Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Риски ликвидности и менеджмента Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д. На страницу 1, 2, 3, 4  След. Автор Сообщение Bat Возраст: 53 Сообщения: 47 Добавлено: Пн, 30 Май 2011 22:52 Поделитесь, пожалуйста, личным опытом обоснования риска ликвидности и риска менеджмента (к примеру, по 2 - 3% каждый) при кумулятивном методе определения ставки дисконтирования. Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 31 Май 2011 22:54 Bat писал(а): Поделитесь, пожалуйста, личным опытом обоснования риска ликвидности и риска менеджмента (к примеру, по 2 - 3% каждый) при кумулятивном методе определения ставки дисконтирования. что касается первого (ликвидности), то в последнее время пишу так: "Для розрахунку ризику низької ліквідності ми повинні порівняти швидкість перетворення активу, що оцінюється, в кошти, з швидкістю перетворення в кошти депозиту, що визначено як умовно безризикове вкладення." В описании рисков пишу: "Зазвичай оцінювачі визначають цей ризик з огляду на кількість часу потрібного для «перетворення» активу в грошові кошти і це логічно. Але депозит також має свій строк, по закінченню якого його власник може отримати свої гроші та ще й з прибутком. Це ще одна причина, чому для визначення безризикової ставки приймаються середні ставки по короткостроковим* (високоліквідним) депозитам, а не по довгостроковим. Для розрахунку ризику низької ліквідності ми повинні порівняти швидкість перетворення активу, що оцінюється в кошти з швидкістю перетворення в кошти депозиту, що визначено як умовно безризикове вкладення. Сод – 1 міс. Сооо – 27 міс.** (Сооо-Сод)*100% Рл = ----------------------- * 5% Сод Рл=((27-1)*100%)/27*5%=4,81% де Рл – ризик ліквідності Сооо – строк "обертання" об’єкта оцінки Сод – строк "обертання" депозиту * - хочу заметить что принимал условно безрисковую ставку на уровне депозитов сроком на 1 (максимум 2) месяца, что является более БЕЗрисковым вложением по сравнению с годовым депозитом... ** - объектом оценки в данном случае был не совсем объект недвижимости, а проект по его постройке. Срок постройки и продажи - 27 месяцев, т.е. вложение средств в этот проект - это заморозка денег на более чем 2 года, естественно риск ликвидности данного проекта ГОРАЗДО выше чем одномесячный депозит, поэтому считаю необходимым учесть такой высокий риск ликвидности, но, поскольку месяц это тоже срок, то считаю правильным рассчитывать этот риск исходя из разницы сроков вложения в разные (сравниваемые) объекты инвестирования. о втором, риск менеджмента, он же - смены менеджмента, он же - управленческий риск и т.п., скажу так - фигня все это, вот если у компании, которую Вы оцениваете, менеджер/директор/управленец - именитый, известный во всем мире или на крайний случай в той среде, в которой компания работает, тогда ДА - тут надо подумать как учесть такой риск, который собственно в денежном выражении составит (наверное) возможный уровень потерь из-за отсутствия этого опытного менеджера. А если речь идет о рядовом предприятии, то будь то иванов или петров на месте директора, особо ничего не изменится. Можете сто раз кричать что я не прав, что сидоров лучше управляет таким "рядовым" предприятием, НО КАК ЭТО утверждение перевести в цифры я лично не знаю, да и сомневаюсь что кто-то ответит на этот вопрос адекватно. Так что лучше уберите этот вид риска из списка рисков вообще! _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 08:21 Позвольте малость поправить Вас, уважаемый коллега Филин Андрей писал(а): Для розрахунку ризику низької ліквідності ми повинні порівняти швидкість перетворення активу, що оцінюється в кошти з швидкістю перетворення в кошти депозиту, що визначено як умовно безризикове вкладення. Все правильно только вот беда Вы в расчет по инвестору "вложили" два периода. Период освоения средств и период получения средств (период реализации/продажи актива = 27 м). В принципе для инвестора по барабану строить или покупать с целью перепродажи. Тут для "спекулянта" более типично для рынка покупка с перепродажей. Это не вяжется даже с тем, что Вы процитировали. Опираться нужно только на период выведения средств с депозита и соответственно из актива (период продажи) Обычно это период экспозиции конкретного актива при РС, типичный для рынка аналогичных активов. В таком варианте или Сооо = 27 это период реализации или Сооо = 27 - "Период освоения" Что касается выбора периода вывода средств с депозита тоже не все так однозначно. 