| Автор |
Сообщение |
realty
Гость
|
 Добавлено:
Пн, 29 Авг 2011 10:13 |
  |
Ценю павильоны для продажи овощей. Все разные и по группе капитальности и по материалам.
Брать по УПВС - последний вариант, т.к. все что там есть мало походит.
Предложил заказчику составить смету.
И тут он мне возразил, зачем считать то, что уже посчитано. В инв.деле БТИ указана стоимость замещения! Бери ее и считай износ!
Я, естественно, начал возражать, что так нельзя. Но обосновать возражения, честно говоря, не смог. Ничего на эту тему не нашел.
Только п.41 НС1 об этом, да и то конкретики нет.
Что подскажите? |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пн, 29 Авг 2011 12:29 |
|
Раз по УПВС мало подходит, то я думаю есть следующие варианты :
1) составлять на каждый павильон сметы - наиболее точный вариант, но трудоемкий и затратный в части денег
2) попытаться сделать укрупненную смету - исходя из стоимости единичного показателя по каждому конструктивному элементу
3) то что предлагают Вам - напоминает индексный метод
Берем стоимость на желательно достаточно свежую дату и индексируем ее на Ксм (полируем ее индексом инфляции). Вобщем ничего нового, Вы это и сами знаете.
Но вот по третьему варианту вопросы - кто определял эту стоимость замещения (БТИ?). Как и каким образом? На какую дату? Можно ли доверять этой цифре не ответив на эти вопросы. И вообще БТИ обычно указывают ИНВЕНТАРИЗАЦИОННУЮ стоимость. |
|
|
     |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 29 Авг 2011 12:42 |
|
| Цитата: |
| Но вот по третьему варианту вопросы - кто определял эту стоимость замещения (БТИ?). Как и каким образом? На какую дату? Можно ли доверять этой цифре не ответив на эти вопросы. И вообще БТИ обычно указывают ИНВЕНТАРИЗАЦИОННУЮ стоимость. |
Сейчас, вроде бы, нет. |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пн, 29 Авг 2011 13:30 |
|
Предположим что работник БТИ определил стоимость замещения, а павильоны не вновь построенные, а старые (уже бывшие в эксплуатации).
Угадайте с двух раз, как работник БТИ определял стоимость замещения. 99,9% по УПВС. И то что прямых аналогов нет, его наверняка не смутило - брал близкий по функциональному назначению. У НЕГО ВЕДЬ ЦЕЛЬ БЫЛА ДРУГАЯ - отразить хоть как то
стоимость в документах. У оценщика другая цель оценки.
Вопросы от меня :
1. Какой физический износ взял оценщик БТИ при своих расчетах?
2. Учел ли он в расчетах внешний или функциональный износы (если они есть)?
3. Учел ли он стоимость ЗУ при существующем использовании или стоимость права пользования ЗУ?
Чтобы работники БТИ делали пункт 2 или 3 - я еще не встречал.
Главный вопрос - МОЖНО ЛИ ДОВЕРЯТЬ ИХ ЦИФРЕ ПРИ ИНДЕКСАЦИИ ? |
|
|
|
|
realty
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 29 Авг 2011 13:58 |
|
HUGO
Обратите внимание, коллега, я говорил о стоимости замещения, а не о рыночной стоимости!
Смету же заказчик оплатить не желает.
Вопрос то вот в чем: есть официальная бумажка БТИ с печатью, есть цифра и слово "стоимость замещения".
Раз никто не запрещает использовать эту информацию, почему бы не воспользоваться? |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пн, 29 Авг 2011 14:12 |
|
Даже в условиях определения стоимости замещения (остаточной стоимости замещения) у оценщика есть своя цель оценки, наверняка отличающаяся от цели работника БТИ.
Теперь, если я вас правильно понял, то в официальной бумаге БТИ речь идет о стоимости замещения, а не об ОСТАТОЧНОЙ. Хм.....
Если не секрет - у Вас цель оценки какая? |
|
|
|
|
realty
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 29 Авг 2011 14:37 |
|
Определение рыночной стоимости для залога.
естественно, стоимость приму по доходному. Затратный - для красоты: из двух значений выберу меньшее 
Добавлено спустя 1 минуту 38 секунд:
Если возьму БТИ, то естественно определю износ и ПП ЗУ. |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пн, 29 Авг 2011 15:00 |
|
А перед этим естественно стоимость БТИ проиндексируете на дату оценки.
Я конечно понимаю в какой вы ситуации, и что вам хотелось бы из нее выйти "малой кровью".
Но лично для меня стоимость БТИ это черный ящик, хоть и с печатью.
Если вы возьмете ее за базу дальнейших расчетов, то хотя бы морально должны готовы взять на себя все риски ее получения (или ошибки ее расчета). Если вы уверены что банк возражать не будет против такого алгоритма, то вперед. |
|
|
|
|
realty
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 29 Авг 2011 15:24 |
|
Здесь меньше рисков, нежели брать по УПВС и смету я же не буду за свои деньги заказывать...
А возражения должны быть аргументированы!
Тут в любом случае можно стать "козлом отпущения": сделаешь только доходным подходом или позаимствуешь расчеты БТИ  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 29 Авг 2011 18:32 |
|
| Цитата: |
Вопрос то вот в чем: есть официальная бумажка БТИ с печатью, есть цифра и слово "стоимость замещения".
Раз никто не запрещает использовать эту информацию, почему бы не воспользоваться?
|
я бы брала по БТИ и ссылалась бы на нормативные акты, согласно которым БТи обязано эту стоимость определять по правилам. А как БТИ определило - это их, БТИ, дело и ответственность.
Ну и брала бы по доходному окончательный результат. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 29 Авг 2011 20:24 |
|
Добрый день. А что новых таких павильйонов не производят/продают? |
|
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 29 Авг 2011 20:27 |
|
| Андрей писал(а): |
| Добрый день. А что новых таких павильйонов не производят/продают? |
Ну это второй вопрос Основной вопрос - можно ли ссылаться на стоимость, определенную БТИ? |
|
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Пн, 29 Авг 2011 20:33 |
|
Убежден, что нельзя опираться на данные другого оценщика, а БТИ, в данном случае, оценщик. Инвентаризационная стоимость? Почитайте в инструкции по инвентаризации, что это такое и в каком случае применяется. Независимый оценщик должен самостоятельно проводить оценочные процедуры. Подходы для залога в этом случае: доходный и сравнения, база оценки - рыночная стоимость..! и БТИ с затраткой по УПВС не при чем... Инвентаризационная стоимость в Вытяге из госреестре - это для БТИ, для техинвентаризации, а не для залога... |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 29 Авг 2011 21:24 |
|
| Анатоль писал(а): |
| Убежден, что нельзя опираться на данные другого оценщика |
Почему это?
Это даже законодательно разрешено:
| Цитата: |
| 3.3. Під час визначення ринкової вартості орендованого нерухомого майна без поліпшень для врахування фізичного (технічного) стану цього майна на початок здійснення орендарем поліпшень дозволяється використовувати дані звітів про оцінку майна, складених з метою передання його в оренду, |
Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації
| Анатоль писал(а): |
| а БТИ, в данном случае, оценщик. Инвентаризационная стоимость? Почитайте в инструкции по инвентаризации, что это такое и в каком случае применяется. Независимый оценщик должен самостоятельно проводить оценочные процедуры. Подходы для залога в этом случае: доходный и сравнения, база оценки - рыночная стоимость..! и БТИ с затраткой по УПВС не при чем... Инвентаризационная стоимость в Вытяге из госреестре - это для БТИ, для техинвентаризации, а не для залога... |
Почитайте, какую стоимость сейчас определяет БТИ.
Например:
| Цитата: |
Відповідно до статті 9 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", з метою удосконалення проведення оцінки нерухомого майна (малоповерхових будинків, будівель та споруд, розташованих у містах, селищах та селах) суб'єктами оціночної діяльності, а також здійснення бюро технічної інвентаризації робіт з технічної інвентаризації зазначених об'єктів НАКАЗУЄМО:
1. Затвердити Порядок визначення вартості відтворення чи заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд малоповерхового житлового будівництва, що додається. |
Порядок визначення вартості відтворення чи заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд малоповерхового житлового будівництва |
|
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Пн, 29 Авг 2011 21:43 |
|
использовать...так то для случая приватизации после улучшений... мы же обсуждаем обыкновенную оценку!
