где заканчивается обычная оценка и начинается ретроспективная, у кого какие мысли, может, есть?
Ну если, например, так рассуждать... "Обычная" оценка это такая оценка, для выполнения которой корректно использовать информацию на дату составления отчета. Причем это касается и рыночных данных о предложениях продажи и аренды, и нормативных индексов. В отмененной постанове 1103 предлагалось использовать информацию об объектах сравнения не далее 6 месяцев от даты оценки. Индекс удорожания (в затратном подходе) обычно меняется раз в квартал (но здесь возможны варианты, как видно из опыта прошлого года). Тогда можно предположить, что если оценка производится сравнительным подходом (квартира), то "обычной" ее можно считать, если дата оценки отличается от даты выполнения отчета не более чем на 6 месяцев. Если в отчете используется и затратный подход (индексация), то надо ориентироваться на дату последнего изменения индекса СМР.
Это тоже "мысли вслух". На истину в последней инстанции не претендую -возражения приветствуются!
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 13:45
Юта писал(а):
"Обычная" оценка это такая оценка, для выполнения которой корректно использовать информацию на дату составления отчета.
Вот!..
И у меня была такая мысль первой...
Но информация рыночная может меняться теоретически каждый день. Поэтому, видимо, важно, насколько она изменилась...
Таким образом, один вопрос плавно трансформировался в другой - о степени изменений на рынке, которые переводят оценку "сейчас" в оценку "ретроспективную". Увы.
_________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Юта
Сообщения: 1692
Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 14:01
Grey Horse писал(а):
Но информация рыночная может меняться теоретически каждый день. Поэтому, видимо, важно, насколько она изменилась...
Для учета этого фактора существует коэффициент корректировки на изменение рыночных условий (в просторечии "корректировка по дате").
Grey Horse писал(а):
Таким образом, один вопрос плавно трансформировался в другой - о степени изменений на рынке, которые переводят оценку "сейчас" в оценку "ретроспективную".
На мой взгляд, усложнять здесь не стоит - достаточно ограничиться "формальными признаками" Наш уважаемый фонд дал понять, что объекты сравнение 6 мес и меньше - можно использовать, ну и давайте использовать, проводя при необходимости соответствующие обоснованные корректировки. Объекты сравнения старше 6 месяцев фонду уже не нравятся - ну, значит и отступление даты оценки от даты выполнения отчета более чем на 6 мес уже потребует подбора аналогов с соответствующим "сдвигом по времени", что плавно переводит оценку в разряд "ретроспективных", так как "сегодняшние" аналоги не годятся. Согласны?
Последний раз редактировалось: Юта (Пн, 14 Окт 2013 15:45), всего редактировалось 1 раз
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 14:10
Юта писал(а):
Для учета этого фактора существует коэффициент корректировки на изменение рыночных условий (в просторечии "корректировка по дате").
Ну, это-то существует всегда...
Юта писал(а):
Наш уважаемый фонд дал понять, что объекты сравнение 6 мес и меньше - можно использовать, ну и давайте использовать, проводя при необходимости соответствующие обоснованные корректировки. Объекты сравнения старше 6 месяцев фонду уже не нравятся - ну, значит и отступление даты оценки от даты выполнения отчета более чем на 6 мес уже потребует подбора аналогов с соответствующим "сдвигом по времени", что плавно переводит оценку в разряд "ретроперспективных"
Это-то все - да. Но хочется все-таки обоснования не типа "потому что так Фонд сказал", а какого-то понятного и привязанного к объективным фактам, факторам и характеристикам.
Ну, мне интуитивно хочется, по крайней мере.
_________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Юта
Сообщения: 1692
Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 14:22
Grey Horse писал(а):
Но хочется все-таки обоснования не типа "потому что так Фонд сказал", а какого-то понятного и привязанного к объективным фактам, факторам и характеристикам
Я тоже люблю создавать себе проблемы
Но все-таки, ув. Grey Horse, хочу спросить в данном конкретном случае "а есть ли смысл?". Сам термин "ретроспективная оценка" в нормативных актах вроде не фигурирует (или опять чего-то забыла? ). То есть при выполнении оценки на любую дату оценщик обосновывает период времени, на протяжении которого подобранные объекты сравнения могут быть использованы для расчета РС. Если дата оценки 2 месяца назад, а неделю назад чего-то жуткое на рынке произошло - ну и подбираем аналоги 2-месячной давности и раньше, обосновывая это в отчете. Если дата оценки 9 мес назад, а рынок совершенно не изменился и это можно обоснованно подтвердить в отчете - используем сегодняшние аналоги - ПКМ 1103 отменена и формально никто не запрещает
Последний раз редактировалось: Юта (Пн, 14 Окт 2013 15:45), всего редактировалось 1 раз
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 14:33
Юта писал(а):
Я тоже люблю создавать себе проблемы
Знаете, уважаемая коллега Юта...
Мне кажется, что это такие проблемы, что, если у Вас есть свободное время и желание, то лучше их самой себе создавать... и искать пути решения потихонечку.
А то потом они, эти проблемы, зненацька создадутся сами - и у Вас не будет времени их решать... Где-то так.
_________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Gorets33 Гость
Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 15:39
Grey Horse писал(а):
И все-таки - где заканчивается обычная оценка и начинается ретроспективная, у кого какие мысли, может, есть?
Просто для общего развития...
Выскажу еще одну точку зрения. Чтоб Вам скучно не стало...
Ретроспективная оценка - это оценка на дату, раньше, чем проводился осмотр объекта оценки.
Согласен со всем, что Вы с Юта написали по поводу использования аналогов... Но! Если дата оценки даже на один день предшествует дате Вашего осмотра - то за этот день, рынок, конечно, не мог успеть измениться (хотя, как показывает практика всяких "черных" понедельников, вторников, сред, четвергов и пятниц, которых в экономической истории мира было уже немало...), но вот сам объект оценки вполне мог за один день измениться... Причем, существенно... Поэтому, это уже будет ретроспективная оценка!
Я так воспринимаю данное понятие!
Следующая тема Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме