Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Оценка котельной Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3, 4, 5  След. Автор Сообщение Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 11:24 Господа, оценщики ! Кто имел опыт оценки котельни? Поделитесь опытом, пожалуйста. Котельня в ком. собственности. Оценка для аренды помещения. Объект оценки находится на территории роддома skiff Неформальный лидер Возраст: 54 Сообщения: 2964 Откуда: Бровари Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 11:27 Обоснование специмущества - делайте затраткой по УПВСу. По НЕИ - часть можно использовать как склад/пром., труба - ретраслятор/для мобсетей(если удастся доказать, что там она в принципе нужна). Второй таким образом - доходный. Если есть аналоги продаж (такое иноди бувае) ест-но сравн-й. Не вижу проблем. _________________ Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 11:33 Цитата: Если есть аналоги продаж (такое иноди бувае) ест-но сравн-й. - причем могут быть функциональные аналоги - склад/пром. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 11:40 skiff писал(а): Обоснование специмущества - делайте затраткой по УПВСу. По НЕИ - часть можно использовать как склад/пром., труба - ретраслятор/для мобсетей(если удастся доказать, что там она в принципе нужна). Второй таким образом - доходный. Если есть аналоги продаж (такое иноди бувае) ест-но сравн-й. Не вижу проблем. +1000000 Затратка ту последня _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 11:49 Смотрите... а если "аналоги" (склад/пром. с рампами и прочими прибамбасами) - это отдельно стоящее здания большой площадью 100 - 1000 кв.м. А объект оценки - встроенное помещение до 20 кв.м. к которому проезд ограничен, так как находиться на территории роддома. Единственный выход решения проблем беспрепятственного доступа транспорта - это разобрать рядом забор или выбить с тыльной стороны здания, которая проходит по фасаду забора. Но кому это надо. Добавлено спустя 1 минуту 6 секунд: Rudge, а что значит затратка последняя? Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 11:52 если она рабочая, и нет аналогов по аренде/продаже таких же рабочих (в чем я более чем уверен ), то ТОЛЬКО затратка, поскольку это не что иное как специмущество!!! Добавлено спустя 1 минуту 42 секунды: Sergik писал(а): А объект оценки - встроенное помещение до 20 кв.м. к это и есть котельная? тогда я ошибся - затратка не рулит, там что стоит бытовой котел и все? _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 11:55 Я думаю, что Филин на счет аналогов, лучше всех меня поймет так как он варится в одной региональной каше со мной rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 11:57 Это значит, сначала анализ аналогов для сравнения, для аренды, а потом, если нет рынка ( в чем сомневаюсь) затратка. Что касается аналогов сравнения и доходника, то их и подбирать надо по подобию. В таких помещениях сейчас много фирмочек, например по поверке измерительных приборов для АЗС, для котелен, для воды (счетчики). _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... skiff Неформальный лидер Возраст: 54 Сообщения: 2964 Откуда: Бровари Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 11:57 ну может и мы на что то сгодились бы... но я лично понял - КОТЕЛЬНАЯ (такая с трубой 60м и т.п. прелестями), а оказалось - встроенное помещение до 20 кв.м. ... _________________ Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 12:04 Котельня порядка 380 кв.м, но сдают только 20 кв.м. Добавлено спустя 2 минуты 17 секунд: сдают только стены без оборудования Добавлено спустя 8 минут 34 секунды: Я думаю, что буду прав, если буду утверждать, что данное помещение без котельни никто не купит Шевко Возраст: 48 Сообщения: 422 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 12:16 Sergik писал(а): Котельня порядка 380 кв.м, но сдают только 20 кв.м. сдают только стены без оборудования Тогда сравнительный и доходный с соответствующими корректировками. _________________ Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 12:19 А если так, то определяя его рыночную стоимость по доходке, мы в первую очередь себя вводим в заблуждение. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 12:20 Sergik писал(а): А если так, то определяя его рыночную стоимость по доходке, мы в первую очередь себя вводим в заблуждение. Эт как и про что? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Шевко Возраст: 48 Сообщения: 422 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 12:27 Sergik писал(а): А если так, то определяя его рыночную стоимость по доходке, мы в первую очередь себя вводим в заблуждение. Это почему же???? Если существует возможность сдать этот кусочек в аренду - то тогда можно и посчитать доходник. Или я не прав??? _________________ Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 12:33 Согласно НСО №1 ринкова вартість — вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу; Согласно того же НСО №1 подібне майно — майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об’єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість; Как Вы думаете, 20 кв.м. в котельне и 50 - 1000 кв.м. на территории пром. базы со всеми принадлежностями типа рампы и.т.д. являются одинаково инвестиционно привлекательными и имеющими одинаковые характеристики и свойства? Добавлено спустя 52 секунды: Наверно нужно выложить фото в студию Шевко Возраст: 48 Сообщения: 422 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 12:36 Sergik писал(а): Как Вы думаете, 20 кв.м. в котельне и 50 - 1000 кв.м. на территории пром. базы со всеми принадлежностями типа рампы и.т.д. являются одинаково инвестиционно привлекательными и имеющими одинаковые характеристики и свойства? Конечно же нет. Я уверен, что и аналогов для сравнительного, скорее всего Вы не найдёте. Но для аренды - я думаю что часть помещения под склад в предложениях есть. Добавлено спустя 2 минуты 13 секунд: Да, и после всех уточнений, думаю, что единственно возможный подход при этой оценке - как раз доходный _________________ Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 12:50 Sergik писал(а): Тогда следующий вопрос . Как быть с доступом. Котельня на территории роддома. Есть три варианта: 1. Пройти (проехать) практически по всей территории; 2. Прыгать через забор, так как котельня на углу территории и примыкает к забору ; 3. Выбить с обратной стороны вход, что теоретически можно, но практически никто на это не пойдет. Коллега если собственник сдает в аренду помещение то он по умолчанию и дает права прохода (проезда) через свою территорию. Иначе никто не пойдет на такую аренду. Если продается то по чужой территории устанавливается сервитут на право проходп/проезда. В противном случае внешний износ 100% и стоимость = 0. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 12:46 Тогда следующий вопрос . Как быть с доступом. Котельня на территории роддома. Есть три варианта: 1. Пройти (проехать) практически по всей территории; 2. Прыгать через забор, так как котельня на углу территории и примыкает к забору ; 3. Выбить с обратной стороны вход, что теоретически можно, но практически никто на это не пойдет. Добавлено спустя 2 минуты 32 секунды: Кстати по доходному подходу у меня получилось меньше чем по затратке! И это при том, что я не вносил не одной корректировки к арендной ставке Добавлено спустя 1 минуту 29 секунд: Думаю, что доходный применю, но остановлюсь при согласовании результатов на затратке Шевко Возраст: 48 Сообщения: 422 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 12:52 Sergik писал(а): 1. Пройти (проехать) практически по всей территории; Вот и ответ на Ваш вопрос. Кстати, а как Вы считали затратку на 20 кв.м? _________________ Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 12:53 Sergik писал(а): Кстати по доходному подходу у меня получилось меньше чем по затратке! И это при том, что я не вносил не одной корректировки к арендной ставке Так это же рынок сказал, а не Вы Отсюда Sergik писал(а): Думаю, что доходный применю, но остановлюсь при согласовании результатов на затратке это очень спорно. Стоимость "кирпичей" по затратке, не значит стоимость продажи. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Шевко Возраст: 48 Сообщения: 422 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 12:55 Sergik писал(а): И это при том, что я не вносил не одной корректировки к арендной ставке Т.е. Вы нашли абсолютно идентичные аналоги? _________________ Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 12:57 Подводим итоги... Получается, что кто-то должен быть заинтирисован в данном имуществе. То есть, нужно определять не рыночную, а специальную стоимость Добавлено спустя 1 минуту 57 секунд: Шевко, идентичных аналогов нет! Я взял аналоги (вернее условно принял их за аналоги) 50-1000 кв.м. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 12:59 Sergik писал(а): Подводим итоги... Получается, что кто-то должен быть заинтирисован в данном имуществе. То есть, нужно определять не рыночную, а специальную стоимость У вас задание какое? РС или Специальная стоимость (СС)? По заданию и работать надо. К стати на всякий товар найдется покупатель, вопорос цены. Даже если этот товар мне нафик не нужен, я его "куплю", если мне заплатят хорошую цену. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Последний раз редактировалось: rudge (Пт, 11 Сен 2009 13:01), всего редактировалось 1 раз Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 13:00 Вот только в НСО №2 для целей аренды определяется не специальная а рыночная стоимость или стоимость воссоздания (замещения). Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 13:02 Серега, мне до сих пор не понятно что из себя представляет эта котельная и кому нафик она нужна, т.е. можно подробней описать ситуацию, где находится - в глубине двора, но при этом примыкает стеной к улице? главное - где находится "в рамках" котельной....??? _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 13:03 Sergik писал(а): Вот только в НСО №2 для целей аренды определяется не специальная а рыночная стоимость или стоимость воссоздания (замещения). Последнее если нет РС и для специмущества. На прмер трубы в земле. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 13:03 А как выложить фото? Matilda Сообщения: 779 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 13:10 Котельная это спец.недвижимость, она отдельно от здания или комплекса не может быть продана так как никому не нужна. чтобы ее использовать под производство-склад нужно понести затраты на демонтаж, ремонт итд. поэтому тут оценивать затратным всю котельню. и выделить после этого только часть которая нужна Заказчику. Хотя по МСО в некоторых случая допускается использование сравнительного и доходного подходов (МСО 2007 МПО8 п.5), но какие это случаи не написано. и тем более для Фонда это не показатель. Делайте по УПВС и не морочте себе голову Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 13:14 Я специально сразу не говорил, кто арендодатель.Так как предполагаю, какой будет ответ... Арендодатель - оператор связи. Но сразу же хочу сказать, я имею относительно не малый опыт строительства базовых станций для операторов мобильной связи. Знаю специфику формирования сети мобильной связи. Информация об размере аренды по другим точкам аренды для таких же целей, считаю не подходит. И готов отстаивать свою точку зрения, если конечно же кому-то интересно это. Добавлено спустя 8 минут 37 секунд: Коллеги, спасибо за всестороннюю дискуссию. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 13:24 Sergik писал(а): Я специально сразу не говорил, кто арендодатель.Так как предполагаю, какой будет ответ... Арендодатель - оператор связи. Но сразу же хочу сказать, я имею относительно не малый опыт строительства базовых станций для операторов мобильной связи. Знаю специфику формирования сети мобильной связи. Информация об размере аренды по другим точкам аренды для таких же целей, считаю не подходит. И готов отстаивать свою точку зрения, если конечно же кому-то интересно это. НУУУУУУУУУУУУ Вы молодец колеега. Похоже у Вас есть условия применения объекта оценки, а мы тут про РС паримся Я думаю что если (не знаю условий) для операторов сязи то и анализировать их (аналогичных аператоров) арендные ставки. Тогда если будут реально данные рынка аренды, то при чем тут затратка? Или потенциальный арендатор заплатит больше чем на рынке, а арендатор сдаст в аренду дешевле чем на рынке? Нонсенс. PS Я правильно понял, "арендодатель оператор". Может арендатор оператор. Если первое, то тут субаренда. Добавлено спустя 1 минуту 21 секунду: Sergik писал(а): Коллеги, спасибо за всестороннюю дискуссию. И это все чего Вы можете предложить за наш г.....й? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 13:27 Так как Rudge откликнулся, значит ему интересно. Можно дискутировать дальше! Добавлено спустя 24 секунды: Шевко Возраст: 48 Сообщения: 422 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 13:34 Sergik писал(а): Получается, что кто-то должен быть заинтирисован в данном имуществе. То есть, нужно определять не рыночную, а специальную стоимость Нееее, ну так мы можем далеко зайти. Ведь при определении рыночной стоимости мы предполагаем, что кто-то заинтересован в этом имуществе, ведь если оно никому не нужно, тогда и рыночной стоимости у него нет. А по поводу оценки (это моё лисное мнение) я бы делал только доходкой, обзвонил бы сдающиеся склады, узнал бы где возможно снять часть склада приблизительно нашего размера, а потом бы корретировал на доступность и т.