссылке
http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0%B5%D0%BD%D1%82%D0%B0%D0%B1%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C
| Alex_None писал(а): |
| А вы уверены, что вложенная "грн" в данном случае будет равняться РС ЗУ? |
Эт как не понял. РС ЗУ ведь в "грн" определяется
PS: Посмотрел в параллельной ветке "пример расчета размеров оплаты на выполнение ЭО ЗУ" (pdf файл) от земельщиков и в
35 тыс грн за оценку 0,25 га на которую потратится, ну пусть 5 рабочих дней ??????????? Они там себе цены не сложат по этому и цены на ЗУ с/х заоблачные. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 10:46 |
|
| rudge писал(а): |
| Пардон коллега |
Словарь экономических терминов
РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ (от нем. rentabel - доходный)
эффективность, прибыльность, доходность предприятия или предпринимательской деятельности. Количественно рентабельность исчисляется как частное от деления прибыли на затраты, на расход ресурсов.
В нашем случае стоимость ЗУ к затратам никак не относится, потому как суммы денег равной РС ЗУ на приобретение данной недвижимости никто не тратил.
| rudge писал(а): |
Alex_None писал(а):А вы уверены, что вложенная "грн" в данном случае будет равняться РС ЗУ?
Эт как не понял. РС ЗУ ведь в "грн" определяется |
Я как раз и имел в ввиду, что РС ЗУ не является вложенными гривнами |
|
|
|
|
|
Serg100
Сообщения: 183
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 10:54 |
|
| rudge писал(а): |
PS: Посмотрел в параллельной ветке "пример расчета размеров оплаты на выполнение ЭО ЗУ" (pdf файл) от земельщиков и в . |
Если можно ссылку скиньте.
| rudge писал(а): |
35 тыс грн за оценку 0,25 га на которую потратится, ну пусть 5 рабочих дней ??????????? Они там себе цены не сложат по этому и цены на ЗУ с/х заоблачные. |
Возможно 35 тыс грн за 0,25 га и завышено но ....
для проведения как я понял ЭКОНОМИЧЕСКОЙ оценки необходимо большой объем информации, например продуктивность угодий, окупаемость затрат и т.д. При этом экономическая оценка очень тесно связанна с бонитировкой почв. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 11:15 |
|
Serg100, не экономической... Экспертной... |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 11:16 |
|
| Serg100 писал(а): |
Возможно 35 тыс грн за 0,25 га и завышено но ....
для проведения как я понял ЭКОНОМИЧЕСКОЙ оценки необходимо большой объем информации, например продуктивность угодий, окупаемость затрат и т.д. При этом экономическая оценка очень тесно связанна с бонитировкой почв. |
Вы коллега не правильно поняли - ЭКСПЕРТНОЙ
Вот ссылка
http://www.vikno.com.ua/altfm/index.html?PHPSESSID=e75b8a9270adf52e022ccfba06eb6fef
| Alex_None писал(а): |
В нашем случае стоимость ЗУ к затратам никак не относится, потому как суммы денег равной РС ЗУ на приобретение данной недвижимости никто не тратил. |
Там я где то писал "Активы они и в Африке активы" и не важно платились или нет за них деньги. Так что стоимость ЗУ всегда будет для собственника активом от которого можно получить доход и не обязательно в денежном выражении. Моральное удовлетворение это тоже АКТИВ. Но это уже из другой оперы.
| Alex_None писал(а): |
Я как раз и имел в ввиду, что РС ЗУ не является вложенными гривнами |
А чем?
Вам подарили здание (Вы не платили за него) доходность от аренды этого здания как определять будете, от Стоимость =0 или от РС = 10000000000000000000000000000000000000 ???
Другое дело, что стоимость ПАЯ как частичного права не определенного в натуре ЗУ не будет равна стоимости ЗУ определенного в натуре. И это надо учитывать при расчете РС ПАЯ. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Serg100
Сообщения: 183
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 11:58 |
|
| rudge писал(а): |
Вы коллега не правильно поняли - ЭКСПЕРТНОЙ |
Интересно заплатили? |
|
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 12:32 |
|
У меня сейчас аналогичная задача стоит, правда с некоторым нюансом: ущерб от невыплаты арендных платежей фермером-арендатором.
