| Автор |
Сообщение |
Oleg_Kiev
Сообщения: 34
|
 Добавлено:
Пн, 30 Ноя 2009 15:53 |
  |
Уважаемые коллеги,
Подскажите, как считать стоимость имущественных прав на квартиры?
Ситуация: необходимо оценить несколько сотен квартир в новопостроенном доме для залога в банк.
Вопрос в ледующем: какие (если нужно) делать корректировки на колличество этих квартир. Иными словами, будет ли стоимость объекта оценки = Рын.стоимость 1 м2 в 1 квартире * Суммарное колличество м2 квартир? |
|
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 30 Ноя 2009 15:57 |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пн, 30 Ноя 2009 15:58 |
|
1) а какие есть доки (какое подтверждение прав) на это имущ-во?
2) нет, не будет. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
  |
|
Oleg_Kiev
Сообщения: 34
|
| Добавлено:
Пн, 30 Ноя 2009 16:34 |
|
да, но в основе этих прав как раз и лежит недвижимость. В общем это не имеет значения для интересуемого вопроса. Мне нужно самому понять - нужна ли корректировка на большое количество квартир по сравнению с одной квартирой. Как я представляю, продать 100 квартир займёт больше времени, чем 1. Поэтому, может сделать график продаж и дисконтировать платежи? Тогда новый вопрос - график. Или не париться и принять это как нормальный срок экспозиции? Или вообще ничего не делать - какая разница продавать 1 квартиру или 100 квартир? Вообщем вариантов много...
Добавлено спустя 1 минуту 18 секунд:
доки - инвест договор. |
|
|
|
|
Эдуард
Сообщения: 35
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 30 Ноя 2009 16:37 |
|
Смотри совсем недавно оценивал такое.
1) Если дом недострой то
а) справка о строительной готовности дома
б) сам расчитывай готовность дома по сметам
2)Подбор аналогов по продажам 1,2,3,4х комнатных квартир.
3) В сравнительном подходе коэфю на строй готовность.
Тада!!!!! Все
Вобще мы оценивали дом - много очередей. И расчитывали сами эту готовность вот это были томААА смет.
А второй небольшой дом, он был почти готов, 95 % по справки готовности ценить, намного проще |
|
|
|
|
Oleg_Kiev
Сообщения: 34
|
| Добавлено:
Пн, 30 Ноя 2009 16:42 |
|
дом готов. квартиры тоже. Но аналогов продаж блоками по 100 квартир нет. У меня объект 100 квартир общей площадью 10000 кв м (допустим). Также допустим что все квартиры однокомнатные. Я беру 5-10 аналогов (одиночных квартир), считаю стоимость 1м2 со всеми стандартными корректировками. А адльше: как мне привести стоимсть 1м2 в объекте сравнения (1 квартиры площадью 100 кв.м.) к стоимости 1м2 в объекте 100 квартир (общ площадью 10000 кв.м.)? Вот... |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 30 Ноя 2009 16:47 |
|
Oleg_Kiev, а какие права именно вы оцениваете? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 30 Ноя 2009 16:49 |
|
Какая разница сколько квартир. В любом случае, какждая квартира подлежит отдельной регистрации - будет выдано отдельное свидетельство о собственности, отдельное дело БТИ и т.д. даже если теоретически у них дудет один собственник И продаваться они могут и будут отдельно друг от друга.
Поєтому я бі рассматривал каждую квартиру в отдельности. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Пн, 30 Ноя 2009 16:55), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 30 Ноя 2009 16:53 |
|
| Серый писал(а): |
| В любом случае, какждая квартира подлежит отдельной регистрации - будет выдано отдельное свидетельство о собственности, отдельное дело БТИ и т.д. даже если теоретически у них дудет один собственник |
да, но здесь же целый дом, с целой крышей, с целыми стенами, с целым подвалом и с целым прилегающим участком, а это накладывает некоторые нюансы, т.е. владелец всего дома имеет больше преимуществ перед владельцем 1 или скажем 10 квартир в этом же доме! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Эдуард
Сообщения: 35
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 30 Ноя 2009 16:58 |
|
Банк то берет в залог все квартиры а не площадь всех квартир.
Можешь сделать так 100% - 1,2,3,4
1-45%
2-30%
3-25%
Потом по стоимостям делаешь среднею стоимость 1 кв.м. На всю площадь, на коэф.готовности (доб здан уже 5% износа), торг, месторасположение.........