д. Добавлено спустя 2 минуты 49 секунд: А по поводу затратки - считаю её применение не корректным, так как здание котельной по УПВС включает в себя и оборудование, а в данном случае идёт речь без оборудования. _________________ Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 13:38 В таком случаи: 1. Можно не анализировать арендные ставки, они не зависимо от места расположения практически одинаковы. Конкретный оператор, конкретно заинтересован в данном месте от сюда и специальная стоимость. Совпадение в месторасположении (географические координаты) двух и больше операторов - 1 из 10 (условно). То есть все сводится к тому, что в большинстве случаев один оператор формирует рынок внутри себя. как вам такой абсурд. 2. Я не знаю на своей практике, чтобы операторы выкупали подобные помещения - отсюда рынка нет! Даже земля не выкупается а в 90-95 % арендуется; 3. Даже если провести подсчеты на основании арендных ставок которые платят операторы, а затем взять 10% в год, то извините - это в десять раз меньше чем они платят частникам. Вывод - нужно менять законодательство относительно аренды ком. и гос. имущества!!! 4. Операторы готовы платить, знаю из практики, но для этого нужно объективное и законное обоснование. И это еще не все... Добавлено спустя 2 минуты 51 секунду: С 3-м пунктом я чуть-чуть перегнул. Там чуть-чуть не так нужно было бы написать. Но все равно, это дела не меняет. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 13:43 ШО, ЭТО ЕЩЕ НЕ ВСЕ ? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 13:43 Шевко: Цитата: А по поводу затратки - считаю её применение не корректным, так как здание котельной по УПВС включает в себя и оборудование, а в данном случае идёт речь без оборудования. В УПВС можно рассчитать без оборудования. да Rudge, не все rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 13:45 На счет затратки, там акромя оборудования спецканалы, фундементы и т.п. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Шевко Возраст: 48 Сообщения: 422 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 13:46 Sergik писал(а): В УПВС можно рассчитать без оборудования. Ну, не получилось Добавлено спустя 1 минуту 48 секунд: но всё же rudge писал(а): там акромя оборудования спецканалы, фундементы и т.п. _________________ Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 13:52 Я думаю, что как раз операторы не обратят внимания на спецканалы Так как, если еще выбросить спецканалы, то от аренды вообще ничего не будет. Потихоньку выйдем в ноль rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 13:54 Sergik писал(а): Я думаю, что как раз операторы не обратят внимания на спецканалы Так как, если еще выбросить спецканалы, то от аренды вообще ничего не будет. Потихоньку выйдем в ноль НЭ пЭрЭживай я им подскажу где искать (за, 10% годовых, экономии согласятся) _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 13:56 Короче говоря, это еще раз подтверждает, что у нас законодательство нуждается в существенной доработке. А оценка, это бесконечный полет мыслей. И пока такой полет будет бесконечным, мы будем продавать наше гос. имущество в зависимости от уровня фантазии оценщика. Добавлено спустя 4 минуты 41 секунду: хотя с квартирами, домами, коммерческой недвижимостью, складами, промышленной недвижимостью и офисами все на много проще zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 14:57  !  zanoza: Sergik, в правом верхнем углу вашего сообщения есть кнопка "Правка". Воспользовавшись ей, вы сможете привести ваше сообщение в читаемый вид и исправить все, что вы не так написали. Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Пт, 11 Сен 2009 15:25 Спасибо, zanozka! Ellenka Сообщения: 237 Добавлено: Ср, 17 Апр 2013 20:28 Добрый вечер всем! Мне вот тоже попалась котельная в оценку. Обо всем по порядку. Объект оценки: нежилые помещения в количестве 41 шт (40 помещений в подвальном этаже под офисы и котельная). Всё это находится в новом доме, точнее 40 офисов в подвале девятиэтажного жилого дома, а котельная - пристройка рядом с домом. Дом сдан в эксплуатацию в прошлом году, находится в городе с населением в 35 тыс. человек в Донецкой области. Оценка для залога в банк. Посчитала офисы сравнительным подходом (хотя аналогов там на весь город 5 штук), котельную - затратным. С банка прислали ответ, что для котельной им затратный подход не нравится, покажите мол рынок. Я честно говоря в замешательстве, посмотрела продаются ли котельные, нашла 3 штуки по всей Украине, НО это котельные на территориях бывших заводов площадью 600-1100 кв.