Я обзвонил знакомых директоров бывших колхозов (теперь ООО):
расчет арендных платежей по паям они определяют на основе нормативно-денежной оценки. Каждое с/х предприятие назначает свою процентовку, но наиболее часто встречаются следующие показатели: 1,5% на 5 лет; 2,5% - на 10 лет.
Наиболее точный результат получится, если посмотреть на каких условиях с/х предприятие арендует свои бывшие земли и применить эту процентовочку к своему случаю: стоимость аренды ЗУ переданного не с/х предприятию, а фермеру.
Вопрос: о каком законе на этой ветке шла речь, подскажите, пожалуйста?
Я еще не совсем ушел в данную оценку, знаю, что есть указ президента, где устанавливается мин. 3%. Но, как говорят опрашиваемые директора, ВР этот указ еще педалит. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 12:44 |
|
Андрей, было 1%, затем 1,5%, сейчас кажись подняли до 3% от нормативки. Но эти данные для РС не подходят. Что касается нормативных актов посмотри на rada.gov,ua
По твоей задаче "...ущерб от невыплаты арендных платежей" договор есть. Если есть, то дисконтируй на дату оценки сумму не выплаты. Можно еще учесть недополученные потенциальные % от размещения этих средств на депозите (с пополнением).
Если договора нет. То минимальную по закону или, если найдешь, рыночную.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 12:52 |
|
| rudge писал(а): |
| Там я где то писал "Активы они и в Африке активы" и не важно платились или нет за них деньги. Так что стоимость ЗУ всегда будет для собственника активом от которого можно получить доход и не обязательно в денежном выражении. Моральное удовлетворение это тоже АКТИВ. Но это уже из другой оперы |
Итак, немного подготовился
РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ (от нем. rentabel - доходный - прибыльный), показатель экономической эффективности производства. Рассчитывается как отношение прибыли к затратам или себестоимости продукции. Комплексно отражает использование материальных, трудовых и денежных ресурсов и природных богатств
СЕБЕСТОИМОСТЬ ПРОДУКЦИИ (РАБОТ, УСЛУГ) В СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОМ ПРОИЗВОДСТВЕстоимостная оценка использованных в процессе производства продукции (работ, услуг) сырья, материалов, топлива, энергии, основных фондов (в размере амортизации), трудовых ресурсов (в размере оплаты труда с отчислениями), а также других производственных затрат (производственная себестоимость).
Вместо аммортизации за землю в себестоимость продукции включают плату за землю (земельный налог).
В случае паев это 0.1% от нормативной стоимости земли (если ничего не изменилось).
Плату за землю начисляют на основании установленных ставок, включают в состав себестоимости по статье "Прочие затраты" пропорционально занимаемой земельной площади.
Затраты на производство и реализацию продукции (работ, услуг) классифицируются по ряду признаков:
по зависимости затрат от изменения объема выпуска продукции они подразделяются на постоянные и переменные. Величина постоянных затрат остается одинаковой при изменении объема производства (арендная плата, амортизация, содержание зданий и др.). Переменные расходы, напротив, увеличиваются или уменьшаются под влиянием динамики выпуска продукции. Эта группировка затрат широко используется в теории зарубежной микроэкономики;
Для владельца земли арендная плата - это налог на землю.
Заключение: таким образом при расчете рентабельности и определении себестоимости продукции земля входит не своей полной стоимостью, а лишь ее частью - платой за землю!.
Вот! |
|
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 12:57 |
|
| rudge писал(а): |
| Но эти данные для РС не подходят. |
Сереж! А почему это не РС будет? На таких условиях, которые я привел, у нас арендует земли самое крупное в области с/х предприятие, и другие с/х предприятия придерживаются таких расценок.
