| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Пн, 21 Ноя 2005 14:46 |
  |
| Evgeniy82 писал(а): |
Кто нибудь оценивал затратным методом малоэтажные здания? У кого ни спрошу - не пользуются этим методом после приказа ФГИ от 23.12.2004 №2929/227.
У меня есть новый УПВС по малоэтажным.
Но в pdf 58 Mб. потому на сайт, думаю, бросать не стоит. |
если недвижка имеет аналоги - считаю аналогами и доходным. если спецнедвижка - только затраткой.
новый УПВС такой загадочный - у меня есть в бумажном виде, но я его не использую нигде. просто не представляю, как там можно что рассчитать. |
Последний раз редактировалось: zanoza (Ср, 24 Мар 2010 16:29), всего редактировалось 1 раз |
|
  |
|
Evgeniy82
Возраст: 42
Сообщения: 47
Откуда: Киев/Херсон/Голая Пристань/Железный Порт
|
| Добавлено:
Пн, 21 Ноя 2005 18:34 |
|
Есть "Порядок определения стоимости замещения ... сооружений малоэтажного жилого строительства" утвержденный Приказом, который я указал выше. И в этом порядке рассказывают как считать, а в УПВС есть примеры. Хощу сделать прогу, но боюсь начинать.
Может кто нибудь тоже увлекается автоматизацией расчетов. Можно будет выставить свое детище на всеобщее обсуждение.
Заодно и опробуем новую методику.  |
_________________
Все что делается - к лучшему. |
|
   |
|
moyavital
Возраст: 42
Сообщения: 150
Откуда: Хмельницкий
|
| Добавлено:
Вт, 22 Ноя 2005 09:57 |
|
Автоматизацией всех этих дел занимаемся и будем заниматься. А насчет готового (что бы не повторяться) читай проэкт Estimation
http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=87
Возможно сотрудничество, ищем новые идеи  , можно и пообщаться
Ну все торба, сейчас Триша мою рекламку вырежет, когда то у нее терпение то должно закончиться  . Не бейте меня...... |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 22 Ноя 2005 13:05 |
|
Я сегодня добрая... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Evgeniy82
Возраст: 42
Сообщения: 47
Откуда: Киев/Херсон/Голая Пристань/Железный Порт
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2005 00:51 |
|
Подскажите, пожалуйста!!!
Можно ли в затратном одноэтажный дом с мансардой и подвалом под частью дома оценивать так:
1. Первый этаж он же одноэтажный жилой дом (P,S,V … относящиеся к этому этажу)
2. Мансарда (P,S,V … относящиеся к ней)
3. Подвал (P,S,V … относящиеся к нему)
4. Ну и сложить
Но т.к. в выборку аналогов попадает: "1-37 (7). Цегляні полегшені (колодязні) товщ. 42 см у будинку та торцеві в мансарді"
То п. 2 выпадает
Почему спросил:
Н1+Нм+Нп=4,8!!!??? (в таблицах УПВС до 4,6)
Значит к стоимости 1 этажа с мансардой в конце прибавляем подвал под частью стоения. |
|
|
|
|
moyavital
Возраст: 42
Сообщения: 150
Откуда: Хмельницкий
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2005 09:39 |
|
Желательно подбирать аналог под все вместе, но это конечно в идеале, реалии более прагматичны, поэтому ценить отдельно можно, а потом сложить, что как правило и делается  , но конечно же стараться укрупнять , тоесть можно попробовать варианты : первые этаж с мансардой+подвал или первый этаж с подвалом+мансарда, ну если совсем уж аналогов нету то тогда воще первый этаж+подвал+мансарда
Не забываем делать поправки на фундаменты при наличии подвала, если подвал цениться отдельно:
площадь подвала/площадь первого этажа * 0,7 |
|
|
|
|
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2005 10:30 |
|
Листая новый УПВС засела в голове мысль - при оценке 3-х {4-х}этажного домика можно: (стоимость 1 этажного дома) + ((стоимость 1 этажного дома)* поправки на отсутствие крыши и фундамента) *2 {3} |
|
|
|
|
moyavital
Возраст: 42
Сообщения: 150
Откуда: Хмельницкий
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2005 10:47 |
|
гм.... если все было бы так просто.... раз и два.... не забываем о перекрытии и прочих вещах ..... на то он аналог что бы подбирать и учитывать геометрические параметры объекта .... а не только конструктивные элементы .... Чем больше дом тем дешевле куб (теоретически), посему брать куб одноэтажного домика и многоэтажного - эт как-то неприлично...
Даный УПВС предназначен до 4 этажей включительно... При трехэтажных и четырехэтажных домах берут за аналоги двухэтажные. Но нужно учитывать что мансарды и подвалы - это тоже "этажи" и в таких домах есть подвалы, поэтому как правило не больше 3.
Общее правило гласит так :
сумы всех площадей/площадь основания<4
А если подбирать твоим методом, так это у же проще к сметам идти.... |
|
|
|
|
Evgeniy82
Возраст: 42
Сообщения: 47
Откуда: Киев/Херсон/Голая Пристань/Железный Порт
|
| Добавлено:
Пн, 28 Ноя 2005 23:11 |
|
Подскажите, пожалуйста! 
При оценке доходным способом жилых малоэтажных домов в расчетах используем прибыль от сдачи в аренду. А как поступать при отсутствии таких данных, например, в райцентре или в каком ни будь селе?
Хотя, при хорошем воображении можно и изменить целевое назначение, к примеру: магазин, склад, цех по производству чего ни будь... 
Знаю что ответите: мол, в этом случае нужно применять затратный и сравнительный. 
Но, все же..........  |
_________________
Все что делается - к лучшему. |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 29 Ноя 2005 21:23 |
|
| Цитата: |
| При оценке доходным способом жилых малоэтажных домов в расчетах используем прибыль от сдачи в аренду. А как поступать при отсутствии таких данных, например, в райцентре или в каком ни будь селе? |
Если нет данных, то от такого подхода отказываются... это нормально.
| Цитата: |
| Хотя, при хорошем воображении можно и изменить целевое назначение, к примеру: магазин, склад, цех по производству чего ни будь... |
воображение здесь нипричем, просто нужно определиться с НЭИ (наиболее эффективное использование).
| Цитата: |
| Знаю что ответите: мол, в этом случае нужно применять затратный и сравнительный. |
ну если знаете, то чего спрашиваете?  |
|
|
|
|
Evgeniy82
Возраст: 42
Сообщения: 47
Откуда: Киев/Херсон/Голая Пристань/Железный Порт
|
| Добавлено:
Сб, 07 Янв 2006 22:27 |
|
Уважаемые оценщики, подскажите!
Краткое описание: Дом на два двора (одна общая стена). Первая половина дома не интересует. Вторая половина - на два хозяина.
№1.Первый этаж, сени и половина полуподвала.
№2.Второй этаж с отдельным входом (веранда с дверью в подвал, используют оба) и половина полуподвала. Второй этаж без внутренних работ)
Нужно оценить объект №2.
Если не правильно, поправьте.
P=44
Socн=102
V1+2eт=631
Vсеней=93
Vверанды=84
Vполуподвала=222
Принимаем Sобщ=S1+S2
Аналог по УПВС-2003 - ТИП1-26(42) Половина спареного двоповерхового цегляного житлового будинку.
минус фундамент
стены/2
перекрытие (оставил т. к. над вторым этажом тоже есть)
пол цементный по готовому основанию/2 (поправка на материал)
Крыша, кровля: азбестоцем шифер...
Окна/2
Двери/2
Лестница отсутствует
эл. обеспечение/2
водопровод
минус отопление централизованное
С учетом поправок стоимость 1 м3 = X
V2xX=стоимость оцениваемого объекта. |
_________________
Все что делается - к лучшему. |
|
|
|
Evgeniy82
Возраст: 42
Сообщения: 47
Откуда: Киев/Херсон/Голая Пристань/Железный Порт
|
| Добавлено:
Чт, 12 Янв 2006 22:18 |
|
А уважаемые оценщики не спешат ответить 
Жаль, я так надеялся.
Желательно раскритиковать в пух и прах.
Неужели никто не считал по УПВС для малоэтажек.
Знакомый оценщик предложил считать стоимость всего дома, как недострой, а затем, делить на два. |
_________________
Все что делается - к лучшему. |
|
|
|
moyavital
Возраст: 42
Сообщения: 150
Откуда: Хмельницкий
|
| Добавлено:
Пт, 13 Янв 2006 09:57 |
|
мммм.... я бы возможно сделал бы не так .....
так как мы там делим между двоими и еще полуподвал .... то я бы выбрал
аналог 1-46() , так удобнее ......
а=0,02634
k=2.3127
n=2
v=v1эт+v2эт=631
S=s
sосн=102, sобщ=204
на верхний этаж добавлял бы отсутствие на работы 0,98
ну в принципе наверное разписывать не надо, так как принцип у Вас правильный, единственный вопрос почему 1-26 (вроде он под геометрию не попадает), за это придруться в первую очередь, и вопрос "а подвал?" (в 1-24 n=2 а не 3, посему плюсовать подвал некуды)
по собственному опыту советую ценить двухэтажные дома отдельно, а подвалы тоже отдельно .... если полуподвалы учитывать цоколя и прочее
Естесно не забываем поправки на год постройки/принятия в эксплуатацию и возможно хозяйственный способ постройки (оперируя этими двумя фактами можно чего-то подровнять и подправить к требуемому  ) ну и естесно коэф БМР |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 13 Янв 2006 15:01 |
|
Созрел вопрос - а стрыми УПВС можно пользоваться? (имеется ввиду, вместо нового) |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Evgeniy82
Возраст: 42
Сообщения: 47
Откуда: Киев/Херсон/Голая Пристань/Железный Порт
|
| Добавлено:
Сб, 14 Янв 2006 20:09 |
|
moyavital: спасибо за ответ. Манипулируя цифрами (есть расхождения в паспорте БТИ) попал на аналог 1-48 и 1-49, если брать с подвалом.
Но лучше, действительно, без подвала. Вообще, тяжело представить себе конфигурацию дома, можно было в УПВС и картинки вставить.
SHE: на то они и новые. Ведь старыми СНиПами тоже не пользуются если есть новые. Но в законодательстве я не встречал запрета использовать старые УПВСы, если кому попадется - оставьте на этой теме ссылку. |
_________________
Все что делается - к лучшему. |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