БТИ, которые не являются СОД, тоже должны действовать по Закону? спорный вопрос! тем более, что это цитата из УПВС для малоэтажного жилья, сараев, туалетов, заборов и прочего, что на домовладении... В Инструкции по технической инвентаризации на нежилое - УПВС! или балансовая! и ни слова о рыночной... |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 29 Авг 2011 22:24 |
|
| Цитата: |
| использовать...так то для случая приватизации после улучшений... мы же обсуждаем обыкновенную оценку! |
а чем отчет другого оценщика при приватизации после улучшений принципиально отличается от "обыкновенной оценки"?
| Анатоль писал(а): |
| и ни слова о рыночной... |
О рыночной - да, но есть об оценочной:
| Цитата: |
| Оціночна вартість багатоповерхових житлових будинків, у тому числі повнометражних, малометражних (готельного типу) і спеціальних, гуртожитків різних форм власності, а також їх частин (секцій, окремих квартир, кімнат, вбудованих приміщень, підвалів і паркінгів, захисних споруд) під час проведення технічної інвентаризації визначається через вартість їх відтворення. |
ІНСТРУКЦІЯ про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна
| Цитата: |
| Оціночна вартість - вартість, яка визначається за встановленими алгоритмом та складом вихідних даних. |
КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ П О С Т А Н О В А Про затвердження Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" (Національний стандарт, п.3) від 10 вересня 2003 р. N 1440 м.Київ
Добавлено спустя 6 минут 51 секунду:
| Анатоль писал(а): |
| БТИ, которые не являются СОД, тоже должны действовать по Закону? спорный вопрос! |
Вы имеете ввиду какой-то конкретный закон или в общем? |
|
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Пн, 29 Авг 2011 22:41 |
|
БТИ определяет вартості відтворення чи заміщення земельних поліпшень без учёта стоимости ППЗУ. Для жилого фонда согласно вышеуказаного порядка, для Вашего павильйона по сборникам УПВС 1969 г. и тоже без учёта стоимости ППЗУ к тому же без учёта функционального и экономического износа, потому что для жилого фонда в порядке определения стоимости учитывается функциональный и экономический износ взависимости от ввода в эксплуатацию строения, а в сборниках 1969 г. этот износ не предусматривается. В своей деятельности БТИ руководствуется инструкцией про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?page=1&nreg=z0582-01 пункт 9. Визначення вартості об'єктів. Я-бы не стал полагаться на так называемую вартості відтворення чи заміщення земельних поліпшень определённую БТИ, разве что на определённый ими физический износ. |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Вт, 30 Авг 2011 09:58 |
|
Часто в довольно новой технической документации работники БТИ ставят один некий физ износ, а когда я (по фактически их же порядку) делаю определение средневзвешенного физ износа исходя из износов конструктивных элементов, у меня получается совсем другой (повторюсь - даты определения физ износа одни и теже).
В приватной беседе с работниками БТИ, они сами признаются что ставили свой физ износ исходя из ЧИСТО ВИЗУАЛЬНОГО ОСМОТРА без всяких там расчетов и т.д. Т.е. - пришли - посмотрели - прикинули пальцем к потолку - поставили не мучаясь например 20%. А у меня например 35%. Т.е. существенная разница на лицо.
Кто то из оценщиков видел в Техническом паспорте или еще где нибудь чтобы БТИ рассчиытывали физ износ как мы? Я не видел.
Так что если честно и на физ износ их не сильно полагайтесь. |
|
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Вт, 30 Авг 2011 10:28 |
|
| HUGO писал(а): |
Часто в довольно новой технической документации работники БТИ ставят один некий физ износ, а когда я (по фактически их же порядку) делаю определение средневзвешенного физ износа исходя из износов конструктивных элементов, у меня получается совсем другой (повторюсь - даты определения физ износа одни и теже).