Спасибо за пожелание удачи! Она сейчас ох как необходима! |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
Serg100
Сообщения: 183
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 13:24 |
|
| rudge писал(а): |
| Андрей, было 1%, затем 1,5%, сейчас кажись подняли до 3% от нормативки. |
Для сельхоз земель как было 1% так и осталось (пашня, пастбища).
Добавлено спустя 2 минуты 47 секунд:
| rudge писал(а): |
По твоей задаче "...ущерб от невыплаты арендных платежей" договор есть. Если есть, то дисконтируй на дату оценки сумму не выплаты. Можно еще учесть недополученные потенциальные % от размещения этих средств на депозите (с пополнением).
Если договора нет. То минимальную по закону или, если найдешь, рыночную.
Удачи |
+1 |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 13:28 |
|
Это не РС при условии применения в расчетах нормативных, а не рыночных данных. Только в случае если рыночных данных нет (рынок отсутствует) допускается применение номативных данных (так когда то РС ЗУ считали) с оговоркой, что полученная цифра может выступать как РС ( при определенных условиях цифра через нормативные данные может быть = РС, но это частный случай)
Уважаемый Alex_None
Похоже Вы запутались в терминах и подходах определения рентабельности. Видов рентабельности много, по этому я дал ссылку и не стал все здесь прописывать. Я не просто так привел только одно определение рентабельности, на основании соотношения прибыли и активов ибо именно эта рентабельность интересует инвестора. Он вкладывая средства в активы хочет получит соответствующую прогнозируемой рентабельности (читай грубо Ккапитализации) прибыль, притом желательно чистую.
Это касается Вашего
"....таким образом при расчете рентабельности и определении себестоимости продукции земля входит не своей полной стоимостью, а лишь ее частью - платой за землю!."
то эта рентабельность инвестора мало волнует. Эти данные больше волнуют собственника и управленцев чисто с целью определения эффективности производства. Это начало анализа затрат с целью возможной их минимизации.
В общем читайте ниже |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 13:31 |
|
| Serg100 писал(а): |
| Для сельхоз земель как было 1% так и осталось (пашня, пастбища). |
А скажите, плиз, где посмотреть, а то я опирался на:
http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=2535-12
Стаття 6
там другие цифры
З А К О Н У К Р А Ї Н И
Про плату за землю
...
ПЛАТА ЗА ЗЕМЛІ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ
Стаття 6. Ставки земельного податку з одного гектара
сільськогосподарських угідь встановлюються у відсотках від їх
грошової оцінки у таких розмірах:
для ріллі, сіножатей та пасовищ - 0,1;
для багаторічних насаджень - 0,03.
Добавлено спустя 5 минут 39 секунд:
| rudge писал(а): |
| эта рентабельность инвестора мало волнует. Эти данные больше волнуют собственника и управленцев чисто с целью определения эффективности производства. |
Я с вами согласен на 100%!
Но тогда вопрос: а какую именно рентабельность показывают в статистических отчетах, которые вы выложили- рентабельность инвестора, или рентабельность продукции?
Судя из выложенного вами файла- это именно рентабельность продукции!
Прошу прощение за въедливость, но хочу докопаться до истины.  |
Последний раз редактировалось: Alex_None (Пт, 05 Июн 2009 13:46), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 13:40 |
|
rudge
Так я о рыночных данных и говорил. Просто сложилась такая практика, что арендаторы исходят из НГО. Согласен, что, как говорил мой знакомый "коклюшный", но рынок. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
Serg100
Сообщения: 183
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 13:40 |
|
| Alex_None писал(а): |
| Serg100 писал(а): |
| Для сельхоз земель как было 1% так и осталось (пашня, пастбища). |
А скажите, плиз, где посмотреть, а то я опирался на:
http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=2535-12
Стаття 6
там другие цифры
З А К О Н У К Р А Ї Н И
Про плату за землю
...
