| Автор |
Сообщение |
rumon
Сообщения: 901
|
 Добавлено:
Пн, 08 Авг 2016 15:20 |
  |
| Raduga писал(а): |
"Ваяйте" сама по классической схеме:
Рыночная стоимость= остаточная стоимость=стоимость фундамента-износ. |
не забудьте право пользования земельным участком |
|
|
  |
|
SG
Сообщения: 3
|
| Добавлено:
Ср, 24 Авг 2016 14:43 |
|
Для расчета стоимости недостроя (в т.ч. и фундамента) можно использовать технику остатка в варианте DCF-анализа: моделируете достройку объекта до нормального состояния, моделируете продажу его целиком или по частям, определяете NPV. которое будет равно сумме стоимости фундамента и земли. Если нужно отделить землю, оцениваете ее по НЭИ, например, сравнительным подходом, и вычесть из суммы стоимостей. Можете получить, что фундамент будет иметь отриц. стоимость. Значит таков рынок. |
|
|
|
|
Big Billy
Сообщения: 43
Откуда: Харьковская обл.
|
| Добавлено:
Пт, 26 Авг 2016 08:52 |
|
Да то уж больно мудрёно. Из-за одного фундамента такую бурю в стакане поднимать. Слишком много неопределенностей нужно прогнозировать наперед, а это очень неблагодарное дело. А если это фундамент под домик котеджного типа в небольшом городке, то «вангую», что там и проектной документации нет. Т.е. проектные показатели - общую и жилую площадь, объем - придется брать по справочнику «Стелі»  |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 26 Авг 2016 11:06 |
|
К сведению, участок с фундаментом в одном из новых массивов соседнего села (я его смотрел, когда подбирали участок друзьям) был застроен одним из последних - лет через 10 после начала продаж участков в массиве.
Не знаю, как там сложилось, но вывод один. Если такой фундамент кому-то подходит, то участок с фундаментом таки можно продать дороже свободного участка. В противном случае - расскажите, если есть у кого какая-то достовеная инфа. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
 |
|
SG
Сообщения: 3
|
| Добавлено:
Пт, 26 Авг 2016 13:42 |
|
Согласен, что мудрено, но, но если необходимо определить не просто стоимость, например, стоимость строительства за вычетом износа, а рыночную стоимость, то лично я другого пути не знаю. Конечно, если фундамент с гулькин нос, то не стоит заморачиваться, но если он десятки тысяч метров, то можно и попробовать, используя метод дисконтирования денежных потоков. На мой взгляд, в оценке сложность проблемы и применяемая методология для поиска истины не должна зависеть от размеров объекта оценки и предмета исследования.
С ув. проф. С. Грибовский |
|
|
|
|
Big Billy
Сообщения: 43
Откуда: Харьковская обл.
|
| Добавлено:
Пт, 26 Авг 2016 17:09 |
|
Так я ж об этом и говорю. Конечно, если там фундамент под многоэтажный дом, то имеет смысл делать, как Вы предлагаете. А если самопальный монолит под домик 5*6 м с глубиной заложения 50 см, да еще в затрапезном селе, где целое домовладение продают за 20 тыс. грн - какие там денежные потоки... |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 27 Авг 2016 17:17 |
|
| SG писал(а): |
| ...определяете NPV. которое будет равно сумме стоимости фундамента и земли. Если нужно отделить землю, оцениваете ее по НЭИ, например, сравнительным подходом, и вычесть из суммы стоимостей. |
НЭИ... для условно свободного земельного участка - или для земельного участка с этим самым пресловутым фундаментом?..
| SG писал(а): |
| Для расчета стоимости недостроя (в т.ч. и фундамента) можно использовать технику остатка в варианте DCF-анализа: моделируете достройку объекта до нормального состояния, моделируете продажу его целиком или по частям, определяете NPV. которое будет равно сумме стоимости фундамента и земли. |
Теория прекрасна.
Боюсь только, что в условиях эээ... нестабильной экономики , закрытого и неактивного рынка реализация такого метода остатка для фундамента, пусть даже и с землей - чревата.
Предположим, отрицательная составляющая NPV, связанная в первую очередь с затратами на достройку, определена в диапазоне от 30 000 денег до 31 000 денег. Неплохая точность, не правда ли? на уровне +/- 1,5% от среднего значения.
А положительная составляющая NPV от будущих выгод, связанных с уже достроенным объектом на фундаменте , определена в диапазоне от 32 000 до 35 000 денег; т.е., отклонение на уровне +/- 5% от среднего...
А результат тогда - стоимость фундамента с землей - может составить от:
32 000 - 31 000 = 1 000 денег
до
35 000 - 30 000 = 5 000 денег,
т.е. +/- 67% от среднего!!
Точность... такая себе...  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
SG
Сообщения: 3
|
| Добавлено:
Пн, 29 Авг 2016 09:18 |
|
Вы знаете, возражать не буду! В вас чувствуется опытный оценщик, неплохо знающий теорию.
Действительно, чувствительность метода остатка в районе малых величин большая, тем более в условиях закрытого рынка и нестабильной экономики с дефицитом информации. Но если речь идет о РС, то попробовать можно выполнить оценку этим методом, например, используя метод Монте Карло.
С другой стороны, согласен, что в условиях недостоверной информации, характерной для современного уровня развития экономики крайне сложно найти доказательную базу. А в этом случае пойдет в качестве рыночной можно преподнести и строительную стоимость за вычетом износа. Тем более, что судьи, зачастую, не понимают, что такое DCF-анализ и техника остатка, они, как показывает опыт, больше верят СНИПам. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