м. и всякими наворотами (трубы всякие и т.п.). А оцениваемая котельная площадью 81 кв.м., просто такая постройка высотой 6 м, всередине 2 или 3 котла установлено, котельная действующая. Что посоветуете? zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 17 Апр 2013 21:36 приложить рынок складских и промвшленных зданий по городу, и указать, что котельная - специализированное майно, но цены сопоставимы вот с такой недвижкой Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 17 Апр 2013 21:41 А мне вообще интресно, может ли такое имущество быть предметом залога. Котельная обслуживает жилые дома, может еще что-то близлежащее. Что будет, если залогодатель не вернет кредит? Что объекты отрежут от котельной и оставят без отопления, горячей воды? В нашей стране, конечно, все возможно, но все-таки. И кому эту котельную банк потом продаст в случае чего? _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Ellenka Сообщения: 237 Добавлено: Ср, 17 Апр 2013 21:59 Серый писал(а): А мне вообще интресно, может ли такое имущество быть предметом залога. Котельная обслуживает жилые дома, может еще что-то близлежащее. Что будет, если залогодатель не вернет кредит? Что объекты отрежут от котельной и оставят без отопления, горячей воды? В нашей стране, конечно, все возможно, но все-таки. И кому эту котельную банк потом продаст в случае чего? Там в залог весь дом идет, просто квартиры одним отчётом, а все нежилые помещения вторым. Добавлено спустя 6 минут 23 секунды: zanoza писал(а): приложить рынок складских и промвшленных зданий по городу, и указать, что котельная - специализированное майно, но цены сопоставимы вот с такой недвижкой Даже не знаю, что хуже: посчитать нашу новую котельную по УПВС, составленном в 1969 г (что я в принципе не сделала, т.к. Минрегионбуд информации не дает) или приложить в аналоги складские и промышленные здания (котельная всего то 81 кв.м, к тому же само помещение, там где стоят котлы высотой 3,8 м, а пристройка высотой 6 м, там еще спуск есть из помещения под котлы для ремонта; и помещения с пластиковыми окнами, стены и пол плиткой выложены, вход по ступенькам, а склады в городе все старые и полуразваленные и огромных площадей). zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 18 Апр 2013 08:31 Серый, да никому он ее н продаст. Это вообще все проистекает из особенностей оформления залогов в нашей стране и внутренних инструкций банка. долго расписывать, но я думаю, Вы меня и так поняли. В залог сдается какая-то новостройка, техпаспорт БТИ один общий и на дом, и на котельную, и на паркоместа или гаражи, или стоянку. а банку надо посчитать все отдельно. и еще согласно методикам банка - обязательно сравнительным подходом. Читатель Сообщения: 9 Добавлено: Чт, 18 Апр 2013 14:13 Ellenka писал(а): Там в залог весь дом идет Значит объектом залога выступает именно ВЕСЬ дом, а следовательно он ВЕСЬ и должен быть объектом оценки, а не частями. Отсюда и должны корректо подбираться аналоги. т.к. сумма стимостей "частей" объекта оценки, расчитаная отдельно, возможно не будет соответствовать стоимости объекта оценки в целом. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 18 Апр 2013 15:41 Читатель писал(а): Ellenka писал(а): Там в залог весь дом идет Значит объектом залога выступает именно ВЕСЬ дом, а следовательно он ВЕСЬ и должен быть объектом оценки, а не частями. Отсюда и должны корректо подбираться аналоги. т.к. сумма стимостей "частей" объекта оценки, расчитаная отдельно, возможно не будет соответствовать стоимости объекта оценки в целом. Банку расскажите. Если в техпаспорте выделено что-либо отдельной литерой - требуют выделить отдельно стоимость. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 18 Апр 2013 15:49 Тогда, может, имеет смысл оценить объект целиком, ВЕСЬ дом, а потом условно распределить стоимость между условно выделеными его частями?.. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Читатель Сообщения: 9 Добавлено: Чт, 18 Апр 2013 16:29 Grey Horse писал(а): Тогда, может, имеет смысл оценить объект целиком, ВЕСЬ дом, а потом условно распределить стоимость между условно выделеными его частями?.. +1 Если есть требование ОТДЕЛЬНО. Хотя я думаю что в случае не возврата кредита, банк будет продавать всё единым лотом, а не частями. Добавлено спустя 2 минуты 51 секунду: zanoza писал(а): отдельной литерой - требуют выделить отдельно стоимость. В домовладении, тоже все улучшения по тех паспору отдельными литерами (дом, сарай, погреб, беседка и т.д.), так что же всё оценивать отдельно??? Думаю стоит это объяснить заказчику. Ellenka Сообщения: 237 Добавлено: Чт, 18 Апр 2013 17:46 Увы, но директор мне корректно сказал, что рассказывать банку ничего не нужно, а делать как говорят. По поводу объекта: в залог берут не ВЕСь дом, а именно квартиры, офисы и котельную. В залоге не будет подсобных помещений, как то лестничные пролёты, коридоры на этажах, коридоры в подвале (по которым нужно пройти, чтобы попасть в офис), санузлы в подвале для офисов вот так поэтому и оцениваем по частям всё. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 18 Апр 2013 18:37 Ellenka писал(а): По поводу объекта: в залог берут не ВЕСь дом, а именно квартиры, офисы и котельную. В залоге не будет подсобных помещений, как то лестничные пролёты, коридоры на этажах, коридоры в подвале (по которым нужно пройти, чтобы попасть в офис), санузлы в подвале для офисов вот так поэтому и оцениваем по частям всё. Жесть. Люди, если беретесь за какой-то объект, то хотя бы ознакамливайтесь с нормативной базой, связанной с ним. В законодательстве четко прописано, что места общего пользования типа лестничный клеток, коридоров, подвалов, чердаков и т.п. в многоквартирных домах принадлежат владельцам квартир. Даже, кажись, решение Конституционного суда по этому поводу было. И если что-то делают с квартирой (продают/покупают/сдают в залог/дарят/меняют и т.д.) автоматом к этой квартире идут площади общего пользования. И, скорее всего, аналогичная ситуация и с котельной - она уже включена в стоимость квартир как место общественного пользования дома, задействованное в организации его жизнедеятельности. У вас либо в банке лохи, либо залогодатель лох, либо наоборот кто-то сильно умный и кого-то пытается нае...дурить. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Ellenka Сообщения: 237 Добавлено: Чт, 18 Апр 2013 19:03 Серый писал(а): Жесть. Люди, если беретесь за какой-то объект, то хотя бы ознакамливайтесь с нормативной базой, связанной с ним. В законодательстве четко прописано, что места общего пользования типа лестничный клеток, коридоров, подвалов, чердаков и т.п. в многоквартирных домах принадлежат владельцам квартир. Спасибо, Серый. Подскажите, пожалуйста, в каких законах можно об этом почитать? Или направление хотя бы где искать Но думаю даже с законом я врятли что-то докажу. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 18 Апр 2013 19:43 Решение Конституционного Суда Украины № 4-рп / 2004. Правда, это касалось приватизации квартир. Добавлено спустя 4 минуты 54 секунды: http://pravo-ukraine.org.ua/resyrsi/kz/gk/2794-statya-382-kvartira-kak-obekt-prava-sobstvennosti Но нужно проверить актуальность на сегодня. Добавлено спустя 5 минут 49 секунд: Цивільний кодекс: Стаття 382. Квартира як об'єкт права власності 1. Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. 2. Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Ellenka Сообщения: 237 Добавлено: Чт, 18 Апр 2013 20:26 Серый писал(а): Решение Конституционного Суда Украины № 4-рп / 2004. Правда, это касалось приватизации квартир. Добавлено спустя 4 минуты 54 секунды: http://pravo-ukraine.org.ua/resyrsi/kz/gk/2794-statya-382-kvartira-kak-obekt-prava-sobstvennosti Но нужно проверить актуальность на сегодня. Добавлено спустя 5 минут 49 секунд: Цивільний кодекс: Стаття 382. Квартира як об'єкт права власності 1. Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. 2. Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку. Спасибо огромное. После того как задала вопрос тоже села искать, уже прочитала Решение Конституционного Суда Украины № 4-рп / 2004 http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/v004p710-04 чинний и З А К О Н У К Р А Ї Н И Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, и ГОСПОДАРСЬКИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ полезно почитать...получается, когда застройщик продает квартиры в этом доме, новые собственники квартир должны автоматически становится сособственниками котельной (ну и других помещений общего пользования)...