| Автор |
Сообщение |
USSR
Гость
|
 Добавлено:
Вт, 06 Окт 2009 18:44 |
  |
Уважаемые господа. Прошу помощи в следующем:
Находил я как-то интересную тему (возможно на форуме, но не уверен). Речь шла о том, что в сложившейся ситуации рынок продажи недвижимости практически умер, предложения на рынке рассчитаны "на дурака" и не отображают рыночной ситуации. И, мол, в данный момент более коректно для определения рыночной стоимости использовать доходный подход с его "живыми" орендными ставками. Статья была обильно украшена красивыми рассуждениями.
Вот бы мне сейчас эту статью в отчет вставить  .
Да вот подзабыл, где ее видел  .
Мож кто из уважаемых участников форума обладает подобной информацией? Был бы очень признателен. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Окт 2009 19:06 |
|
Ссылку с ходу не нашел.
Это, если не изменяет память, материалы заседания УТО.
В принцмпе, что-то подобное есть в практике оценки за май 2009.
Посмотрите, может подойдет. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
  |
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Сб, 17 Окт 2009 17:41 |
|
А у меня наоборот.
Оцениваю склад. СП=35000грн, ДП=180000грн. Ск при этом брала в размере 18,5. Конечно же, его ст-ть 35тыс. А как обосновать, вот теперь для меня задача. Разница ощутимая между подходами. Дурдом.
Добавлено спустя 11 минут 6 секунд:
У меня по доходнику ПВД получился величиной со ст-ть по СП. Не говоря уже что его надо еще и разделить на ставку кап-ции. В общем, я даже растерялась чуть. |
|
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 18 Окт 2009 08:50 |
|
Продают дешево, а сдают дорого (типа желающих купить нету, зато из арендаторов очередь стоит) - что-то тут не так.
При таких условиях продажи просто быть не должно - все должно сметаться на второй секунде после выставления на продажу - пятерной отбой инвестиций в первый же год. Такого даже в докризисные времена не было.
Где-то Вы явно ошиблись. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Ship
Сообщения: 20
|
| Добавлено:
Вс, 18 Окт 2009 09:05 |
|
По поводу подходов - читал статью Маркуса зимой - полностью согласен, красивые и обильные рассуждения видно из другой статьи.
А с примером Irenki - действительно чудно. Доллары с грн там хорошо стыкуются? И с СП все нравится? Неужели такой развитый рынок на такие чудесные склады? На моей практике собственники недвижимости платят премию приведшему арендатора в размере 50-100% месячной аренды. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 18 Окт 2009 12:08 |
|
| Серый писал(а): |
| Где-то Вы явно ошиблись. |
я тож не припомню чтоб у меня доходник хоть раз ТАК прыгал... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
  |
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вс, 18 Окт 2009 13:42 |
|
Ребят, ну не знаю. Может и ошиблась. Но тока не знаю где. Давайте вместе. Помогите найти ошибку.
Все буду приводить с округлениями, но данные соответствуют действительности.
У нас аренда складов 7 грн. Продажа примерно 100грн за 1м.
Ск кумуляцией примерно 0,19. Экстракцией - 7/100= 0,07 ???????????
Площадь грубо возмем 500кв.м.
СП= 50000.
ДП
7*12*500=42000.
Отнимем %-тов 30 на затраты, недозагрузку и т.п.
42000-30%=29400.
29400/0,19=154 736.
Добавлено спустя 4 минуты 55 секунд:
Памагиииитееее! Отчет нада на вчера.
Для фонда.....  |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вс, 18 Окт 2009 14:25 |
|
| irenka писал(а): |
У нас аренда складов 7 грн. Продажа примерно 100грн за 1м.
Ск кумуляцией примерно 0,19. Экстракцией - 7/100= 0,07 ??????????? |
При таких исходных данных (аренда 7 грн. и продажа 100 грн.) Ск будет 0,84 (7*12=84; 84/100=0,84).
