| Автор |
Сообщение |
Marysha
Сообщения: 21
|
 Добавлено:
Вт, 02 Авг 2011 14:34 |
  |
Уважаемые оценщики, буду искренне благодарна Всем, кто отзовется на призыв о помощи...
вопрос таков: как расчитать прибыль предпринимателя при определении экспертной оценки сельхоз угодий?
Спасибо за помощь. |
|
|
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 02 Авг 2011 14:42 |
|
А каким методом Вы рассчитываете стоимость сельхоз угодий? |
|
|
|
|
|
Marysha
Сообщения: 21
|
| Добавлено:
Вт, 02 Авг 2011 14:43 |
|
капитализация земельной ренты |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 02 Авг 2011 15:07 |
|
| Marysha писал(а): |
| земельной ренты |
а где ее берете ?  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
  |
|
Marysha
Сообщения: 21
|
| Добавлено:
Вт, 02 Авг 2011 15:11 |
|
Филин Андрей
что б ее взять, мне очень очень очень не хватает одной цифры - Прибыль Предпринимателя
других вариантов нет, т.к. аналоги отсутсвуют совсем.
Добавлено спустя 1 час 47 минут 12 секунд:
Уважаемые оценщики...
судя по количеству просмотров, этот вопрос интересует не только меня... давайте обсудим...
Есть следующие данные по району - урожайность (по годам), цена реализации (по годам) затраты на произвоство (по годам) структура реализации продукции (по годам), основные экономические показатели по предприятиям, рентабельность, прибыль, убытки...
вообщем информации много, а как конкретно расчитать прибыль предпринимателя не понятно ...
с учетом того, что согласно порядку, она определяется как "процент общих расходов или ожидаемого дохода от продукции, полученной на земельном участке"
Надеюсь на Ваше участие.
еще раз спасибо. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 02 Авг 2011 20:44 |
|
Таак, начинаем сначала тогда.
Вам, видимо, нужна не "прибыль предпринимателя", а прибыль производителя, т.е. "прибуток виробника"? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 08:05 |
|
Уважаемая Marysha
Мне собственно не понятно зачем Вам "прибыль предпринимателя". Ведь ЗУ затраткой не считается.
Что касается Ренты то это доход от сдачи ЗУ в аренду.
Вот что Википедия (и не только) пишет
"Земельная рента — цена, уплачиваемая за использование ограниченного количества земли и других природных ресурсов."
Вот что закон про оценку ЗУ пишет
"Стаття 19. Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок
Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться на основі таких методичних підходів:
- капіталізація чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок; "
Как видите тут то же "рента" = ЧОД. Последнее это доход от сдачи в аренду. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 12:09 |
|
| rudge писал(а): |
| Мне собственно не понятно зачем Вам "прибыль предпринимателя". Ведь ЗУ затраткой не считается. |
rudge как я понимаю, здесь идет речь не о затратном подходе, а об определении Земельной ренты (рентного дохода) как остаток от валового дохода
Зем. рента = ВД(а) - З(а) - П(а)
ВД(а) - валовой доход арендатора;
З(а) - затраты арендатора;
П(а) - прибыль арендатора;
Учитывая что, разная сельхоз. культура дает разный доход, а если соблюдать севооборот, то и доход каждый год будет разным.
Проще брать процент от нормативной денежной оценки. Если не ошибаюсь (не отслеживал), то сейчас минимальная арендная плата за пай 3% от нормативной. Можно ли считать что это рыночная арендная плата, я не знаю, к тому же, большая часть арендаторов выплачивает арендную плату натурой. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 12:47 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| Проще брать процент от нормативной денежной оценки. Если не ошибаюсь (не отслеживал), то сейчас минимальная арендная плата за пай 3% от нормативной. Можно ли считать что это рыночная арендная плата, я не знаю, к тому же, большая часть арендаторов выплачивает арендную плату натурой. |
Да, мне попадался именно такой вариант расчета. Он, конечно, не так красив, как вышеописанный, но зато все проще... и аргументированней. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 12:53 |
|
| Сергей_К писал(а): |
rudge как я понимаю, здесь идет речь не о затратном подходе, а об определении Земельной ренты (рентного дохода) как остаток от валового дохода
Зем. рента = ВД(а) - З(а) - П(а)
ВД(а) - валовой доход арендатора;
З(а) - затраты арендатора;
П(а) - прибыль арендатора;
Учитывая что, разная сельхоз. культура дает разный доход, а если соблюдать севооборот, то и доход каждый год будет разным.
Проще брать процент от нормативной денежной оценки. Если не ошибаюсь (не отслеживал), то сейчас минимальная арендная плата за пай 3% от нормативной. Можно ли считать что это рыночная арендная плата, я не знаю, к тому же, большая часть арендаторов выплачивает арендную плату натурой. |
Но это же бизнес где земельная рента, в виде арендной платы, сидит в затратах.
Ведь мне, как собственнику ЗУ и арендодателю, по барабану какой у арендатора будет ВД, че там посажено и че там у него вырастит. Мало того, ведь если так определять ренту = арендная плата за пользование ЗУ, то арендатор всегда сделает ее = 0. Ведь по этой формуле можно и затраты нарисовать и прибыль 1000% заложить в расчет (утрирую). Хазаин барин однако.
Уж если так считать ренту, то по аналогии с расчетом ЧОД,
Р = ВД - З
Где
ВД - валовый доход от арендной платы (ренты)
З - затраты понесенные арендодателем связанные с получением этой ренты. Тут те же недозагрузке и налоги (если для ЗУ то все). Может еще какие то платежи на пример нотариусу если договор нотариально заверять. И то их можно за счет арендатора покрыть или 50 на 50. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Ср, 03 Авг 2011 12:59), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 12:53 |
|
| rudge писал(а): |
Уважаемая Marysha
Мне собственно не понятно зачем Вам "прибыль предпринимателя". Ведь ЗУ затраткой не считается.
|
Я там выше писала - нужна "Прибыль производителя", на укр. "прибуток виробника" |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 13:01 |
|
| zanoza писал(а): |
| rudge писал(а): |
Уважаемая Marysha
Мне собственно не понятно зачем Вам "прибыль предпринимателя". Ведь ЗУ затраткой не считается.
|
Я там выше писала - нужна "Прибыль производителя", на укр. "прибуток виробника" |
Я понял. Только какая разница. При чем тут ПП или ПВ
Добавлено спустя 1 минуту 29 секунд:
Вы пытаетесь считать доходы арендатора, а капитализируется для определения стоимости доход арендодателя |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 13:58 |
|
| rudge писал(а): |
| Но это же бизнес где земельная рента, в виде арендной платы, сидит в затратах. |
При расчете Зем. рента = ВД(а) - З(а) - П(а) в затратах арендная плата за землю не учитывается.
| rudge писал(а): |
| Ведь мне, как собственнику ЗУ и арендодателю, по барабану какой у арендатора будет ВД, че там посажено и че там у него вырастит. Мало того, ведь если так определять ренту = арендная плата за пользование ЗУ, то арендатор всегда сделает ее = 0. Ведь по этой формуле можно и затраты нарисовать и прибыль 1000% заложить в расчет (утрирую). Хазаин барин однако. |
Нарисовать конечно можно все, но и существуют разумные определенные обоснованные экономически и технологически, нормы затрат на выращивание той или иной культуры.
По прибыли согласен, человеческая жадность безгранична.
Сегодня за пай платят 3% от нормативки, по некоторым областям - 3,5%, это рыночные показатели или нет. Средняя по украине - 260 грн. Некоторые считают, что доход на пай (арендная плата за землю) должна быть на уровне 7% - 10%.
Как определить размер земельной ренты, если предположить, что земля находится в собственности сельхозпроизводителя? |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 14:06 |
|
| Цитата: |
| Сегодня за пай платят 3% от нормативки, по некоторым областям - 3,5%, это рыночные показатели или нет. Средняя по украине - 260 грн. |
я считаю, что это - рыночные, ибо а) иного рынка нет, б) арендатор ориентируется на нижнюю планку, и если аренда земли у государства/коммунальщиков 3% от НГО, нет ему смысла частнику платить больше. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 14:34 |
|
zanoza
+1000000
НУ НЕТ ДРУГОГО по аренде.
Правда тут еще есть один вариант расчета доходником.
Через бизнес
Логика такая.
Я купил ЗУ для ведения бизнеса и хочу вернуть эти деньги, на пример за 5 лет. Потом буду получать ЧДП себе в карман чистыми отбив стоимость ЗУ.
Отсюда К=У будет = 20% годовых (1/5).
Тут период возврата нужно брать рыночный = типичный для аналогичных ЗУ.