даже не знаю...врятли я что-то докажу банку (банк государственный), да и врятли что-то буду доказывать, т.к. директор не даст, он - бизнесмен и для него главное денег заработать, а не думать, что потом будет с предметом залога (а банк то государственный, т.е. выкидываются на ветер наши деньги ) попробую подобрать какие-то маленькие склады, сделаю в расчетах кучу поправок, но думаю в Застереженнях написать о том, что лучше бы котельную не брать как предмет залога. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 18 Апр 2013 20:37 Ellenka писал(а): Спасибо огромное. После того как задала вопрос тоже села искать, уже прочитала Решение Конституционного Суда Украины № 4-рп / 2004 http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/v004p710-04 чинний и З А К О Н У К Р А Ї Н И Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, и ГОСПОДАРСЬКИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ полезно почитать...получается, когда застройщик продает квартиры в этом доме, новые собственники квартир должны автоматически становится сособственниками котельной (ну и других помещений общего пользования)...даже не знаю...врятли я что-то докажу банку (банк государственный), да и врятли что-то буду доказывать, т.к. директор не даст, он - бизнесмен и для него главное денег заработать, а не думать, что потом будет с предметом залога (а банк то государственный, т.е. выкидываются на ветер наши деньги ) попробую подобрать какие-то маленькие склады, сделаю в расчетах кучу поправок, но думаю в Застереженнях написать о том, что лучше бы котельную не брать как предмет залога. Доказывать свою точку зрения нужно всегда, хотя бы для себя, даже если это не примут. К тому же, если тебе предлагают заведомо что-то незаконное, то это уже не бизнес и зарабатывание денег, а преступление или участие в нем. К тому же тут даже простая практика: ну ни разу я не видел, чтобы объектом продажи отдельно были лестничные клетки/коридоры и т.д. Продал квартиру - автоматом продал право пользоваться местами общего пользования, и никак иначе. Есть куча судов по признанию несправедливым продажи подвалов и чердаков в жилых домах. Правда, они херятся судами за бабки ибо отдавать помещения никто не хочет и возвращать деньги тоже (к тому же суммы договоров по приватизации этих помещений далеко не полностью отражают реальные затраты) _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 18 Апр 2013 21:13 Серый писал(а): Есть куча судов по признанию несправедливым продажи подвалов и чердаков в жилых домах. Правда, они херятся судами за бабки ибо отдавать помещения никто не хочет и возвращать деньги тоже (к тому же суммы договоров по приватизации этих помещений далеко не полностью отражают реальные затраты) А я не видела таких решений судов А некая Татьяна Монтян вообще считает, что все встроенные помещения в домах являются собственностью жильцов. Например, встроенные магазины и т.п. Если я правильно помню ее тезисы. А уж приватизированных магазинов в жилых домах полно. Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Пт, 19 Апр 2013 06:55 а правоустанавливающие (правоподтверждающие) документы дали? Ellenka писал(а): ... директор мне корректно сказал хотя возможно это новостройка не принятая в эксплуатацию, тогда Цитата: ... кто-то сильно умный и кого-то пытается нае...дурить. вероятно коллега прав Добавлено спустя 6 минут 40 секунд: zanoza писал(а): некая Татьяна Монтян конечно к оценке трудно подшивается, но в 2009-м подвал гражданам вернула? Добавлено спустя 18 минут 32 секунды: zanoza писал(а): Например, встроенные магазины и т.п. по постсоветской практике это было возможно, в 90-х ряд козырных мест в Москве, создав кондоминимумы, прибрали к рукам продвинутые жители А Таня, вроде в это время стажировалась на Петровке? Вообще это все зависит от структуры и организации финансирования строительства, на Украине все схемы заточены под "срубить бабла", а о тех, кто будет жить, после того, как они расстанутся с деньгами за вожделенное бетонное бунгало, никто не думает. _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 19 Апр 2013 07:44 zanoza писал(а): А я не видела таких решений судов Так я ж и говорю, что Серый писал(а): Правда, они херятся судами за бабки ибо отдавать помещения никто не хочет и возвращать деньги тоже (к тому же суммы договоров по приватизации этих помещений далеко не полностью отражают реальные затраты) Т.