| Автор |
Сообщение |
Вячеслав Анатольевич
Сообщения: 140
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пн, 24 Янв 2011 18:44 |
  |
1. Оценка нежилой недвижимости с целью определения арендной ставки для сдачи в аренду этих помещений. Возможные виды классификаций помещений (этажность, износ, другие особенности) .
Кто что читал, знает, пробовал.
Буду рад любой практической информации. |
|
|
|
    |
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пн, 24 Янв 2011 19:08 |
|
[Из собственных изыскании на эту тему]
Результатом отчёта об оценке является заключение о стоимости.
Заключение об арендных ставках скорее всего есть результат одного из:
- заключение специалиста (типа судэксперта),
- аналитическое исследование, обзор, справка (на шо гроши дають),
- шось в том же духе.
Статус докуметна (кроме первого) - "а поговорить"... |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 24 Янв 2011 19:16 |
|
Если Вы имеете в виду что-то типа Отчета оценщика, где итогом есть не рыночная стоимость объекта, а размер рыночной ставки арендной платы... то такое (соответствующая база оценки) не предусмотрено нашими НС.
В свое время такая база была в МСО, но, по-моему, сейчас уже нет... осталась в Стандартах RICS.
То есть, в рамках наших НС такой Отчет об оценке Вы вроде и не можете сделать. Остается только
| Yourick писал(а): |
- аналитическое исследование, обзор, справка (на шо гроши дають),
- шось в том же духе. |
Или я не правильно понимаю цель Вашей работы? Но вряд ли она - определить рыночную стоимость недвижимости, а потом, путем неких манипуляций (как для гос. майна) перейти к ставке арендной платы... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 24 Янв 2011 20:12 |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 24 Янв 2011 22:01 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Если Вы имеете в виду что-то типа Отчета оценщика, где итогом есть не рыночная стоимость объекта, а размер рыночной ставки арендной платы... то такое (соответствующая база оценки) не предусмотрено нашими НС. |
не понял, почему это?
Итогом есть рыночная стоимость размера рыночной арендной платы. Почему нет? Согласно Закона и НС определяется рыночная стоимость права пользования.
Несколько раз такое делали для налоговой и связанных лиц, самый простой метод - естественно метод аналогов, для более сложных вариантов (нет аналогов) рыночная стоимость объекта, а далее через ставку капитализации (только не спрашивайте как ее определять - как обычно  ) определяется искомая величина. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пн, 24 Янв 2011 22:30 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Итогом есть рыночная стоимость размера рыночной арендной платы. Почему нет? Согласно Закона и НС определяется рыночная стоимость права пользования.
Несколько раз такое делали для налоговой и связанных лиц, самый простой метод - естественно метод аналогов, для более сложных вариантов (нет аналогов) рыночная стоимость объекта, а далее через ставку капитализации (только не спрашивайте как ее определять - как обычно ) определяется искомая величина. |
Так я не понял, что в "висновке про вартість"? 
Если в висновке есть РС права пользования, то где в висновке ответ на вопрос клиента - "типа скока канкретно бабла нада атвалить за аренду этой хаты в месяц/год?"
Или [РС права аренды за период] = [ПВД за период]???
Хотя если отморозиться насчёт того, что ПВД=ЧОД, то вероятно так и будет... 
А доход дисконтруете?  |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 24 Янв 2011 22:47 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Итогом есть рыночная стоимость размера рыночной арендной платы. |
Чего-чего? То есть арендная плата как объект продается на рынке?
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Почему нет? Согласно Закона и НС определяется рыночная стоимость права пользования. |
Та-та-та, это - нечто другое, уважаемый коллега Hard_Pragmatic, а не то же, что Вы написали перед этим... И очень нечетко как-то...
Стоимость права пользования сразу подразумевает, что это право как-то растянуто во времени в перспективу. И есть какой-то документ, это право и эту протяженность во времени обуславливающий и регламентирующий...
Хотя, может, в чем-то Вы и правы, но как-то это очень непривычно, неожиданно и, честно говоря, стремновато 
Тогда уже, может, рыночная стоимость права аренды объекта Х на условиях ... в течение срока 1 месяц, потому что, видимо, об этом и спрашивает Заказчик.
Но тоже плохо, потому что тогда подспудно полагается, что весь срок, на который заключается договор аренды - это 1 месяц, т.е. аренда краткосрочная.
Или тогда рыночная стоимость 1 ежемесячного платежа, дающего право на аренду объекта Х на условиях ... в течение срока ... лет...
В общем, бред оф grey horse получается еще тот! 
Но, если очень нужно, то двигаться надо, наверное, в этом направлении.
Добавлено спустя 8 минут 58 секунд:
| Yourick писал(а): |
| А доход дисконтруете? |
Зато тогда и дисконтировать нет смысла , потому что - 1 месяц, его хоть на начало периода дисконтируй, хоть на конец, хоть на середину... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 24 Янв 2011 23:55 |
|
Объект оценки - право пользования объектом недвижимого имущества в единицу времени.
Объект как предлагается так и продается на рынке. Вопросы?
Добавлено спустя 2 минуты 27 секунд:
или конкретно
| Yourick писал(а): |
| Если в висновке есть РС права пользования, то где в висновке ответ на вопрос клиента - "типа скока канкретно бабла нада атвалить за аренду этой хаты в месяц/год?" |
так и будет написано что - типа столька-то канкретно бабла может быть атвалино за аренду этой хаты в месяц/год?" подпись, дата. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 00:05 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| так и будет написано что - типа столька-то канкретно бабла может быть атвалино за аренду этой хаты в месяц/год?" подпись, дата. |
| НС №1 писал(а): |
60. Вывод о стоимости имущества должен содержать сведения о:
заказчике оценки и исполнителе отчета об оценке имущества;
названии объекта оценки и его краткую характеристику;
цели и дате оценки;
виде стоимости, которая определялась;
использованных методических подходах;
величине стоимости, полученной в результате оценки. |
Как по мне - нестыковочка, аднака.
У меня
| Grey Horse писал(а): |
| рыночная стоимость 1 ежемесячного платежа, дающего право на аренду объекта Х на условиях ... в течение срока ... лет... |
и то корректнее получается. Хотя и не на много.
Думать еще надо.
Добавлено спустя 1 минуту 55 секунд:
А все ушли спать... аднака... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 00:12 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Как по мне - нестыковочка, аднака. |
в чем нестыковочка? всё перечисленное есть в моём выводе. НО это не значит, что Ваш вывод тоже не имеет право быть, имеет, почему нет? Вопросы?
Добавлено спустя 2 минуты 15 секунд:
на то оно и право пользования (отличное от права собственности), что оно должно очень чётко и конкретно оговариваться и соответственно рассчитываться. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 00:23 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| столька-то канкретно бабла может быть атвалино за аренду этой хаты в месяц/год?" подпись, дата. |
Как-то не могу себе представить такое в Высновке... Вы можете это сформулировать в реальных формулировках Высновка? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 00:24 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Объект оценки - право пользования объектом недвижимого имущества в единицу времени.
|
2GreyHorse - с конкретикой тут всё в порядке: объект, комплект прав, условия аренды (кто коммуналку платит и т.п.), единица времени
Действительно, хошь посуточно, хошь почасово...
И тут всплывает из глубин памяти "А не поехать ли нам в нумера!" |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 09:47 |
|
Как по мне, то право пользования не подходит, т.к. право пользования - это дополнительный доход между рыночным уровнем и фактически уплачиваемым по договору.
А вот право аренды, как по мне, ближе к сути.
| Вячеслав Анатольевич писал(а): |
1. Оценка нежилой недвижимости с целью определения арендной ставки для сдачи в аренду этих помещений. Возможные виды классификаций помещений (этажность, износ, другие особенности) .
Кто что читал, знает, пробовал.
Буду рад любой практической информации. |
А вообще из вопроса, например, лично я ничего не понял. Если вопрос вообще типа выполняется ли диференциация помещений по этажности, техническому состоянию, общей площади и т.д. при определении арендной ставки, то да, - выполняется. Как? По исследованиям рынка. Все зависит от полноты базы, например в Киеве это сделать труда не составит. Где-нибуть в небольшом городе - теоретически - возможно, практически - невозможно.
Задавайте конкретный вопрос, если хотите получить конкретный ответ. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 10:20 |
|
| Серый писал(а): |
А вообще из вопроса, например, лично я ничего не понял. ...
Задавайте конкретный вопрос, если хотите получить конкретный ответ. |
Конкретный вопрос более-менне озвучил ув. HardPragmatic:
есть некие субъекты арендных отношений (преимущественно это касается связанных лиц),
перед органами надо обосновать, что размер арендной платы соответствует "звичайній ціні послуг",
т.е. надо квалифицированно подтвердить эту самую звичайнисть.
