| Автор |
Сообщение |
Roland
Сообщения: 14
|
 Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 10:30 |
  |
Всем привет, возможно кто то сталкивался с оценкой АГНКС???
Сижу ломаю голову.
Да и вообще, кто что знает об этом рынке.
Заранее всем спасибо! |
|
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 10:41 |
|
Вы про это????
http://www.agnks.org.ua/ |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Roland
Сообщения: 14
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 11:50 |
|
Да. У нас АГНКС на 320 условных заправок.
Находится на трассе, фасад, грубо говоря готовый бизнес.
Какая примерная стоимость???
Да и сам рынок, востребованы сейчас эти станции или нет????
Большое спасибо что откликнулись! |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 11:55 |
|
Вы че оцениваетееееее?????
Станцию АГНКС как оборудование, или АЗС со всеми нюансами как бизнес????? Че в задании. "Грубо говоря"  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Roland
Сообщения: 14
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 12:00 |
|
Как АЗС!
Помещение операторской, магазин. Короче общая квадратура 112 кв.м. |
|
|
|
|
Шорохов
Сообщения: 15
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 12:05 |
|
В чем сложность? Просчитать доход? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 12:11 |
|
| Roland писал(а): |
Как АЗС!
Помещение операторской, магазин. Короче общая квадратура 112 кв.м. |
Ваще то это не бизнес, а набор активов в составе конкретной АЗС.
Отсюда.
1. Ищите аналоги для сравнения.
2. Если найдете данные по сдаче в аренду, то доходный можно применить.
3. Возможно по НЕИ будет раздельная продажа, тогда по каждому активу свой расчет.
4. Последний вариант Затратка.
5. Можно определить стоимость активов и через бизнес, но уж очень сложно. Многое нужно учесть (сеть не сеть, сторонние доходы, пропускную способность реальную, не материальные активы, Д-т и К-т задолженность остатки и тп) и от естественно многого очистить при расчете ЧДП
| Шорохов писал(а): |
| В чем сложность? Просчитать доход? |
И шо????? От чего доход???? От сдачи АЗС в аренду?????? Или от бизнеса???? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Пн, 14 Июн 2010 12:14), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 12:14 |
|
| Roland писал(а): |
Как АЗС!
Помещение операторской, магазин. Короче общая квадратура 112 кв.м. |
Если как бизнес, то просчитать маржинальный доход на топливе, минус затраты, связанные с функционированием комплекса (зарплата персонала, налоги, коммунальные).
МСО требует денежный поток для таких объектов определять как денежный поток EBITDA, хотя я делал и так и как обычный бизнес. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Шорохов
Сообщения: 15
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 12:23 |
|
2 rudge - написано как АЗС, поскольку нет допинформации складывается ощущение что оно действующее. На ваш вопрос был дан ответ как АЗС, см. выше |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 12:41 |
|
| Шорохов писал(а): |
| 2 rudge - написано как АЗС, поскольку нет допинформации складывается ощущение что оно действующее. На ваш вопрос был дан ответ как АЗС, см. выше |
Уважаемый Шорохов
Пардон но коллега Roland говоря об АЗС не уточняет собственно сам объект оценки.
А АЗС можно рассматривать как;
- действующее предприятие.
- набор активов в составе такого АЗС.
Отсюда и подходя разные.
А уточнял вопрос дабы правильно подсказать, ответить на вопрос коллеги. Что касается Вашего поста то тут тоже возникли вопросы. Вы их видели. Пардон, но что бы что то правильное ответить нельзя строить ответ на "складывающихся ощущениях" ИХМО |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Roland
Сообщения: 14
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 12:53 |
|
Спасибо за информацию.
Объект - действующая АЗС.
Главный вопрос - стоит ли брать такое обеспечение в залог под кредит. Так как в этом рынке есть свои правила игры, скажем так монополисты, тут сеть нужна, а не одна "колонка". Да и вообще газ сейчас не такое и прибыльное дело, так как стоит ни на много меньше бензина.
Сколько примерно будет стоить такая станция???
Доходный не подходит, аналоговый тяжеловато. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 13:09 |
|
| Roland писал(а): |
| стоит ни на много меньше бензина. |
да, всего лишь в два раза...
| Roland писал(а): |
Доходный не подходит, аналоговый тяжеловато.
|
тогда затратный... главное не ошибитесь с землёй... хотя, не совсем понимаю, почему не подходит доходный? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 13:21 |
|
я думаю, надо ценить по доходу или сравнительным. затратный дает очень мало обычно - там много неучтенных затрат, начиная от землеотвода и заказчивая всеми взятками... |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 13:37 |
|
| Roland писал(а): |
Спасибо за информацию.
Объект - действующая АЗС.
Главный вопрос - стоит ли брать такое обеспечение в залог под кредит. Так как в этом рынке есть свои правила игры, скажем так монополисты, тут сеть нужна, а не одна "колонка". Да и вообще газ сейчас не такое и прибыльное дело, так как стоит ни на много меньше бензина.
Сколько примерно будет стоить такая станция???
Доходный не подходит, аналоговый тяжеловато. |
Похоже я плохо объясняю.
