| Автор |
Сообщение |
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
 Добавлено:
Пт, 17 Дек 2010 10:26 |
  |
У меня с коллегой рецензентом завязался спор что относится к неотделимым улучшениям. что нет. Не буду коментировать трактование определения проверяющими фонда, КРУниками или правоохранителями - это тема отдельной ветки, но хочется узнать мнение других коллег-оценщиков.
Есть четкое понятие неотделимых улучшений в национальном стандарте №2. в методики оценки имущества №1891 и вот пожалуйства выскажетесь:
- Кондиционер установленный в здании, котел обогрева. люстра-сетильник. резетка. выклюатель, водомер - являются по Вашему мнению неотделимыми удлучшениями или нет? |
|
|
   |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 17 Дек 2010 10:37 |
|
| Vad писал(а): |
- Кондиционер установленный в здании, |
Если В ЗДАНИИ то неотъемлемое (Н), если в помещении то "отъемлемое" (О)
Н - ибо приводится в не рабочее состояние система отопления. Это же относится и
| Цитата: |
| к розетке. выключателю, водомеру |
системы становятся не работоспособными. явно излишнее улучшение, ну а - Н.
Мало того, котел и водомер находятся на учете соответствующих организаций и закреплены за помещением/зданием в котором установлены.
По остальному, по розетке. светильнику и выключателю, можно спорить.
НО!!! если на момент передачи в пользование они были, то и должны остаться.
ИХМО |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Пт, 17 Дек 2010 10:51 |
|
А почему в помещениии кондиционер отделимое улучшения?
Я оперирую только понятем неотдилимое улучшение стандарта №2
| Цитата: |
"НОНИ - результаті мероприятий. направленніх на улучшение технического состояния или технических характеристик земельного участка или земельных улучшений, отделение которых приведет к уменьшению рыночной стоимости соотвественно земельног оучастка и (или) земельных улучшений.
|
Пример
В одном здании продаются два встроенных помещения, один из которых с кондиционером. второй без. Получается что рыночная стоимость обоих помещений одинакова?. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 17 Дек 2010 11:05 |
|
| Vad писал(а): |
| А почему в помещениии кондиционер отделимое улучшения? |
По тому что его можно снять и унести не причинив вреда объекту оценки - помещению. Что касается здания то тут так не получится ибо кондиционер для всего здания есть неотъемлемая система, как и отопление. За частую такие стоят в школах, торговых центрах и тп.
| Цитата: |
Пример
В одном здании продаются два встроенных помещения, один из которых с кондиционером. второй без. Получается что рыночная стоимость обоих помещений одинакова?. |
Нет, не одинакова, там где есть кондиционер стоимость выше на его стоимость, Но его стоимость считается и учитывается отдельно как оборудование, а не в составе помещения.
Но если такой кондиционер предусмотрен проектом то тогда в аналоги нужно брать с кондиционном и учитывать отсутствие в одном из помещений. Опять же стоимость будет разной на стоимость кондиционера.
Если аналогов нет то опять же там где есть кондиционер нужно добавить стоимость онного, с монтажом естественно.
"Это же элементарно Ватсон" Холмс  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 17 Дек 2010 11:06 |
|
Проблема, Vad, скорее всего не в том, что подпадает под определение а что нет. Проблема в том, что у вас в отчете получилась слишком маленькая доля государственной собственности (по мнению фонда). Вот и все.
Хотя тема "отъемлемое-неотъемлемое" меня тоже очень интересует. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 17 Дек 2010 11:16 |
|
| zanoza писал(а): |
| Проблема в том, что у вас в отчете получилась слишком маленькая доля государственной собственности (по мнению фонда). Вот и все. |
Собственно так и есть. А для этого нужно иметь документ (смета разрешение и финансы) УТВЕРЖДЕННЫЕ собственником.
В противном случае - "мне не нравится Ваше НОВОЕ окно. Забирай его и верни МОЕ хреновое (из опыта уже выкинутое), ибо оно мне дорого как память о бабушке. НО, что бы ОКНА стояли, как при передачи в в пользование, желательно бабушкино, НО не хуже"
Как правило пользователи расстаются с новыми установленными |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Пт, 17 Дек 2010 11:36 |
|
rudge не совсем убедил с кондиционером.
Возьмем новое встроенное помещение (квартиру), отдека под "ремонт"
проектом не предусматроены системы отпления, только голые стены, никаких санитарных приборов, никакого электрооборудования, никакого отопления. Дальше покупатель достраивает под свою богатую фантазию, что если проектировщик ввиду объетивного отсуствия возможности оборудования отопления предложит единиственное решение задачи как установку все того же кондиционера.
Кстати кондиционер по сути дела такое же оборудование как и розетки. выключетели. светильники и пр.. которые преднозначены для использования только в зданиях и помещениях. Другого альтернативного использования попрсту нет.
