| Автор |
Сообщение |
alex_dr
Возраст: 39
Сообщения: 9
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пт, 02 Апр 2010 11:16 |
  |
Добрый день, коллеги!
Помогите советом в такой оценочной ситуации:
Нужно оценить домовладение (земля + зем. улучшения) для целей кредитования.
Проблема заключается в том, что данное домовладение представляет собой небольшой (около 200 кв.м.) современный дом (прошлого года постройки) с качественной и дорогой внутренней отделкой. На территории расположен гараж, сауна, бассейн, искусственное озеро. Вокруг домовладения несколько гектар свободной земли, принадлежащей заемщику и не подлежащей оценки (и залогу).
Трудность заключается в том, что данный объект расположен в селе (50 км. от одного из областных центров), где нет и намека на элитную застройку. Стоимость домов, предлагаемые к продаже в этой местности, символичная и вызывает искреннюю улыбку, а их характеристики соответствуют типичным постройкам второй половины прошлого века. В ближайших селах и поселках аналогичная ситуация. Стоимость земли не велика. Всю ценность представляют вышеуказанные неотъемлемые улучшения.
Подскажите, пожалуйста, как можно достойно выйти из данной ситуации? Как определить реальную рыночную стоимость объекта? При этом найти «золотую середину» между ожиданиями и представлением о стоимости заемщика и потенциального кредитора? |
|
|
   |
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пт, 02 Апр 2010 11:42 |
|
Попробуйте найти мультипликатор - отношщение стоимости убитых домиков в Вашем селе к стоимости домиков убитых (подобных селянским) либо в районном центре либо в обласном (куда относится село). Потом найти стоимость элитных домиков либо в районном центре либо в обласном (куда относится село) и привести Ваш домик мультипликатором. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 02 Апр 2010 12:51 |
|
На лицо явное несоответствие характеристик объекта его местоположению, что подтверждается отсутствием аналогичных объектов в округе и близлежащих населенных пунктах. Наверное, они там просто не востребованы, раз их там не строят.
По большому счету, такой объект имеет стоимость только для конкретного пользователя, наваявшего все это именно здесь. И факторы у него были явно не рыночные. Соответственно, и стоимость не рыночная.
С мультипликатором в данном случае нужно тоже быть очень осторожным. Он будет отражать соотношение для конкретной местности с устоявшимся массивом застройки, у нас же дом в окружении простых сельских хат, плюс социальные факторы типа местных сельских алкашей, плюс факторы инфраструктуры.
| alex_dr писал(а): |
| При этом найти «золотую середину» между ожиданиями и представлением о стоимости заемщика и потенциального кредитора? |
Наверное, найти ее врядли удастся. Ибо заемщик будет оценивать объект с точки зрения того, сколько он туда вбухал, а кредитор с точки зрения сколько можно за это выручить в случае потенциальной продажи. А выручить можно намного меньше, если вообще можно будет продать. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 02 Апр 2010 12:56 |
|
1. затратный. упвс 2004г.
2. сравнительный. объекты сравнения - подобные домовладения в других населенных пунктах вблизи обл. центра |
|
|
 |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 02 Апр 2010 13:02 |
|
alex_dr, затратка (по новому УПВСу) Вам поможет...
эк-й износ можно посчитать, сравнив среднюю ст-ть строительства домовладений по минрегионбуду в данном регионе, со средней стоимостью домовладений в окружении (не забудьте "вытащить" землю при расчете средней ст-ти домовладений в окружении).
З.Ы. А если по-честному, то +1 к Серому |
|
|
|
|
МАЛЮК
Возраст: 50
Сообщения: 55
Откуда: УПВС
|
| Добавлено:
Пт, 02 Апр 2010 13:11 |
|
Вот что думаю...при оценке даного обьекта надо анализировать данные того сегмента рынка, к которому он относиться. А именно учесть тот факт, что построен/продан/куплен/передарен/пользован он может быть только людьми определенными...то есть рынок подобного достаточно узок. А таких покупателей/продавцов не интересует наши класические переметры сравнения: месторасположение (есть авто), престижность(ему лишь бы соседей вообще не было)..площадь (кому как..но денег за отопление обычно не считают)...а на стоимость наоборот повлияют совершенно другие факторы( то же отсутствие соседей). Да, срок экспозиции такого дома на рынке выше...но это уже надо будет учитывать при оценки ликвид.стоимости. По сему...по рынку домов облцентра найти соотношения элитных(пративное слово) к простым домам...и вперед |
|
|
|
|
alex_dr
Возраст: 39
Сообщения: 9
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 02 Апр 2010 13:17 |
|
Спасибо, Серый ! Вы озвучили мой наихудшие предположения относительно этой ситуации.
Изначально, я предполагал выполнить расчет стоимости «типичного» домовладения с аналогичными характеристиками в местносте с «элитной» застройкой. Из этого расчета выделить стоимость неотъемлемых улучшений и принять их как стоимость улучшений для моего объекта оценки. Осознавая то, что объект оценки является не типичным для данной местности и может быть не востребованным рынком, применить к стоимости улучшений понижающую корректировку (например: взять больше значение корректировки «на торг», или применить корректировку «на ликвидность», с учетом возможного более длительного срока экспозиции на рынке).
Как Вы считаете, может ли отобразить данный алгоритм реальную стоимость данного объекта оценки? |
_________________
«Благородный муж знает, что мир несовершенен, но не опускает рук» |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 02 Апр 2010 13:23 |
|
| alex_dr писал(а): |
| искусственное озеро. |
кстати, сразу как-то не обратил внимание, но вот тут стоит рассказать подробнее... что за озеро (вдруг это, например, Днепровское водохранилище  )? Есть ли причал и т.д. Потому как, может оказаться, что искать аналоги нужно именно с такими характеристиками. |
|
|
|
|
alex_dr
Возраст: 39
Сообщения: 9
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 02 Апр 2010 13:34 |
|
КовАл к моему превеликому сожалению, уровень моих клиентов пока что не позволяет иметь на их территории Днепровское водохранилище 
Это небольшое искусственное озеро, размерами примерно 35 х 15 м (с соответствующим отображением на плане застройки под названием «ставок», в техническом паспорте БТИ).
Добавлено спустя 5 минут 34 секунды:
По поводу УПВС. Думаю, целесообразно применить затратный подход как вспомогательный, чтоб подтвердить достоверность сравнительного подхода. А для этого сначала нужно определится со сравнительным подходом. |
_________________
«Благородный муж знает, что мир несовершенен, но не опускает рук» |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 02 Апр 2010 14:02 |
|
| alex_dr писал(а): |
КовАл к моему превеликому сожалению, уровень моих клиентов пока что не позволяет иметь на их территории Днепровское водохранилище
Это небольшое искусственное озеро, размерами примерно 35 х 15 м (с соответствующим отображением на плане застройки под названием «ставок», в техническом паспорте БТИ). |
понятно... тогда Днепровкое водохранилище вычеркиваем
| alex_dr писал(а): |
| По поводу УПВС. Думаю, целесообразно применить затратный подход как вспомогательный, чтоб подтвердить достоверность сравнительного подхода. |
тут я с Вами поспорю... как минимум, Вы поймете верхнюю планку стоимости, да и объект у Вас... специализированный для данного рынка, конеШно, если Вы правильно определили его рынок. Подозреваю, что у Вашего клиента в данном районе сельхоз бизнес и домик этот, как писал Серый, нужен только ему лично... и больше никому, т.к. врядли кто-то ещё из богатых людей будет вынужден жить (или, так сказать, подживать) в этом селе... Реальная его стоимость, по большому счету, равна стоимости добротного сельского дома.. ну, может чуть больше... вот если Ваш клиент будет продавать его вместе с бизнесом... вот с той земелькой вокруг, которая не подлежит оценке и залогу... тогда, возможно, у кого-то появится и интерес к такому дому.
Это всё, конеШно, ИМХО... т.е. без претензий на истину в последней инстанции... задача у Вас очень сложная и нетривиальная... такая оценка требует очень тщательного анализа рынка... и первым что нужно сделать, соглашусь с МАЛЮК, необходимо понять рынок, на котором оборачиваются такие объекты... т.е. понять, это рынок села, где он находится, или же к сельской недвижимости он не имеет никакого отношения... если первое, то кроме затратки Вы врядли что-то придумаете... в сравнительном, например, Вам придется ставить очень высокие корректировки, которые будет очень сложно обосновать... если второе, то см. рекомендации МАЛЮК. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 02 Апр 2010 14:35 |
|
КовАл, ну ты же знаешь, что банк смотрит на все неспециализированное по сранвительному подходу в основном. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 02 Апр 2010 14:47 |
|
А я считаю, что если этот объект будет иметь стоимость только когда
| КовАл писал(а): |
| клиент будет продавать его вместе с бизнесом... вот с той земелькой вокруг, которая не подлежит оценке и залогу... |
то это как раз спец-е им-во.
Да и затратка здесь явно кстати... объект ведь только построен... а вот где взять аналоги для такого дома, лично я не знаю. |
|
|
|
|
alex_dr
Возраст: 39
Сообщения: 9
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 02 Апр 2010 15:03 |
|
Уважаемы КовАл, Ваше предположение по поводу бизнеса моего клиента
| Цитата: |
| то у Вашего клиента в данном районе сельхоз бизнес и домик этот, как писал Серый, нужен только ему лично... |
не имеет ничего общего с реальным положением дел. Его бизнес никак не связан с с/х или каким либо иным образом с этим селом.
В данном случае абсолютно справедливо высказался МАЛЮК,
| Цитата: |
| таких покупателей/продавцов не интересует наши класические переметры сравнения: месторасположение (есть авто), престижность(ему лишь бы соседей вообще не было)..площадь (кому как..но денег за отопление обычно не считают)... |
Добавлено спустя 2 минуты 15 секунд:
| Цитата: |
| Да и затратка здесь явно кстати... |
как вспомогательный подход |
_________________
«Благородный муж знает, что мир несовершенен, но не опускает рук» |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 02 Апр 2010 15:42 |
|
alex_dr, может я и ошибаюсь, но считаю, что следует сначала разобраться с мотивом строительства ТАКОГО дома в ЭТОМ селе. По какой-то же причине он построил такой дом в этом селе... неужели он выбирал место для строительства методом "научного тыка"? Обычно в селах такие дома строят на берегу водоемов... желательно с возможностью подъезда катером... тогда на само село внимание никто не обращает... важно расстояние до города по воде и сама возможность подъезда по реке и суше. А так, я не понимаю мотивов... вот если Вы поймёте, тогда, возможно, будет легче понять, с какой стороны подходить к оценке этого дома. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 02 Апр 2010 15:44 |
|
КовАл, у меня был такой объект когда-то. Он его построил на месте своего старого дома. Привык потому что. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 02 Апр 2010 15:54 |
|
А у меня был такой, что я пока ехал с клиентом, то в душЕ смеялся над стоимостью, о которой говорил клиент... село ведь... когда приехал, то все вопросы отпали, когда увидел элинг и посмотрел расстояние до Херсона по воде. Говорить о сельской недвижимости там было как-то даже не смешно... Правда там ситуация была попроще... просто рядом с этим домом, такие же "некислые" хатынки стояли... короче... как говорила МАЛЮК, пытаемся понять сегмент рынка, а для этого, как минимум, стоит спросить клиента, чё он тут его отгрохал, раз уж сами не понимаем... потом, конеШно, проверяем на здравый смысл слова заказчика.