е. жильцы подают в суд о признании продажи таких помещений неправомерными, а суды отказывают. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Ellenka Сообщения: 237 Добавлено: Пт, 19 Апр 2013 18:42 Владимир Владимирович писал(а): а правоустанавливающие (правоподтверждающие) документы дали? Да, документы есть. Собственник пока застройщик, дом достроили только в прошлом году, продали немного квартир и, наверно, деньги быстрее нужны, вот и закладывают. Так что котельная и т.п. еще не переданы ЖЕКу...да интересная как оказывается получилась ситуация...спасибо всем кто откликнулся Nawe6401 Сообщения: 67 Добавлено: Чт, 27 Июн 2013 14:25 Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как правильней оценить: 1) железнодорожный тупик с хранилищем. В тех. паспорте написано только про хранилище (площадь битумхранилища. НО к это хранилищу подходит ж/д колия. как оценить? 2) котельня с двумя котлами. Из документов есть тех.паспорт на здание котельной и паспорта на два котла. Т.е. нужно посчитать отдельно здание котельной и отдельно котлы, я так понимаю?? ВалентинаЕ Сообщения: 84 Добавлено: Чт, 27 Июн 2013 14:44 Для Nawe6401 По поводу ж.д. пути Начните с главного: кто является заказчиком оценки ( я имею ввиду, организационно-правовую форму), для чего производится оценка (аренда, продажа и т.д.), правоустанавливающих документов на объект. Здесь возможен вариант, что Вашему заказчику принадлежит только часть ж.д. пути, а остальное кому-то другому - отсюда запросите у закачика длину пути ему принадлежащую, тип рельсов, тип и плотность шпал на 1 км (если не знает - подскажите). А может это вовсе и не его ж.д. путь, но на его земле (сервитут) По поводу котельной - здесь сложнее: производится оценка недвижимости и оборудования. Если заказчик и цель оценки одинаковы, то возможно сделать одним отчетом, но в разных разделах, поскольку методология различается, а потом подвести итог оценки по-объектно, указав отдельно РС котельной и оборудования. По поводу котлов, если они произведены в эпоху СССР - сочувствую, но в принципе цены на оборудование на рынке б/у еще можно найти, и потом продавцы пока охотно отвечают на запросы по электронной почте. Что касается рынка нового оборудования - скорей всего придется искать аналоги в соответствии с видом энергоносителя и мощностью котлов Nawe6401 Сообщения: 67 Добавлено: Чт, 27 Июн 2013 15:29 Оценка делается для залога. Правоустанавливающий документ на железнодорожный тупик с хранилищем есть - это договор купли-продажи. Но там кроме этого названия больше ничего не указано. Значит нужно попросить отдельные документы на ж/д путь. Там им пренадлежит какае то часть. а как расчитать стоимость д/д пути? По поводу котлов я так и думала. здание котельной посчитать по УПВС, а котлы как оборудование (они 2008 года), так что найти их будет не сложно. ВалентинаЕ Сообщения: 84 Добавлено: Чт, 27 Июн 2013 16:49 По поводу длины ж.д.пути: - сделать замеры в натуре, но справку о длине пути должен дать собственник, также включите туда тип рельсов (определитесь по УПВС) и плотность шпал (оттуда-же) - как вариант, посмотреть еще документы на землю, может быть там есть какой-то намек на длину пути - посмотреть старые документы (инв. карточку, старую оценку - он же как-то это покупал) Вообще правильней всего при оценке здания котельной использовать в первую очередь сравнительный подход, доходный подход и уж потом считать по УПВС. Результат оценки принять по сравнительному подходу zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 27 Июн 2013 17:10 сомнительный предмет залога - часть жд пути и котельная. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 27 Июн 2013 18:25 ВалентинаЕ писал(а): По поводу длины ж.д.пути: - сделать замеры в натуре, но справку о длине пути должен дать собственник, также включите туда тип рельсов (определитесь по УПВС) и плотность шпал (оттуда-же) - как вариант, посмотреть еще документы на землю, может быть там есть какой-то намек на длину пути - посмотреть старые документы (инв. карточку, старую оценку - он же как-то это покупал) Вообще-то на ж/д пути оформляется паспорт. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 27 Июн 2013 19:50 Серый писал(а): Вообще-то на ж/д пути оформляется паспорт. +1. И там есть все-все данные. Nawe6401 Сообщения: 67 Добавлено: Пт, 28 Июн 2013 07:08 Спасибо за ответы! Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3, 4, 5  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме