| Автор |
Сообщение |
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
 Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 10:42 |
  |
| Олег В писал(а): |
Дело в том, что рассчитывая РС объекта оценки таким способом, какой бы мы не получили результат сравнительным подходом, верный или ошибочный, доходный подход его подтвердит как верный, какой же это контроль, это дублирование. |
А в условиях кризиса на рынке недвижимости, когда мы не можем оперировать достоверными ценами продажи(реальная Ср), использовать виртуальные Ср из публикаций, например, то же как-то..... |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 10:44 |
|
| Олег В писал(а): |
| 1. То что НДС снимается только на период расчетов, для меня, честно говоря ново, |
Век живи век учись. Хорошо что форум обратил Ваше внимание на этот факт.
| Цитата: |
| хотя я видел достаточно много отчетов разных оценочных компаний, да и некоторые банки требуют для юр. лиц НДС снимать и не прибавлять к расчетной величине стоимости, что ж замечательно. |
Читайте Закон про оценку. Там четко прописано когда без НДС. Залог ВСЕГДА.
| Цитата: |
| У меня возник такой вопрос, я правильно понимаю - вы НДС на период расчетов снимаете с объекта оценки не зависимо от того собственник юр. или физ. лицо, и соответственно учитывая что НС№1 требует указать включен или не включен НДС в рыночную стоимость объекта оценки, указываете что рыночная стоимость с НДС и когда собственник объекта оценки юр. лицо и тогда когда физ. лицо? |
Не правильно поняли. Если ОО не есть доходной недвижимостью и принадлежит физ лицу (жилье) то НДС в расчетах не снимаю. Ибо при продаже физ лицо не платит НДС. С доходной недвижкой сложнее, тут смотреть нужно и соответствующие аналоги подбирать. Как правило в расчетах для определения К НДС снимаю. Ибо получение ЧОД это бизнес а там НДС почти всегда. Есть исключения но это подбором аналогов регулируется. В 99% такие аналоги не применяю ибо это не типично для РС. Тут просто так однозначного ответа дать не могу. Все связано с ОО.
| Цитата: |
Рассчитывая К, таким способом мы закладываем туда стоимость объекта, когда используем Сср, по сути дублируя сравнительный подход (какие бы ставки аренды не взяли, все равно по доходному подходу выйдешь на суму приблизительно такую же как и полученную сравнительным подходом).
Да но при этом будут разные К капитализации. Что касается "дублируя" то я бы поменял на "контролируя". Сравнительный подход априори есть самым рыночным. Все остальные выступают как дополнительные для проверки на "вшивость" сравнительного или используются как основные при дефиците достоверных данных для сравнения.
Дело в том, что рассчитывая РС объекта оценки таким способом, какой бы мы не получили результат сравнительным подходом, верный или ошибочный, доходный подход его подтвердит как верный, какой же это контроль, это дублирование. |
Читаем НС№1
| Цитата: |
| 45. Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об'єкти (депозити, цінні папери, майно тощо). |
То бишь ДЕЛАЕТСЯ АНАЛИЗ рынка на предмет доходности ПОДОБНЫХ ДОХОДНЫХ объектов оценки согласно вышеприведенному п. НС. И если получаем в ходе анализа что такие объекты дают доходность К то это и будет рыночный Коэффициент капитализации.
Далее. Если в ходе расчетов полученные значения стоимости через сравнение и доходняй подход сильно разнятся то явно где то не правильно внесены поправки или не ту аналоги. Вот в чем суть "контроля". |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 11:08 |
|
| rudge писал(а): |
Далее. Если в ходе расчетов полученные значения стоимости через сравнение и доходняй подход сильно разнятся то явно где то не правильно внесены поправки или не ту аналоги. Вот в чем суть "контроля". |
так они (результаты, полученные этими подходами) если так считать, все равно будут схожими, те аналоги, или не те, те поправки, или не те..... |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 11:16 |
|
| Шах писал(а): |
....так они (результаты, полученные этими подходами) если так считать, все равно будут схожими, те аналоги, или не те, те поправки, или не те..... |
Ну для начала посчитать нужно прежде чем утверждать. Определите Крыночную путем АНАЛИЗА, а не подбора. Потом возьмите свои откорректированные данные просчитайте через них К и сравните. Ну а потом можно обратным счетом, тогда и увидите че получается.
Я для себя уже давно просчитал. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Олег В
Сообщения: 27
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 11:47 |
|
Ну для начала посчитать нужно прежде чем утверждать.
А вы попробуйте от обратного пойти, то есть попытайтесь получить доходным подходом стоимость отличную от полученной сравнительным подходом, интересно было бы увидеть, как это у вас получится? |
|
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 11:52 |
|
| rudge писал(а): |
Определите Крыночную путем АНАЛИЗА, а не подбора. Потом возьмите свои откорректированные данные просчитайте через них К и сравните. Ну а потом можно обратным счетом, тогда и увидите че получается.
. |
без 100 гр. не обойтись, срочно бегу в продмаг.......  |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Олег В
Сообщения: 27
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 12:16 |
|
Далее. Если в ходе расчетов полученные значения стоимости через сравнение и доходняй подход сильно разнятся то явно где то не правильно внесены поправки или не ту аналоги. Вот в чем суть "контроля".
Я бы не был столь категоричным, при расчете К кумулятивным методом, мы получали в доходном подходе стоимость существенно отличающуюся от того что получалось сравнительным, но как показал кризис 2008 года, это была реальная оценка нашего рынка недвижимости и экономики. |
|
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 12:31 |
|
| Олег В писал(а): |
Далее. Если в ходе расчетов полученные значения стоимости через сравнение и доходняй подход сильно разнятся то явно где то не правильно внесены поправки или не ту аналоги. Вот в чем суть "контроля".
Я бы не был столь категоричным, при расчете К кумулятивным методом, мы получали в доходном подходе стоимость существенно отличающуюся от того что получалось сравнительным, но как показал кризис 2008 года, это была реальная оценка нашего рынка недвижимости и экономики. |
Так отож.....Правда, тут тоже одно НО : кумулятивный метод, к сожалению, достаточно субъективен, как-либо обосновать расчетами большинство поправок практически невозможно |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 12:52 |
|
| Олег В писал(а): |
| А вы попробуйте от обратного пойти, то есть попытайтесь получить доходным подходом стоимость отличную от полученной сравнительным подходом, интересно было бы увидеть, как это у вас получится? |
Легко.
| Олег В писал(а): |
| но как показал кризис 2008 года, это была реальная оценка нашего рынка недвижимости и экономики. |
Ну, разве что с точки зрения концепции залоговой стоимости... но не рыночной. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 15:02 |
|
| Шах писал(а): |
| .....так они (результаты, полученные этими подходами) если так считать, все равно будут схожими, те аналоги, или не те, те поправки, или не те..... |
Я тут для соменвющихся, не только для Вас, маленькую болваночку в экселе подготовил.
Можете по тренироваться. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
для сомневающихся.xls |
| Размер файла: |
53.5 Kб |
| Скачан: |
58 раз |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Олег В
Сообщения: 27
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 15:29 |
|
Просмотрел я вашу болванку, согласен расчет с использованием кумулятивного подхода дает заниженную стоимость. Но ведь это не меняет того что говорилось о расчете К таким способом:
расчет К капитализации для РС по НС№2 ЧОДср/Сср
и того, что: рассчитывая РС объекта оценки таким способом, какой бы мы не получили результат сравнительным подходом, верный или ошибочный, доходный подход его подтвердит как верный, какой же это контроль, это дублирование. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 15:51 |
|
| Олег В писал(а): |
Но ведь это не меняет того что говорилось о расчете К таким способом:
расчет К капитализации для РС по НС№2 ЧОДср/Сср
и того, что: рассчитывая РС объекта оценки таким способом, какой бы мы не получили результат сравнительным подходом, верный или ошибочный, доходный подход его подтвердит как верный, какой же это контроль, это дублирование. |
Олег Вы все таки для начала "по играйте" с поправками. Возьмите как я, рассчитайте Кт без учета поправок. Потом Сделайте сравнительный (Сср) и в доходном арендные ставки (Аср). Потом пасчитайте че в доходном получите поделив ЧОД от Аср на Сср. Если при этом К приблизительно будет равен тому что без поправок Кт, то расчет адекватный, если нет, то пардон, не правильно либо аналоги, либо поправки.
Я там писал, Кт это всего лишь ориентир. НО он близок к реалиям.
Поверьте. Ибо я на своем офисе проверял К, с поправками и без. Данные на 100% проверенные ибо сам сдаю в аренду. Разница в пределах нормальной ошибки.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 16:13 |
|
Чей-то или день сегодня такой, или я туплю......Ведь если сейчас рассчитывать экстракцией, то в формуле будет стоять Ср, полученная в сравнительном подходе (с корректировками) или в сравнительном анализе (без поправок), и эта величина будет влиять на величину коэффициента капитализации, что в свою очередь, будет влиять на величину стоимости, полученную в рамках доходного подхода. И о независимости подходов друг от друга говорить не приходится. И опять таки повторюсь, у нас фактически нет реальных стоимостей, по которым недвижимость продана. И хорошо, если это гаражи, тут и стоимость небольшая. и торг, и т.д и тп. И хорошо, если это в 2007 году, когда был "рынок продавца" и все улетало по заявленной цене предложения. А сейчас зачастую баальшие сомнения иногда возникают, что цена предложения и есть рыночная, пусть и со взятой с потока поправкой на торг....... |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 17:04 |
|
Вот-вот, а если еще вспомнить, что классическая модель предполагает расчет ставки капитализации через цену и ЧОД одного и того же объекта-аналога... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 04 Фев 2011 17:12 |
|
я когда-то набросал мысли о связи результатов сравнит.подхода и доходного через Ск экстракцией.
если интересно-файл на скрепке |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
капитализации.zip |
| Размер файла: |
448.8 Kб |
| Скачан: |
51 раз |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