В приватной беседе с работниками БТИ, они сами признаются что ставили свой физ износ исходя из ЧИСТО ВИЗУАЛЬНОГО ОСМОТРА без всяких там расчетов и т.д. Т.е. - пришли - посмотрели - прикинули пальцем к потолку - поставили не мучаясь например 20%. А у меня например 35%. Т.е. существенная разница на лицо.
Кто то из оценщиков видел в Техническом паспорте или еще где нибудь чтобы БТИ рассчиытывали физ износ как мы? Я не видел.
Так что если честно и на физ износ их не сильно полагайтесь. |
Расчитывают износ они так-же как и мы, поэлементно в техническом паспорте этот процес не отображается, только в инвентарном деле, как и весь процес оценки. Может техники не добросовестные попались, и где гарантия что Вы верно определили износ а не они? |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Вт, 30 Авг 2011 10:40 |
|
Ну, я и говорю, что лично не видел. Разговаривал с работниками, а инвентарные дела, естественно, мне никто не показывал.
Ну, а на вопрос "кто точнее" - это дело "субъективизма", но почему то
"себе родному" больше доверяешь... |
|
|
|
|
realty
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 30 Авг 2011 12:08 |
|
Господа, причем здесь износ!!!!???
Речь о стоимости ЗАМЕЩЕНИЯ без износов. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 05 Сен 2011 15:29 |
|
| Vad писал(а): |
В оценке временный торговый павильон (временный объект торговли) Достаточно выгодное место расположение, центр города. Срок аренды земли и срок разрешения на торговлю заканчивается через несколько месяцев . Из правоустанавливающих документов имеется нотариальный договор купли-продажи. Имущество зарегистрировано на частное лицо. В реестре в БТИ на недвижимое имущество объект не значится. Оценка проводится для целей отчуждения. Я вот немного в замешательстве, как правильно посчитать.
С одной стороны по идее нужно спрогнозировать доходы до момента прекращения договора аренды земли и посчитать стоимость ликвидации этого павильона (разобрать и перетащить в другое место как целостный объект этот павильон не получится). Я так понимаю если объект не зерегистрирован в реестре недвижимого имущества (ст. 182 Гражданского кодекса) то следовательно законных оснований у местных городских властей перезаключения договора аренды земли нет в члучае смены владельца. Или я заблуждаюсь. |
Добавлено спустя 3 минуты 27 секунд:
Можно посмотреть еще сходную тему Сайдинговый торговый павильйон -МАФ. Корректировки. |
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Пн, 05 Сен 2011 15:53 |
|
БТИ не производит оценку в чистом виде, а производит расчет "стоимости восстановления или замещения земельных улучшений", т.е. обрезанный затратный подход. И функция у этого расчета одна.
Оценка наша отличается от БТИшной тем, что это совокупность расчетов разными подходами, для .... конец цитаты )))
| Цитата: |
| ... для врахування фізичного (технічного) стану цього майна на початок здійснення орендарем поліпшень дозволяється використовувати дані звітів |
не о стоимости идет речь, заноза, при использовании чужой оценки. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 05 Сен 2011 16:09 |
|
| Владимир Владимирович писал(а): |
| Цитата: |
| ... для врахування фізичного (технічного) стану цього майна на початок здійснення орендарем поліпшень дозволяється використовувати дані звітів |
не о стоимости идет речь, заноза, при использовании чужой оценки. |
Ну мне, например, непонятно, почему на один раздел чужого отчета я могу положиться, а на другой - нет. |
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Вт, 06 Сен 2011 11:42 |
|
ну как бы так политкорректно и чтоб мала букав )))
| zanoza писал(а): |
| .. почему на один раздел чужого отчета я могу положиться, а на другой - нет. |
Собака может вилять хвостом, а Хвост не может вилять собакой. Или? |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Сен 2011 12:32 |
|
| zanoza писал(а): |
| Ну мне, например, непонятно, почему на один раздел чужого отчета я могу положиться, а на другой - нет. |
Приведенный Вами пример по поводу неотъемлемых улучшений довольно специфический: для принятия неких решений оценщику нужно знать состояние объекта "до" и "после". Исходя из того, что на одну и туже дату - дату оценки один и тот же объект не может быть в двух состояниях одновременно, оценщик вынужден обратиться к документации, подтверждающей состояние объекта по состоянию "до". Заметьте, речь идет не о стоимости объекта в том состоянии, а именно о его техническом состоянии, чтобы определить что было и что стало. Состояние "после" он фиксирует самостоятельно на дату оценки.
