| Автор |
Сообщение |
Bat
Возраст: 54
Сообщения: 47
|
 Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 22:52 |
  |
Поделитесь, пожалуйста, личным опытом обоснования риска ликвидности и риска менеджмента (к примеру, по 2 - 3% каждый) при кумулятивном методе определения ставки дисконтирования. |
|
|
  |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 22:54 |
|
| Bat писал(а): |
| Поделитесь, пожалуйста, личным опытом обоснования риска ликвидности и риска менеджмента (к примеру, по 2 - 3% каждый) при кумулятивном методе определения ставки дисконтирования. |
что касается первого (ликвидности), то в последнее время пишу так:
"Для розрахунку ризику низької ліквідності ми повинні порівняти швидкість перетворення активу, що оцінюється, в кошти, з швидкістю перетворення в кошти депозиту, що визначено як умовно безризикове вкладення."
В описании рисков пишу:
"Зазвичай оцінювачі визначають цей ризик з огляду на кількість часу потрібного для «перетворення» активу в грошові кошти і це логічно. Але депозит також має свій строк, по закінченню якого його власник може отримати свої гроші та ще й з прибутком. Це ще одна причина, чому для визначення безризикової ставки приймаються середні ставки по короткостроковим* (високоліквідним) депозитам, а не по довгостроковим.
Для розрахунку ризику низької ліквідності ми повинні порівняти швидкість перетворення активу, що оцінюється в кошти з швидкістю перетворення в кошти депозиту, що визначено як умовно безризикове вкладення.
Сод – 1 міс.
Сооо – 27 міс.**
(Сооо-Сод)*100%
Рл = ----------------------- * 5%
Сод
Рл=((27-1)*100%)/27*5%=4,81%
де
Рл – ризик ліквідності
Сооо – строк "обертання" об’єкта оцінки
Сод – строк "обертання" депозиту
* - хочу заметить что принимал условно безрисковую ставку на уровне депозитов сроком на 1 (максимум 2) месяца, что является более БЕЗрисковым вложением по сравнению с годовым депозитом...
** - объектом оценки в данном случае был не совсем объект недвижимости, а проект по его постройке. Срок постройки и продажи - 27 месяцев, т.е. вложение средств в этот проект - это заморозка денег на более чем 2 года, естественно риск ликвидности данного проекта ГОРАЗДО выше чем одномесячный депозит, поэтому считаю необходимым учесть такой высокий риск ликвидности, но, поскольку месяц это тоже срок, то считаю правильным рассчитывать этот риск исходя из разницы сроков вложения в разные (сравниваемые) объекты инвестирования.
о втором, риск менеджмента, он же - смены менеджмента, он же - управленческий риск и т.п., скажу так - фигня все это, вот если у компании, которую Вы оцениваете, менеджер/директор/управленец - именитый, известный во всем мире или на крайний случай в той среде, в которой компания работает, тогда ДА - тут надо подумать как учесть такой риск, который собственно в денежном выражении составит (наверное) возможный уровень потерь из-за отсутствия этого опытного менеджера. А если речь идет о рядовом предприятии, то будь то иванов или петров на месте директора, особо ничего не изменится. Можете сто раз кричать что я не прав, что сидоров лучше управляет таким "рядовым" предприятием, НО КАК ЭТО утверждение перевести в цифры я лично не знаю, да и сомневаюсь что кто-то ответит на этот вопрос адекватно.
Так что лучше уберите этот вид риска из списка рисков вообще! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 08:21 |
|
Позвольте малость поправить Вас, уважаемый коллега
| Филин Андрей писал(а): |
Для розрахунку ризику низької ліквідності ми повинні порівняти швидкість перетворення активу, що оцінюється в кошти з швидкістю перетворення в кошти депозиту, що визначено як умовно безризикове вкладення.
|
Все правильно только вот беда Вы в расчет по инвестору "вложили" два периода. Период освоения средств и период получения средств (период реализации/продажи актива = 27 м). В принципе для инвестора по барабану строить или покупать с целью перепродажи. Тут для "спекулянта" более типично для рынка покупка с перепродажей.
Это не вяжется даже с тем, что Вы процитировали.
Опираться нужно только на период выведения средств с депозита и соответственно из актива (период продажи) Обычно это период экспозиции конкретного актива при РС, типичный для рынка аналогичных активов.
В таком варианте или
Сооо = 27 это период реализации
или
Сооо = 27 - "Период освоения"
Что касается выбора периода вывода средств с депозита тоже не все так однозначно.
1. Нужно учитывать сумму депозита. Одно дело 10 000 другое дело 10 000 000.
2. Условия договора ибо от этого зависит ставка на депозит.
Одно дело на 1-2 месяца. Другое дело на 2 года с условием что вывод средств с депозита в боле ранний период будет штрафоваться. Опять же % при 1-2 мес на много ниже % при размещении на 2 года. Тогда Сод = 24 мес для конкретного актива.
В общем тут нужно анализировать рынок и отбирать для расчета типичные для рынка конкретного актива данные как по Сооо так и по Сод
Ну, а далее все по алгоритму.
Что касается "менеджмента" и поправки на "личность" то тут я с Вами на все 100. Ибо по НЕИ это все, и "менеджмент", и "личность" должны вести бизнес/соотносится с тем же НЕИ |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 08:30 |
|
| rudge писал(а): |
Филин Андрей писал(а):
Для розрахунку ризику низької ліквідності ми повинні порівняти швидкість перетворення активу, що оцінюється в кошти з швидкістю перетворення в кошти депозиту, що визначено як умовно безризикове вкладення.
Все правильно только вот беда Вы в расчет по инвестору "вложили" два периода. Период освоения средств и период получения средств (период реализации/продажи актива = 27 м). В принципе для инвестора по барабану строить или покупать с целью перепродажи. Тут для "спекулянта" более типично для рынка покупка с перепродажей.
Это не вяжется даже с тем, что Вы процитировали. |
почему не вяжется?
какая разница как по проекту будут строить и продавать? все-равно бОльшая часть денег заморожена в проекте на бОльшую часть времени. В моем случае продажа и постройка были не поэтапными, а примерно так - продажа частей во время строительства и по выдуманному заказчиком графику продать последний метр должны были +/- по окончании строительства...
| rudge писал(а): |
| Опираться нужно только на период выведения средств с депозита и соответственно из актива (период продажи) |
возможно, но вычленить эти сроки и суммы нереально это раз, и под "выведением" средств с депозита мы можем понимать и получение %-ов по этому депозиту, что сравнимо с поступлением незначительных платежей в период строительства на уровне котлована - это два.
скажем так, примерно (первых) 25 месяцев было освоение и начиная с пятого месяца и до конца 27-месячного срока - это период "выведения", как прикажете считать? 
Добавлено спустя 6 минут 12 секунд:
кстати этот расчет больше годится для готовых объектов, инвестирование средств в которые не происходит как вложение на депозит, т.е. не на месяц-два или полгода-год, как правило инвестируют на больший срок, но это все в голове КОНКРЕТНОГО инвестора, поэтому Сооо можно принимать за средний/типичный/найденный в инете/выдернутый из уст знакомого риелтора срок экспозиции подобного объекта |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 08:54 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
почему не вяжется? |
По тому что Вы уважаемый коллега "уперлись" в специфическое инвестирование - строительство.
По этому и
| Цитата: |
| .. вычленить эти сроки и суммы нереально... |
Все это справедливо при определении стоимости (учете риска на ликвидность) активов конкретного инвестора. А при определении РС нужны типичные = рыночные данные. Отсюда и разночтения. Вот о чем я |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 09:35 |
|
| rudge писал(а): |
| А при определении РС нужны типичные = рыночные данные |
где ж мне взять типичных данных по продаже/аренде/ставке капитализации/типичных сроках строительства и сдачи/количествах кидняков (типа элитацентр) на душу населения... 
отсюда и выкручивания ситуации по своему))))))) |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 09:53 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| rudge писал(а): |
| А при определении РС нужны типичные = рыночные данные |
где ж мне взять типичных данных по продаже/аренде/ставке капитализации/типичных сроках строительства и сдачи/количествах кидняков (типа элитацентр) на душу населения...
отсюда и выкручивания ситуации по своему))))))) |
В чем проблема коллега? Не можете найти?
Значит нет рынка. Отсюда нет, и сравнения, и поправки на ликвидность. Считайте затраткой. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 10:14 |
|
| rudge писал(а): |
В чем проблема коллега? Не можете найти?
Значит нет рынка. Отсюда нет, и сравнения, и поправки на ликвидность. Считайте затраткой. |
Чево ты к нему пристал, Рудж? Андрей дает человеку ответ на интересующий его вопрос. А Bat применит этот расчет в своей конкретной оценке, и может он и понаходит все типичные рыночные показатели. В принципе, как по мне, расчет неплохой. Очень даже заслуживает внимания. |
|
|
 |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 10:40 |
|
| irenka писал(а): |
| Чево ты к нему пристал, Рудж? Андрей дает человеку ответ на интересующий его вопрос. |
вот именно 
| irenka писал(а): |
| В принципе, как по мне, расчет неплохой. Очень даже заслуживает внимания. |
спасиб  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
AnDrusha
Сообщения: 74
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 19:01 |
|
Господа, а может тогда кто-то расчетом ставки капитализации, ну например для стандартного нежилого офисного или торгового помещения поделиться и покажет все выкладки и риски, которые учитываете.. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 20:18 |
|
При определении РС
K = ЧОД/С
см НС 2 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
AnDrusha
Сообщения: 74
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 21:05 |
|
| rudge писал(а): |
При определении РС
K = ЧОД/С
см НС 2 |
Это проходили, ФДМУ требует кумулятивным построением |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 21:15 |
|
| AnDrusha писал(а): |
| требует кумулятивным построением |
оригинально, это, простите за интерес, какая область?
раньше наоборот просили, а кумулятивным легко манипулировали и сами работники фонда, а точнее тем, кто приносил такие расчеты, мол "дорого, вот вы ставку вместо 18 НАПИШИТЕ 16% и тогда приносите... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 21:32 |
|
| AnDrusha писал(а): |
| простите за интерес, какая область? |
Киево-Донецкая 
| AnDrusha писал(а): |
| ФДМУ требует кумулятивным построением |
идиотизм... по методу экстракции обычно ставка ниже получается... чего они добиваются? |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 21:40 |
|
| КовАл писал(а): |
| чего они добиваются? |
остаток налом берут наверное |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