1. Нужно учитывать сумму депозита. Одно дело 10 000 другое дело 10 000 000. 2. Условия договора ибо от этого зависит ставка на депозит. Одно дело на 1-2 месяца. Другое дело на 2 года с условием что вывод средств с депозита в боле ранний период будет штрафоваться. Опять же % при 1-2 мес на много ниже % при размещении на 2 года. Тогда Сод = 24 мес для конкретного актива. В общем тут нужно анализировать рынок и отбирать для расчета типичные для рынка конкретного актива данные как по Сооо так и по Сод Ну, а далее все по алгоритму. Что касается "менеджмента" и поправки на "личность" то тут я с Вами на все 100. Ибо по НЕИ это все, и "менеджмент", и "личность" должны вести бизнес/соотносится с тем же НЕИ _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 08:30 rudge писал(а): Филин Андрей писал(а): Для розрахунку ризику низької ліквідності ми повинні порівняти швидкість перетворення активу, що оцінюється в кошти з швидкістю перетворення в кошти депозиту, що визначено як умовно безризикове вкладення. Все правильно только вот беда Вы в расчет по инвестору "вложили" два периода. Период освоения средств и период получения средств (период реализации/продажи актива = 27 м). В принципе для инвестора по барабану строить или покупать с целью перепродажи. Тут для "спекулянта" более типично для рынка покупка с перепродажей. Это не вяжется даже с тем, что Вы процитировали. почему не вяжется? какая разница как по проекту будут строить и продавать? все-равно бОльшая часть денег заморожена в проекте на бОльшую часть времени. В моем случае продажа и постройка были не поэтапными, а примерно так - продажа частей во время строительства и по выдуманному заказчиком графику продать последний метр должны были +/- по окончании строительства... rudge писал(а): Опираться нужно только на период выведения средств с депозита и соответственно из актива (период продажи) возможно, но вычленить эти сроки и суммы нереально это раз, и под "выведением" средств с депозита мы можем понимать и получение %-ов по этому депозиту, что сравнимо с поступлением незначительных платежей в период строительства на уровне котлована - это два. скажем так, примерно (первых) 25 месяцев было освоение и начиная с пятого месяца и до конца 27-месячного срока - это период "выведения", как прикажете считать? Добавлено спустя 6 минут 12 секунд: кстати этот расчет больше годится для готовых объектов, инвестирование средств в которые не происходит как вложение на депозит, т.е. не на месяц-два или полгода-год, как правило инвестируют на больший срок, но это все в голове КОНКРЕТНОГО инвестора, поэтому Сооо можно принимать за средний/типичный/найденный в инете/выдернутый из уст знакомого риелтора срок экспозиции подобного объекта _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 08:54 Филин Андрей писал(а): почему не вяжется? По тому что Вы уважаемый коллега "уперлись" в специфическое инвестирование - строительство. По этому и Цитата: .. вычленить эти сроки и суммы нереально... Все это справедливо при определении стоимости (учете риска на ликвидность) активов конкретного инвестора. А при определении РС нужны типичные = рыночные данные. Отсюда и разночтения. Вот о чем я _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 09:35 rudge писал(а): А при определении РС нужны типичные = рыночные данные где ж мне взять типичных данных по продаже/аренде/ставке капитализации/типичных сроках строительства и сдачи/количествах кидняков (типа элитацентр) на душу населения... отсюда и выкручивания ситуации по своему))))))) _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 09:53 Филин Андрей писал(а): rudge писал(а): А при определении РС нужны типичные = рыночные данные где ж мне взять типичных данных по продаже/аренде/ставке капитализации/типичных сроках строительства и сдачи/количествах кидняков (типа элитацентр) на душу населения... отсюда и выкручивания ситуации по своему))))))) В чем проблема коллега? Не можете найти? Значит нет рынка. Отсюда нет, и сравнения, и поправки на ликвидность. Считайте затраткой. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 10:14 rudge писал(а): В чем проблема коллега? Не можете найти? Значит нет рынка. Отсюда нет, и сравнения, и поправки на ликвидность. Считайте затраткой. Чево ты к нему пристал, Рудж? Андрей дает человеку ответ на интересующий его вопрос. А Bat применит этот расчет в своей конкретной оценке, и может он и понаходит все типичные рыночные показатели. В принципе, как по мне, расчет неплохой. Очень даже заслуживает внимания. Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 10:40 irenka писал(а): Чево ты к нему пристал, Рудж? Андрей дает человеку ответ на интересующий его вопрос. вот именно irenka писал(а): В принципе, как по мне, расчет неплохой. Очень даже заслуживает внимания. спасиб _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! AnDrusha Сообщения: 74 Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 19:01 Господа, а может тогда кто-то расчетом ставки капитализации, ну например для стандартного нежилого офисного или торгового помещения поделиться и покажет все выкладки и риски, которые учитываете.. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 20:18 При определении РС K = ЧОД/С см НС 2 _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... AnDrusha Сообщения: 74 Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 21:05 rudge писал(а): При определении РС K = ЧОД/С см НС 2 Это проходили, ФДМУ требует кумулятивным построением Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 21:15 AnDrusha писал(а): требует кумулятивным построением оригинально, это, простите за интерес, какая область? раньше наоборот просили, а кумулятивным легко манипулировали и сами работники фонда, а точнее тем, кто приносил такие расчеты, мол "дорого, вот вы ставку вместо 18 НАПИШИТЕ 16% и тогда приносите... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 21:32 AnDrusha писал(а): простите за интерес, какая область? Киево-Донецкая AnDrusha писал(а): ФДМУ требует кумулятивным построением идиотизм... по методу экстракции обычно ставка ниже получается... чего они добиваются? Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 21:40 КовАл писал(а): чего они добиваются? остаток налом берут наверное _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 21:44 AnDrusha писал(а): требует кумулятивным построением _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... AnDrusha Сообщения: 74 Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 22:15 Филин Андрей писал(а): КовАл писал(а): чего они добиваются? остаток налом берут наверное Я бы с удовольствием узнал бы, но вот требования такие..Видите ли, методом экстракции очень маленький ставки получаются, им не меньше 11 подавай... Bat Возраст: 53 Сообщения: 47 Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 22:27 Все спасибо за высказанные мнения . Сегодня консультировался по поводу учета риска менеджмента, посоветовали учесть в т.ч. сложность производства, наличие достаточно разветвленной сети филиалов и т.д. Сергей_К Возраст: 54 Сообщения: 2543 Откуда: Недалеко от Киева Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 22:45 Bat писал(а): Сегодня консультировался по поводу учета риска менеджмента, посоветовали учесть в т.ч. сложность производства, наличие достаточно разветвленной сети филиалов и т.д. Поделитесь опытом, как Вы в ставке учитывали все выше перечисленное. _________________ Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника. Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 02 Июн 2011 08:35 Bat писал(а): Сегодня консультировался по поводу учета риска менеджмента, посоветовали учесть в т.ч. сложность производства, наличие достаточно разветвленной сети филиалов и т.д. посоветовал фонд госимущества, конечно же... с ними надо бороться их же методами, сделайте тупое лицо и задайте вопрос "как это сделать?", спросите "а может кто уже из оценщиков делал подобные вычисления, позвольте посмотреть" если уж совсем коса на камень пойдет, тогда спокойно попросите описать все это в рецензии и прислать по почте на адрес вашего офиса и дальнейшие беседы вести только в документально оформленном виде, но после этого о дальнейшей работе с фондом можете забыть _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 02 Июн 2011 08:37 Bat писал(а): Сегодня консультировался по поводу учета риска менеджмента, посоветовали учесть в т.ч. сложность производства, наличие достаточно разветвленной сети филиалов и т.