| Автор |
Сообщение |
Вопросительный
Гость
|
 Добавлено:
Вс, 20 Ноя 2005 04:03 |
  |
Вопрос в чем!!...
По аналогам мы получае реальную стоимость квартиры! А по доходу, если все делать правильно (брать реальные арендные ставки) стоимость получается заниженной в 2- 3 раза. Даже если брать ЛНЭИ как минигостиницу стоимость всеравно не дотягивает .
Посоветовали вот что - ставку дисконта определять так- брать итоговую стоимость по аналогам и делить на ЧОД полученный по доходу. Имеем низкую ставку и соответственно более реальную стоимость, но правильно ли это... и если правильно - кто-то это делал и как в отчете правильно описать и легализировать этот финт !!! если кто-то делал плизз дайте пример.  |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 20 Ноя 2005 10:10 |
|
| Цитата: |
| ставку дисконта определять так- брать итоговую стоимость по аналогам и делить на ЧОД полученный по доходу. Имеем низкую ставку и соответственно более реальную стоимость, но правильно ли это... |
Не а, во-первых, какой смысл такого расчёта, если в согласовании стоимости по доходу и по сравнительному ВСЕГДА будут сходиться, а во-вторых, брать нужно стоимость аналогов и ИХ (аналогов) ЧОД, делить одно на другое и получать ставку КАПИТАЛИЗАЦИИ, а не дисконта. Легилизировать здесь ничего не нужно... это уже легализировали  , называется, определение ст-ки кап. методом экстракции.
Честно говоря, я не вижу смысла расчета квартиры по двум или трем подходам, но если уж так нужно, то можно даже и не доходить до ЧОДа, просто возьмите ПВД аналога и разделите на его стоимость, получите мультипликатор валовой ренты. Определите ПВД для вашей квартиры и разделите его на этот мультипликатор... вот и весь подход, благо, по квартирам достаточно близких аналогов вдоволь, что снижает погрешность, возникающую в результате того, что мульт. вал. ренты не учитывает возможные различия в расходах... короче, чем ближе аналоги, тем вернее стоимость. |
|
|
   |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вс, 20 Ноя 2005 19:09 |
|
точно-точно. только "мультиком" можнА получить самое близкое значение . |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Пн, 21 Ноя 2005 10:44 |
|
По квартире, по моему, все равно в согласовании результатов используется только аналоговый. поскольку он отвечает максимально понятию "рыночная стоимость", так зачем огород городить? |
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 22 Ноя 2005 18:08 |
|
огород надо городить ибо некоторые работники неких учреждений полюбляют заказать "но нам несколькими подходами сделайте", а фонд ваще иногда по квартире все три требует |
Последний раз редактировалось: Mary (Чт, 24 Ноя 2005 10:22), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 22 Ноя 2005 20:42 |
|
| Цитата: |
| фонд ваще иногда по квартире все три требует |
отнесите им Нац. стандарт №2, может их попустит, хотябы по поводу затратного подхода |
|
|
|
|
Che
Возраст: 45
Сообщения: 100
Откуда: Ukraine
|
| Добавлено:
Ср, 23 Ноя 2005 21:19 |
|
Ага .. и пунктик №29 .. того же НС№2 .. не забудь - те показать им ..  |
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2005 10:26 |
|
ага, попустит точно так же как и напряжет.. пальцем водила по строке где при развитом рынке можно только сравнительным и не помогло..
а насчет краткой формы отчета то в стандарте требования почти как и для просто отчета.. во всяком случае когда по земле делала и решила начеркать в краткой форме то в итоге аж на 2 странички меньше |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Ср, 21 Дек 2005 07:30 |
|
В плане ремарки. Затратный проще делать с данными о стоимости жилья опубликоваными в "Ціноутворенні у будівництві". Додаток
до листа Держбуду України
від 13.05.2005 № 7/8-412
Опосередкована вартість спорудження житла в розрахунку
на один квадратний метр по регіонах України
станом на 1 травня 2005 року
Найменування регіонів, областей, міст Вартість 1 м2 загальної площі квартир будинку (з урахуванням ПДВ), грн. Найменування регіонів, областей, міст Вартість 1 м2 загальної площі квартир будинку (з урахуванням ПДВ), грн.