Т.е. типа, рыночная ставка аренда 1м2 квартиры S=50м2 в Пассаже на 2 эт. при условиях ... соответствует 9-10грн в мес.  |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 10:28 |
|
| Yourick писал(а): |
Конкретный вопрос более-менне озвучил ув. HardPragmatic:
есть некие субъекты арендных отношений (преимущественно это касается связанных лиц),
перед органами надо обосновать, что размер арендной платы соответствует "звичайній ціні послуг",
т.е. надо квалифицированно подтвердить эту самую звичайнисть.
Т.е. типа, рыночная ставка аренда 1м2 квартиры S=50м2 в Пассаже на 2 эт. при условиях ... соответствует 9-10грн в мес. |
А вопрос в чем? Как получить или как обозвать? И тогда вопрос Харда и Вячеслава Анатольевича отличаются по сути. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 10:42 |
|
| Серый писал(а): |
| А вот право аренды, как по мне, ближе к сути. |
100%.
| Серый писал(а): |
| Как по мне, то право пользования не подходит, т.к. право пользования - это дополнительный доход между рыночным уровнем и фактически уплачиваемым по договору. |
Не совсем так, если вспомнить 3 основных составляющих полного права собственности: право владения, право распоряжения и право пользования. При заключении Договора Аренды арендодатель терят составляющую - право пользования - но приобретает взамен право получать арендные платежи...
| Серый писал(а): |
| А вообще из вопроса, например, лично я ничего не понял. |
Это, кстати, тоже 100%.
| Yourick писал(а): |
| Конкретный вопрос более-менне озвучил ув. HardPragmatic |
Это, конечно, очень хорошо, но изначально-то разговор завел коллега Вячеслав Анатольевич! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 10:47 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| столька-то канкретно бабла может быть атвалино за аренду этой хаты в месяц/год?" подпись, дата. |
Как-то не могу себе представить такое в Высновке... Вы можете это сформулировать в реальных формулировках Высновка? |
где-то так
| Цитата: |
Ринкова вартість Об’єкта оцінки – права найму (оренди) нежилих приміщень будівлі літ. «ХХХ», загальною площею ХХХХ м2, що знаходиться за адресою: ХХХХХХХХ, станом на ХХХХХ складає – ХХХХХ гривень за один квадратний метр загальної площі нежилих приміщень на місяць.
|
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 10:57 |
|
Ну вот, а мне бы еще захотелось включить:
- ожидаемый срок действия договора аренды в целом,
- условия договора аренда (что включает в себя ставка арендной платы, а что - нет).
И
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Ринкова вартість Об’єкта оцінки – права найму (оренди) нежилих приміщень |
- то есть продается право найму (оренди)?.. Что-то не нравится, а с лету сообразить не могу.
Может, тогда объект оценки - действительно право пользования ... на условиях аренды... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 11:09 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Ну вот, а мне бы еще захотелось включить:
- ожидаемый срок действия договора аренды в целом,
- условия договора аренда (что включает в себя ставка арендной платы, а что - нет).
И |
ну может и так, всё зависит от глубины проработки
| Grey Horse писал(а): |
| Может, тогда объект оценки - действительно право пользования ... на условиях аренды... |
не совсем понял конструкции... хотя может и так можно.
Вобщем в моем случае всё упирается в то как правильно обозвать то, что бытовым языком называется "арендная ставка", мы попытались назвать ее так как называет ее Гражданский кодекс - "права найму (оренди) нежилих приміщень" |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 11:16 |
|
Че-то стремно все это, друзья, невнятно че-то. Хм, не встречал никада. И чего это кому-то не хватило рыночной стоимости объекта? Та не, конечно, если строго по закону и подзаконным, оснований для расчета арендной ставки не усматриваю, ибо в случае госимущества на то есть специальный орган, а на вторичном рынке - хозяин-барин... Опять-таки, у оценки есть Заказчик, следовательно, исходя из чего мы будем определять размер аренды - НЭИ или его фактического статуса? А если это церковь? Какая-то стоимость в пользовании получается. Неясен смысл подобного выделения стоимости аренды. Хотя, стоп, не так, смысл-то ясен - от доперло кому-то знать стоимость аренды. Так епт, пусть и определяет, если уполномочен на то. В любом случае, дальше справки не зашел бы. Оно, казалось бы, вроде и не ахти какое нарушение, но в определенных ситуациях, пожалуй, в подавляющем их большинстве, только дезориентирует, поскольку стоимость аренды будет актуальна для одного-единственного пользователя, исходя из его рода деятельности и базы налогообложения. Оправдательный вариант показать работу, чтобы был отчет, а не справка, во внимание не принимаю |
|
|
|
|
|
Вячеслав Анатольевич
Сообщения: 140
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 11:36 |
|
КАК обозвать
потом как получить то что обозвали |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 12:08 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Че-то стремно все это, друзья, невнятно че-то. |
странно я был очень удивлен ступору в который впадали мои коллеги когда мы сними это обсуждали, но я еще больше удивляюсь, что и тут коллеги впадают в тот же ступор....
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Та не, конечно, если строго по закону и подзаконным, оснований для расчета арендной ставки не усматриваю, ибо в случае госимущества на то есть специальный орган, а на вторичном рынке - хозяин-барин.. |
я собственно уже одну ситуацию описал, ну ладно повторю еще раз и добавлю еще полторы ситуации:
Ситуация 1. Предприятие А собственник помещения, сдает это помещение в аренду Предприятию Б, при этом эти Предприятия связанные лица. Исходя из этого стоимость аренды, которую они запишут в договор аренды, должна быть не меньше "звычайной цины". Где взять звычайну цину?, либо самим из газет/интернета/потолка и потом если что доказывать ее налоговикам, либо снять с себя ответственность и обратиться к квалифицированным специалистам и взять у них такое заключение, а они если что пусть потом его отстаивают перед органами. Так вот эти специалисты согласно ЗУ "Про оценку" это мы оценщики, а заключение это ничто иное как Отчет про оценку этой самой аренды.
Ситуация 2. Предприятие Г является иностранным представительством иностранной фирмы (дочка) и это предприятие владеет помещением и желает ее сдать в аренду. казалось бы "хозяин-барин" ан нет!, она же хитро иностранная, а у них заведено обращаться только к специалистам и получать от них всяческие подтверждающие бумажки, для того что бы отчитаться перед материнской компанией. Можно было бы к риелторам обратиться, но кто у нас риелторы и на каких основаниях они действуют, ни тебе лицензий ни тебе сертификатов, вот они и обращаются к оценщикам за полноценным Отчетом со всеми сертификатами подписями и печатями.
Ситуация 2,5 та же иностранная дочка только собирается не сдать а снять помещение, а всё остальное тоже.
Добавлено спустя 5 минут 25 секунд:
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Опять-таки, у оценки есть Заказчик, следовательно, исходя из чего мы будем определять размер аренды - НЭИ или его фактического статуса? |
самое обычное НЭИ, особенности помещения, расположения, и рынок рынок рынок |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 12:24 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
странно я был очень удивлен ступору в который спадали мои коллеги когда мы сними это обсуждали, но я еще больше удивляюсь, что и тут коллеги впадают в тот же ступор....
|
Хард, по ходу все не одупляются
Коротко по ситуациям. За звычайною циною пусть сходят в торгово-промышленную палату, это они по ходу такие справки выдают. Но разве я сказал, что исключаю подобные ситуации? Нет, не говорил, и не стоит их моделировать. Не знаем, как определить звычайну цину - пожинаем плоды законотворческой деятельности каманд профессионалов всех созывов - прогалына в прави это называется Действуещее законодательство такими правами нас не наделило. Я ж не возражаю, каждый изворачивается, как может. Но, согласитесь, при чем тут оценка, может, мы еще рынок начнем регулировать путем выдачи расчетов орендных ставок? Оценка стоимости ближе как-то ...
Продолжать особенной надобности не вижу. Выходит, кто хочет, тот делает. Оснований для этого, за исключением финансовой мотивации, не обнаружено, но, поскольку и запретов вроде тоже - пойдет.
Добавлено спустя 9 минут 53 секунды:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
вот они и обращаются к оценщикам за полноценным Отчетом со всеми сертификатами подписями и печатями.
|
Сорри, еще два слова. Хард, за Отчетом о чем? Если они такие уж хитро иностранные, пусть Закон об оценке почитают. Права агентства недвижимости в этом смысле от наших ничем не отличаются - строго говоря, такого права нет ни у тех, ни у других. Да ладно, принимают, устраивает - и поделом. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 12:41 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| не совсем понял конструкции... хотя может и так можно. |
Имелось в виду, например: объект оценки - право пользования объектом недвижимости ХХ общей площадью YY м2, на ZZ.ZZ.2011 года на условиях аренды, предусматривающих, что, помимо арендной платы, пользователь / арендатор оплачивает собственнику / арендодателю компенсацию за начисленные коммунальные платежи WW. Стоимость объекта оценки - VV грн. за 1 кв. м. площади при условии ежемесячной оплаты.