Уважаемый коллега. Понятие АЗС ни о чем не говорит.
Если Вы оцениваете АЗС как действующее предприятие то это всего лиш право собственников распоряжаться таким предприятием. То биш не материальный актив. При этом собственник таких прав не является собственником активов которые пор закону принадлежат юридическому лицу, действующему предприятию - АЗС.
Если Вы оцениваете активы АЗС то тут эти активы принадлежат "действующему предприятию - АЗС", а не собственнику.
Теперь если говорить о залоге.
В залоге активы (станции, здания, оборудование инвентарь) В случае не возврата кредита все это можно продать и погасить кредит (хоть частично). При том на собственник "действующего предприятия -АЗС" на кто то третий не сможет повлиять на ход продаж. Имущество в залоге.
Теперь о залоге "действующего предприятия _АЗС". Кредит взяли, имущество при этом остается в распоряжении юрлица "действующего предприятия _АЗС" по скольку в залоге не конкретный активы, а бизнес = "действующего предприятия _АЗС". Мало того в ходе деятельности руководство/собственник могут создать финансовые проблемы (долги) и тогда эти долги будут иметь приоритет в отношении активов, в сравнении нематериальным активом - бизнесом. Тут стоимость бизнеса вообще может в минус уйти.
ИХМО
Я всегда советовал банкирам брать в залог КОНКРЕТНОЕ имущество, а не "виртуальный" бизнес. Другое дело, что через бизнес можно просчитать стоимость активов. Но тут стоимость активов будет в "праздничном наборе", то бишь не конкретизируя стоимость каждого актива в отдельности. Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Roland
Сообщения: 14
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 13:48 |
|
Всем большое спасибо.
Первый раз такой залог попадается.
Я тоже считаю, что в залог брать над что то реальное, а не "мифическое". Прибыль тебе нарисуют просто колоссальную, это понятно, а что на самом деле - не известно. Очень много зависит от места и "соседей".
Но в общем и цело больше склоняюсь к негативному заключение. Просто в случае не возврата кредита, будет чересчур много "геморроя" с продажей объекта. |
|
|
|
|
птичка
Сообщения: 332
Откуда: Сумщина
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 13:49 |
|
| rudge писал(а): |
| брать в залог КОНКРЕТНОЕ имущество, а не "виртуальный" бизнес |
Согласна с коллегой полностью.
| rudge писал(а): |
| Но тут стоимость активов будет в "праздничном наборе", то бишь не конкретизируя стоимость каждого актива в отдельности |
А вот в этом случае в подобной ситуации в банке мне предложили определить стоимость каждой составляющей исходя из ее доли в стоимости, полученной затратным подходом.
Не совсем согласна, но спорить не стала ... |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 14:06 |
|
| rudge писал(а): |
| Но тут стоимость активов будет в "праздничном наборе", то бишь не конкретизируя стоимость каждого актива в отдельности |
| птичка писал(а): |
А вот в этом случае в подобной ситуации в банке мне предложили определить стоимость каждой составляющей исходя из ее доли в стоимости, полученной затратным подходом.
Не совсем согласна, но спорить не стала ... |
Но это не РС отдельного актива и даже не другой вид стоимости. Это тупое пропорциональное разбиение общей стоимости. Задача 3-4 класса. И понятие "определить стоимость" тут аж ни как не вяжется с "долей в стоимости, полученной затратным подходом" который (затратный) оценщик вообще мог не применять. На кой тут оценщик? Ну у каждого банка свои прибамбасы. Плохо только что в случаи продажи все эти прибамбасы валят на голову оценщика. Мол, "это же Вы в отчете написали такую стоимость" Далее думаю нет смысла описывать. Примеров на форуме и так достаточно.  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 15:10 |
|
| Серый писал(а): |
Если как бизнес, то просчитать маржинальный доход на топливе, минус затраты, связанные с функционированием комплекса (зарплата персонала, налоги, коммунальные).
МСО требует денежный поток для таких объектов определять как денежный поток EBITDA, хотя я делал и так и как обычный бизнес. |
Это, конечно, все совершенно верно и правильно, однако - как Вы ставку дисконта будете определять для EBITDA, особенно в условиях Украины? Или ставку капитализации???
| rudge писал(а): |
Пардон но коллега Roland говоря об АЗС не уточняет собственно сам объект оценки.
А АЗС можно рассматривать как;
- действующее предприятие.
- набор активов в составе такого АЗС.
Отсюда и подходя разные. |
100%. И даже в этой ситуации - 105%. Надо же не в бой бросаться с развернутыми и гордо плещущимися на ветру знаменами [независимой оценки взагали и конкретного исполнителя в частности], а хотя бы насчет идентификации объекта оценки призадуматься. Хотя бы для самого себя... для начала.
Добавлено спустя 9 минут 6 секунд:
| Roland писал(а): |
| Я тоже считаю, что в залог брать над что то реальное, а не "мифическое". Прибыль тебе нарисуют просто колоссальную, это понятно, а что на самом деле - не известно. Очень много зависит от места и "соседей". |
Эх, это, конечно, правильно... Но часто еще больше зависит от объема оцениваемых прав. Или состава имущества. А также от опыта и добросовестности оценщика, который будет ориентироваться не на "прибыль просто колоссальную"... как вообще оценщик может ориентироваться только на прибыль, пусть даже и не нарисованную?
Добавлено спустя 8 минут 59 секунд:
| rudge писал(а): |
| И понятие "определить стоимость" тут аж ни как не вяжется с "долей в стоимости, полученной затратным подходом" который (затратный) оценщик вообще мог не применять. На кой тут оценщик? Ну у каждого банка свои прибамбасы. Плохо только что в случаи продажи все эти прибамбасы валят на голову оценщика. Мол, "это же Вы в отчете написали такую стоимость" |
Лучше уж в таком случае написать что-то типа:
по требованию (пожеланию, видению) банка(заказчика, еще кого-нибудь) оценщик распределил общее значение стоимости, полученной доходным (сравнительным) подходом, на отдельные инвентарные объекты. Однако оценщик никоим образом не подтверждает тот факт, что инвентарные объекты могут быть проданы отдельно от объекта оценки за сумму, полученную путем такого распределения. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 15:54 |
|
| rudge писал(а): |
| Я всегда советовал банкирам брать в залог КОНКРЕТНОЕ имущество, а не "виртуальный" бизнес. Другое дело, что через бизнес можно просчитать стоимость активов. Но тут стоимость активов будет в "праздничном наборе", то бишь не конкретизируя стоимость каждого актива в отдельности. Удачи |
и
| Roland писал(а): |
| Я тоже считаю, что в залог брать над что то реальное, а не "мифическое". Прибыль тебе нарисуют просто колоссальную, это понятно, а что на самом деле - не известно. Очень много зависит от места и "соседей". |
Объект объекту рознь.
Есть объекты, которые должны и могут оцениваться по стоимости бизнеса. Кроме того, про это говорят и МСО.
Вот чисто интересно, как вы определите "реальную" стоимость базы отдыха в горах без "мифического" бизнеса.
Да даже оценивая обычное офисное/производственное/складское помещение в доходном подходе, вы оцениваете именно бизнес от передачи такого помещения в аренду.
Другое дело, что такой расчет еще можно подкрепить сравнительным подходом (даже в этом случае стоимость сравнительного подхода взаимосвязана с доходами, которые можно получить от этого объекта).
Добавлено спустя 1 минуту 17 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
| Это, конечно, все совершенно верно и правильно, однако - как Вы ставку дисконта будете определять для EBITDA, особенно в условиях Украины? |
Методом САРМ или WACC. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 16:43 |
|
| Цитата: |
| даже в этом случае стоимость сравнительного подхода взаимосвязана с доходами, которые можно получить от этого объекта |
- и основной показатель - объем реализации за сутки/год. от него и зависит стоимость. остальное (дизайн, размер участка, состояние недвижки) влияет очень мало. еще влияет наличие магазина, поэтому лучше не сравнивать точки с магазинами и точки без него |
|
|
|
|
ViktoriyaR
Возраст: 50
Сообщения: 148
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 17:41 |
|
| Roland писал(а): |
Да. У нас АГНКС на 320 условных заправок.
Находится на трассе, фасад, грубо говоря готовый бизнес.
Какая примерная стоимость???
Да и сам рынок, востребованы сейчас эти станции или нет????
Большое спасибо что откликнулись! |
непростой у вас объект в оценке, знаю, т.к. приходилось оценивать несколько АГНКС.  если говорить, что рынок АЗС закрытый, то этот рынок вообще мегаскрытый.
По приблизительным подсчетам, в Украине работает около 170 станций АГНКС (данные по состоянию на конец 2007г.). Большинство из них работает в системе НАФТОГАЗА УКРАИНЫ. Большая часть АГНКС принадлежит либо находится в пользовании у облгазов или у крупных газовых компаний, частные АГНКС встречаются редко. В связи с этим, рынок купли-продажи АГНКС полностью закрыт, все предложения ограничиваются продажей комплектов оборудования. Так что с точки зрения применения сравнительного подхода - очень проблематично. Тем более мощность вашей АГНКС не маленькая. Проскакивала недавно информация о продаже этих АГНКС:
http://bank.sells.com.ua/product/78.aspx
http://tuzov.uaprom.net/p193536-prodam-agnks.html
Так что применимы, пожалуй, только доходник и затратный. Общие сведения о технологической части можете посмотреть тут http://www.servisgaz.com.ua/?pid=204 , сравнительные хар-ки АГНКС http://www.servisgaz.com.ua/?pid=281. Там есть и ориентировочный расчет ТЭО (раздел 8 на странице http://www.servisgaz.com.ua/?pid=204).
Что касается ликвидности АГНКС как объекта залога, то тут 2 основных риска:
1) доступность сырьевой базы (учитывая схемы и наличие естественного монополиста)
2) закрытость рынка и ограниченность круга потенциальных покупателей (насколько мне известно, пока приоритет все же отдают строительству АГНКС, а не приобретению готовых).
Цены на АГНКС в областных центрах, не Киев, встречала от 500 тыс. до 1 млн. USD. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