Україна 2063 14. Миколаївська 2074
1. Республіка Крим 2130 15. Одеська 2104
2. Вінницька 1963 16. Полтавська 1965
3. Волинська 2062 17. Рівненська 2035
4. Дніпропетровська 2157 18. Сумська 1997
5. Донецька 2170 19. Тернопільська 1935
6. Житомирська 1935 20. Харківська 1992
7. Закарпатська 1958 21. Херсонська 1868
8. Запорізька 2078 22. Хмельницька 1921
9. Івано-Франківська 1947 23. Черкаська 1980
10. Київська 1963 24. Чернівецька 1940
11. Кіровоградська 1887 25. Чернігівська 1967
12. Луганська 1967 26. м. Київ 2384
13. Львівська 1977 27. м. Севастополь 2230
Примітки.
1. Показники враховують вартість спорудження житлового будинку, внутрішньомайданчикових інженерних мереж та благоустрою.
2. Показники не враховують витрати по звільненню і інженерній підготовці майданчика, з компенсації витрат попереднім власникам земельної ділянки, з відрахувань на розвиток інфраструктури та соціальної сфери населених пунктів, відрахувань на розвиток пожежної служби, з передачі місцевим органам самоврядування частки споруджуваного житла тощо.
Начальник Управління цінової
політики, експертизи та
контролю вартості у будівництві П. І. Губень
А потом учесть инфляцию и износ. Дешево и сердито. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 30 Дек 2005 15:38 |
|
где-то на форуме уже читал про эти показники
ну дык это разве для нового строительства
рука не поднимается ценить екатерининки, сталинки и хрущевки с такими показниками
функциональный износ придется придумывать, не так ли? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 30 Дек 2005 16:02 |
|
Люди!!! Ну зачем затраткой ценить встроенные помещения???? Какая может быть затратка при оценке квартиры???!!!!! |
|
|
|
|
Sashok
Возраст: 40
Сообщения: 57
|
| Добавлено:
Пт, 30 Дек 2005 17:07 |
|
| Цитата: |
| В плане ремарки. Затратный проще делать с данными о стоимости жилья опубликоваными в "Ціноутворенні у будівництві". Додаток |
А земельную компоненту где брать? Как считать? |
_________________
Новичек |
|
 |
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 14:03 |
|
Ребята! Вот считаю квартирку под залог. Ничего сложного, но задался вопросом: в сравнительном подходе можно посчитать двумя способами - по стоим. 1м2, и по средней стоимости всей квартири взятой в качестве еденичного показателя стоимости.
Результат разнится и очень. Если посчитать, используя второй способ, откоректировав на торг, тех.состояние, ...,местоположение, то резул-т подходит ближе к доходному. Но меня смущает необходимость коректировки на площадь, если разница с обек-м сравн-я большая (15-20м2).
Так вот, кто как делает? |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 14:18 |
|
считаю квартиры тупо сравнительным, обычно по 1м2, так больше нравится банкам.
хотя квартиры беру всегда настолько типовые и близкие, что можно брать за квартиру. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 14:37 |
|
Расчет делаю исходя из 1 м2.
| skiff писал(а): |
| Но меня смущает необходимость коректировки на площадь, если разница с обек-м сравн-я большая (15-20м2). |
Такие аналоги стараюсь не брать. Такая разница в площади при одинаковом колличестве комнат может отображать различия в проектах, периоде застройки, внутренней планировке объекта оценки и объекта сравнения и т.д. и т.п. А внести адекватные корректировки на на это сложновато (если вообще возможно). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
