да если считать так, как они рекомендуют, то умом тронуться можно.
Такое впечатление, что взнос земельного компонента в общую доходность, да и вообще доля стоимости, приходящаяся на землю в стоимости улучшенного землельного учатска - это обычные статичтические данные, которые сведены в таблицу.
На практике, определять эту долю - ох как тяжело.
На последнем повышении прозвучали цифры от 6 до 50% в зависимости от коэффициента Км2. Тоесть чем центрее - тем доля земли больше.
6% на окраине, 50% - ядро центра.
Зная сетку Км2 для своего города можно посчитать взнос земли именно в оцениваемом районе.
Но цифры - 6-50 сами по себе сомнительны. Публикаций на эту тему я не встречал.
Gimli
Возраст: 38
Сообщения: 10
Добавлено:
Ср, 16 Мар 2011 15:49
что то я совсем потерялся. насколько я понял содержание письма и своего рецензента то вместо расчета с помощью нормативки, нужно найти среднюю рыночную цену за сотку земли и уже ее капитализировать. так?
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Ср, 16 Мар 2011 16:09
капитализируется ЧОД, а не стоимость
Что бы Вам помочь нужно видеть что у Вас и че рецензент наваял. А так
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
Добавлено:
Ср, 16 Мар 2011 16:13
Мне кажется нет - стоимость земли это не есть стоимость права аренды.
Нужно капитализировать разницу между нормальным рыночным доходом от участка и расходами на его обслуживание в виде установленной арендной платы (не меньше 3% от нормативки). Но это было бы просто, если бы был рынок аренды земли. Тоесть взял под три процена от нормативки, а на свободном рынке такие участки сдаются за количество денег, которое эквивалентно 7% от нормативки в год. 7-3 = 4 % от нормативки - дополнительный доход арендатора. Его надо капитализировать.
Ну это я так понимаю.
А выше я писал по поводу этой части, это частный случай.
"шляхом застосування принципу залишку для землі, що передбачає розподіл додаткового доходу між фізичними компонентами - землею та
земельними поліпшеннями"
Gimli
Возраст: 38
Сообщения: 10
Добавлено:
Ср, 16 Мар 2011 16:31
Рецензия не написана. все было сказано словами и отправлено на доработку.
Пойдем другим путем) Раньше Право использования земли расчитывал так: Цпк=Доі/Ск где Цпк -- "вартість права оренди земельної ділянки",
Доі -- "додатковий дохід орендаря", Ск -- "ставка капіталізації"
Доі определял путем взятия нормативной оценки земли города для определенного участка, умножал на коэфициенты Держкомсзема и площадь, ы брал 1% от результата. Его уже и делил на Ск.
Как быть при данной формуле?
"ЧОДз = Цз * Ск,
де ЧОДз - чистий операційний або рентний дохід від здачі в
оренду земельної ділянки;
Цз - узагальнене значення ціни продажу подібних земельних
ділянок;
Ск - ставка капіталізації для землі."
Брать Цз как среднюю стоимость единицы площади для определенного раёна за вычетом НДС?
Добавлено спустя 2 минуты 24 секунды:
MIDNIGHT
Рынок продаж есть, а аренды нет([
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
Добавлено:
Ср, 16 Мар 2011 17:54
MIDNIGHT писал(а):
ну мы так же делаем...капитализируем нормативку, ставка капитализации на уровне 10%
Главное не забыть, что капитализировать нормативку можно исключительно в случаях отсутствия рыночной информации - в одном из отчётов я запарился анализировать её отсутствие
_________________ "я не оценщик, я только учусь"
КовАл Завсегдатай
Сообщения: 3883
Добавлено:
Ср, 16 Мар 2011 20:02
Если
Gimli писал(а):
Рынок продаж есть, а аренды нет
тогда считайте по формуле
Gimli писал(а):
ЧОДз = Цз * Ск
Цз у вас должно быть стоимостью вашего участка (забываете, что участок не в собственности и рассчитываете его рыночную стоимость... т.е. стоимость полного права собственности). Тоже самое делаете с Ск... считаете эту ставку для вашего участка, предполагая, что он находится в собственности.
Что касается этого:
Gimli писал(а):
Раньше Право использования земли расчитывал так: Цпк=Доі/Ск где Цпк -- "вартість права оренди земельної ділянки",
Доі -- "додатковий дохід орендаря", Ск -- "ставка капіталізації"
Доі определял путем взятия нормативной оценки земли города для определенного участка, умножал на коэфициенты Держкомсзема и площадь, ы брал 1% от результата. Его уже и делил на Ск.
то здесь нужно учесть, что дополнительный доход НЕ КАПИТАЛИЗИРУЕТСЯ, а ДИСКОНТИРУЕТСЯ. Читаем
Цитата:
Якщо реалізація пунктів 40, 41 не відповідає дотриманню принципу найбільш ефективного використання земельної ділянки та у випадку об'єктивної відсутності ринкових даних, необхідних для розрахунку додаткового доходу орендаря за 1-й рік, право користування земельною ділянкою визначається шляхом непрямої капіталізації фактично нарахованої річної величини плати за землю (орендної плати).
ну, а что касается периода, то
zanoza писал(а):
Період прогнозування додаткового доходу встановлюється від дати оцінки до дати закінчення строку дії укладеного договору оренди. У разі відсутності таких договорів період прогнозування становить 50 років.
Следующая тема Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы можете скачивать файлы в этом форуме