ЧДП тоже рассчитывать по рыночным данным. Че сеять, урожайность, стоимость, затраты на бизнес ГСМ, ЗПТ и тп. Только так мы получим РС. Если брать данные на пример собственника то тут будет инвестиционная стоимость или в использовании но не РС.
Тогда берем определяем ЧДП (при условии что ЧДП сложившийся на рынке на дату оценки - не измененный)
ЧДП = (ВД - З) х КНП
ЧДП -чистый денежный поток после налогообложения (прибыль чистая)
З - затраты на ведения бизнеса
КНП - коэффициент налога на прибыль (0,77)
Далее РСзу = ЧДП/(1+У)^n + Р
где
n = 5 лет
Р - реверсия
В данном случае реверсия играет роль не фактора фонда возмещения, а доплаты за потерю стоимости денег во времени.
Или
РСзу = ЧДП/К
Или
РСзу = ЧДПn + n
ЧДПn - годовой
Все три расчета дают одну цифру РСзу
Но это сложно и для этого сертификата по ЗУ мало. тут нужен еще 2.2
Добавлено спустя 1 минуту 59 секунд:
| Сергей_К писал(а): |
Как определить размер земельной ренты, если предположить, что земля находится в собственности сельхозпроизводителя? |
А так же через капитализацию рыночной ренты. При чем тут собственник. Его желание рынку не ведамо. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Marysha
Сообщения: 21
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 15:11 |
|
Огромное Вам всем спасибо за мнения... но есть несколько но
1) zanoza советшенно верно, правильнее ПП - прибыль производителя
2) раздел 3 методики об экспертной денежной оценке говорит, что рента определяется через урожайность и затраты с учетом прибыли производителя. т.е. Р = Д - З - ПП
3) через аренду считать нет возможности, т.к. нет данных по арендным ставкам на данной территории.
а что касается % от нормативки, этот показатель не приравнивается к рыночному. теоретически можно было бы производить такой расчет, если б не было вообще никакой инфы., но в данном случае мы знаем какая культура выращивается, какая урожайность в данном районе, какая цена реализации в данном районе и каковы затраты.
если рассматривать вариант через аренду, то какие могут быть затраты? только налог на землю и все?
Поэтому встал вопрос о ПП...
И все же есть ли мысли по поводу того как именно расчитать ПП?
Еще раз спасибо... |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 15:52 |
|
| Marysha писал(а): |
| Огромное Вам всем спасибо за мнения... |
Не за что
| Marysha писал(а): |
но есть несколько но....
2) раздел 3 методики об экспертной денежной оценке говорит, что рента определяется через урожайность и затраты с учетом прибыли производителя. т.е. Р = Д - З - ПП |
ГДЕ ТАКОЕ ПИСАНО? НЕТ ТАМ ЭТОГО.
ПП всегда сидит в Д.
Это разница между Валовым доходом и затратами в т. ч. налогами
В методика для доходного два подхода.
1. Капитализация ЧОД от аренды
2. Через бизнес где дисконтируется ЧДП (названный рентой).
| Цитата: |
3) через аренду считать нет возможности, т.к. нет данных по арендным ставкам на данной территории.
а что касается % от нормативки, этот показатель не приравнивается к рыночному. теоретически можно было бы производить такой расчет, если б не было вообще никакой инфы., но в данном случае мы знаем какая культура выращивается, какая урожайность в данном районе, какая цена реализации в данном районе и каковы затраты. |
+100
Выше я и расчет привел. Только осталась самая малость, рыночные данные найти.
Можете попробовать в инете найти балансы и Ф-2 акционерных обществ. Они обязаны их выкладывать в инет для акционеров.
| Цитата: |
| если рассматривать вариант через аренду, то какие могут быть затраты? только налог на землю и все? |
да пожалуй все
| Цитата: |
Поэтому встал вопрос о ПП...
И все же есть ли мысли по поводу того как именно расчитать ПП? |
на кой он Вам нужен? Ищите ВД и З И будет Вам счастье
Удачи.
PS на всякий случай прицепил методику. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
експертної грошової оцінки земельних ділянок.doc |
| Размер файла: |
118.5 Kб |
| Скачан: |
14 раз |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 16:12 |
|
rudge Раз Вы уже и методику выложили то тогда читаем здесь
| Цитата: |
II. Методичні підходи
6. Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на
основі таких методичних підходів:
капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма
і непряма);
зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
урахування витрат на земельні поліпшення.
При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки
використовується методичний підхід, який забезпечується найбільш
повною інформацією про об'єкт оцінки.
7. Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого
операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного)
передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від
найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням
установлених обтяжень та обмежень.
Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу
ринкових ставок орендної плати за землю.
Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним
доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної
або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.
|
и
| Цитата: |
13. Прибуток виробника визначається як відсоток загальних
витрат або очікуваного доходу від продукції, одержаної на
земельній ділянці. |
|
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 16:31 |
|
| Сергей_К писал(а): |
Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.
|
Это написано для расчета стоимости ЗУ с улучшениями методом остатка. Где стоимость улучшений рассчитывается затраткой с использованием УПВС. И если этот расчет базируется на УПВС-ах то тут и нужна ПВ (ПЗ). Ведь порядок написан для всех случаев использования ЗУ, (под застройкой, сельхознасаждениями, лесом, водой и тп)
Мы же ведем речь о сельхозугодиях. Смотри главу 3 порядка. Там как я уже говорил два подхода. (см мое выше)
| Цитата: |
13. Прибуток виробника визначається як відсоток загальних витрат або очікуваного доходу від продукції, одержаної на
земельній ділянці. |
Правильно написано, а как его еще можно определить? Но где он в формуле???????
А он, если берутся рыночные данные по ценам, урожая сидит в ВД - валовом доходе. Чего нет в данных УПВС. По этому там и нужна ПЗ (ПП, ПВ блин) "прибыль застройщика".
Следовательно зачем его считать для сельхоз угодий? ОН УЖЕ СИДИТ В ВД
Ведь фактически ПП в %%% - м выражении это те же К или У |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Marysha
Сообщения: 21
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 16:42 |
|
Сергей, Вы меня опередили...
У меня появилась мысль, возможно абсолютно бредовая, но все же... какие будут мнения?
Итак, если бы участок был бы не с/х, а под застройку, то прибыль предпринимателя (застройщика) можно было бы расчитать так (А.А. Марчук "определение прибыли предпринимателя"):
ПП = Рпр - Сз.у. / Сс
где: Рпр - цена предложения (стоимость жилья)
С з.у. - стоимость земельного уачстка
С сс - стоимость строительства.
что если, вместо цены предложения взять доход от реализации продукции (посколько цена предложения - это стоимость жилья, соотвественно если продаем не жилье, а зерно, то это доход от продажи зерна)
Стоимость земельногоу частка расчитать взяв арендную плату как 3% от НДО
Стоиомсть строительства - затраты на производство...
Что скажите?
Добавлено спустя 2 минуты 51 секунду:
rudge
алгоритм расчета через урожайность прописан в главе Оценка земельного участка методом капитализации земельной ренты в книге Оценка земельных участков Драпиковский, Иванова...
как правило пп сидит в затратной части... |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 16:51 |
|
| rudge писал(а): |
| Но где он в формуле??????? |
Вот там он и сидит в формуле, которую Вам уже не один раз приводили.
Marysha Вы упоминали, что у Вас есть данные по рентабельности. Попробуйте определить прибыль через рентабельность продукции и выручку или рентабельность производства и себестоимость. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Marysha
Сообщения: 21
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 16:53 |
|
Сергей_К
Вы волшебник... но я незнаю как это сделать...
а еще в сх рентабельность периодически минусовая )) |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 17:05 |
|
Бывает и минусовая, но в 2010 г. в растениеводстве все в шоколаде |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
75 Эконом показатели 2010 г.doc |
| Размер файла: |
243 Kб |
| Скачан: |
12 раз |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Marysha
Сообщения: 21
|
| Добавлено:
Чт, 04 Авг 2011 09:53 |
|
Сергей_К
подскажите пожалуйста, как определить прибыль через рентабельность продукции и выручку или рентабельность производства и себестоимость?
спасибо. |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Чт, 04 Авг 2011 10:32 |
|
Учитывая, что рентабельность производства продукции рассчитывается как Рпродукц = П/СС, а рентабельность продаж как Рпродаж = П/В
где П - прибыль до налогообложения;
СС - себестоимость;
В - выручка от реализации продукции;
то зная рентабельность производства продукции и себестоимость, прибыль составит П = СС * Рпродукц или зная выручку от реализации продукции и рентабельность продаж, прибыль составит П = В * Рпродаж. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
