| Автор |
Сообщение |
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
 Добавлено:
Ср, 10 Янв 2007 13:50 |
  |
Что ни говорите, гаспада-оценщики, а вот эти праздники новогодние - штука очень вредная в плане учинённого собственному здоровью ущерба - уж вроде и пора бы быть в седле, а сил нет даже ногу в стремя так сскзать... Давно пора работу работать, а мысли путаются и растекаться по древу совершенно не собираются... А вопросы накапливаются...
Так вот, вопрос (не совсем срочный, я пока даже документов не видел, но в плане темы для обсуждения в общем и целом, думаю, сгодится). Наверняка кто-то сталкивался с такими абъектами - соответственно, опытом поделится.
Ацениваться будет рынок. Ацениваться он будет под залог. В этом плане у меня опыта нет совершенно (мысли кой-какие есть, а опыта нет). Мысли такие - просится доходный подход, и всё. Но это все теория.
Хотелось бы, что бы имеющие опыт определения рыночной стоимости рынка помогли Гоше из зелёного теоретика в этой области стать матерым практиком. Помогите,пжлста |
|
|
  |
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 10 Янв 2007 13:55 |
|
Дык... сравниваешь с торговыми центрами.. только поправка на отделку и физ состояние. Я думаю доходкой можно. Ведь рынки на рынке не шибко продаются. Да и ваще особо туда не попадают. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
   |
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Ср, 10 Янв 2007 15:55 |
|
Да с торговыми центрами в виде аналогов не особо то катит в данном случае. Такой себе базарчик - с торговыми местами под навесами, всякими-разными постройками разной капитальности плюс основной торговый павильон. Еще, думаю, с постройками разбираться надо будет - где там кто что настроил и с какой радости и на какмх правах и что из всего этого оформлено (документов у меня нет пока) - в общем, со сранительным тут нескладуха выходит (да и затратка тут просматривается разве что в кошмарном сне).
То есть опять к доходке возвращаюсь - у рынка какие доходы, соббсно - торговые сборы разные, аренда. Вроде тут собака зарытая? |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 10 Янв 2007 15:59 |
|
ага, только вот получение этой инфы.. довольно трудновато... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 10 Янв 2007 16:05 |
|
| Trinichka писал(а): |
| ага, только вот получение этой инфы.. довольно трудновато... |
А че тут трудного: подходишь к контролеру любого рынка, говоришь: хочу торговать тем и тем, скока стоит у вас торговое место.
По одному из рынков Киева могу сказать с точностью до грн. по разным видам мест под разный товар. |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 10 Янв 2007 16:33 |
|
А потом додумывай (придумывай) сам поправку на город... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 10 Янв 2007 16:35 |
|
Извините за банальность, но думаю, что начать стоит с идентификации объекта оценки.
Потому как если здания и сооружения тут один коленкор, а объект оценки в виде предприятия «рынок» другой коленкор. Потому что прилавки прилавками а все разрешения, лицензии, отведения земли выписаны на предприятие. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 10 Янв 2007 16:49 |
|
| Цитата: |
| А потом додумывай (придумывай) сам поправку на город... |
Просто я хотел сказать, что тоже самое мона сделать в своем городе по аналогичным рынкам.
| Цитата: |
Извините за банальность, но думаю, что начать стоит с идентификации объекта оценки.
Потому как если здания и сооружения тут один коленкор, а объект оценки в виде предприятия «рынок» другой коленкор. Потому что прилавки прилавками а все разрешения, лицензии, отведения земли выписаны на предприятие. |
А Hard_Pragmatic как всегда прав.
Я предполагал, что этот этап уже пройден и объект определен как ЦМК т.к. оценка имущественным подходом, по моему, не имеет никаких затруднений. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 10 Янв 2007 17:00 |
|
| Серый писал(а): |
Я предполагал, что этот этап уже пройден и объект определен как ЦМК т.к. оценка имущественным подходом, по моему, не имеет никаких затруднений. |
Понятно.