Бред какой-то!
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Та не, конечно, если строго по закону и подзаконным, оснований для расчета арендной ставки не усматриваю |
Отож бо...
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| В любом случае, дальше справки не зашел бы. |
Отож бо...
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| странно я был очень удивлен ступору в который впадали мои коллеги когда мы сними это обсуждали, но я еще больше удивляюсь, что и тут коллеги впадают в тот же ступор... |
Да ничего особо удивительного. Нечасто кто-то сталкивался с такой ситуацией, а тем более - в форме Отчета об оценке актива / права, оценка которого отечественной оценочной нормативной базой просто не предусмотрена. Это, действительно, скорее уже маркетинговые исследования... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 13:18 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Сорри, еще два слова. Хард, за Отчетом о чем? |
за отчетом о
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Ринкова вартість Об’єкта оцінки – права найму (оренди) нежилих приміщень будівлі літ. «ХХХ», загальною площею ХХХХ м2, що знаходиться за адресою: ХХХХХХХХ, станом на ХХХХХ складає – ХХХХХ гривень за один квадратний метр загальної площі нежилих приміщень на місяць. |
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Если они такие уж хитро иностранные, пусть Закон об оценке почитают. |
дык они и читают, но и вы други мои почитайте
| Цитата: |
У цьому Законі:
майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються
будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності,
у тому числі права, які є складовими частинами права власності
(права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.
|
в чём вопрос то?!
так что неправда твоя
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Права агентства недвижимости в этом смысле от наших ничем не отличаются - строго говоря, такого права нет ни у тех, ни у других. |
у них НЕТ а у нас ЕСТЬ.
Добавлено спустя 2 минуты 6 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
| Бред какой-то! |
ПОЧЕМУ?!
а оценка права пользования зем. участком на 49 лет, не бред?
а оценка права пользования торговой маркой по лицензионному договору, не бред? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 13:46 |
|
Ай да Прагматик, от-де соотвествие формы содержанию, браво! Утер, утер
Однако, коллега, даже перечитал, следуя Вашим наставлениям. И знаете что? Ужас! Нигде в Законе об оценке, кроме ст.3, не упоминается о майновых правах! Да, могут оцениваться. Но кем и как? Ибо профессиональная оценочная деятельность - в отношении МАЙНА (ст.4 сверьте). Четко определены случаи оценки майна ст.7. Более того, даже договор мы можем заключить только на оценку МАЙНА ))) (ст.11). И выдаем, и рецензируем Звит про оцинку майна. А вот с майновыми правами не сложилось. Должен признаться, для меня это тоже новость, профильный Закон упускает эти нюансы. Куда еще посмотрим? Ах да, НС №1. И что же он говорит о немайновых правах? П.3 - об’єкти оцінки у нематеріальній формі – об’єкти оцінки, які не існують у матеріальній формі, але дають змогу отримувати певну економічну вигоду. До об’єктів у нематеріальній формі належать фінансові інтереси (частки (паї, акції), опціони, інші цінні папери та їх похідні, векселі, дебіторська і кредиторська заборгованість тощо), а також інші майнові права. И все. Весьма содержательно. И ни слова больше. И снова - и выдаем, и рецензируем Звит про оцинку майна.
Так что прав Грей Хорс - таки не предусмотрено . Более того, заметьте, объект-то наш весьма материален (в отличие от Ваших "ПОЧЕМУ?!а оценка права пользования зем. участком на 49 лет, не бред?а оценка права пользования торговой маркой по лицензионному договору, не бред?").
Короче, предлагаю не заморачиваться на эту тему. Предположу, что в Отчете наряду с выводом о рыночной стоимости возможно указать стоимость аренды на 1 кв.м. НО! исходя из всех допущений и ограничительных условий... хм, YAHOO его знает, кроме как предложенного коллегой определения "Бред" в голову ничего не приходит. Я ж все равно не напишу, что это звычайна цина, на каком основании?  Та ну его |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 14:29 |
|
| Цитата: |
Стаття 3. Оцінка майна та майнових прав
Оцінка майна, майнових прав (далі - оцінка майна)
|
Добавлено спустя 2 минуты 48 секунд:
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Я ж все равно не напишу, что это звычайна цина, на каком основании? |
да какая звычайная?! я пишу Рыночная, а заказчик уже за неимением законодательных разъяснений отождествляет ее со звычайной, по принципу - докажите обратное или дайте/рассчитайте вашу звычану цину. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 14:47 |
|
Хард, не кипятитесь, эта звычайная из Вашей же модели. Принцип "докажите обратное" улыбнул, знаете Вспомнилось что-то типа "ну ладно они все там дураки, но мы же с вами умные люди". Ладно, наша полемика основывается на недоработках закона и порожденных этим кривотолках, мы с Вами тут ни при чем, по большому счету. Так что респект и уважуха за эмпирическое развитие и творческий поиск.
Пысы: все равно Низя! |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 14:49 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Пысы: все равно Низя! |
можно,
цитата
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Стаття 3. Оцінка майна та майнових прав
Оцінка майна, майнових прав (далі - оцінка майна) |
рушит все твои дальнейшие рассуждения
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Однако, коллега, даже перечитал, следуя Вашим наставлениям. И знаете что? Ужас! Нигде в Законе об оценке, кроме ст.3, не упоминается о майновых правах! Да, могут оцениваться. Но кем и как? Ибо профессиональная оценочная деятельность - в отношении МАЙНА (ст.4 сверьте). Четко определены случаи оценки майна ст.7. Более того, даже договор мы можем заключить только на оценку МАЙНА ))) (ст.11). И выдаем, и рецензируем Звит про оцинку майна. А вот с майновыми правами не сложилось. Должен признаться, для меня это тоже новость, профильный Закон упускает эти нюансы. Куда еще посмотрим? Ах да, НС №1. И что же он говорит о немайновых правах? П.3 - об’єкти оцінки у нематеріальній формі – об’єкти оцінки, які не існують у матеріальній формі, але дають змогу отримувати певну економічну вигоду. До об’єктів у нематеріальній формі належать фінансові інтереси (частки (паї, акції), опціони, інші цінні папери та їх похідні, векселі, дебіторська і кредиторська заборгованість тощо), а також інші майнові права. И все. Весьма содержательно. И ни слова больше. И снова - и выдаем, и рецензируем Звит про оцинку майна. |
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Вт, 25 Янв 2011 14:57), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 14:54 |
|
| Цитата: |
Майно
Майном у цьому Кодексі визнається сукупність речей та інших цінностей (включаючи нематеріальні активи), які мають вартісне визначення, виробляються чи використовуються у діяльності суб'єктів господарювання та відображаються в їх балансі або враховуються в інших передбачених законом формах обліку майна цих суб'єктів.
Залежно від економічної форми, якої набуває майно у процесі здійснення господарської діяльності, майнові цінності належать до основних фондів, оборотних засобів, коштів, товарів.
ГОСПОДАРСЬКИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ (ст.139) м.Київ, 16 січня 2003 року N 436-ІV ( Господарський кодекс України набирає чинності з 1 січня 2004 року). |
|
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 14:57 |
|
Можно составить справку, выводы о результатах исследования рынка, но не отчет об оценке. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 15:05 |
|
Гы, Хард. правильное замечание, согласен. Но ничего оно при этом и не рушит из дальнейшего, с чего бы, что, наш объект теперь дематериализовался? Майно в натуре, как оценивать - написано, а какая тут аренда на 1 кв.м. - я не уполномочен знать, буквально.
Заноза, про кодекс очень познавательно, но где там про Отчет об оценке?
Борода +1. Коротко и ясно. Моей ошибкой стало разглагольствование в попытках объяснить коллегам очевидное. Действительно странно, чего так многие недоумевают от ноу-хау уважаемого Харда  Фуух, фсьо. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 15:20 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Майно в натуре, как оценивать - написано, а какая тут аренда на 1 кв.м. - я не уполномочен знать, буквально. |
интересная логика, тогда скажи мне пожалуйста где буквально сказано что ты должен знать как считать - право пользования зем. участком на 49 лет?
двойные стандарты? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 15:29 |
|
Хард, к чему это? По земле "буквально" нигде не расписано. При чем здесь это? Зачем что-то выдумывать, ища признания своих слов со стороны, не будучи в них уверен самому? Делайте, как знаете, если проблематика ситуации позволяет, я это уже говорил, буквально Когда проблематика не позволит - состоятельность подобного результата окажется сомнительной хотя бы по причине отсутствия а). нормативной базы; б). здравого смысла в подобном расчете (на каком основании?). Никаких двойных стандартов |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 16:06 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Хард, к чему это? По земле "буквально" нигде не расписано. При чем здесь это? |
как к чему? вот тебе раз.
дык по такой логике получается, что мы и право пользования зем. участком на 49 лет рассчитать не имеем право, но почему то все считают....
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| хотя бы по причине отсутствия а). нормативной базы; б). здравого смысла в подобном расчете (на каком основании?). |
а) нормативная база есть, я уже это показал в законе
б) на основании договора с заказчиком, заказчик захотел я оценил.
начнем сначала? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 16:24 |
|
Ну, если Вам этого показалось мало - давайте сначала. Перечитайте мой первый сегодняшний пост в 11:16. В нем все. Дальше была попытка, как говорят, пообщаться с умным человеком. Итог предсказуем - каждый остался при своем мнении (характерно, но в оценке, в основном, самые умные). За словесными конструкциями Вы уперто не хотите разглядеть то немалое обстоятельство - объект у нас в материальной форме, а стоимость аренды не является составляющей содержания вывода об оценке. Спасибо за дискуссию |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 16:55 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Вы уперто не хотите разглядеть то немалое обстоятельство - объект у нас в материальной форме |
о, я же говорю что надо начать сначала.
про какой объект речь? про объект оценки?
если да то вот тебе и начало - объект оценки у нас в нематериальной форме, а именно право аренды помещения. Вот это право и хотят для себя оценить некоторые клиенты, а раз они хотят то мы и оцениваем.
Наглядный пример.
Если обратить внимание на газеты по недвижимости, то там обычно есть раздел Продам/куплю, что там печатают? правильно объявления о продаже недвижимости, т.е. объекта материальной формы.
Но есть и раздел Сдам/Найму, внимание вопрос, а что там продают/покупают? Ответ - там продают/покупают право аренды недвижимости т.е. продают/покупают не недвижимость а ПРАВО ее арендовать, а значит продают/покупают объект нематериальной формы.
Вон оно че, Михалыч (с) |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Вячеслав Анатольевич
Сообщения: 140
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 19:19 |
|
Всем спасибо.
Мне все понятно.
Добавлено спустя 1 минуту 54 секунды:
буду признателен (и не только я) за любой материал, полезные ссылки, рикс, мсо, нсо и т.д. |
|
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 20:12 |
|
Я сталкивался с подобной ситуацией, когда заказчиком было ОАО в лице очень любознательного юриста предриятия. Они сдавали помещения абсолютно не связанным лицам и тем не менее просили обоснования ставок аренды.
При этом я делал отчет об оценке РС помещения, а они использовали из него только анализ рынка аренды и расчетные ставки полученные в ДП.
Все были довольны. |
|
|
|
|
|
Вячеслав Анатольевич
Сообщения: 140
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 20:18 |
|
вот и у меня похожая ситуёвина, но задача - исключительно классификация всех помещения + рыночные ставки под каждый класс и всё это Отчётом.
Внешний пользователь отчёта КРУ (кстати до меня такое делали и вопросов у КРУ не было) |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 20:30 |
|
Я вроде бы делала когда-то такой отчет и даже вывешивала здесь... Найти не могу. Его Мэм читала вроде бы даже... какие-то замечания были. |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 21:08 |
|
| zanoza писал(а): |
| Я вроде бы делала когда-то такой отчет и даже вывешивала здесь |
zanoza Вы этот отчет имели ввиду |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
ВІТ _арендная плата шаблон.doc |
| Размер файла: |
1.19 Mб |
| Скачан: |
63 раз |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 21:20 |
|
| zanoza писал(а): |
| Я вроде бы делала когда-то такой отчет и даже вывешивала здесь... Найти не могу. Его Мэм читала вроде бы даже... какие-то замечания были. |
точно! было такое |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 25 Янв 2011 22:10 |
|
Сергей_К, да, вроде он. Мне кажется, там какие-то нестыковки с терминологией и методологией были... |
|
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 11:35 |
|
Гололед освободил сознание на полдня.
Тема превратилась в некую навязчивую мысль, отвязаться от которой можно только решив ее. Хоть оно и нафиг не надо. Это как, к примеру, ходил и два дня вспоминал, кто является автором «Фантома оперы». Вспомнил все – дату создания, для кого она была создана, место премьеры. А автора – зась, вот вылетело, и все. Да *ля, Эндрю Ллойд-Вебер! Ну как такое можно забыть! Страшно представить, задай мне такой вопрос прохожий на улице, а я невежда неотесаная… бррр.
Так и здесь. Ну кому нах понадобилась эта арендная ставка? Вот коллеги привели пару примеров. Примеры, надо сказать, очень частные. Хотя вероятные. И надо что-то отвечать. Попутно и заработать не мешало бы. Первое и самое простое – справка о маркетинговых исследованиях. В общем и ни о чем, так мол и так, стоко-то. Поскольку не оценка, и доказывать ее не придется. Но за справку столько ж не заплатят, как за отчет, знач, увеличим объем. Или на крайняк, просят отчетом. Че-то надо писать. По итогу вчерашней дискуссии с моим добрым Другом по переписке Жестким Прагматиком наши мнения разделились. Я настаивал на необоснованности и абсурдности подобного расчета. Коллега упирал на дозволенность процедуры. Мысль пришла днем, ну и так вышло… ну, бывает, знаете. Короче, осталась на ночь, ну случилось… Не помню, что она там со мною сделала, но я проснулся почти в твердом убеждении, что (о, ужас! Смерть самолюбия!) Прагматик был прав! В смысле теоретической незапрещенности подобного расчета. Но означает ли это, что надо рассчитывать? Ну да, если просят, знач, надо.
Да, можно рассчитать стоимость права аренды. Закон ведь не запрещает. Так. С незапрещенностью разобрались. Остался здравый смысл и отношение к оценочной деятельности в понимании Закона.
Коллеги скинули козу отчета тут. Читал. Долго думал. Лучше бы не читал. Без обид созидателям. Но коротко – абсурд в лучший традициях очковтирательства клиенту в надежде, что его сознание просто повязнет в этом объеме и как следствие – «вопросов не будет». Очень увлекательно читать отчет о расчете арендной платы для объекта с отсутствием свободных данных по этой самой аренде. Ну еще бы, иначе автору пришлось бы, надо полагать, рассчитать доход от аренды, затем его прокапитализировать, а опосля… вернуть обратно. Вместо этого он использует сравнительный подход по … аренде (которой нет?!), а затем и затратный, озаглавленный разрывающей мозг фразой «Витратний підхід реалізується методом компенсації витрат доходами», фактически полагая в содержание сравнительный. Что уж тут скажешь, действительно, некоторая нестыковка с методикой и законодательством.
Короче, на фиг. Итоги:
1. Кто хочет, тот оценивает стоимость права аренды. Как хочет.
2. Стоимость права аренды, раз уж мы ее оценили, является нематериальным активом права пользования имуществом (п.5 П(с)БУ №8 ). Следовательно, требует наличие открытого второго направления. Очень забавно – исполнитель может увлечься и не заметить, что оценив стоимость перехода права собственности, он не вправе оценить отдельно право аренды.
3. Остались без внимания существенные факторы конкретного договора, как-то срок и условия аренды, способы платежа, этсетера.
Прагматик, я покаялся. Могу отжаться, сколько нужно |
Последний раз редактировалось: Юрий Андрусенко (Ср, 26 Янв 2011 15:02), всего редактировалось 3 раз(а) |
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 11:49 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
там продают/покупают право аренды недвижимости т.е. продают/покупают не недвижимость а ПРАВО ее арендовать, а значит продают/покупают объект нематериальной формы.
Вон оно че, Михалыч (с) |
И что, чему будет равна стоимость этого ПРАВА, этого нематериального актива? И в выводах отчета о стоимости этого права вы напишите величину месячной арендной платы? ( а это и нужно заказчику, как я понял) Или как? |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 12:34 |
|
| Шах писал(а): |
| И что, чему будет равна стоимость этого ПРАВА, этого нематериального актива? И в выводах отчета о стоимости этого права вы напишите величину месячной арендной платы? ( а это и нужно заказчику, как я понял) Или как? |
я уже тут писал
Добавлено спустя 1 минуту 39 секунд:
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Прагматик, я покаялся. Могу отжаться, сколько нужно |
респект и уважуха,
но я думаю тут все знают, что я же не за отжаться, я за истину |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 12:37 |
|
Информация к размышлению... тоже, наверное, по итогам ночи...
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Но есть и раздел Сдам/Найму, внимание вопрос, а что там продают/покупают? Ответ - там продают/покупают право аренды недвижимости т.е. продают/покупают не недвижимость а ПРАВО ее арендовать, а значит продают/покупают объект нематериальной формы. |
Ой ли? Продают / покупают право аренды недвижимости? То есть покупают (то бишь платят отдельные деньги за) право арендовать недвижимость? То есть - еще раз - платят деньги (единоразовый платеж) за право пользоваться недвижимостью и платить за это периодическую арендную плату? Не так ведь...
Это к тому, что если даже нечто такое и оценивать, то это не оценка права аренды объекта, а, скорее, оценка права пользования объектом на условиях аренды... как одной из составляющих полного права собственности (см. мои экзорсисы вчера).
По-моему, так (с).
Ведь, если вспомнить даже Харрисона по поводу оценки права аренды, то у него трактовка термина стоимость права аренды именно такая - платеж за право потом платить именно эту арендную плату за именно этот объект... насколько я помню. И, соответственно, если контрактная арендная плата за объект не ниже рыночной, то и рыночная стоимость права аренды такого объекта = 0. При том, что сама арендная плата за объект не равна 0.
Это - чисто к вопросу о терминологии. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 12:45 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Это - чисто к вопросу о терминологии. |
вопрос поднимается совершенно правильно,
но как я уже тут говорил, надо было на чем-то останавливаться я остановился на терминологии Гражданского кодекса... |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 12:57 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| я за истину |
Так и я ж за нее. Потому и не боюсь ошибиться
Грей, Харрисон мне друг, но ГК дороже. Тут придется согласиться с Хардом. Его схема стройнее, а главное - обоснованная Законом, той же ст.759 ГК: За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк". Т.е. исходя из этого право аренды в данном случае равно праву пользования. Нэхай вже так и буде... |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 13:01 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Информация к размышлению... тоже, наверное, по итогам ночи...
....Ведь, если вспомнить даже Харрисона по поводу оценки права аренды, то у него трактовка термина стоимость права аренды именно такая - платеж за право потом платить именно эту арендную плату за именно этот объект... насколько я помню. И, соответственно, если контрактная арендная плата за объект не ниже рыночной, то и рыночная стоимость права аренды такого объекта = 0. При том, что сама арендная плата за объект не равна 0.
|
+100000
Когда то на эту тему уже ломали копья
Самое смешное что автор этой заварухи вопрос то по другому ставил. (см его первый пост),
| Вячеслав Анатольевич писал(а): |
1. Оценка нежилой недвижимости с целью определения арендной ставки для сдачи в аренду этих помещений. Возможные виды классификаций помещений (этажность, износ, другие особенности) .
|
а перешли на стоимость ПРАВА аренды. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 13:02 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Харрисон мне друг, но ГК дороже. |
При всем желании трудно не согласиться...
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| ст.759 ГК: За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк" |
Ну так, а я о чем? ГК же не говорит "передає або зобов'язується передати наймачеві право оренди..." |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 13:04 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Ну так, а я о чем? ГК же не говорит "передає або зобов'язується передати наймачеві право оренди..." |
и, так какой вывод или как правильно? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 13:05 |
|
| rudge писал(а): |
| Самое смешное что автор этой заварухи вопрос то по другому ставил. |
Господи, уважаемый коллега rudge, да кого это уже интересует! Боремся за истину в сопредельных вопросах.
Добавлено спустя 2 минуты 53 секунды:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| и, так какой вывод или как правильно? |
Какой хороший вопрос!
Как по мне, то лучше все-таки что-то типа
| Grey Horse писал(а): |
| это не оценка права аренды объекта, а, скорее, оценка права пользования объектом на условиях аренды... как одной из составляющих полного права собственности |
Я просто, к сожалению, не могу сейчас толком сосредоточиться на этом и почитать ГК и др. классику...  но вот такое впечатление возникает. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 13:08 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| я за истину |
Так и я ж за нее. Потому и не боюсь ошибиться
Грей, Харрисон мне друг, но ГК дороже. Тут придется согласиться с Хардом. Его схема стройнее, а главное - обоснованная Законом, той же ст.759 ГК: За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк". Т.е. исходя из этого право аренды в данном случае равно праву пользования. Нэхай вже так и буде... |
А где тут продаваемое ПРАВО аренды? Тут пользование имуществом за деньги согласно договора. Вот если бы продавался/перепродавался "договор аренды" за отдельную плату как право начать пользоваться имуществом за деньги в виде арендной платы, то тогда да, было бы и продаваемое право аренды. А так право пользования за мани.
Истина в вине |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 13:12 |
|
Друг мой, верно, но ст.759 ГК и раскрывает нам сущность права аренды, возникающего у арендатора - пользование имуществом. Если бы там было написано, что по договору найма имущество можно продать, сущностью права аренды было бы распоряжение вещью, а так пользование, т.е. аренда = пользование. Вопрос у нас в чем - как правильно написать? Опять же, п.5 Бух стандарта №8 - права пользования имуществом (право пользования земельным участком согласно земельному законодательству, право пользования зданием, право на аренду помещений и т. п.). Т.е. гипотеза: раз). стоимость права пользования; два). стоимость права аренды. По своему вкусу. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 13:21 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Т.е. гипотеза: раз). стоимость права пользования; два). стоимость права аренды. |
раз). продается право пользования, в итоге инвестор за это пользование платит периодически деньги на условиях аренды и пользуется объектом - тоже на условиях аренды; это понятно;
два). продается право аренды? то есть инвестор платит отдельные деньги за право [арендовать + платить арендные платежи]?... непонятно... мне, во всяком случае.
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| аренда = пользование |
А точно ли так? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 13:46 |
|
Грэй, точно ли так или нет - ну как точнее, друг мой, я всего лишь процитировал п.5 - права пользования им-вом + в скобках расшифровка вариантов, сверьте в оригинале. И ни за что я отдельные деньги за право аренды платить не буду, пойду к другому собственнику и буду пользоваться на правах аренды |
|
|
|
|
|
Вячеслав Анатольевич
Сообщения: 140
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 13:48 |
|
1. Оценка нежилой недвижимости с целью определения арендной ставки для сдачи в аренду этих помещений.
именно так и хотелось бы сделать (хотя сам понимаю эту нелепицу) |
|
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 14:36 |
|
| Вячеслав Анатольевич писал(а): |
1. Оценка нежилой недвижимости с целью определения арендной ставки для сдачи в аренду этих помещений.
именно так и хотелось бы сделать (хотя сам понимаю эту нелепицу) |
Чей то я не понимаю, какая нелепица? Если это оценка для ФГИУ, коммуналки и т.п. то это и есть обычно цель и функция оценки. Оценщик показывает стоимость, а соответствующие органы от этой стоимости определяют величину аренды, как процент. |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 14:43 |
|
Шах, по ходу Анатолич, может, че-то недопонял и задал нам задачку, а мы тут звездные войны устроили... |
|
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 14:51 |
|
ага, преодолевая гравитационные колодцы ближайших звезд и искривления метрики.... |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 15:02 |
|
[quote="Шах"]
| Вячеслав Анатольевич писал(а): |
| Если это оценка для ФГИУ, коммуналки и т.п. то это и есть обычно цель и функция оценки. Оценщик показывает стоимость, а соответствующие органы от этой стоимости определяют величину аренды, как процент. |
так вопрос в том, что результатом оценки должна быть не РС объедка недвижиости для Органа с методикой (откуда, кстати, получается Ставка аренды совсем не рыночная), а для Органа, который Обязан вздрючить связанных субъектов за НЕЗВЫЧАЙНИСТЬ ставки аренды в их "интимных" отношениях |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 15:13 |
|
Так изначально вроде бы и нет...это потом уже, в процессе, так сказать, возникали фантастические всякие варианты....опять таки и ночные откровения.... |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Вячеслав Анатольевич
Сообщения: 140
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 15:57 |
|
пользователь оценки Арендатор, которого проверяет КРУ, но который не руководствуется методикой ФДМУ про арендные ставки (бывает и такое, сам в шоке).
Добавлено спустя 1 минуту 23 секунды:
то биш, КРУ подавай отчет независимого оценщика, а вот ставки оренды должны быть рыночные. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 16:04 |
|
| Вячеслав Анатольевич писал(а): |
| Оценка нежилой недвижимости с целью определения арендной ставки для сдачи в аренду этих помещений. |
Действительно, звучит как-то...
Оценка нежилой недвижимости - читай, определение стоимости прав на нежилую недвижимость.
Каких прав? Хочется - не полного права собственности, а его части - права пользования...
Но тогда: определение стоимости права пользования нежилой недвижимостью... для сдачи в аренду этих помещений?
И стоимость подразумевает, как я понимаю, стоимость в обмене, т.е. я даю деньги, а взамен получаю право пользования... и деньги я плачу 1 раз, типа сразу за все право пользования на определенный срок, так же?
Если 1 платеж, в размере периодического арендного - то это как бы аренда на месяц.
А если не 1 платеж, тогда стоимость права пользования - это текущая стоимость серии таких платежей. А интересен все-таки размер 1 периодического, да еще и на дату оценки.
То есть, получается, что объект исследования (оценки) - это размер ежемесячного (арендного) платежа, который обеспечит переход к покупателю права пользования объектом на определенный срок и на определенных условиях... Что-то это не похоже на просто оценку права...
Это не ответ на задачу. Это просто мысли вслух.