ПЛАТА ЗА ЗЕМЛІ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ
Стаття 6. Ставки земельного податку з одного гектара
сільськогосподарських угідь встановлюються у відсотках від їх
грошової оцінки у таких розмірах:
для ріллі, сіножатей та пасовищ - 0,1;
для багаторічних насаджень - 0,03.
Добавлено спустя 5 минут 39 секунд:
| rudge писал(а): |
| эта рентабельность инвестора мало волнует. Эти данные больше волнуют собственника и управленцев чисто с целью определения эффективности производства. |
Я с вами согласен на 100%!
Но тогда вопрос: а какую именно рентабельность показывают в статистических отчетах, которые вы выложили- рентабельность инвестора, или рентабельность продукции?
Прошу прощение за въедливость, но хочу докопаться до истины. |
Статья 21 аб.4 ЗУ "Об аренде земли" Там сказано что для земель сельскохозяйственного назначения - арендная плата не может быть меньше размера земельного налога (см. "О плате за землю");
для других категорий земель - от 3%. |
|
|
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 13:53 |
|
| Serg100 писал(а): |
Статья 21 аб.4 ЗУ "Об аренде земли" Там сказано что для земель сельскохозяйственного назначения - арендная плата не может быть меньше размера земельного налога (см. "О плате за землю");
для других категорий земель - от 3%. |
Скажите, а эти данные, что - устарели?
http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=161-14&p=1233647529701028
Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у
державній або комунальній власності, надходить до відповідних
бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і
не може бути меншою:
для земель сільськогосподарського призначення - розміру
земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату
за землю" ( 2535-12 );
для інших категорій земель - трикратного розміру земельного
податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю"
( 2535-12 ).
А в Законе о плате за землю ставка для с/х земель 0.1% от нормативки...
http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=161-14&p=1233647529701028
З А К О Н У К Р А Ї Н И
Про плату за землю
...
ПЛАТА ЗА ЗЕМЛІ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ
Стаття 6. Ставки земельного податку з одного гектара
сільськогосподарських угідь встановлюються у відсотках від їх
грошової оцінки у таких розмірах:
для ріллі, сіножатей та пасовищ - 0,1;
для багаторічних насаджень - 0,03.
Подскажите, где я что упустил? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 14:07 |
|
| Alex_None писал(а): |
Но тогда вопрос: а какую именно рентабельность показывают в статистических отчетах, которые вы выложили- рентабельность инвестора, или рентабельность продукции?
Судя из выложенного вами файла- это именно рентабельность продукции!
Прошу прощение за въедливость, но хочу докопаться до истины. |
Цитирую Это ссылка по рентабельности.
http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0%B5%D0%BD%D1%82%D0%B0%D0%B1%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C
Статистика дает рентабельность продаж. Вот почему она показалась большой. Я же в итоге предложил проанализировать на месте в регионе. И брать именно рентабельность активов формирующих доход. Тут и активы надо очищать от излишних и затраты смотреть на эту же проблему. Есть такое эффективность.
В общем эт долго пальцевать. Проще посмотреть соответствующую литературу. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Serg100
Сообщения: 183
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 14:11 |
|
Alex_None
Ничего не упустили.
|
|
|
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 14:16 |
|
| rudge писал(а): |
| Я же в итоге предложил проанализировать на месте в регионе. И брать именно рентабельность активов формирующих доход. Тут и активы надо очищать от излишних и затраты смотреть на эту же проблему. |
К сожалению, такую информацию получить не так просто, я думаю...
Спасибо за дебаты! |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 14:28 |
|
| Alex_None писал(а): |
К сожалению, такую информацию получить не так просто, я думаю... |
Ладно подскажу
Берем С/Х ВАТ " Голопупенко", именно ВАТ (ЗАТ) и ищем в инете их отчетность Баланс и Форму №2. И считаем, там все есть.
Ну или через знакомых бухгалтеров.
Да, еще есть в местном статуправлении данные (Балансы и Формы №2)
Арбайтен коллега
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 14:30 |
|
| rudge писал(а): |
Арбайтен коллега
Удачи |
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