Как по мне то при оценке подобных «нестандартных» объектов, как раз самая главная закавыка и трудность это четкая идентификация объекта оценки, а все остальное чаще всего дело техники.
По-поводу необходимых данных для оценки. Так как это объект залога, то собственник сами понимаете лиццо очень заинтересованное и поэтому данные по доходу (черные, белые у конкурентов) выдаст много и быстро =) |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 10 Янв 2007 17:19 |
|
И возможно выше реальных... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 10 Янв 2007 17:23 |
|
ага, только вот получение этой инфы.. довольно трудновато...
А потом додумывай (придумывай) сам поправку на город...
И возможно выше реальных...
И после этого кто-обзывает других Злюкой.  |
Последний раз редактировалось: Серый (Ср, 10 Янв 2007 17:36), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 10 Янв 2007 17:34 |
|
Я песимист. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 10 Янв 2007 17:43 |
|
| Trinichka писал(а): |
| Я песимист. |
зря, я например оптимиССт,
что на аглицкий переводиться как Hard_Pragmatic |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 10 Янв 2007 17:44 |
|
Я бы сказал Hard_песимист |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 10 Янв 2007 17:50 |
|
Поздравляю Тяжелого оптимиста в тремя пятерками в качестве количества сообщение!!! Выглядет как 555! |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Чт, 11 Янв 2007 16:14 |
|
Господа!
рынок в залог... берется то набор активов то бишь попозиционно недвижимость плюс земля если таковая в частной собственности... сосбтвенно торговая недвижимость она и в африке торговая недвижимость... на мой взгляд по аренде/доходу оптимально и получится красивая попозиционная цифра для каждого навеса/сооружения... а сборы местовые - это в черную все..... для верности можно и это присобачить. |
|
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Чт, 11 Янв 2007 16:16 |
|
А затратка тоже подойдет если объектов сравнения не найдете, только тут коррректно землю притянуть к недвижке поссчитанной от дохода, вот и все.. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 14 Янв 2007 15:12 |
|
как правило, в залог берут все-таки чисто недвижку, то есть "имущественный комплекс" а не "Целостный имущественный комплекс".
то есть - доходник в чистом виде за вычетом затрат на узаконивание незаконных построек, которых около 30-50%. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 15 Янв 2007 12:45 |
|
2 Гоша
В газете "Из рук в руки" были такие объявления:
РЫНОК с. Збурьевка, действующий, 0, 23 га, навесы, магазины, парикмахерская, кафе+летн. площадка, вод. помпа, 150000 у.е. , АН Изумруд
T. 320740 ; 518038
Опубликовано: 27.03.2006
РЫНОК Забалка, 4600 кв.м, 60000 у.е., продам
T. 8-050-5527435
Опубликовано: 27.03.2006 История
По прозвону собрал такую инфу:
1) РЫНОК с. Збурьевка, действующий, 0, 23 га, навесы, магазины, парикмахерская, кафе+летн. площадка, вод. помпа, Магазины – 88м.к.в, 67 м.кв, Кафе, парикмахерская – 321м.кв, навесы – 314 м.кв Стоимость 150000 у.е.
АН Изумруд T. 320740 ; 518038 Опубликовано: 27.03.2006
РЫНОК Забалка, 4600 кв.м, Навесы на 400 мест, Офис -40м.кв.. Стоимость 60000 у.е., продам T. 8-050-5527435 Опубликовано: 27.03.2006 История
З.Ы. Хотя было это давненько, но можно использовать, как ориентир. |
|
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Вт, 16 Янв 2007 08:50 |
|
ТО КовАл -
Спасибо за аналоги, только сравнительный в данном случае я не потяну - Збурьевка далековато, рынок на Забалке мелковат
ТО Женя - с незаконными постройками там вапче песня - часто строили арендаторы за свои деньги - хозяева рынка, ессно, воспринимают такие постройки как себе подарок на деньваренья - мне почему то кажется, что у арендаторов может быть свое мнение по ентому поводу. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 16 Янв 2007 10:30 |
|
угу. у нас так и было 
причем оказалось, что документов никаких нет ни у одной стороны. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