Может, действительно, сделать заказчику просто Отчет об оценке, где будут проанализированы ставки арендной платы? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 16:16 |
|
| Вячеслав Анатольевич писал(а): |
пользователь оценки Арендатор, которого проверяет КРУ, но который не руководствуется методикой ФДМУ про арендные ставки (бывает и такое, сам в шоке).
то биш, КРУ подавай отчет независимого оценщика, а вот ставки оренды должны быть рыночные. |
А при чем тут пользователь Александр? Если я правильно понял. Тут, если гос имущество, ФГИ устанавливает арендные ставки на основании отчета про РС объекта аренды по методике расчета арендной ставки согласно постановления КМУ. Если расчет арендной ставки велся в 2009-2010 годах то еще и коэффициент 0,45 применялся (должен). Арендатор то каким боком? Ему посчитали он платил.
Добавлено спустя 3 минуты 40 секунд:
Если я не ошибся то думаю нужно просто сделать РС на дату заключения договора аренды. А аренду по постанове КМУ. Причем к Гос имуществу рыночная аренда?
Может "пов"язані особи? Тогда да аренда должна быть на рыночном уровне |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Вячеслав Анатольевич
Сообщения: 140
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 16:41 |
|
Арендатор не обязан руководствоваться методикой ФДМУ
привожу пример:
есть ООО (ОАО и т.д.) 30% гос доля (или 50% не важно), КРУ проверяет, но вот при сдаче в аренду имущества этого ООО, ФДМУ спрашивать не будут.
при этом КРУ смотрит - а не занижены ли ставки...?
Итого необходим документ-основание то биш отчет об оценки
Понимаю что логичнее было бы оценивать права пользования, но
можно ли допустить другую, альтернативную формулировку? |
|
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 17:05 |
|
От те раз. Анатолич, мы тут за одну формулировку сутки боролись, доказали практически А тепереча альтернативную надо Уже голова не варит к вечеру, ну, давайте предположим, что Вам поставили задачу выполнить отчет об оценке и попутно ответить на специальный вопрос вроде "какой может быть рыночная стоимость аренды 1 кв.м. помещения при условии сдачи его по такому-то назначению"... почему по такому-то - да потому что снимаете с себя ответственность и используя метод аналогии права обращаетесь к методике ФДМУ и вычисляете от рыночной стоимости по процентовке (которая, разумеется, чудесным образом соответствует НЭИ). Как вариант. При этом в ограничительных пишите, что типа рассчитанная ставка аренды не является расчетом нематериального актива и есть производная от рыночной стоимости объекта, определенного в соответствии с тем-то. Отчет при этом самый цивильный, пожалуй, стоит позаботиться лишь о корреляции ставок в доходе и на выходе. Допустим, так? |
|
|
|
|
|
Вячеслав Анатольевич
Сообщения: 140
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 26 Янв 2011 18:00 |
|
спасибо, буду работать.... |
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 02 Фев 2011 17:47 |
|
в свое время в похожей ситуации обозвали документ "исследование рынка" особо не парясь, а клиенту прокатило.Стремно как то было назвать документ отчетом об оценке. |
|
|
|
|
|
Анна1512
Сообщения: 109
Откуда: Запорожье
|
| Добавлено:
Ср, 28 Сен 2011 12:13 |
|
Коллеги, помогите разобраться, пожалуйста.
Нужно определить РС нежилого помещения 30 кв.м, назначение комбыт, 1-й этаж жилого дома, территориальная громада в лице ПРЭЖО сдает в аренду под мастерскую по ремонту обуви.
Цель оценки - определение РС помещения для расчета арендной платы.
Если использовать предложения к аренде АН и СМИ - это 30-40 грн за 1 кв.м, при этом рыночная стоимость помещения, определенная доходным подходом, составляет порядка 4000 грн за 1 кв.м.
ПРЭЖО и арендатор взвыли от такой стоимости и дали мне (с печатями и подписью "Копия верна") Додатки до договорів оренди других арендаторов этого ПРЭЖО, в которых четко указано, что арендная ставка составляет 10-14 грн.
Вопрос.
Могу ли я использовать эти додатки при расчете РС помещения доходным подходом? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 28 Сен 2011 12:25 |
|
| Анна1512 писал(а): |
Могу ли я использовать эти додатки при расчете РС помещения доходным подходом? |
Если это сопоставимо с рыночными данными то ДА. Только вот анализ рынка все равно нужен.
Тут еще нужно смотреть когда договора заключались. Может в период когда действовала постанова КМУ о применении рыночной арендной ставки с коэффициентом 0,45 (это кажись в 2009-2010 годах) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Анна1512
Сообщения: 109
Откуда: Запорожье
|
| Добавлено:
Ср, 28 Сен 2011 12:39 |
|
Договоры заключались август-сентябрь этого года.
Я не могу для се бя уяснить, что такое РЫНОЧНЫЕ ДАННЫЕ для данного случая. ПРЭЖО сдает помещения по ценам 10-14 грн за 1 кв.м это факт, подтвержденный ихней бумажкой с печатями. Кто-то печатает в СМИ предложения об аренде по цене 30-40 грн., при этом сдаст - не сдаст - неизвестно. На ихнем (ПРЭЖОвском) рынке такие цены, при этом они отличаются от предложений рынка города. И что еще интересно, это совпадение условий заключенных договоров (из определения РС) с моим случаем! |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 28 Сен 2011 12:42 |
|
| Анна1512 писал(а): |
| Могу ли я использовать эти додатки при расчете РС помещения доходным подходом? |
Не можете в силу извратности расчета арендной платы. Согласно разных методик/местных постанов и т.д. могут быть предусмотрены разные коэффициенты для разных групп арендаторов. Вам показывают додатки, в которых произведен расчт согласно всех этих извратов.
К тому же, нужно понимать для каких помещений эти ставки, сопоставимы ли они с объектом оценки по потребительским свойствам, функциональному назначению и т.д. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 28 Сен 2011 12:54 |
|
| Анна1512 писал(а): |
Договоры заключались август-сентябрь этого года.
Я не могу для се бя уяснить, что такое РЫНОЧНЫЕ ДАННЫЕ для данного случая. ПРЭЖО сдает помещения по ценам 10-14 грн за 1 кв.м это факт, подтвержденный ихней бумажкой с печатями. Кто-то печатает в СМИ предложения об аренде по цене 30-40 грн., при этом сдаст - не сдаст - неизвестно. На ихнем (ПРЭЖОвском) рынке такие цены, при этом они отличаются от предложений рынка города. И что еще интересно, это совпадение условий заключенных договоров (из определения РС) с моим случаем! |
Давайте по порядку, а то трудно что то вразумительное сказать/по советовать не зная сути.
Помещение по статусу????
1 Жилье
2. Офисное
3. Производственное/складское
4. Под торговлю.
От этого зависит НЕИ.
Мне тоже когда то так же выдавали арендные ставки в офисном помещении используемый под склад. Считал по НЕИ как офис |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Анна1512
Сообщения: 109
Откуда: Запорожье
|
| Добавлено:
Ср, 28 Сен 2011 13:06 |
|
Помещения сопоставимы, группа арендаторов - комбыт (сопоставимы).
Далее - мои размышления:
"Извратность расчета арендной платы - не мой вопрос. Каким образом образом производился расчет арендных ставок (с какими именно извращениями) не важно.
Главное, на рынке города есть такие арендные ставки, они доступны для всех потенциальных арендаторов этих помещений."
Добавлено спустя 9 минут 26 секунд:
Являются ли аналогами указанные в додатках объекты?
По НЭИ - существующее использование, комбыт, (выход во двор и т.д.).
Помещение нежилое (бывшая колясочная), сдается в аренду под мастерскую по ремонту обуви. |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Ср, 28 Сен 2011 13:17 |
|
Анна1512 Вы же определяете стоимость помещения, а не рассчитываете арендную плату. Смотрите, чтобы стоимость Вашего объекта оценки была сопоставима с рынком, а не в 2 раза ниже или выше рыночной стоимости. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Анна1512
Сообщения: 109
Откуда: Запорожье
|
| Добавлено:
Ср, 28 Сен 2011 13:25 |
|
Для расчета стоимости помещения доходным подходом я хочу использовать их же собственные арендные ставки на другие аналогичные объекты (подтвержденные документально).
Мне неизвестны факты реальных продаж подобных помещений, считать сравнительным подходом на основе цен предложений с учетом торга (какого и чем обоснованного?) на депрессивном рынке по-моему, уж лучше доходным. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 28 Сен 2011 14:09 |
|
| Анна1512 писал(а): |
| Для расчета стоимости помещения доходным подходом я хочу использовать их же собственные арендные ставки на другие аналогичные объекты (подтвержденные документально). |
Как говорил мой знакомый: "Объясняю на пальцах. Ложи пальцы." И брал в руки длинную пластмассовую линейку".
Все органы, передающие в арендное пользование государственное, коммунальное и прочее нечастное имущество не берут ставку аренды из отчета оценщика, а рассчитывают ее извратным путем. Например, есть " МЕТОДИКА розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна", постанова №786 от 04.10.1995 г.
Возьмем за сонову Ваши цифры, а именно:
- определенная Вами арендная ставка 30-40 грн./м2;
- определенная Вами стоимость недвижимости на основе рыночных арендных ставок - 4000 грн./м2.
Возьмем за основу указанную выше методику. Как правило, в каждом населенном пункте для коммунального майна местные органы утверждают свои методики, правда, суть их едина (по крайней мере тех, которые я видел), отличия только в ставка для отдельные группы имущества.
Согласно методики:
8. У разі оренди нерухомого майна (крім оренди нерухомого
майна фізичними та юридичними особами, зазначеними у
пункті 10 цієї Методики) розмір річної орендної плати визначається
за формулою: ( Абзац перший пункту 8 в редакції Постанови КМ N 943
( 943-2002-п ) від 09.07.2002 )
Опл = Вп х Сор,
де Вп - вартість орендованого майна В нашем случае 4000 грн./м2), визначена шляхом
проведення незалежної оцінки, грн.; Сор - орендна ставка,
визначена згідно з додатком N 2.
Идем в дополнение 2 и находим, что ставка для размещения мастерских по ремонту обуви составляет 4%.
Таким образом, годовая арендная плата по приведенной выше формуле составляет 4000*0,04=160 грн./м2
12. Розмір місячної орендної плати за перший місяць після
укладення договору оренди чи перегляду розміру орендної плати
розраховується за формулою:
Опл
Опл.міс. = ------ х Іп.р. х Ім,
12
Опл - річна орендна плата, визначена за цією Методикою,
грн.; Іп.р. - індекс інфляції за період з початку поточного року
(у разі оренди нерухомого майна - з дати проведення незалежної
оцінки) до дати укладення договору оренди або перегляду розміру
орендної плати; Ім - індекс інфляції за перший місяць оренди.
( Пункт 12 із змінами, внесеними згідно з Постановою КМ N 699
( 699-98-п ) від 18.05.98 )
Следовательно, месячная арендная плата составляет 160/12=13 грн./м2.
Вы заложили в расчет 40 грн., на выходе получилось 13 грн. Вот именно рассчитанные таким путем ставки попадают в договора аренды и Вам именно их и показывают. Кстати, удивительно расчетное значение попало в предлагаемый Вам диапазон. Вот это я и называю извратом по расчету арендных ставок для государственного и коммунального имущества.
Отсюда вывод: Ваше дело определить рыночную стоимость объекта оценки: арендная плата 30-40 грн., стоимость - 4000 грн. Сбить до диапазона 10-14 грн./м - их проблема с помощью их извратных методик.
Приведенные в расчете арендные ставки для используемого имущества могли поменяться, давно не обновлял методику за ненадобностью.
По логике, если бы построить объект с нуля и передавать его в аренду согласно таких методик, стоимость инвестиций не вернется никогда.
Приведенное выше не имеет смысла, если таки в Вашем населенном пункте арендная плата определяется по арендным ставкам, определенным оценщиком в отчете (в чем я глубоко сомневаюсь). Тогда возникает фопрос: нафига определять стоимость объекта, если можно работу завершить на этапе подбора объектов с арендными ставками и внесения корректировок. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Ср, 28 Сен 2011 17:07), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 28 Сен 2011 15:15 |
|
Серый +100000
Кажется "собаку откопали"
Отсюда явно видно что их "справка" не вписывается в рынок. Это нормативная, расчетная аренда базирующаяся не на рыночных данных, а на решении местного совета. Следовательно их документ использовать нельзя.
Остается коллеге Анна1512 ДОСТУПНО (если возможно) объяснить чиновникам что НИЗЯ БРАТЬ ИЗ ОТЧЕТА ПРОМЕЖУТОЧНЫЕ ДАННЫЕ.
Думаю Анна Вы все правильно делаете.
Удачи
PS: Но сравнительный я бы все таки просчитал используя в Вашем случае аналоги других (аналогичных) населенных пунктов, хотя бы для "справки" ну и для проверки себя на "вшивость". А в итог вписал бы то что более отвечает РС. В Вашем случае Вы считаете доходный. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Анна1512
Сообщения: 109
Откуда: Запорожье
|
| Добавлено:
Ср, 28 Сен 2011 20:15 |
|
Спасибо, коллеги.
Прочитав и проанализировав Ваши сообщения, вернулась к определению РС:
ринкова вартість - вартість, ... за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;
В нашем случае продавец действует "під примусом" методики, а не по собственной воле, т.е. арендная ставка 13 грн. не есть рыночная и ее использовать действительно нельзя.
Сравнительный я конечно буду считать. |
|
|
|
|
|
AnDrusha
Сообщения: 74
|
| Добавлено:
Вс, 02 Окт 2011 16:54 |
|
Коллеги, добрый день!!!
Делаю работу для целей аренды, так вот столкнулся в ФДМУ Черниг. области..Работу разнесли в пух и прах!!!
Интересует мнение!!
Вот ценю я комнатку в Бахмаче и Бобровице по 10 кв.м каждая возле воказалов....
Аналогов нет, поэтому беру по области, ну скажем Нежин и Чернигов, потом корректирую....Рецензент пишет, что нужно брать аналоги из города, где находиться о.о.
Как найти, если просто нет данных....
Что за Наказ №21, который мне написали указать в списке литературы.... |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 02 Окт 2011 17:52 |
|
| AnDrusha писал(а): |
| Рецензент пишет, что нужно брать аналоги из города, где находиться о.о. |
приложите анализ рынка, где укажите проанализированные Вами источники и результаты анализа (отсутствие аналогов). |
|
|
|
|
|
AnDrusha
Сообщения: 74
|
| Добавлено:
Вс, 02 Окт 2011 23:40 |
|
| КовАл писал(а): |
| AnDrusha писал(а): |
| Рецензент пишет, что нужно брать аналоги из города, где находиться о.о. |
приложите анализ рынка, где укажите проанализированные Вами источники и результаты анализа (отсутствие аналогов). |
Не канает, рынок рынком, а просят аналоги из города и все!!! |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 03 Окт 2011 07:32 |
|
| AnDrusha писал(а): |
| КовАл писал(а): |
| AnDrusha писал(а): |
| Рецензент пишет, что нужно брать аналоги из города, где находиться о.о. |
приложите анализ рынка, где укажите проанализированные Вами источники и результаты анализа (отсутствие аналогов). |
Не канает, рынок рынком, а просят аналоги из города и все!!! |
И как их надо будет подтвердить? Даже если Вы опросите жителей города и нароете аналоги, фонд затребует их документальное подтверждение.
Может дело не в отчете, а в том, что фонд не устраивает цифра в принципе? |
|
|
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Пн, 03 Окт 2011 08:27 |
|
| AnDrusha писал(а): |
Вот ценю я комнатку в Бахмаче и Бобровице по 10 кв.м каждая возле воказалов....
Аналогов нет, поэтому беру по области, ну скажем Нежин и Чернигов, потом корректирую....Рецензент пишет, что нужно брать аналоги из города, где находиться о.о.
Как найти, если просто нет данных....
|
А Вы пробовали читать местные газеты? По крайней мере по Бахмачу много предложений об аренде квартир ! |
|
|
|
|
|
AnDrusha
Сообщения: 74
|
| Добавлено:
Пн, 03 Окт 2011 13:00 |
|
| Алекс писал(а): |
| AnDrusha писал(а): |
Вот ценю я комнатку в Бахмаче и Бобровице по 10 кв.м каждая возле воказалов....
Аналогов нет, поэтому беру по области, ну скажем Нежин и Чернигов, потом корректирую....Рецензент пишет, что нужно брать аналоги из города, где находиться о.о.
Как найти, если просто нет данных....
|
А Вы пробовали читать местные газеты? По крайней мере по Бахмачу много предложений об аренде квартир ! |
И как я буду доказывать, что беру аналоги по квартирам, а у меня нежилое помещение....Как это свести в одно целое!!! |
|
|
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Пн, 03 Окт 2011 20:48 |
|
AnDrusha
Я просто подумал что "комнатка" имеется ввиду жилая. Если это нежилое помещение то в газетах можно найти много офисов магазинов и прочей нежилой недвижимости также пробежавшись по городку можно легко у предпринимателей насобирать реальных договоров аренды я так и делал а потом сравнивал с оцениваемой. |
|
|
|
|
|
AnDrusha
Сообщения: 74
|
| Добавлено:
Пн, 03 Окт 2011 22:51 |
|
| Алекс писал(а): |
AnDrusha
Я просто подумал что "комнатка" имеется ввиду жилая. Если это нежилое помещение то в газетах можно найти много офисов магазинов и прочей нежилой недвижимости также пробежавшись по городку можно легко у предпринимателей насобирать реальных договоров аренды я так и делал а потом сравнивал с оцениваемой. |
это все хорошо конечно, но исходя из стоиомсти работы заниматься таким обходом не представляется реальным... |
|
|
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Вт, 04 Окт 2011 11:39 |
|
Могу посмотреть у себя, может что-то осталось. Давайте мне на почту описание объекта, может помогу чем смогу . list2000@ukr.net |
|
|
|
|
|
Argus
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Вт, 03 Янв 2012 12:22 |
|
Делаю оценку помещения Почтампа для банка с целью определения арендной ставки. Банк в свое время взял разбитое помещение , сделал евроремонт и естественно рыночная стоимость его теперь увеличилась а значит и вырастет арендная ставка. У банка есть все разрешения и калькуляции на ремонт. Вопрос, считаются ли при оренде "невідємні покращення" и каким документом это регламентируется? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 03 Янв 2012 12:50 |
|
| Argus писал(а): |
| Делаю оценку помещения Почтампа для банка с целью определения арендной ставки. Банк в свое время взял разбитое помещение , сделал евроремонт и естественно рыночная стоимость его теперь увеличилась а значит и вырастет арендная ставка. У банка есть все разрешения и калькуляции на ремонт. Вопрос, считаются ли при оренде "невідємні покращення" и каким документом это регламентируется? |
Почитайте договор аренды, там все написано.
Типичным пунктом является, что арендатор имеет право на компенсацию улучшений только при выкупе помещения. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Argus
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Вт, 03 Янв 2012 13:27 |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 03 Янв 2012 13:34 |
|
| Argus писал(а): |
| Делаю оценку помещения Почтампа для банка с целью определения арендной ставки. Банк в свое время взял разбитое помещение , сделал евроремонт и естественно рыночная стоимость его теперь увеличилась а значит и вырастет арендная ставка. У банка есть все разрешения и калькуляции на ремонт. Вопрос, считаются ли при оренде "невідємні покращення" и каким документом это регламентируется? |
Вопрос очень щепетильный.
В данном случае нужно смотреть в задание на оценку, а не договор аренды.
Если в задании на оценку указано "определить РС" то и определяем так как есть. То бишь, в том состоянии в котором находится ОО на дату оценки. А вот уже в расчете арендной ставки, который делает собственник, должны учитываться затраты арендатора, если они согласованы с собственником, на улучшение ОО. Нельзя брать арендную плату с тех активов которые не принадлежат собственнику. В данном случае улучшения проведенные арендатором. Но это не наша проблема. Пусть в таком варианте арендатор отстаивает свое.
Если же в задании на оценку "определить РС с учетом затрат на улучшения" то тут смотри НС2.
РС самих улучшений = РС как есть - РС без улучшений. А далее РС = РС как есть - РС самих улучшений. Собственно мы получим в итоге ту же РС без улучшений, но так требует НС2. Именно отнимать разницу (РС улучшений) в стоимости. Бред конечно, но НС и в Африке НС. Ибо проще сразу рассчитать РС буз улучшений.
Отнимать сметную стоимость нельзя, ибо она не есть РС на дату оценки (не учтен износ).
На мой взгляд последнее не очень корректно ибо РС улучшений не равно сумме затрат на эти улучшения. Более правильно будет учитывать затраты арендатора на улучшения в расчете арендной ставки. Но это, как я выше говорил, не наше дело.
Да и в таком варианте физ. износ улучшений не должен влиять на арендную ставку, ибо такой износ "принадлежит" арендатору, а не собственнику .
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 03 Янв 2012 14:26 |
|
| Argus писал(а): |
| Вопрос, считаются ли при оренде "невідємні покращення" и каким документом это регламентируется? |
Документов таких в природе НЕТ, поэтому к сожалению юридически "невідємні покращення" при аренде учесть невозможно. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 03 Янв 2012 14:49 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Argus писал(а): |
| Вопрос, считаются ли при оренде "невідємні покращення" и каким документом это регламентируется? |
Документов таких в природе НЕТ, поэтому к сожалению юридически "невідємні покращення" при аренде учесть невозможно. |
Я бы сказал так. "Это не наша задача" как учитывать затраты на улучшения при расчете арендной ставки от РС ОО.
PS; регламентирующим документом для оценщика может служить заявка/договор на проведение оценки где все должно быть расписано, что ценить и что учитывать. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 04 Янв 2012 12:07 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Документов таких в природе НЕТ, поэтому к сожалению юридически "невідємні покращення" при аренде учесть невозможно. |
100%.
| rudge писал(а): |
| Я бы сказал так. "Это не наша задача" как учитывать затраты на улучшения при расчете арендной ставки от РС ОО. |
Совершенно верно. Но, даже если уговорить Заказчика поставить задачу именно так, как Вы говорите, уважаемый коллега rudge, Отчет, скорее всего, принят собственником (балансодержателем?) помещения не будет. И Заказчику тоже нужно это объяснить. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вс, 19 Фев 2012 21:27 |
|
Коллеги, после неоднократного прочтения все равно не могу понять, что имел законодатель http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/4336-17
| Цитата: |
Стаття 18-2. Особливості приватизації окремих груп об’єктів
1. Приватизація об’єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей:
1) у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об’єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб’єктом оціночної діяльності - суб’єктом господарювання для цілей оренди майна |
1) 25 відсотків ринкової вартості майна визначеної для цілей оренди майна
или
2) визначеної суб’єктом оціночної діяльності - суб’єктом господарювання для цілей оренди майна |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вс, 19 Фев 2012 21:33 |
|
25 проц. от рыночной по которой оно передавалось в аренду. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Пн, 20 Фев 2012 10:14 |
|
До этого было 25% от балансовой. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 12:46 |
|
| Bogdan Gun писал(а): |
| До этого было 25% от балансовой. |
Было. А теперь -
| SHE писал(а): |
| 25 проц. от рыночной по которой оно передавалось в аренду. |
Если это можно считать рыночной... Но это - не наш вопрос. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Окт 2013 11:34 |
|
Добрый день, помогите, нужен пример отчета по определению стоимости нежилых помещений для сдачи в аренду. Спасибо. |
|
|
|
|
|
Denisen1
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Пн, 18 Ноя 2013 12:02 |
|
Добрый день. Уважаемые коллеги, требуется помощь, ситуация такова- необходимо сделать оценку для расчета аренды, встроенных не жилых помещений в здании дворца культуры, который на момент первой сдачи в аренду на три года, принадлежал заводу, за время аренды были проведены улучшения ( кафе + офисное помещение), но официально ни каких разрешительных документов + сметы, на улучшения не было. Теперь это здание дворца культуры передано пос. совету, и в том числе эти помещения в отличном состоянии, без каких либо оговорок в акте приема- передачи на их состояние. Пос. совету необходимо заключить новый договор аренды - как поступить и посчитать!
Заранее благодарен. |
|
|
|
|
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Пн, 18 Ноя 2013 12:09 |
|
Поступать и посчитать по закону - согласно нац. стандартам в текущем состоянии на дату оценки и не вестись на уговоры заказчика, типа "а это всё нами сделано, мы его брали в плохом состоянии". |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 18 Ноя 2013 12:14 |
|
| Albano2 писал(а): |
| Поступать и посчитать по закону - согласно нац. стандартам в текущем состоянии на дату оценки и не вестись на уговоры заказчика, типа "а это всё нами сделано, мы его брали в плохом состоянии". |
100%. Нет соответствующе оформленных бумажек - ваши проблемы, нужно было думать и поступать по закону. Тем более, что при определении арендной ставки проведение улучшений арендатором никак не учитывается, а только при приватизации объекта недвижимости. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Denisen1
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Пн, 18 Ноя 2013 12:29 |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 18 Ноя 2013 13:32 |
|
Albano2
100%. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 18 Ноя 2013 14:03 |
|
| Albano2 писал(а): |
| Поступать и посчитать по закону - согласно нац. стандартам в текущем состоянии на дату оценки и не вестись на уговоры заказчика, типа "а это всё нами сделано, мы его брали в плохом состоянии". |
+100
| Цитата: |
| а это всё нами сделано, мы его брали в плохом состоянии |
пусть доказывает собственнику |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пн, 18 Ноя 2013 15:29 |
|
Это только в приватизации путем выкупа вы рассчитываете рыночную стоимость с улучшениями а потом ее же без улучшений, отнимаете одну от другой, сравниваете дельту с реальными затратами на улучшения (аудиторские документы) и остальной гембель....
В вашем случае - что видите то и оцениваете, раз есть улучшения реальные в натуре, то оцениваете вместе с ними, тем более что в вашем случае то и документов никаких на улучшения нет. |
|
|
|
 |
|
Forto4ka
Сообщения: 200
|
| Добавлено:
Пн, 18 Ноя 2013 15:59 |
|
Не думаю, что ремонт помещений поселкового дворца культуры, может очень существенно поднять рыночную стоимость. Хотя, смотря какой поселок! |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