Добавлено спустя 2 минуты 28 секунд:
Банку пофиг. он берет твердый залог, квартиры, офисы, земля (оренда или продажа). И продовать он будет как квартиры. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 30 Ноя 2009 17:03 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| да, но здесь же целый дом, с целой крышей, с целыми стенами, с целым подвалом и с целым прилегающим участком, а это накладывает некоторые нюансы, т.е. владелец всего дома имеет больше преимуществ перед владельцем 1 или скажем 10 квартир в этом же доме! |
А это причем, мы же говорим о 100-квартирном боме, а не о 100-комнатном.
А площади общего пользования делятся пропорционально между всеми квартирами, и, фактически уже включены в стоимости аналогов.
Да и не представляю я жителем 100 квартир - одного владельца/семью.
Добавлено спустя 10 минут 14 секунд:
Я бы поделил по колличеству комнат, ну может еще по расположению в хдании (1 этажи, средние этажи, последние этажи), проработал бы рынок отдельно по каждому сегменту, откорректировал бы на отличия и по откорректированной стоимости в каждом сегменте.
Ну с учетом степени готовности, конечно же.
Идеальный вариант - аналоги в этом же доме. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Эдуард
Сообщения: 35
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 30 Ноя 2009 17:15 |
|
| Серый писал(а): |
| Филин Андрей писал(а): |
| да, но здесь же целый дом, с целой крышей, с целыми стенами, с целым подвалом и с целым прилегающим участком, а это накладывает некоторые нюансы, т.е. владелец всего дома имеет больше преимуществ перед владельцем 1 или скажем 10 квартир в этом же доме! |
А это причем, мы же говорим о 100-квартирном боме, а не о 100-комнатном.
А площади общего пользования делятся пропорционально между всеми квартирами, и, фактически уже включены в стоимости аналогов.
Да и не представляю я жителем 100 квартир - одного владельца/семью.
Добавлено спустя 10 минут 14 секунд:
Я бы поделил по колличеству комнат, ну может еще по расположению в хдании (1 этажи, средние этажи, последние этажи), проработал бы рынок отдельно по каждому сегменту, откорректировал бы на отличия и по откорректированной стоимости в каждом сегменте.
Ну с учетом степени готовности, конечно же.
Идеальный вариант - аналоги в этом же доме. |
Идеальный вариант 10-15 аналогов, включая тот же дом |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 30 Ноя 2009 17:25 |
|
Эдуард, а может еще этажность учесть?
неееее
как-то все сложно, должно быть все проще... 
Добавлено спустя 2 минуты 27 секунд:
| Серый писал(а): |
| Да и не представляю я жителем 100 квартир - одного владельца/семью. |
нет, речь не об этом, не о семье/жильце, а о владельце, который на крыше может солярий устроить или антенну поставить, на стене внешней плакат с фото любимой повесить, в подвале вешенку выращивать, а по территории крокодилов выгуливать...
Добавлено спустя 30 секунд:
утрирую, конечно же, но смылс понятен?
Добавлено спустя 4 минуты 34 секунды:
может все же определимся - что мы оцениваем - дом с набором квартир или права на этот дом по договору? мне кажется тогда можно будет говорить предметней... кажется... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Эдуард
Сообщения: 35
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 30 Ноя 2009 17:42 |
|
Андрей!
При подборе аналогов обязательным моментом есть не этажность а сроки ввода в эксплуатацию.
А гениальность всега проста.
Да кстате по поводу чего оценивать это ты прав.
100000 кв.м. или квартиры, офисы на 1-м этаже, подвал, паркинг.
Oleg_Kiev не перживай оценка не пипец! |
|
|
|
|
Oleg_Kiev
Сообщения: 34
|
| Добавлено:
Пн, 30 Ноя 2009 18:08 |
|
коллеги, спасибо за ваши ответы, но вопрос изначально немного другой. Попробую упростить. Мне нужно оценить 100 квартир, общей площадью 5000 м2, принадлежащих одному владельцу, который хочет отдать их в залог. Все оцениваемые квартиры однокомнатные, на 5 этаже. Допустим, я взял 10 уже проданных квартир в этом доме на 5 этаже. Все эти квартиры однокомнатные. Посчитал стоимость 1 м2. Получил 2000 дол.м2. Теперь внимание, ВОПРОС: Будет ли стоимость объекта оценки = 5000м2*2000дол =200000 дол.?????. (ситуация вымышленная, так как мне нужна всего одна корректировка перехода от 1м2 в отдельной квартире к 1м2 в блоке из 100 квартир - если он вообще надо?) |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 30 Ноя 2009 18:21 |
|
Как будут продавать потом - поквартирно или тоже блоком сразу? Если поквартирно - то не нужен, если всем блоком - поправка на масштаб/опт какая-то должна быть, как мне кажется. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 30 Ноя 2009 18:32 |
|
Уважаемый коллега, а че оценивается???
Вот один вариант объкта оценки
| Oleg_Kiev писал(а): |
.....Подскажите, как считать стоимость имущественных прав на квартиры?..... |
А тут второй
| Oleg_Kiev писал(а): |
| ...Мне нужно оценить 100 квартир, общей площадью 5000 м2, принадлежащих одному владельцу, который хочет отдать их в залог. ..... |
Ведь это же разные объекты оценки и подходы разные.
В первом варианте оценивается собственно "договор", в котором зафиксированы права на квартиры или на, ну не знаю, может постройку с поледущим переходом прав собственности на собственно квариту. Во втором, объект оценки, конкретные квартиры.
Ху из Ху коллега???? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 30 Ноя 2009 21:02 |
|
| Эдуард писал(а): |
Андрей!
При подборе аналогов обязательным моментом есть не этажность а сроки ввода в эксплуатацию. |
т.е. не важно какой этаж мы сравним с 1-ым - 2-ой или 20-ый?, а важно когда этот этаж ввели в экплуатацию? 
| Oleg_Kiev писал(а): |
| Мне нужно оценить 100 квартир, общей площадью 5000 м2, принадлежащих одному владельцу, который хочет отдать их в залог. Все оцениваемые квартиры однокомнатные, на 5 этаже. Допустим, я взял 10 уже проданных квартир в этом доме на 5 этаже. Все эти квартиры однокомнатные. Посчитал стоимость 1 м2. Получил 2000 дол.м2. Теперь внимание, ВОПРОС: Будет ли стоимость объекта оценки = 5000м2*2000дол =200000 дол.????? |
если они однотипные, то такой расчет самый логичный, только 2*5=10+6нулей |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 30 Ноя 2009 21:32 |
|
А кто, особенно сейчас, сможет единоразово выкупить пусть даже не 100, а 20 квартир в одном и том же месте? Т.е. к снижению платежеспособного спроса уверенно можно добавлять и сужение сегмента потенциальных покупателей квартир - за счет унификации характеристик предлагаемых квартир...
Боюсь, что без обоснованного дисконтирования как минимум на сроки поиска таких покупателей не обойтись... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Oleg_Kiev
Сообщения: 34
|
| Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 11:01 |
|
| zanoza писал(а): |
| Как будут продавать потом - поквартирно или тоже блоком сразу? Если поквартирно - то не нужен, если всем блоком - поправка на масштаб/опт какая-то должна быть, как мне кажется. |
Да, этот вопрос я себе тоже задаю. Оценка для залога в банк. В залог идёт блок. В случае невыполнения условий кредитного договора права на эти квартиры переходят банку. И тут возникает этот вопрос: будет ли банк продавать эти квартиры всем скопом (например какому-то инвестору, которых ещё осталось в Украине пару сотен) в течение "нормального срока экспозици" или будет продавать "смертным" людям по одной в течение n-лет? В зависимости от этого мне и нужно определить стоимость!? Вот и думаю, корректировать, дисконтировать или не трогать вообще?
Добавлено спустя 3 минуты 29 секунд:
Re: Оценка имущественных прав на квартиры в многоквартирном
| rudge писал(а): |
Уважаемый коллега, а че оценивается???
Вот один вариант объкта оценки
| Oleg_Kiev писал(а): |
.....Подскажите, как считать стоимость имущественных прав на квартиры?..... |
А тут второй
| Oleg_Kiev писал(а): |
| ...Мне нужно оценить 100 квартир, общей площадью 5000 м2, принадлежащих одному владельцу, который хочет отдать их в залог. ..... |
Ведь это же разные объекты оценки и подходы разные.
В первом варианте оценивается собственно "договор", в котором зафиксированы права на квартиры или на, ну не знаю, может постройку с поледущим переходом прав собственности на собственно квариту. Во втором, объект оценки, конкретные квартиры.
Ху из Ху коллега???? |
Продаются имущественные права на квартиры (недвижимость). Есть инвестиционный договор. Подскажите, пожалуйста, какая разница будет при оценке "догвора"? Не приходит ли она опять к оценке недвижимости?
Добавлено спустя 1 минуту 38 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
А кто, особенно сейчас, сможет единоразово выкупить пусть даже не 100, а 20 квартир в одном и том же месте? Т.е. к снижению платежеспособного спроса уверенно можно добавлять и сужение сегмента потенциальных покупателей квартир - за счет унификации характеристик предлагаемых квартир...
Боюсь, что без обоснованного дисконтирования как минимум на сроки поиска таких покупателей не обойтись... |
Есть такие. Инвестфонды всякие и богатенькие инвесторы. Вы таких не встречали? |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 11:29 |
|
| Oleg_Kiev писал(а): |
| Вы таких не встречали? |
телефончик дайте
| Oleg_Kiev писал(а): |
| Есть инвестиционный договор. Подскажите, пожалуйста, какая разница будет при оценке "догвора"? Не приходит ли она опять к оценке недвижимости? |
не совсем, Вы делаете оценку прав на что-либо по договору, или оценку недвижимости - это могут быть кардинально разные вещи, поскольку договором может быть предусмотрено много нюансов... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 13:33 |
|
| Oleg_Kiev писал(а): |
| Grey Horse писал(а): |
А кто, особенно сейчас, сможет единоразово выкупить пусть даже не 100, а 20 квартир в одном и том же месте? Т.е. к снижению платежеспособного спроса уверенно можно добавлять и сужение сегмента потенциальных покупателей квартир - за счет унификации характеристик предлагаемых квартир...
Боюсь, что без обоснованного дисконтирования как минимум на сроки поиска таких покупателей не обойтись... |
Есть такие. Инвестфонды всякие и богатенькие инвесторы. Вы таких не встречали? |
Очень хорошо. И Вы считаете, что они (ключевая часть слова, кстати - инвест...) сначала выкупят единоразово у банка весь блок по суммарной розничной цене квартир, а потом эти же квартиры в течение n-го времени будут продавать поштучно, в розницу по той же цене?  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 13:58 |
|
я с начала ветки пытаюсь выяснить что и для чего мы оцениваем
А Grey Horse задал очень хороший вопрос |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 14:18 |
|
Стараемся... За предыдущий, вчерашний вопрос уже получили...  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 14:29 |
|
Опять одни и те же грабли: вопрос не полный, получить инфу сложно, посему и разночтения с домыслами и "копия ломаются" впустую.
Коллеги, для оперативного решения Ваших задач не ленитесь давать максимально корректную информацию, наполненную исходными данными. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Oleg_Kiev
Сообщения: 34
|
| Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 15:37 |
|
[quote="Филин Андрей"
не совсем, Вы делаете оценку прав на что-либо по договору, или оценку недвижимости - это могут быть кардинально разные вещи, поскольку договором может быть предусмотрено много нюансов...[/quote]
По инвестиционному договору строительная компания передаёт вышеупомянутые квартиры инвестиционной компании по Инвест договору (права по которому и оцениваются). Далее, инвесткомпания обменивает эти квартиры на свои облигации, которые продавала людям. После этого люди регистрируют свои права в БТИ. Оцениваются права по инвестиционному договору между строительной и инвестиционной компанией. какие могут быть нюансы? |
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 54
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 15:41 |
|
При продаже пула из 100 квартир увеличивается их период экспозиции на неопределенно более высокий.
Если для одной - двух квартир можно говорить о сроке экспозиции 2-3 месяца, то для 100 квартир такие сроки не реальны.
ИМХО - стоит построить денежный поток, основанный на прогнозном графике их реализации и отсюда плясать в дальнейшей оценке. |
|
|
|
|
Oleg_Kiev
Сообщения: 34
|
| Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 15:42 |
|
| skiff писал(а): |
Опять одни и те же грабли: вопрос не полный, получить инфу сложно, посему и разночтения с домыслами и "копия ломаются" впустую.
Коллеги, для оперативного решения Ваших задач не ленитесь давать максимально корректную информацию, наполненную исходными данными. |
Согласен. А ещё можно попросить форумчан внимательно читать сам вопрос (прошу прощения за прямоту)!
Добавлено спустя 2 минуты 22 секунды:
| SanTim писал(а): |
При продаже пула из 100 квартир увеличивается их период экспозиции на неопределенно более высокий.
Если для одной - двух квартир можно говорить о сроке экспозиции 2-3 месяца, то для 100 квартир такие сроки не реальны.
ИМХО - стоит построить денежный поток, основанный на прогнозном графике их реализации и отсюда плясать в дальнейшей оценке. |
Вот! Наконец-то мнение по теме! Спасибо! Есть ещё? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 16:08 |
|
|
! |
zanoza: |
| Олег, давайте не так сделаем. Давайте я всю ветку вашу перенесу сюда? Ни к чему плодить на форуме ветки с одинаковым названием и, тем более, по одному и тому же объекту. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 16:26 |
|
| Oleg_Kiev писал(а): |
Спасибо всем кто откликнулся в ветке по недвижимости.
Теперь у меня вопрос (который затрагивался в ветке по недвижимости):
Необходимо оценить имущественные права по инвестиционному договору.
Договор между застройщиком и инвестором. По договору Застройщик передаёт, а Инвестор получает 100 квартир в новопостроенном доме (есть список конкретных квартир). Дом уже готов на 100%, но ввода в эксплуатацию ещё небыло. Ввод планируется вот-вот.
Инвестор эти квартиры хочет заложить в банк (под кредит разумеется), с целью чего и проводится оценка.
Какие могут быть ньюансы с этой оценкой по сравнению с оценкой этиъ квартир как недвижимости? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 16:40 |
|
| Oleg_Kiev писал(а): |
По инвестиционному договору строительная компания передаёт вышеупомянутые квартиры инвестиционной компании по Инвест договору (права по которому и оцениваются). Далее, инвесткомпания обменивает эти квартиры на свои облигации, которые продавала людям. После этого люди регистрируют свои права в БТИ. Оцениваются права по инвестиционному договору между строительной и инвестиционной компанией. какие могут быть нюансы? |
Проблема в том, что строительная компания может просто заложить эти не принадлежащие инвестору де юре. квартиры под залог без ведома того же инвестора. Но это криминал. Тут судиться можно. А вот если ДВС или ДПИ наедут на строительную компанию, то грош им цена. И инвестор получит не квартиры а "дырку от бублика" + документ по банкротству строительной компании. Соответственно и
| Oleg_Kiev писал(а): |
| ....Инвест договору (права по которому и оцениваются).... |
Во почему я пытался уточнить, что же Вы оцениваете? Похоже права на договор. Один подводный камень я показал. Для остального все таки более четко хотелось бы знать объект оценки. Удачи. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Oleg_Kiev
Сообщения: 34
|
| Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 16:46 |
|
а как это влияет на результат оценки. Что, этот договор - филькина грамота? Или необходимо оценить риски (вероятность) наездов ДВС, ДПИ и пр. доброжелателей? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 16:49 |
|
| Oleg_Kiev писал(а): |
| а как это влияет на результат оценки. Что, этот договор - филькина грамота? Или необходимо оценить риски (вероятность) наездов ДВС, ДПИ и пр. доброжелателей? |
Вот как раз о в рисках то и проблема. Сами чувствуете они тут "по максимуму". Что бы что то Вам толковое подсказать нужно знать суть договора. Может там есть "страховка" какая то.
Добавлено спустя 2 минуты 25 секунд:
Да, если бы я одалжывал деньги то для меня такой договор точно был бы "филькиной грамотой". |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 17:16 |
|
Риски конечно же надо учитывать, это раз. Фактор времени - два. Пока достроят, пока сдадут, пока продадут... |
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 54
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 17:44 |
|
| Oleg_Kiev писал(а): |
Спасибо всем кто откликнулся в ветке по недвижимости.
Теперь у меня вопрос (который затрагивался в ветке по недвижимости):
Необходимо оценить имущественные права по инвестиционному договору.
Договор между застройщиком и инвестором. По договору Застройщик передаёт, а Инвестор получает 100 квартир в новопостроенном доме (есть список конкретных квартир). Дом уже готов на 100%, но ввода в эксплуатацию ещё не было. Ввод планируется вот-вот.
Инвестор эти квартиры хочет заложить в банк (под кредит разумеется), с целью чего и проводится оценка.
Какие могут быть ньюансы с этой оценкой по сравнению с оценкой этиъ квартир как недвижимости?
По инвестиционному договору строительная компания передаёт вышеупомянутые квартиры инвестиционной компании по Инвест договору (права по которому и оцениваются). Далее, инвесткомпания обменивает эти квартиры на свои облигации, которые продавала людям. После этого люди регистрируют свои права в БТИ. Оцениваются права по инвестиционному договору между строительной и инвестиционной компанией. какие могут быть нюансы?
|
Если ситуация такова как вы описали, то в качестве залога эти договора должны стоить 0 (или около того).
Для порядка, обращу внимание. что работать по инвестиционным договорам, заключенным с 14.01.2006г. в сфере жилищного строительства запрещено законом №3201 от 15.01.2005г.
Для того чтобы предметно говорить о возможности использования прав "Инвестора" по указанным Вами инвестиционным договорам в качестве залога, нужно иметь четкую информацию о юридических и финансовых взаимоотношениях между "Инвестором" и "Застройщиком"
и между "Инвестором" и "Конечным покупателем".