В данном случае речь идет о текущем состоянии объекта и определить его стоимость и есть обязанностью оценщика. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Сен 2011 14:50 |
|
| Цитата: |
| Заметьте, речь идет не о стоимости объекта в том состоянии, а именно о его техническом состоянии, чтобы определить что было и что стало. Состояние "после" он фиксирует самостоятельно на дату оценки. |
Я это понимаю. Но мне все равно не понятна логика. Задача оценщика - определять стоимость. Задача специализированных строительных организаций - определять состояние. (утрированно).
Почему же тогда я могу, согласно законодательству, положиться на чужой отчет при использовании из него данных, определение которых не есть профессиональным навыком оценщика, и не могу положиться на те данные, определять которые есть прямая обязанность оценщика?
Логичнее было бы обращаться для определения состояния "до" не к оценщику, а к строителям. А ориентироваться на оценщика как раз в вопросах стоимости... |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 06 Сен 2011 15:26 |
|
У оценщика для определения физ износа есть четыре варианта;
1. Самому определить
2. Сослаться на чей то документ
3. Привлечь спецов с оформлением документа.
4. Просить сделать это собственника и предоставить документ.
В первых двух оценщик берет ответственность на себя. В последних, естественно если был договор на эти работы и есть док., ответственность перекладывается на исполнителей. См. Закон
Вот собственно и все варианты решения вопроса по износу пользовать или нет физ. износ от БТИ. (см п.2)
Можно НО, осторожно. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Сен 2011 15:58 |
|
| Владимир Владимирович писал(а): |
ну как бы так политкорректно и чтоб мала букав )))
| zanoza писал(а): |
| .. почему на один раздел чужого отчета я могу положиться, а на другой - нет. |
Собака может вилять хвостом, а Хвост не может вилять собакой. Или? |
Почему все остальные пользователи отчета могут положиться на стоимость, определенную оценщиком (БТИ, нотариусы, банки, исполнительная служба...), а я, другой оценщик, такой же пользователь - не могу? |
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Ср, 07 Сен 2011 07:50 |
|
rudge немного не соглашусь с тобой, вариантов всего 2.
1. сам, тут согласен
2. принять как достоверные данные сторонних специалистов
Ответственность в любом случае, на оценщике. Все остальное от лукавого.
в лом писать много, могу скинуть тлф, у мну МТС или сам перезвоню? ))) |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов".
Последний раз редактировалось: Владимир Владимирович (Чт, 08 Сен 2011 06:56), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 07 Сен 2011 08:32 |
|
| Владимир Владимирович писал(а): |
rudge немного не соглашусь с тобой, вариантов всего 2.
1. сам, тут согласен
2. принять как достоверные данные сторонних специалистов
Ответственность в любом случае, на оценщике. Все остальное от лукавого. |
Почему же "вся" ответственность на оценщике в моих п 3 и4 ?
Смотрим НС1 п 55
| Цитата: |
55. Оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності несуть відповідальність за недостовірну чи необ'єктивну оцінку майна згідно із законодавством.
Особи, що надають недостовірні вихідні дані, використання яких під час оцінки призвело до надання необ'єктивного висновку про вартість майна, несуть відповідальність згідно із законодавством. |
Следовательно, если оценщик законным образом (договор и тп) привлекает спецов или пользует данные собственника (законность этих данных проблема собственника) то ответственность ложится на них. Да, в суде могут возложить всю ответственность на оценщика если он ответчик, но и последний может подать регрессный иск на тех кто дал законным образом доки если причина не объективной оценки в них (не достоверные).
Или п 55 НС1 отменили?
Мне кажется все таки 4 варианта. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2011 13:55 |
|
| Владимир Владимирович писал(а): |
в лом писать много, могу скинуть тлф, у мну МТС или сам перезвоню? ))) |
Да мне интереснее тут поговорить, может еще кто что-то умное скажет... |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
