| Автор |
Сообщение |
Елена Ф
Сообщения: 5
|
 Добавлено:
Ср, 27 Окт 2010 16:51 |
  |
Подскажите, пожалуйста, нужно ли при оценке банковского помещения снимать НДС с аналогов. |
|
|
|
  |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 27 Окт 2010 18:02 |
|
Посмотрите, пожалуйста, Национальные стандарты №№1 и 2. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 27 Окт 2010 20:13 |
|
Елена Ф
Ваш, несомненно очень информативный вопрос наталкивает на другие вопросы... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
  |
|
Олег В
Сообщения: 27
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Ср, 02 Фев 2011 10:23 |
|
Может этот вопрос уже обсуждался, тогда укажите тему, пожалуйста.
Вопрос был снимать ли НДС при оценке банковского помещения с аналогов. Согласно НС №1 необходимо указать включен или не включен НДС в рыночную стоимость объекта оценки, это совсем не означает, что при оценке необходимо корректировать стоимость аналогов на размер НДС. Есть разные точки зрения по этому вопросу. Наиболее распространенная практика – если собственник имущества физ. лицо не снимается НДС, если юридическое лицо то корректируется на 20 %. Но если собственник объекта оценки юридическое лицо и объект перепродавался несколько раз тоже юридическим лицам, не будет же НДС каждый раз платиться по 20% от стоимости объекта оценки? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 02 Фев 2011 10:35 |
|
| Олег В писал(а): |
| .... Но если собственник объекта оценки юридическое лицо и объект перепродавался несколько раз тоже юридическим лицам, не будет же НДС каждый раз платиться по 20% от стоимости объекта оценки? |
Не будет. Советую проконсультироваться у бух-в. В казну платится разница (сальдо) между Дт и Кт по НДС, а не все 20% |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Олег В
Сообщения: 27
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Ср, 02 Фев 2011 11:26 |
|
Вопрос риторический, но в таком случае, зачем при оценке недвижимости с рыночной стоимости аналогов снимают НДС? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 02 Фев 2011 11:43 |
|
| Олег В писал(а): |
| Вопрос риторический, но в таком случае, зачем при оценке недвижимости с рыночной стоимости аналогов снимают НДС? |
Просто не корректно капитализировать НДС вот и все. Да и бух учет ведется без НДС. Ну принято так в оценке. Это как к коньяку лимончик, а не сало  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 02 Фев 2011 11:46 |
|
Вы бы еще и налог на прибыль с разницы между стоимостью продажи и балансовой стоимостью сюда примешали.
Никто же не ведет учета движения НДС по каждой отдельной позиции. Да и все эти сальдо - это все относится к банку как к бизнесу вцелом.
Вы оцениваете конкретный объект недвижимости как самостоятельный объект (представьте, что юр. лицо владеет только этим активом и все). Вот и исходите из этого.
А то встречал отчеты, когда при оценке недвижики уникумы от стоимости отнимали сумму кредита под этот объект и проценты в составе затрат. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Олег В
Сообщения: 27
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Ср, 02 Фев 2011 12:55 |
|
При использовании доходного подхода, конечно же нужно при определении ЧОД снимать НДС, а как быть с сравнительным подходом? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 02 Фев 2011 13:27 |
|
| Олег В писал(а): |
| При использовании доходного подхода, конечно же нужно при определении ЧОД снимать НДС, а как быть с сравнительным подходом? |
А тут тоже без НДС. Ибо расчет К капитализации для РС по НС№2 ЧОДср/Сср и тут если ЧОД без НДС то и Сср тоже без НДС.
ЧОДср и Сср средне рыночные данные. А в итоге добавляете НДС (если нужно, не залог или не для бух учета) и имеете РС |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 02 Фев 2011 14:14 |
|
| Олег В писал(а): |
| При использовании доходного подхода, конечно же нужно при определении ЧОД снимать НДС, а как быть с сравнительным подходом? |
Интересно, а почему у Вас при определении стоимости одного и того же объекта но разными подходами в одном случае вопросов относительно учета НДС не возникает, а в другом почему-то возникает. Что изменилось?
Как по мне, то разницы никакой. Что в том, что в том случае Вы сравниваете объект оценки с объектами сравнения и вносите соответствующие корректировки. Только в сравнительном Вы вносите корректировки к стоимости предложения к продаже, а в доходном - к стоимости предложения к аренде.
И опять таки, если у Вас будет объект, который одновременно и продается и передается в аренду, то наверное и логично, если снимать НДС то снимать его в обоих случаях или не снимать, но опять таки в обоих случаях. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Олег В
Сообщения: 27
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Чт, 03 Фев 2011 09:07 |
|
Ибо расчет К капитализации для РС по НС№2 ЧОДср/Сср
1. Где это именно указано как обязательное условие?
Рассчитывая К, таким способом мы закладываем туда стоимость объекта, когда используем Сср, по сути дублируя сравнительный подход (какие бы ставки аренды не взяли, все равно по доходному подходу выйдешь на суму приблизительно такую же как и полученную сравнительным подходом).
Интересно, а почему у Вас при определении стоимости одного и того же объекта но разными подходами в одном случае вопросов относительно учета НДС не возникает, а в другом почему-то возникает. Что изменилось?
2. Доход от аренды мы получаем тут и сейчас (и НДС соответственно), а объект был построен много лет назад (или немного лет), и НДС был оплачен много лет назад (или немного лет), зачем его еще раз снимать?
3. Опять же если вернуться к наиболее распространенной практике – если собственник имущества физ. лицо не снимается НДС, если юридическое лицо то корректируется на 20 %, то почему тогда в одном случае делать корректировку на НДС, а в другом не делать, только потому, что физ. лицо не плательщик НДС, а юр. лицо плательщик НДС, но ведь НДС есть и в том и в другом объекте.
В том же случае с оценкой под залог, имеет смысл снимать НДС в размере 20%, только в том случае, если банк при изъятии и реализации залогового имущества будет платить НДС в размере 20% от стоимости объекта, а в таком случае, что если выдал деньги физ. лицу то не платит, а если юр. лицу то платит? Реализуется то потом аналогичное имущество и физ. и юр. лиц приблизительно по одной цене, так почему тогда юр. лицу выдавать из суммы, уменьшенной на 20%.
P.S. Если мы пишем для физ. лица, что рыночная стоимость без НДС, не делая с цифрой никаких манипуляций относительно НДС, то почему тогда для юр. лиц снимать НДС, а не просто писать – без НДС, как и для физ. лиц, не делая при этом с цифрой никаких манипуляций относительно НДС? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 03 Фев 2011 09:40 |
|
Олег В, поищите на форуме еще есть темы по НДС, там найдете ответы на все вопросы: почему снимаем, а почему нет и в каких ситуациях независимо от объекта оценки. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 03 Фев 2011 09:43 |
|
| Олег В писал(а): |
1. Где это именно указано как обязательное условие? |
Мил человек. Да сам НС есть обязятельными для выполнения оценки.
| Цитата: |
| Рассчитывая К, таким способом мы закладываем туда стоимость объекта, когда используем Сср, по сути дублируя сравнительный подход (какие бы ставки аренды не взяли, все равно по доходному подходу выйдешь на суму приблизительно такую же как и полученную сравнительным подходом). |
Да но при этом будут разные К капитализации. Что касается "дублируя" то я бы поменял на "контролируя". Сравнительный подход априори есть самым рыночным. Все остальные выступают как дополнительные для проверки на "вшивость" сравнительного или используются как основные при дефиците достоверных данных для сравнения.
| Цитата: |
| Интересно, а почему у Вас при определении стоимости одного и того же объекта но разными подходами в одном случае вопросов относительно учета НДС не возникает, а в другом почему-то возникает. Что изменилось? |
Да не возникало никогда Смотрите пост коллеги Серого
| Цитата: |
| 2. Доход от аренды мы получаем тут и сейчас (и НДС соответственно), а объект был построен много лет назад (или немного лет), и НДС был оплачен много лет назад (или немного лет), зачем его еще раз снимать? |
Да он снимается НО только на период расчета. В итоге НДС прибавляется. См. мой пост Ср, 02 Фев 2011 11:43
| Цитата: |
| 3. Опять же если вернуться к наиболее распространенной практике – если собственник имущества физ. лицо не снимается НДС, если юридическое лицо то корректируется на 20 %, то почему тогда в одном случае делать корректировку на НДС, а в другом не делать, только потому, что физ. лицо не плательщик НДС, а юр. лицо плательщик НДС, но ведь НДС есть и в том и в другом объекте. |
Быть плательщиком НДС де юре и реально оплачивать НДС это разные вещи. Мало того не учитывается (не путать с "не снимается") НДС для физлиц как правило только при оценке не доходных объектов. Если же оценивается доходный объект то тут физлицо уже выступает как предприниматель. Хотя де юре может им и не быть. Тут сам объект оценки предназначен для получения дохода то бишь для бизнеса. А бизнес априори плательщик НДС. Другое дело что кто то платит конкретно НДС, а кто то косвенно. На пример ЕН 6% + НДС и 10% без (читай в т.ч.) НДС ибо в последнем уже сидит НДС.
| Цитата: |
| В том же случае с оценкой под залог, имеет смысл снимать НДС в размере 20%, только в том случае, если банк при изъятии и реализации залогового имущества будет платить НДС в размере 20% от стоимости объекта, а в таком случае, что если выдал деньги физ. лицу то не платит, а если юр. лицу то платит? Реализуется то потом аналогичное имущество и физ. и юр. лиц приблизительно по одной цене, так почему тогда юр. лицу выдавать из суммы, уменьшенной на 20%. |
Ну во первых не банк платит НДС, а собственник залогового имущества. Банк только деньги получает от продажи. Отсюда и не верны Ваши рассуждения.
| Цитата: |
| P.S. Если мы пишем для физ. лица, что рыночная стоимость без НДС, не делая с цифрой никаких манипуляций относительно НДС, то почему тогда для юр. лиц снимать НДС, а не просто писать – без НДС, как и для физ. лиц, не делая при этом с цифрой никаких манипуляций относительно НДС? |
Да не правильно Вы рассуждаете. РС, что для физ, что для юр лиц, одинакова. НДС снимается только НА ПЕРИОД РАСЧЕТОВ. В итоге НДС прибавляется к расчетной величине стоимости. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Олег В
Сообщения: 27
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 10:02 |
|
1. То что НДС снимается только на период расчетов, для меня, честно говоря ново, хотя я видел достаточно много отчетов разных оценочных компаний, да и некоторые банки требуют для юр. лиц НДС снимать и не прибавлять к расчетной величине стоимости, что ж замечательно.
У меня возник такой вопрос, я правильно понимаю - вы НДС на период расчетов снимаете с объекта оценки не зависимо от того собственник юр. или физ. лицо, и соответственно учитывая что НС№1 требует указать включен или не включен НДС в рыночную стоимость объекта оценки, указываете что рыночная стоимость с НДС и когда собственник объекта оценки юр. лицо и тогда когда физ. лицо?
2.Ибо расчет К капитализации для РС по НС№2 ЧОДср/Сср
Рассчитывая К, таким способом мы закладываем туда стоимость объекта, когда используем Сср, по сути дублируя сравнительный подход (какие бы ставки аренды не взяли, все равно по доходному подходу выйдешь на суму приблизительно такую же как и полученную сравнительным подходом).
Да но при этом будут разные К капитализации. Что касается "дублируя" то я бы поменял на "контролируя". Сравнительный подход априори есть самым рыночным. Все остальные выступают как дополнительные для проверки на "вшивость" сравнительного или используются как основные при дефиците достоверных данных для сравнения.
Дело в том, что рассчитывая РС объекта оценки таким способом, какой бы мы не получили результат сравнительным подходом, верный или ошибочный, доходный подход его подтвердит как верный, какой же это контроль, это дублирование. |
|
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 10:42 |
|
| Олег В писал(а): |
Дело в том, что рассчитывая РС объекта оценки таким способом, какой бы мы не получили результат сравнительным подходом, верный или ошибочный, доходный подход его подтвердит как верный, какой же это контроль, это дублирование. |
А в условиях кризиса на рынке недвижимости, когда мы не можем оперировать достоверными ценами продажи(реальная Ср), использовать виртуальные Ср из публикаций, например, то же как-то..... |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 10:44 |
|
| Олег В писал(а): |
| 1. То что НДС снимается только на период расчетов, для меня, честно говоря ново, |
Век живи век учись. Хорошо что форум обратил Ваше внимание на этот факт.
| Цитата: |
| хотя я видел достаточно много отчетов разных оценочных компаний, да и некоторые банки требуют для юр. лиц НДС снимать и не прибавлять к расчетной величине стоимости, что ж замечательно. |
Читайте Закон про оценку. Там четко прописано когда без НДС. Залог ВСЕГДА.
| Цитата: |
| У меня возник такой вопрос, я правильно понимаю - вы НДС на период расчетов снимаете с объекта оценки не зависимо от того собственник юр. или физ. лицо, и соответственно учитывая что НС№1 требует указать включен или не включен НДС в рыночную стоимость объекта оценки, указываете что рыночная стоимость с НДС и когда собственник объекта оценки юр. лицо и тогда когда физ. лицо? |
Не правильно поняли. Если ОО не есть доходной недвижимостью и принадлежит физ лицу (жилье) то НДС в расчетах не снимаю. Ибо при продаже физ лицо не платит НДС. С доходной недвижкой сложнее, тут смотреть нужно и соответствующие аналоги подбирать. Как правило в расчетах для определения К НДС снимаю. Ибо получение ЧОД это бизнес а там НДС почти всегда. Есть исключения но это подбором аналогов регулируется. В 99% такие аналоги не применяю ибо это не типично для РС. Тут просто так однозначного ответа дать не могу. Все связано с ОО.
| Цитата: |
Рассчитывая К, таким способом мы закладываем туда стоимость объекта, когда используем Сср, по сути дублируя сравнительный подход (какие бы ставки аренды не взяли, все равно по доходному подходу выйдешь на суму приблизительно такую же как и полученную сравнительным подходом).
Да но при этом будут разные К капитализации. Что касается "дублируя" то я бы поменял на "контролируя". Сравнительный подход априори есть самым рыночным. Все остальные выступают как дополнительные для проверки на "вшивость" сравнительного или используются как основные при дефиците достоверных данных для сравнения.
Дело в том, что рассчитывая РС объекта оценки таким способом, какой бы мы не получили результат сравнительным подходом, верный или ошибочный, доходный подход его подтвердит как верный, какой же это контроль, это дублирование. |
Читаем НС№1
| Цитата: |
| 45. Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об'єкти (депозити, цінні папери, майно тощо). |
То бишь ДЕЛАЕТСЯ АНАЛИЗ рынка на предмет доходности ПОДОБНЫХ ДОХОДНЫХ объектов оценки согласно вышеприведенному п. НС. И если получаем в ходе анализа что такие объекты дают доходность К то это и будет рыночный Коэффициент капитализации.
Далее. Если в ходе расчетов полученные значения стоимости через сравнение и доходняй подход сильно разнятся то явно где то не правильно внесены поправки или не ту аналоги. Вот в чем суть "контроля". |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 11:08 |
|
| rudge писал(а): |
Далее. Если в ходе расчетов полученные значения стоимости через сравнение и доходняй подход сильно разнятся то явно где то не правильно внесены поправки или не ту аналоги. Вот в чем суть "контроля". |
так они (результаты, полученные этими подходами) если так считать, все равно будут схожими, те аналоги, или не те, те поправки, или не те..... |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 11:16 |
|
| Шах писал(а): |
....так они (результаты, полученные этими подходами) если так считать, все равно будут схожими, те аналоги, или не те, те поправки, или не те..... |
Ну для начала посчитать нужно прежде чем утверждать. Определите Крыночную путем АНАЛИЗА, а не подбора. Потом возьмите свои откорректированные данные просчитайте через них К и сравните. Ну а потом можно обратным счетом, тогда и увидите че получается.
Я для себя уже давно просчитал. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Олег В
Сообщения: 27
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 11:47 |
|
Ну для начала посчитать нужно прежде чем утверждать.
А вы попробуйте от обратного пойти, то есть попытайтесь получить доходным подходом стоимость отличную от полученной сравнительным подходом, интересно было бы увидеть, как это у вас получится? |
|
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 11:52 |
|
| rudge писал(а): |
Определите Крыночную путем АНАЛИЗА, а не подбора. Потом возьмите свои откорректированные данные просчитайте через них К и сравните. Ну а потом можно обратным счетом, тогда и увидите че получается.
. |
без 100 гр. не обойтись, срочно бегу в продмаг.......  |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Олег В
Сообщения: 27
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 12:16 |
|
Далее. Если в ходе расчетов полученные значения стоимости через сравнение и доходняй подход сильно разнятся то явно где то не правильно внесены поправки или не ту аналоги. Вот в чем суть "контроля".
Я бы не был столь категоричным, при расчете К кумулятивным методом, мы получали в доходном подходе стоимость существенно отличающуюся от того что получалось сравнительным, но как показал кризис 2008 года, это была реальная оценка нашего рынка недвижимости и экономики. |
|
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 12:31 |
|
| Олег В писал(а): |
Далее. Если в ходе расчетов полученные значения стоимости через сравнение и доходняй подход сильно разнятся то явно где то не правильно внесены поправки или не ту аналоги. Вот в чем суть "контроля".