Но даже и без этого очевидна цепочка:
- Инвестор получил деньги за эти квартиры (по проданным ранее облигациям) от "Конечных покупателей" и должен им передать квартиры.
- Инвестор оплатил "Застройщику" стоимость строительства и должен получить от него квартиры.
Активами инвестора, по-идее, является лишь разница между количеством квартир, которые он должен получить от "Застройщика" и количеством квартир, которые он должен передать "Конечными покупателями", а также избыточные денежные средства, которые, со счетов "Инвестора" давно должны были уйти на хознужды и прочие благие цели.
Изначально говорилось о квартирах, уже оплаченных "Конечными покупателями". По логике событий принимая в залог права инвестора на эти квартиры банк входит в конфликт интересов с "Конечными покупателями" у которых прав на эти квартиры больше чем у "Инвестора"
Хотя, возможно, у "Инвестора" и есть юридические возможности или лазейки, что бы заложить квартиры уже оплаченные "Конечными покупателями", но на месте банкиров я бы в такое Г.. не лез. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 01 Дек 2009 20:16 |
|
Коллега SanTim
+ 1000000000000
Похоже инвестор захотел заложить то что ему не принадлежит, или точнее "дырку от бублика" красиво оформленную оценщиком и сдымить с баблом на Канары.
Такое уже было.
Тут оценщику надо быть очень осторожным дабы не попасть в "жернова правосудия".
Взять денги за работу и просчитать в зеро +/- 1 грн. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SanTim
Возраст: 54
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 02 Дек 2009 10:25 |
|
| rudge писал(а): |
| Взять денги за работу и просчитать в зеро +/- 1 грн. |
К слову элементарно оценивается по доходу:
- в затраты включить затраты на строительство и оформление, которые еще должен будет понести инвестор, и проценты по кредиту (проценты может и можно не включать, но с учетом цели оценки это будет некорректно, да и банк, думаю, обратит на это внимание);
- в доходы включить суммы, которые еще не оплачены имеющимися покупателями по своим квартирам и доходы от реализации еще не проданных квартир (график продаж растянуть во времени в зависимости от их количества)
И если заказчик сделает предоплату, то будет Вам счастье  ... так как результат его вряд ли устроит |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 02 Дек 2009 12:16 |
|
вот, о чем я и говорил - нюансов много и их наличие определяется благодаря знаниям текста Вашего инвестиционного договора, Oleg_Kiev
учитывая то что дом еще не сдан в эксплуатацию, то и квартир, как таковых, у Вас еще нет, нет и прав на них, как на квартиры, Вы не можете сделать оценку квартир!
а оценка договора - как описал SanTim - это наверное то что Вам нужно!
Прочтите внимательно договор вдоль и поперек - кто кому должен и кто кому уже оплатил и еще должен оплатить - тогда схему можно будет нарисовать и понять сколько еще денег по этому договору останется у инвестора, вот это и будет стоимость этой "филькиной грамоты" - это то что останется у банка, который выдаст под нее кредит и вдруг, не дай бог, инвестор испарится... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 02 Дек 2009 13:01 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
а оценка договора - как описал SanTim - это наверное то что Вам нужно!
Прочтите внимательно договор вдоль и поперек - кто кому должен и кто кому уже оплатил и еще должен оплатить - тогда схему можно будет нарисовать и понять сколько еще денег по этому договору останется у инвестора, вот это и будет стоимость этой "филькиной грамоты" - это то что останется у банка, который выдаст под нее кредит и вдруг, не дай бог, инвестор испарится... |
100%
| SanTim писал(а): |
| И если заказчик сделает предоплату, то будет Вам счастье ... так как результат его вряд ли устроит |
200% |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Oleg_Kiev
Сообщения: 34
|
| Добавлено:
Чт, 03 Дек 2009 13:04 |
|
Спасибо, SanTim, за детальный ответ. Особенно, что Вы подсказали Закон #3201! В моём случае инвест договор был подписан до даты вступления в силу данного Закона.
Правда, не могу понять - почему вы считаете автивами инвестора только "разницу между количеством квартир, которые он должен получить от "Застройщика" и количеством квартир, которые он должен передать "Конечными покупателями", а также избыточные денежные средства, которые, со счетов "Инвестора" давно должны были уйти на хознужды и прочие благие цели"? Я же оцениваю не собственный капитал инвестора, а один из его активов. поэтому, не вижу разнице - сколько он уже получил денег от конечных покупателей и сколько оплатил застройщику. Мы когда оцениваем активы любой компании (например здание) - не справшиваем, какой у компании собственный капитал (разница между активами и обязательствами)? |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 03 Дек 2009 13:48 |
|
| Oleg_Kiev писал(а): |
| Я же оцениваю не собственный капитал инвестора, а один из его активов. |
извините, но или я слепой или одно из двух - ВЫ КВАРТИРЫ ОЦЕНИВАЕТЕ ИЛИ ДОГОВОР??? Вы так и не ответили (вариант с примером не катит, Вам же не пример оценивать, а реальную оценку выполнять)...
если ответ "квартиры", то, извините, какие у Вас на них есть документы, если дом еще не введен в эксплуатацию? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Oleg_Kiev
Сообщения: 34
|
| Добавлено:
Чт, 03 Дек 2009 13:54 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
извините, но или я слепой или одно из двух - ВЫ КВАРТИРЫ ОЦЕНИВАЕТЕ ИЛИ ДОГОВОР??? Вы так и не ответили (вариант с примером не катит, Вам же не пример оценивать, а реальную оценку выполнять)...
если ответ "квартиры", то, извините, какие у Вас на них есть документы, если дом еще не введен в эксплуатацию? |
Имущественные права на квартиры по инвестиционному договору. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 03 Дек 2009 13:55 |
|
и может быть не введут.
вы определитесь, а) какой у вас объект оценки б) что получит банк, когда не дай бог начнет реализовывать залог? |
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 54
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 03 Дек 2009 14:13 |
|
Строящиеся квартиры в данном случае не только не являются объектом залога, но и не являются активом "инвестора". У него есть комплекс прав и обязательств перед "застройщиком" и "покупателями".
Рассматривать стоимость "прав" без учета стоимости обязательств - это путь к выдаче необеспеченного кредита.
Инвестдоговор представляет собой достаточно эфемерную ценность, пока за ним не стоят какие-то материальные активы. Я вообще удивлен, что сейчас какой-то банк готов брать в залог подобный актив (они и раньше делали это с не большой охотой).
Банк скорее всего тоже не будет рассматривать договор, как самостоятельный актив, имеющий какую-то ценность - всех интересует имущество, а оно уже отягощено обязательствами Инвестора передать его покупателям.
Я специально привел пример "доходки", что бы можно было наглядно увидеть, какие доходы еще ожидается получить по указанному договору, а не задумываться о том, что "инвестор должен получить квартиры и почему же договор ничего не стоит?"
Потому что это уже чужие квартиры, которые он должен передать покупателям. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 03 Дек 2009 17:01 |
|
Oleg_Kiev, слушайте SanTimа - он дело говорит
| SanTim писал(а): |
| Потому что это уже чужие квартиры, которые он должен передать покупателям. |
добавлю - и за которые инвестор уже деньги получил или еще получит от покупателей, а теперь пытается ТЕ ЖЕ деньги получить от банка... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Oleg_Kiev
Сообщения: 34
|
| Добавлено:
Чт, 03 Дек 2009 18:25 |
|
SanTim
Так чьи же это квартиры? Они не застройщика (есть правовой акт их передачи, застройщик получил доход - следовательно по стандартам БУ - это не актив и в его балансе быть не должно ). Они не инвестора (следуя Вашим рассуждениям), они в конце концов - не конечных покупателей (так как у них есть только облигации на метры в этих квартирах). Так у кого же право собственности на РЕАЛЬНО существующие квартиры?
Добавлено спустя 5 минут 13 секунд:
| Филин Андрей писал(а): |
Oleg_Kiev, слушайте SanTimа - он дело говорит
| SanTim писал(а): |
| Потому что это уже чужие квартиры, которые он должен передать покупателям. |
добавлю - и за которые инвестор уже деньги получил или еще получит от покупателей, а теперь пытается ТЕ ЖЕ деньги получить от банка... |
Но у конечных покупателей нет никаких прав на эти квартиры - только право требовать их взамен обдлигаций. Или я не прав? |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 03 Дек 2009 18:50 |
|
| Oleg_Kiev писал(а): |
| Так чьи же это квартиры? |
какие квартиры?
| Oleg_Kiev писал(а): |
| Так у кого же право собственности на РЕАЛЬНО существующие квартиры? |
они еще не существуют, есть только договор на их постройку, закупленные стройматериалы на стройплощадке (неважно что они имеют вид вполне готового жилого многоквартирного дома) и облигации с правом обмена их на будущие квартиры...
когда дом введут в эксплуатацию, то инвестор будет обязан обменять квартиры, которые он получит от застройщика по договору строительства, на свои же облигации, т.е. погасить их, деньги уплаченные счастливыми новоселами за облигации уже уплачены (или еще будут) инвестору, которые он поделит на часть затратную - оплата работ застройщика и все иные затраты и на часть прибыльную - своя прибыль как инвестора во всем этом проекте - все счастливы и довольны! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Oleg_Kiev
Сообщения: 34
|
| Добавлено:
Чт, 03 Дек 2009 18:58 |
|
т.е до ввода в эксплуатацию дома, застройщик не может передать эти квартиры (или права на них) инвестору? А если инвестор захотел бы заменить застройщика, то что бы он забрал у старого застройщика и передал другому? |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 03 Дек 2009 19:12 |
|
| Oleg_Kiev писал(а): |
| Но у конечных покупателей нет никаких прав на эти квартиры - только право требовать их взамен обдлигаций. Или я не прав? |
прав
дело в том что на сегодняшний день не существует этих квартир, есть только:
- ЗУ выделеный под строительство
- проектно-сметная и разрешительная документация на постройку дома с квартирами на конкретном ЗУ
- гора стройматериалов
у покупателей есть:
- бумажка-облигация
- право требовать квартиру, согласно вышеуказанной бумажке
у застройщика есть:
- геморный инвестор, вечно подгоняющий пинком под зад с требованиями закончить строительство
- куча закупленного стройматериала, который был старательно сложен в одну кучу (с надеждой что она не рухнет, пока они получив денюжку от инвестора будут складывать чемоданы)
- святое право завтра (в пятницу) не выходить на работу
у инвестора есть:
- геморрой
- головняк
- желание поделиться вышеуказанными болезнями с банком и по-тихому уехать на Багамы
- толпа покупателей, которые скоро начнут требовать свои квартиры, за необдуманно выданные им облигации
- долги перед застройщиком
у банка есть:
- некий инвестор, который речи сладкие льет и денег хочет получить
- чувство что его хотят жестко прокинуть
- оценка с некой цифрой (в перспективе)*
если Ваша цифра будет равна стоимости стройматериалов+стоимость ЗУ+прибыль всех участников процесса возведения дома, то это будет рыночная стоимость ДОМА, а если банк выдаст деньги под эту цифру, то инвестора больше никто не увидит, зато к вам зачастят гости из разных структур и органов (не приведи господь), а все потому что инвестор уже получил свои деньги от покупателей за эти квартиры, если ему завистливо улыбнется фортуна и он получит второй раз эти деньги за свой товар, то... билеты он уже купил
а если Ваша цифирь будет равна валовому доходу инвестора от продажи квартир минус затраты на строительство и другиие затраты, то это будет прибыль инвестора равная "рыночной стоимости того договора, который мы уже затерли до дыр своими взглядами" и под эти 838 грн, которые будут в остатке (ибо остальное уже пропито) банк может выдать кредит например в разиере 50-70%
* - кстати, пока мы тут рассуждаем, Вас в банке ждут с отчетом
Добавлено спустя 6 минут 10 секунд:
| Oleg_Kiev писал(а): |
| т.е до ввода в эксплуатацию дома, застройщик не может передать эти квартиры (или права на них) инвестору? |
процедуру ввода в эксплуатацию и передачу его на баланс владельца я не знаю, но скорее всего ответ - НЕТ, поскольку права на эти квартиры должны быть задокументированы, а пока не введен дом в эксплуатацию о каких документах может идти речь?
| Oleg_Kiev писал(а): |
| А если инвестор захотел бы заменить застройщика, то что бы он забрал у старого застройщика и передал другому? |
| Филин Андрей писал(а): |
у застройщика есть:
...
- куча закупленного стройматериала, который был старательно сложен в одну кучу ...на отведенном для этого ЗУ |
|
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Oleg_Kiev
Сообщения: 34
|
| Добавлено:
Чт, 03 Дек 2009 20:28 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| Филин Андрей |
Спасибо за подробный и весёлый ответ! Но не всё так плохо, как кажется на первый взгляд. Моя задача как оценщика в данном случае сводится к оценке "кучи стройматериалов, сложенных в опредлённом порядке". И их стоимость в общем приближается к стоимости готовой квартиры. А по поводу Багам, то существует так много способов "кинуть" банк (что с успехом некоторые и делают), что такой вид деятельности как оценка с целью предоставления имущества в залог вообще не имеет смысла. Но на то у банка и глаза в голове, чтобы не выдавать всякому проходимцу кредиты. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 03 Дек 2009 21:40 |
|
Oleg_Kiev
Удачи Вам! Ведь в какой-то мере от Вас зависит и скорость поселения в этот дом новых жильцов |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