З.Ы. Удачи Вам со сравнительным |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 02 Апр 2010 16:01 |
|
я не знаю как в других областях, в нас. пунктах вокруг Днепропетровска в радиусе до 30 км от границы города подобные домовладения предлагаются к продаже. Да, м.б. разной степени привлекательности - из-за наличия реки, озера, леса, приближенности к городу/трассе, численности населения села и пр., но все же объекты есть. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 02 Апр 2010 16:05 |
|
kink, у вас в радиусе 30 км от границы Днепропетровска Днепродзержинск уже и Новомосковск
 |
|
|
|
|
alex_dr
Возраст: 39
Сообщения: 9
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 02 Апр 2010 16:40 |
|
kink
Все дело в областных центрах. Для городов миллионщиков до 30-50 км - это вполне приемлемое расстояние для строительства загородного дома.
Для таких городов, как: Полтава, Чернигов, Сумы, Житомир, Кировоград, Черновцы и пр. областных центрах, найти адекватные объекты сравнения проблематично даже в самих этих городах, а не говоря уже о радиусе 30 км. |
_________________
«Благородный муж знает, что мир несовершенен, но не опускает рук» |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Сб, 03 Апр 2010 15:16 |
|
Специальная стоимость, не может рассматриваться при залоге, п. НСО ....
Скорее всего это она.
Стандарты трактуют специальную стоимость, как рыночная+, а в жизни бывает и рыночная-. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
МАЛЮК
Возраст: 50
Сообщения: 55
Откуда: УПВС
|
| Добавлено:
Вт, 06 Апр 2010 09:24 |
|
Уважаемые господа....начну с последнего коментария..это не специальная стоимость..это стоимость у викорыстанни...но, так же как и восстановительная для оренды она может трансформироваться в рыночную....но мы не об этом...
настойчиво предлагаю исходить из анализа того сегмента рынка в котором работает оценщик..а именно элитных домов...(вот почему то чувствую..что это дом не фермера, а просто человека, который устал от городской суеты)...и дом такой не будет стоить столько, сколько в него потратили зеленых денег (УПВС не даст стоимость, пустая трата времени)
я разделяю вашу печаль по поводу небольших обласных центров...НО!!! дажеу нас есть транзакции с элитным жильем...возьмите мультик по городу... в даном случае фактор месторасположения не будет ценоформирующим (что выходит из тщательного анализа рынка таких!!! домов и формирования внутри головы оценщика поведения типичного!! покупателя такого!! рынка). Ну представте что у вас есть миллион зелени (в месяц), а дальше делайте оценку.
Кроме того, если мы начинаем анализировать последующие шаги банка...то ессено понятно..что если дом будет продаваться, то только людям, которые имеют в банке хороший депозит.
У вас есть отличия элитного рынка от простого...например: количество сделок там и там, стоимость среднего квадрата там и там, время экспозиции там и там...вот исходя из этих отличий рынков (а не домов-аналогов) и делайте корректировки.....
И еще...простите если путанно написано...тяжело излагать полет мысли после Пасхи  |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 06 Апр 2010 09:56 |
|
А я склоняюсь к затратке все же. Потому что недостаточно для этого домика достойных обьектов сравнения. А в СП основную роль играет местоположение. Т.е. сарайчик в рай.центре может стоить дороже нашего домика. Но в домик вложены деньги, и теоретически он не должен быть дешевле затрат, вложенных в него, но и дороже ценить его нет смысла, по причине тех факторов, которые излагались всеми выше, т.е. на выходе, - кому он реально сейчас нужен в этом селе.
Если составить некий логарифм, что СП = это ЗП +местоположение, (приблизительно так оно и есть) то, отбросив место, мы получим затратку, и все красиво. |
|
|
 |
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Вт, 06 Апр 2010 10:06 |
|
| МАЛЮК писал(а): |
Ну представте что у вас есть миллион зелени (в месяц), а дальше делайте оценку.
Кроме того, если мы начинаем анализировать последующие шаги банка...то ессено понятно.. |
Лучше не представлять.  После этого не до оценки.
Граф считает счета, на своем счету.
| irenka писал(а): |
| Т.е. сарайчик в рай.центре может стоить дороже нашего домика |
идем от Земли, по другому можно, но .... |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
