| Автор |
Сообщение |
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
 Добавлено:
Ср, 28 Авг 2013 16:45 |
  |
уважаемый rudge, простите мою неосведомленность
| rudge писал(а): |
Операторы рынка, с большой буквы ... очень скрупулезно.
|
Это кто такие? Хотя бы пару названий (хфамилий), плз.
больше нравится, Доказать, хотя может это личное
| Цитата: |
| соответствующего "аппарата" имеющегося у него в наличии |
))) интересное определение головы
| Цитата: |
| .. говорил своим стажерам, ... свои личные суждения |
... прям как Иисус, апостолам
| Цитата: |
| влезьте в шкура как продавца так и покупателя |
эх, отвлечемся мы от темммки
а может не нужно никуда лазать?
может лучше задаться вопросом анализа НЭИ (ВВ, кроме недвижимости ничего не ценит)))) земельного участка?
может вспомнить, что наши коллеги в США, говорят "Оценщик всегда на стороне денег"?
А то собсно из простого вопроса
| Цитата: |
| ... можно ли выразить корректировку на внутреннее техническое состоянии в денежном эквиваленте |
слово внутренне (на лекарствах пишут)))) смущает
выразить можно, доказать сложно
... Поднимем Глобальное |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 28 Авг 2013 19:42 |
|
Владимир Владимирович и к чему Ваш сарказм?
Попробую Вашим же методом, для неосведомленного.
Операторы рынка, с большой буквы, это инвесторы которые торгуют недвижимостью (купил за 100 продал за 120, эт для неосведомленного), а не спонтанные продавцы/покупатели которые сталкиваются с рынком пару раз в жизни.
Если Вы считаете свою голову "аппаратом", то эт Ваше дело. Обычно так обозначают все имеющиеся у исследователя, а оценщик очень близок к онному, средства достижения искомого результата, в и в первую очередь сюда относится методология.
Ну про Иисуса Вы мне льстите. А другого аргумента не нашлось? Да по мельчал народ. 
Что касается
| Цитата: |
| ...наши коллеги в США, говорят "Оценщик всегда на стороне денег |
эт по моему Вы хватили. Что то не слыхал я такого.
Мой ученик сейчас работает в США оценщиком (стажироваться у меня) так вот он мне по рассказывал много чего об их системе оценки жилья.
1. Только сравнение. Ни каких НЕИ.
2. Аналоги в пределах 1,5 мили от ОО и дата продажи не более 3-х месяцев.
3. Минимум три аналога. Если нет данных отвечающих требованиям пп 1 и 2, то количество аналогов обязательно увеличивается до минимум 5-ти.
4. Отбор аналогов из БД продаж где их под сотню.
Вот нам бы последнее.
Если заказчик не согласен с оценкой, он без всяких там СРО, ФГИ и тп идет в суд. Если суд признает оценку не справедливой, не только с точки зрения НС, а и с точки зрения итоговой стоимости, оценщик как минимум возвращает деньги за работу + судебные траты. Пара таких судов и можно забыть за оценку. И поверьте, ему, моему коллеге, глубоко по барабану "с какой стороны деньги".
Да, суд там рассматривает такие дела максимум за неделю. Так что в суд частенько обращаются. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 28 Авг 2013 20:17 |
|
| Андрейко писал(а): |
| процентная ставка, зависит от цены самого аналога и не является экономически обоснованой |
Абстрагируясь от способов внесения поправки, попробуем ответить на вопрос, лежащий в корне проблемы: насколько обосновано требование рецензента применить именно такой способ внесения поправки? Чем это предусмотрено? Так, Нс №1 п. 66 Гласит: Рецензія може містити перелік аргументованих рецензентом зауважень до звіту про оцінку майна, у тому числі застереження про можливість впливу цих зауважень на достовірність оцінки майна. . Считаю, что дискуссию по способу внесения поправки можно развивать при наличии аргументированного мнения рецензента со ссылкой на конкретный пункт НС. В противном случае мы лишь обсуждаем способы внесения поправок, которые с точки зрения доказывания фактически являются равноотдаленными от истины - масса конкретных условий может работать как в пользу одного, так и в пользу другого способа расчета. Собственно, сама альтернатива допускается Законом и НС - о чем вообще речь? Пишите возражения к рецензии или соглашайтесь с мнением рецензента и не пишите - неправых тут нет. |
|
|
|
|
|
ЧСН
Возраст: 64
Сообщения: 39
Откуда: Севастополь
|
| Добавлено:
Чт, 29 Авг 2013 08:58 |
|
Уважаемые коллеги, а может попросим Андрейко выложить расчётную табличку с поправками и его пояснения... Разговор будет предметным.
Уважаемый rudge, позвольте не согласиться с Вашими расчётами, т.к. "убитые" окна имеют отрицательную РС - стоимость дров не покрывает затрат на демонтаж, и тогда поправка к Саналога будет: 5% + демонтаж (20-30% от 5 , что в любом случае превышает 5% из УПВС. А сложившийся рынок ремонтного бизнеса является неотъемлемой частью рынка недвижимости, поэтому игнорировать его при определении РС недвижимости просто неразумно. А вот УПВС многоэтажных жилых домов СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0016:2009 считаю хорошей азбукой, пусть даже несколько прямолинейной (основной способ внесения поправок), но позволяющей с рецензентами говорить также "прямо". Главное, чтобы результат работы оценщика не выходил за границы разумной температуры по больнице, хотя это оооочень относительное понятие, особенно сегодня... |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 29 Авг 2013 09:13 |
|
| ЧСН писал(а): |
Уважаемый rudge, позвольте не согласиться с Вашими расчётами, т.к. "убитые" окна имеют отрицательную РС - стоимость дров не покрывает затрат на демонтаж, и тогда поправка к Саналога будет: 5% + демонтаж (20-30% от 5% ), что в любом случае превышает 5% из УПВС. А сложившийся рынок ремонтного бизнеса является неотъемлемой частью рынка недвижимости, поэтому игнорировать его при определении РС недвижимости просто неразумно. |
О каком демонтаже речь коллега? Мы что бизнес на базе ОО считаем? Определяется РС ОО в том состоянии в котором ОО есть на дату оценки. Не путайте РС с тем во что обойдется в итоге покупка.
Да и как Вы отразите "демонтаж" для продавца и для покупателя в РС? Для первого с минусом, а для второго с плюсом? И что мы имеем?
Для продавца,
расчетная стоимость = 100 - 5 = 95 = РС,
а для покупателя,
расчетная стоимость = 100 + 5 = 105 = РС
где 5 это демонтаж
Так что ли?
Вы что работаете по принципу "... а вы продаете или покупаете"?
Но это же бред, такой расчет не имеет ни какого отношения к РС |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Чт, 29 Авг 2013 13:54 |
|
ну это не страшно
| rudge писал(а): |
| ... не слыхал я такого. |
ВВ тоже многого не слышал
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| о чем вообще речь? |
... Маркус хорошо сказал о рецензировании, правда не найду щас цитату, доча к Схипхолу подлетает. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Чт, 29 Авг 2013 17:26 |
|
А кроме того, уважаемый Владимир Владимирович оценщики фильтруют цены предложений от логичных и нелогичных покупателей, цены на этой улице и «через дорогу», а так же отбрасывют цены без даты публикации объявлений, и находят логику в информационном хаосе (но может этого не делают только те оценщики, которые о самом рынке знающие, в основном, понаслышке)
А по поводу поправки в денежном эквиваленте - есть в практике оценки:
Добавлено спустя 1 минуту 38 секунд:
А маркус сейчас в одном корыте с НО - потому давайте не будем его цитировать - очень много лукавства |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
5-09 Неформальные подході.doc |
| Размер файла: |
1.19 Mб |
| Скачан: |
89 раз |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Чт, 29 Авг 2013 21:16 |
|
| ZET писал(а): |
| А по поводу поправки в денежном эквиваленте - есть в практике оценки |
Практически то же самое у меня в посте ЗДЕСЬ |
|
|
|
|
|
ЧСН
Возраст: 64
Сообщения: 39
Откуда: Севастополь
|
| Добавлено:
Пт, 30 Авг 2013 10:14 |
|
Уважаемый rudge, я всегда "покупаю" по минимально возможной цене. В нашем диалоге все обоснованные поправки применяю к 300, а бизнес на основе ОО можно посчитать. 100 - это сухой остаток: местоположение + голый конструктив ОО, который возможно использовать. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 30 Авг 2013 10:51 |
|
| ЧСН писал(а): |
| Уважаемый rudge, я всегда "покупаю" по минимально возможной цене. В нашем диалоге все обоснованные поправки применяю к 300, а бизнес на основе ОО можно посчитать. 100 - это сухой остаток: местоположение + голый конструктив ОО, который возможно использовать. |
Ниче не понял. Если не сложно, переведите о чем речь |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
gippokren
Сообщения: 2
|
| Добавлено:
Вс, 07 Сен 2014 11:25 |
|
| Юта писал(а): |
Мы применяем такую поправку в абсолютном (денежном) выражении для жилой и коммерческой недвижимости, так как для этих категорий на практике часто не так важно общее техническое состояние здания, как именно качество отделочных работ. Ход рассуждения таков. В предложениях фирм, занимающихся ремонтными работами есть ориентировочные стоимости отделки разных категорий (обычный ремонт, улучшенный, "евро", капитальный) в расчете на 1 м2. Конечно, это довольно усредненная величина и высота потолков тут не учитывается  .Определяем стоимость воссоздания ремонта (как нового) в оцениваемой квартире (помещении) и объектах сравнения ( по описаниям и по результатам прозвона, смотреть объекты сравнения конечно не всегда получается).  Далее: определяем остаточную стоимость отделочных работ в объекте оценки и объектах сравнения ( с учетом коэффициента физизноса отделки). Разница - это и есть абсолютная поправка. Вроде так.
Не буду утверждать, что в данном подходе нет определенной доли условности, но эта доля никак не больше, чем при применении корретировок в виде коэффициентов. А коэффициентами корректируем именно состояние строительных конструкций здания (при возможности и необходимости). |
Скажите, а как вы применяете абсолютную поправку на техсостояние в доходном подходе? Как перейти от суммы улучшений на кв.м к корректировке арендной платы? |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 07 Сен 2014 23:25 |
|
| gippokren писал(а): |
| Как перейти от суммы улучшений на кв.м к корректировке арендной платы? |
Улучшений - выполненных когда и относительно какого состояния? Очень непонятная постановка вопроса...
А ответ: скорее всего, очевидного простого расчетного варианта просто нет.
Хотя бы потому, что рыночная арендная плата не реагирует по простому закону на выполненные улучшения объекта аренды. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