Да немного расширю тему металлические поручни на крыльце это неотделимые улучшения или нет
zanoza дело не в доле государства там вроде все в порядке, хотелось бы придти к какой то истине |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 17 Дек 2010 11:38 |
|
| Vad писал(а): |
| zanoza дело не в доле государства там вроде все в порядке, хотелось бы придти к какой то истине |
Истина в вине. 
Вы можете думать, что там "вроде все в порядке", а фонд может думать иначе. Бывали у меня в практике случаи, когда обшивку стен панелями МДФ пытались признать отъемлемым улучшением, так как их можно снять и унести.  |
|
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Пт, 17 Дек 2010 12:47 |
|
Да в том то и дело zanoza если трактовать неотделимые улучшения в плане того "смогу я их отдрать и куда-то унести. или кому то продать" с позиции определления стандарта и методики не вовсем корректно.
Ваше помещение будет однозначно иметь большую рыночную стоимость с отделкой стен МДФ панелями, чем если бы там стояли просто не оштукатуренные стены или стены без окраски. Ведь так же.?
А признать излишними не6отделимыыми улучшениями данный вариант отделки в отдельности просто не всегда возможно. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 17 Дек 2010 14:00 |
|
| Vad писал(а): |
| rudge не совсем убедил с кондиционером. |
Ну собственно эт Ваше дело. Я попятался аргументированно свою точку зрения высказать.
А вот что бы такое говорить
| Цитата: |
| Кстати кондиционер по сути дела такое же оборудование как и розетки. выключетели. светильники и пр.. |
то для начала разберитесь "ху из ху" Для сведения "розетки. выключетели. светильники" это электроарматура.
| Цитата: |
| Возьмем новое встроенное помещение (квартиру), отдека под "ремонт" проектом не предусматроены системы отпления, |
Ой не верю.
| Цитата: |
| Дальше покупатель достраивает под свою богатую фантазию, |
Опять не верю на счет фантазии
| Цитата: |
| что если проектировщик ввиду объетивного отсуствия возможности оборудования отопления предложит единиственное решение задачи как установку все того же кондиционера. |
| Цитата: |
| Кстати кондиционер ....... которые преднозначено для использования только в зданиях и помещениях. Другого альтернативного использования по прсту нет. |
Та ну да а в автомобиле что не кондиционер ставят?????
| Цитата: |
Да немного расширю тему металлические поручни на крыльце это неотделимые улучшения или нет
|
ДАаааааааа |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Vicdom
Сообщения: 446
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 17 Дек 2010 17:41 |
|
неотделимые - нельзя отделить без ущерба! Ну конечно можна отодрать панели МДФ, но получим ущерб помещению. Без восстановительного ремонта его нельзя эксплуатировать. Если с такой линейкой подходить к каждому элементу, думаю можна прекратить спор. Занавес. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 17 Дек 2010 18:24 |
|
Как у вас в отчете выглядит анализ улучшений на предмет - объемлемое (отделение которых НЕ приведет к уменьшению рыночной стоимости) или неотъемлемое (отделение которых приведет к уменьшению рыночной стоимости)?
Здраво рассуждая - дорогие обои/дешевые обои не очень влияют на рыночную стоимость помещения. А на стоимость ремонта (часть арендатора) - ? |
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Пн, 20 Дек 2010 12:29 |
|
см. Приказ ФГИУ от 27/02/2004 №377, рег. мю 18/03/2004 №343/8942 с изменениями и дополнениями.
У нас презумпция буквы закона, а не здравого смысла (грустная улыбка) |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
buddybuild1
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Ср, 30 Мар 2011 18:28 |
|
| Vad писал(а): |
У меня с коллегой рецензентом завязался спор что относится к неотделимым улучшениям. что нет. Не буду коментировать трактование определения проверяющими фонда, КРУниками или правоохранителями - это тема отдельной ветки, но хочется узнать мнение других коллег-оценщиков.
Есть четкое понятие неотделимых улучшений в национальном стандарте №2. в методики оценки имущества №1891 и вот пожалуйства выскажетесь:
- Кондиционер установленный в здании, котел обогрева. люстра-сетильник. резетка. выклюатель, водомер - являются по Вашему мнению неотделимыми улучшениями или нет? |
| Цитата: |
| невід'ємне поліпшення нерухомого майна - результати заходів, спрямованих на покращення фізичного (технічного) стану та (або) якісних характеристик земельної ділянки та (або) земельних поліпшень, відокремлення яких призведе до зменшення ринкової вартості відповідно земельної ділянки та (або) земельних поліпшень; |
Всё вышеперечисленное является инженерными системами здания (помещения) или их частями в случае их монтажа и приёмки в эксплуатацию. + худшее или устаревшее должно быть заменено на лучшее.
Акт передачи систем от владельца к владельцу спасает от излишних вопросов ФМДУ, КРУ и тп.
Как известно унести можно всё (кондеционер, кран, линолеум, плинтус, наличник, кирпич от разборки и тд). Жаль, что нет возможности прицепить фото на данном форуме. Хотя Вы и так много повидали. |
_________________
"Не дуріте самі себе, учітесь, читайте,
і чужому научайтесь, й свого не цурайтесь." Шевченко Т.Г. 14 грудня 1845 року |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 30 Мар 2011 19:32 |
|
| Цитата: |
| Жаль, что нет возможности прицепить фото на данном форуме. |
она есть. подробно описано здесь Размещение картинок на форуме
Но порой мне кажется, что Вы слегка перепутали форум... |
|
|
|
|
Ansuz-Sowulo
Сообщения: 29
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 01 Апр 2011 10:16 |
|
| Vad писал(а): |
| - Кондиционер установленный в здании, котел обогрева. люстра-сетильник. резетка. выклюатель, водомер - являются по Вашему мнению неотделимыми удлучшениями или нет? |
Я думаю все вышеперчисленное не относится к неотделимым улучшениям, поскольку их можно использовать после демонтажа. Кондиционер, люстра, даже резетки могут быть вмонтированы заново в любом другом помещении.
Добавлено спустя 8 минут:
Еще НС "...спрямованих на покращення фізичного (технічного) стану та (або) якісних характеристик земельної ділянки та (або) земельних
поліпшень..."
Якісні характеристики - це сукупність властивостей, що визначають ступінь придатності товару використовувати його за призначенням.
Следовательно быз вышеперечисленных улучшений недвижимость может использоваться по назначению. |
|
|
|
|
Трифон
Возраст: 48
Сообщения: 41
Откуда: Краматорск
|
| Добавлено:
Вт, 11 Июн 2013 15:56 |
|
Учитывается ли в качестве неотъемлемых улучшений проектная документация (к примеру для подключения газа) и в каком объеме, если известна фактическая стоимость этих ТУ и поректа.? |
_________________
Все относительно |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 11 Июн 2013 16:06 |
|
| Трифон писал(а): |
| Учитывается ли в качестве неотъемлемых улучшений проектная документация (к примеру для подключения газа) и в каком объеме, если известна фактическая стоимость этих ТУ и поректа.? |
А почему в качестве неотъемлемых улучшений? Почему не просчитать просто так, как составную часть ОО, при условии что такая документация продается вместе с участком/домом и тп. Тогда, имея договор купли продажи на проект и ТУ, никто не скажет новому собственнику, делайте все заново. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ВалентинаЕ
Сообщения: 84
|
| Добавлено:
Вт, 11 Июн 2013 20:05 |
|
| Трифон писал(а): |
| Учитывается ли в качестве неотъемлемых улучшений проектная документация (к примеру для подключения газа) и в каком объеме, если известна фактическая стоимость этих ТУ и поректа.? |
Я так пониманию, что речь идет об аренде государственного/коммунального имущества и арендатор скорее всего настаивает на учете понесенных затрат. Тогда, Порядок №377 от 27.02.2004 года, там дано определение неотделимых улучшений: Неотъемлемые улучшения арендованного имущества, согласно Порядку, представляют собой осуществленные арендатором за время аренды мероприятия, направленные на улучшение физического (технического) состояния арендованного имущества и (или) его потребительских свойств, отделение которых приведет к уменьшению его рыночной стоимости. НС №2 «Оценка недвижимого имущества» рассматривает объекты недвижимости как земельные улучшения – результаты любых мероприятий, которые приводят к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости. Сущность неотъемлемых улучшений недвижимого имущества также рассматривается НС №2, но несколько в другой редакции – это результаты мероприятий, направленных на улучшение физического (технического) состояния и качественных характеристик земельных улучшений, отделение которых приведет к уменьшению рыночной стоимости соответственно земельного участка и земельных улучшений.
Обратите внимание, что согласно Порядку Вы считаете неотъемлемые улучшения двояко:
1) по рыночной стоимости;
2) фактически идентифицированные по документам и согласованные арендодателем с учетом п.3.6 Порядка. При этом, в итоге, заключение даете на основании суммы фактически идентифицированных улучшений
Но арендатору Вы можете показать, что учитываете данные расходы при определении рыночной стоимости объекта, с учетом его состояния имеющегося на начало осуществления улучшений. Сделать это возможно при использовании метода непрямой капитализации денежного потока, включив в расходы не только затраты на установку газового оборудования (или что там у Вас), но и на проект при подсчете ЧОД в первом году прогнозного периода. Но, в итоге, если арендодатель не учел данный вид расходов при согласовании суммы неотъемлемых улучшений, то и Ваша цифра улучшений не будет включать расходы на проект |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 11 Июн 2013 21:41 |
|
| ВалентинаЕ писал(а): |
| Сделать это возможно при использовании метода непрямой капитализации денежного потока, включив в расходы не только затраты на установку газового оборудования (или что там у Вас), но и на проект при подсчете ЧОД в первом году прогнозного периода |
, против каковой методологии уважаемый коллега rudge категорически возражает...  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