Тогда при ЧОД 29400 стоимость равна 35000 (29 400/0,84=35000) |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 18 Окт 2009 14:34 |
|
| irenka писал(а): |
| Экстракцией - 7/100= 0,07 |
Ну исходя из представленных исходных данных, методом рыночной экстракции будет:
7*12/100=0,84 или 84%. Что говорит, что инвестиция в покупку склада ну очень-очень-очень стремная и покупатель стремится вернуть вложенные средства примерно за один год. Смахивает на финансовую пирамиду.
Но такую ставку показывать нельзя - не поймут явно.
Просто для стоимости в 100 грн. за 1 м., аренда в 7 грн. ну очень высокая. Она должна быть где-то 1-2 грн.
Опять таки, какой смысл арендовать при таких рыночных условиях, если намного выгоднее купить: за год отбиваешь аренду, а потом еще и перепродать можно.
Добавлено спустя 6 минут 15 секунд:
| Сергей_К писал(а): |
| При таких исходных данных (аренда 7 грн. и продажа 100 грн.) Ск будет 0,84 (7*12=84; 84/100=0,84). |
Тезка опередил |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вс, 18 Окт 2009 15:30 |
|
Йолки-палки. Забыла умножить аренду на 12 месяцев. Торможу.
После вчерашнего вечера 
Всем спасибо за консультации агромнае!!! |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 18 Окт 2009 20:35 |
|
irenka, я тоже периодически на этом попадаюсь 
раньше хоть рынок был, можно было сравнительным перепроверить |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 19 Окт 2009 13:10 |
|
В общем, что я сделала.
Экстракцию не трогала, выводила ставку кумуляцией. Предварительно узнала, что фонд пропускает ставку на уровне 28%. Откинула на недозагрузку и ежемесячный ремонт 30% (здание аварийное). Таким образом вышла на разницу в подходах в 2 раза, а не в 5, как раньше получалось (по ДП естественно вышло больше). Добрые люди скинули в аську отмашку от доходника. Вот так. А дальше будем ждать решения фонда.
А вообще для себя решила, что склады у нас действительно очень рентабельны (если найдешь арендатора конечно же). Окупаемы в год-два только ар.платой. Ну а дальше в кач-ве бонуса - реверсия. Можно даже по ликвидационке ее скинуть, и все равно будет выгодно. |
|
|
|
|
XY
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Пн, 19 Окт 2009 13:22 |
|
А можно и мне отмашку от доходника? |
_________________
Не тяжкий труд, а мыслей ход, опредляют наш доход. |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 19 Окт 2009 13:27 |
|
Ну, мне надо спросить разрешения у хозяина отмашки. Если он не против, скину тебе в личку. |
|
|
|
|
XY
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Пн, 19 Окт 2009 13:31 |
|
Ну хорошо,  надеюсь мир не без добрых людей |
_________________
Не тяжкий труд, а мыслей ход, опредляют наш доход. |
|
|
|
птичка
Сообщения: 332
Откуда: Сумщина
|
| Добавлено:
Пн, 19 Окт 2009 17:57 |
|
Если здание аварийное, применять прямую капитализацию некорректно. попробуйте просчитать затраты на ремонт и примените метод дисконтирования ДП. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 19 Окт 2009 19:08 |
|
птичка, а как вы смотрите на такой пункт Нс №2:
| Цитата: |
16. Необхідні витрати, що пов'язані з приведенням споживчих характеристик об'єкта оцінки у відповідність із споживчими характеристиками подібного нерухомого майна, дохід від якого враховувався під час прогнозування чистого операційного доходу об'єкта оцінки, можуть бути враховані під час застосування:
методу прямої капіталізації доходу — шляхом зменшення вартості об'єкта оцінки, визначеної відповідно до вимог пункту 12 цього Стандарту, на розмір поточної вартості необхідних витрат, що необхідні для такого приведення; |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 20 Окт 2009 06:18 |
|
to zanoza
