| Автор |
Сообщение |
Стася
Сообщения: 204
Откуда: Харьков
|
 Добавлено:
Вс, 05 Фев 2017 23:56 |
  |
Здравствуйте!
Не нашла в Поиске тему (искала добросовестно, может пропустила)..
Помогите, пожалуйста!
Оценить надо имущественные права на незавершенное строительством объект. Клиент доказывает, что надо оценить как уже готовую недвижимость, а не как незавершенное строительство.
Как ему доказать обратное? (надеюсь, я права)
Спасибо заранее всем, кто подскажет |
|
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 06 Фев 2017 08:50 |
|
| Стася писал(а): |
| Оценить надо имущественные права на незавершенное строительством объект. Клиент доказывает, что надо оценить как уже готовую недвижимость, а не как незавершенное строительство. |
Для начала задайте ему вопрос, купил бы ли он незавершенный строительством объект по цене аналогичного завершенного.
Дальше открываем и читаем стандарты один и два (особенно). И показываем клиенту. Если и дальше он будет настаивать на своей личной методике - пусть ищет другого оценщика, может кто-то и согласится с его взглядом. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 06 Фев 2017 09:13 |
|
Надо оценить как уже готовую недвижимость, но с процедурой дисконтирования этой стоимости на срок, необходимый для получения права собственности и по ставке, которая учитывает риски операции. |
|
|
|
|
John Doe
Сообщения: 114
|
| Добавлено:
Пн, 06 Фев 2017 09:29 |
|
еще может зависеть от процента готовности (например 95% готово)
1. посчитать стоимость объекта как 100% завершенного
2. посчитать смету затрат для завершения строительства (5
3. посчитать дополнительные затраты для ввода в эксплуатацию
4. 1 - 2 - 3 |
|
|
|
|
Стася
Сообщения: 204
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пн, 06 Фев 2017 10:32 |
|
| Серый писал(а): |
Для начала задайте ему вопрос, купил бы ли он незавершенный строительством объект по цене аналогичного завершенного.
Дальше открываем и читаем стандарты один и два (особенно). И показываем клиенту. Если и дальше он будет настаивать на своей личной методике - пусть ищет другого оценщика, может кто-то и согласится с его взглядом.
|
задавала вопрос, и показала НС2, и посчитала как незавершенку, а он говорит, что я тупаю и имущественные права это право получить готовый объект, поэтому и считать надо как готовый...(а процент готовности 20% всего)
Добавлено спустя 1 минуту 11 секунд:
| John Doe писал(а): |
| еще может зависеть от процента готовности (например 95% готово) |
готово всего 20%
Добавлено спустя 1 минуту 18 секунд:
| John Doe писал(а): |
еще может зависеть от процента готовности (например 95% готово)
1. посчитать стоимость объекта как 100% завершенного
2. посчитать смету затрат для завершения строительства (5
3. посчитать дополнительные затраты для ввода в эксплуатацию
4. 1 - 2 - 3
|
именно так и сделала, но не мог удоказать, что им. права на незавершенку=рын.стоимость незавершенки
Добавлено спустя 2 минуты 18 секунд:
Просто и послала бы наверно, но уже была предоплата и работу сделала, а теперь жалко труда и возвращать деньги...не могу доказать правильность своих действий....как ему провести аналогию ЗАКОНОДАТЕЛЬНО, что имущественные права на незавершенку считаются как рын.стоимость незавершенного строительства |
|
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 06 Фев 2017 10:50 |
|
А Вы ему ничего не докажете. Просто хочет выгодно продать свой фундамент какому то банку по цене готового объекта. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 06 Фев 2017 10:55 |
|
| Стася писал(а): |
| а он говорит, что я тупаю и имущественные права это право получить готовый объект, поэтому и считать надо как готовый...(а процент готовности 20% всего) |
Т.е. какой-то лох педальный должен ему сейчас отвалить за его права в объекте, готовом на 20%, с хрен знает какой вероятностью завершения объекта вообще когда-нибуть, как за готовый объект? Вместо того чтобы пойти и купить готовый аналогичный. Ну-ну, неизвестно кто еще тупой.
Если уверены в своем отчете и взяли предоплату, отдайте ему отчет и пошлите нафиг. Если его что-то не устраивает - пусть идет на рецензирование. Ну или верните деньги, что в данном случае с точки зрения заказчика будет равно признанию поражения и своей, извините, тупости. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Стася
Сообщения: 204
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пн, 06 Фев 2017 11:45 |
|
Якобы если инвестор вложил в строительство 3 грн. за кв.м, но строительство еще не началось, то его права на этот момент ничего не стоят?! |
|
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 06 Фев 2017 12:47 |
|
Стася, Вы ничего не написали про цель оценки...
Это часом не для заключения договоров с покупателями? |
|
|
|
|
Стася
Сообщения: 204
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пн, 06 Фев 2017 12:52 |
|
| Александр_777 писал(а): |
Стася, Вы ничего не написали про цель оценки...
Это часом не для заключения договоров с покупателями?
|
мне сказали другую цель, но что-то там мутят однозначно
Добавлено спустя 35 секунд:
может имущественные права в залоге ,например, но у меня этих доков нет
Добавлено спустя 31 секунду:
и хотят оценить естественно дороже, чем 20% недостроя |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пн, 06 Фев 2017 12:59 |
|
| Стася писал(а): |
| Якобы если инвестор вложил в строительство 3 грн. за кв.м, но строительство еще не началось, то его права на этот момент ничего не стоят?! |
Вполне такое может быть. Например, когда получается землеотвод на конкретное лицо. Со сменой лица - документы на землеотвод теряют свою силу и, соответственно, для потенциального покупателя такие документы не стоят ничего.
Есть и другие варианты. Например, строительство начато, уложены пара десятков тысяч кирпичей, после чего строительство остановлено без консервации... Через 5 лет такого простоя уложенные кирпичи приходят в негодность и их дальнейшее использование невозможно... Ну, или, возможно "через один"... Вполне логично, что для потенциального покупателя такого объекта указанная куча кирпичей не только ничего не стоит, но еще и снижает привлекательность объекта за счет необходимости демонтажа выполненных работ...
Это я к тому, что возможны различные варианты, в том числе и такие, при которых сделанные инвестиции не только не увеличивают стоимость объекта, но даже ее уменьшают.
Добавлено спустя 1 минуту 55 секунд:
| Стася писал(а): |
и хотят оценить естественно дороже, чем 20% недостроя |
Учитывая подобные случаи
http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?p=176814#176814
не факт, что стоит влезать... |
|
|
|
|
Стася
Сообщения: 204
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пн, 06 Фев 2017 13:03 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Вполне такое может быть. Например, когда получается землеотвод на конкретное лицо. Со сменой лица - документы на землеотвод теряют свою силу и, соответственно, для потенциального покупателя такие документы не стоят ничего.
Есть и другие варианты. Например, строительство начато, уложены пара десятков тысяч кирпичей, после чего строительство остановлено без консервации... Через 5 лет такого простоя уложенные кирпичи приходят в негодность и их дальнейшее использование невозможно... Ну, или, возможно "через один"... Вполне логично, что для потенциального покупателя такого объекта указанная куча кирпичей не только ничего не стоит, но еще и снижает привлекательность объекта за счет необходимости демонтажа выполненных работ...
Это я к тому, что возможны различные варианты, в том числе и такие, при которых сделанные инвестиции не только не увеличивают стоимость объекта, но даже ее уменьшают. |
спасибо за примеры! что-то я в отчаянии....как же людям объяснить...
Добавлено спустя 2 минуты 26 секунд:
| Gorets11 писал(а): |
не факт, что стоит влезать...
|
уже влезла, даже строителя привлекла, сама виновата....и правда "тупая" как сказал заказчик, не рассмотрела сразу таких умных заказчиков
Добавлено спустя 59 секунд:
слабенькие у нас стандарты, ох слабенькие...как же они давно просятся быть усовершенствованными
Добавлено спустя 2 минуты 5 секунд:
у нас же нигде не проведена аналогия между правами на майно и майном? |
|
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 06 Фев 2017 13:17 |
|
Какие подходы и методы использовали?
Может стоит присмотреться к сравнительному подходу?
Почти уверен, что соседние объекты незавершенного строительства тоже по таким же ценам продаются, что и заказчик оценки.
Иногда для заказчика (застройщика) нужно от оценщика подтверждение стоимости, которые фигурируют в договорах купли-продажи имущественных прав. |
|
|
|
|
Стася
Сообщения: 204
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пн, 06 Фев 2017 13:21 |
|
| Александр_777 писал(а): |
| Какие подходы и методы использовали? |
сравнительный и затратный
Добавлено спустя 1 минуту 28 секунд:
| Александр_777 писал(а): |
| Почти уверен, что соседние объекты незавершенного строительства тоже по таким же ценам продаются, что и заказчик оценки. |
это будут некорректные аналоги...никогда ,мне кажется, нельзя найти ПОДОБНЫЙ недострой |
|
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 06 Фев 2017 13:23 |
|
| Стася писал(а): |
| у нас же нигде не проведена аналогия между правами на майно и майном? |
Попробуйте погуглить - есть много материала на эту тему со ссылками на нормативную базу.
Например, вот, вот.
Добавлено спустя 2 минуты 23 секунды:
| Стася писал(а): |
| это будут некорректные аналоги...никогда ,мне кажется, нельзя найти ПОДОБНЫЙ недострой |
Ну почему же? Вы оцениваете им.права на весь объект или только на его часть? В последнем случае очень даже можно найти. По крайней мере, по Киеву это возможно.
А если это не так, то каким образом Вы тогда определяли стоимость по сравнительному подходу? |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