Я бы не был столь категоричным, при расчете К кумулятивным методом, мы получали в доходном подходе стоимость существенно отличающуюся от того что получалось сравнительным, но как показал кризис 2008 года, это была реальная оценка нашего рынка недвижимости и экономики. |
Так отож.....Правда, тут тоже одно НО : кумулятивный метод, к сожалению, достаточно субъективен, как-либо обосновать расчетами большинство поправок практически невозможно |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 12:52 |
|
| Олег В писал(а): |
| А вы попробуйте от обратного пойти, то есть попытайтесь получить доходным подходом стоимость отличную от полученной сравнительным подходом, интересно было бы увидеть, как это у вас получится? |
Легко.
| Олег В писал(а): |
| но как показал кризис 2008 года, это была реальная оценка нашего рынка недвижимости и экономики. |
Ну, разве что с точки зрения концепции залоговой стоимости... но не рыночной. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 15:02 |
|
| Шах писал(а): |
| .....так они (результаты, полученные этими подходами) если так считать, все равно будут схожими, те аналоги, или не те, те поправки, или не те..... |
Я тут для соменвющихся, не только для Вас, маленькую болваночку в экселе подготовил.
Можете по тренироваться. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
для сомневающихся.xls |
| Размер файла: |
53.5 Kб |
| Скачан: |
58 раз |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Олег В
Сообщения: 27
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 15:29 |
|
Просмотрел я вашу болванку, согласен расчет с использованием кумулятивного подхода дает заниженную стоимость. Но ведь это не меняет того что говорилось о расчете К таким способом:
расчет К капитализации для РС по НС№2 ЧОДср/Сср
и того, что: рассчитывая РС объекта оценки таким способом, какой бы мы не получили результат сравнительным подходом, верный или ошибочный, доходный подход его подтвердит как верный, какой же это контроль, это дублирование. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 15:51 |
|
| Олег В писал(а): |
Но ведь это не меняет того что говорилось о расчете К таким способом:
расчет К капитализации для РС по НС№2 ЧОДср/Сср
и того, что: рассчитывая РС объекта оценки таким способом, какой бы мы не получили результат сравнительным подходом, верный или ошибочный, доходный подход его подтвердит как верный, какой же это контроль, это дублирование. |
Олег Вы все таки для начала "по играйте" с поправками. Возьмите как я, рассчитайте Кт без учета поправок. Потом Сделайте сравнительный (Сср) и в доходном арендные ставки (Аср). Потом пасчитайте че в доходном получите поделив ЧОД от Аср на Сср. Если при этом К приблизительно будет равен тому что без поправок Кт, то расчет адекватный, если нет, то пардон, не правильно либо аналоги, либо поправки.
Я там писал, Кт это всего лишь ориентир. НО он близок к реалиям.
Поверьте. Ибо я на своем офисе проверял К, с поправками и без. Данные на 100% проверенные ибо сам сдаю в аренду. Разница в пределах нормальной ошибки.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 16:13 |
|
Чей-то или день сегодня такой, или я туплю......Ведь если сейчас рассчитывать экстракцией, то в формуле будет стоять Ср, полученная в сравнительном подходе (с корректировками) или в сравнительном анализе (без поправок), и эта величина будет влиять на величину коэффициента капитализации, что в свою очередь, будет влиять на величину стоимости, полученную в рамках доходного подхода. И о независимости подходов друг от друга говорить не приходится. И опять таки повторюсь, у нас фактически нет реальных стоимостей, по которым недвижимость продана. И хорошо, если это гаражи, тут и стоимость небольшая. и торг, и т.д и тп. И хорошо, если это в 2007 году, когда был "рынок продавца" и все улетало по заявленной цене предложения. А сейчас зачастую баальшие сомнения иногда возникают, что цена предложения и есть рыночная, пусть и со взятой с потока поправкой на торг....... |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 17:04 |
|
Вот-вот, а если еще вспомнить, что классическая модель предполагает расчет ставки капитализации через цену и ЧОД одного и того же объекта-аналога... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 17:12 |
|
я когда-то набросал мысли о связи результатов сравнит.подхода и доходного через Ск экстракцией.
если интересно-файл на скрепке |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
капитализации.zip |
| Размер файла: |
448.8 Kб |
| Скачан: |
51 раз |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