А вот это, к сожалению, видение нашего НС, чисто исконно украинского. Оно, конечно, наукообразно, как и многие другие фрагменты наших НС, однако работает только в той ситуации, когда "витрати, що пов'язані з приведенням споживчих характеристик об'єкта оцінки у відповідність із споживчими характеристиками подібного нерухомого майна" относительно мизерны - ну, типа лампочки заменить в половине комнат здания... или отремонтировать 2 унитаза... Ежели масштаб бедствий становится больше, этот совет, увы, становится внутренне противоречивым и не работает. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 20 Окт 2009 08:44 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| А вот это, к сожалению, видение нашего НС, чисто исконно украинского. Оно, конечно, наукообразно, как и многие другие фрагменты наших НС, однако работает только в той ситуации, когда "витрати, що пов'язані з приведенням споживчих характеристик об'єкта оцінки у відповідність із споживчими характеристиками подібного нерухомого майна" относительно мизерны - ну, типа лампочки заменить в половине комнат здания... или отремонтировать 2 унитаза... Ежели масштаб бедствий становится больше, этот совет, увы, становится внутренне противоречивым и не работает. |
Кроме того, в выделенном Вами, zanoza, есть ключевое слово "поточної", т.е. продисконтированной. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
птичка
Сообщения: 332
Откуда: Сумщина
|
| Добавлено:
Вт, 20 Окт 2009 09:02 |
|
zanoza, согласна с Вашим замечанием, но с теми оговорками, которые изложили наши коллеги Серый и Grey Horce.
На п. 16 НС №2 ссылаюсь в том случае, если ремонт может быть выполнен за 0,5 -1 месяц. |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 20 Окт 2009 09:23 |
|
В общем по складу этому ремонт был выполнен за 1 месяц. Потому что никому не нада чтоб там все блестело. Да, со стен выпадают кирпичи. Но арендатора это не пугает. Он повставлял в окна стекла, чтоб тепло не выходило. Поубирал там и все. Каждый месяц он рассчитывает на небольшую сумму на ремонт (на всякий случай), поэтому я оставила прямую кап-цию.
Ну и повторюсь, жду решения фонда. Потребует дисконтирование, будем переделывать. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 20 Окт 2009 09:35 |
|
| irenka писал(а): |
| В общем по складу этому ремонт был выполнен за 1 месяц. Потому что никому не нада чтоб там все блестело. Да, со стен выпадают кирпичи. Но арендатора это не пугает. Он повставлял в окна стекла, чтоб тепло не выходило. Поубирал там и все. Каждый месяц он рассчитывает на небольшую сумму на ремонт (на всякий случай), поэтому я оставила прямую кап-цию. |
Ну, тогда это вполне приемлемо... Фонд, видимо, возражать не будет. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 20 Окт 2009 10:58 |
|
| Серый писал(а): |
| Кроме того, в выделенном Вами, zanoza, есть ключевое слово "поточної", т.е. продисконтированной. |
- однако там же есть и указание, что "під час застосування:методу прямої капіталізації доходу".
т.е. вы можете свои затраты продисконтировать, и спокойно вычесть. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 20 Окт 2009 13:24 |
|
| zanoza писал(а): |
- однако там же есть и указание, что "під час застосування:методу прямої капіталізації доходу".
т.е. вы можете свои затраты продисконтировать, и спокойно вычесть. |
Ну да, можете. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 20 Окт 2009 14:20 |
|
Продисконтировать на 1 мес.? А смысл? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 20 Окт 2009 14:25 |
|
Grey Horse, с чего вы взяли эту норму про 1 мес?
в НС ничего об этом не сказано, нет никаких ограничений по срокам ремонта, как и по суммам. |
Последний раз редактировалось: zanoza (Вт, 20 Окт 2009 14:34), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 20 Окт 2009 14:32 |
|
| zanoza писал(а): |
Grey Horse, с чего вы взяли эту норма про 1 мес?
в НС ничего об этом не сказано, нет никаких ограничений по срокам ремонта, как и по суммам. |
+1
? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 20 Окт 2009 15:18 |
|
| irenka писал(а): |
| В общем по складу этому ремонт был выполнен за 1 месяц. |
Это не норма, это конкретная ситуация! Нормы такой, естественно, нигде нет. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 21 Окт 2009 20:49 |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