д. Что такое есть ставка дисконта в разрезе оценки предприятия? Я в своей практике рассуждаю так. Если исходить из классики, то это доходность на вложенный капитал. Рассматривая такую доходность для конкретного предприятия можно ставку дисконта приравнять к рентабельности активов предприятия. Отнять без рисковую получим риски. В таком варианте мы имеем рентабельность в использовании, если не соблюдено НЕИ. Проанализировав состояние отрасли, сложившиеся там рентабельности, деятельность самого предприятия в плане достижения им проектной мощности и тп, можем получить рентабельность того же предприятия при НЕИ. Сравнив эти два показателя можно предположить, что разница это суммарные риски присущие конкретному предприятию. Все это не на все 100 с точки зрения постулатов экономики но где то рядом и я думаю использования такого варианта как минимум в качестве ориентира допустимо. Наверное лучше оперировать соотношениями, а не натуральными величинами. В принципе эту величину можно разбить на составляющие. Но возникает вопрос, а смысл? Я обычно про дисконтировании стараюсь подбирать/прогнозировать расчетные величины так что бы рентабельность активов (по годам) при дисконтировании была близка к (в зависимости от того что считаем) рентабельности в использовании или рентабельности по НЕИ. Что касается Цитата: ... сложность производства... Даже не понятна логика "вопрошавших", ведь во всей отрасли к которой относится предприятие эта "сложность" одинакова. О какой поправке речь? Разве что сравнивать с предприятием из другой отрасли, но это нонсенс. Цитата: ... наличие достаточно разветвленной сети филиалов и т.д. скорее в (+) чем (-) в риски. Разве что, если на рынке типично для аналогичных предприятий иметь филиалы, а у оцениваемого их нет. Добавлено спустя 4 минуты 27 секунд: Филин Андрей писал(а): ... после этого о дальнейшей работе с фондом можете забыть Или станут уважать, что реже к сожалению. Все зависит от ко-ва и ка-ва извилин у чиновника. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 02 Июн 2011 09:28 Филин Андрей писал(а): с ними надо бороться их же методами, сделайте тупое лицо и задайте вопрос "как это сделать?" в ответ с таким же тупым лицом вам ответят: "вы же оценщик... вы и должны знать" AnDrusha Сообщения: 74 Добавлено: Чт, 02 Июн 2011 09:46 КовАл писал(а): Филин Андрей писал(а): с ними надо бороться их же методами, сделайте тупое лицо и задайте вопрос "как это сделать?" в ответ с таким же тупым лицом вам ответят: "вы же оценщик... вы и должны знать" Ковал, я согласен с формулировкой....+100000 rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 02 Июн 2011 10:27 коллега AnDrusha Вы хоть пол % на разумных чиновников от ФГИ оставьте _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... AnDrusha Сообщения: 74 Добавлено: Чт, 02 Июн 2011 12:46 rudge писал(а): коллега AnDrusha Вы хоть пол % на разумных чиновников от ФГИ оставьте Я таких знаю irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Чт, 02 Июн 2011 18:51 Маленькая ремарка. Нет расчетов рисков. Есть расчет премий за риск. И это очень важно! Bat Возраст: 53 Сообщения: 47 Добавлено: Пт, 10 Июн 2011 17:18 По ликвидности написал, что в данных условиях фиксируются очень низкие продажи во всех сегментах коммерческой недвижимости (привел ссылки на анализ рынка купли-продажи); привел характеристики самого объекта (нужен кап. ремонт, нет самостоятельного входа), которые не позволяют отнести его к разряду недвижимого имущества с высокой ликвидностью. По менеджменту - что собственник, среди различных вариантов финансирования, может принимать решения об удержании или продаже такой недвижимости. Это требует соответствующего контроля и участия со стороны собственника или доверенного лица – менеджера. Aaron Сообщения: 1 Добавлено: Пн, 27 Фев 2012 02:35 Уважаемые оценщики, Вот наткнулся на отчет, в котором приводится такая формула расчета ликвидности: Л=Rf*Nоб/Nнорм, где Nоб – срок экспозиции объекта оценки, Nнорм - приемлемый для недвижимости период экспозиции, Rf – реальная безрисковая ставка (ГКО-ОФЗ). Вот ссылка на отчет (стр.55): http://www.admkirov.ru/property/administration/business/otchet/10.pdf В отчете вся калькуляция по кумулятивному методу. Поделитесь, пожалуйста, Вашим мнением относительно данной формулы! Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Сб, 03 Мар 2012 20:49 Цитата: На третьем этапе из величины действительного валового дохода (ДВД) вычитаются операционные расходы и получается прибыль от объекта. Уже из-за такой формулировки, мне кажется, к подобному отчету нужно относиться крайне острожно. Эффективный валовы доход - Операционные расходы = Чистый операционный доход, но никак не прибыль... Добавлено спустя 3 минуты 29 секунд: Цитата: Ставка дисконтирования рассматривается как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в покупку данного объекта недвижимости. А вот это - очень разумно... Добавлено спустя 3 минуты 2 секунды: Aaron писал(а): такая формула расчета ликвидности: Л=Rf*Nоб/Nнорм, где Nоб – срок экспозиции объекта оценки, Nнорм - приемлемый для недвижимости период экспозиции, Rf – реальная безрисковая ставка (ГКО-ОФЗ)... Поделитесь, пожалуйста, Вашим мнением относительно данной формулы! Достаточно сомнительно по логике формулы. И никогда не встречалось... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Сб, 03 Мар 2012 21:51 Цитата: Ставка дисконтирования рассматривается как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в покупку данного объекта недвижимости. Grey Horse писал(а): А вот это - очень разумно... . В каком случае? В оценке «объекта недвижимости» или в финансово-экономическом анализе проведенном инвестором для определения возможности вложения своих средств в объект который оценивается? В первом варианте нужно ответить на вопрос, какова стоимость объекта недвижимости имеющего сложившуюся на рынке доходность. Во втором – ответить на вопрос, удовлетворяет ли объект недвижимости, точнее объект вложений (помните понятие «альтернативное вложение» из НС), который дает рыночную доходность, допустим как нижний предельный уровень, отвечающий требованию инвестора, получить планируемую минимально допустимую доходность. ИХМО для оценки, объекта недвижимости в частности, такой подход в определении ставки дисконта не приемлем. Грубо, рынку по барабану желание инвестора _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Сб, 03 Мар 2012 23:21 rudge писал(а): В каком случае? Уважаемый коллега rudge, как по мне - оба варианта достаточно сильно переплетаются на практике. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Вс, 04 Мар 2012 09:16 rudge писал(а): Грубо, рынку по барабану желание инвестора Ну а если инвестор - это половина рынка, которая формирует (отражает) Спрос? Скорее сейчас ПРОДАВЦУ "по барабану желание инвестора" - отсюда замёрзший рынок купли-продажи. _________________ "я не оценщик, я только учусь" rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вс, 04 Мар 2012 10:48 Yourick писал(а): Ну а если инвестор - это половина рынка, которая формирует (отражает) Спрос? Скорее сейчас ПРОДАВЦУ "по барабану желание инвестора" - отсюда замёрзший рынок купли-продажи. Да что Вы говорите, уважаемый коллега. Доходность объекта генерирующего доход определяет не инвестор, а потребитель товара или услуги. Ну желает инвестор вложивший деньги в доходную недвижимость сдать в аренду по 100, ан не идут, не хотят платить 100. Но готовы платить 70. Вот тут инвестор принимает решение (мой вопрос 2 см предыдущий пост), или сдать по 70, или продать и вложить вырученные средства в более доходный объект. Но последнее уже не имеет ни какого отношения к предыдущему объекту. Так кто формирует рынок? Исключение, инвестор монополист и товар/услуга необходимы потребителю. Пример то же БТИ. Мимо не пройдете. Вот тут инвестор вложивший в БТИ (условно конечно) диктует условия на рынке. Проблеме сегодняшнего рынка не желание обоих сторон найти компромисс. Следовательно можно предположить что у инвестора еще есть "потенциал" доходности, а потребитель не имея возможности (как правило) находит новые варианты решения своих потребностей. При этом обе стороны остаются при своих интересах и радуются жизни. Вот и лежит рынок, продаж уж точно. Приходите 16 на семинар. Там как раз об этом речь будет. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Вс, 04 Мар 2012 15:15 исчо раз убеждаюсь в необходимости использования единой терминологии. в моём посте "Инвестор" - это тот, кто БУДЕТ инвестировать в недвижку, короче - Покупатель. пока больше спорить не о чем, готовимся к 16-му _________________ "я не оценщик, я только учусь" Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вс, 26 Май 2013 14:42 Уважаемые коллеги! Sorry, немного не в тему (не хотелось зря, возможно, плодить новую), но - не приходилось ли кому-нибудь встречать методику или методологию оценки ликвидности различных активов? Конвертацию рассуждений ликвидно - неликвидно в какие-то числовые параметры?.. Понятно, что речь не идет о методологии оценки ликвидности предприятия по балансу, расчета там коэффициентов ликвидности и пр. Интересует именно ликвидность отдельных активов, разнородных, с точки зрения рынка. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер galswit Moderator Сообщения: 945 Откуда: Львів Добавлено: Пн, 27 Май 2013 12:06 Премія за низьку ліквідність – це поправка на тривалість експозиції при продажі активів на ринку. На підставі проведених досліджень та аналізу часу публікацій оголошень в спеціалізованих виданнях, період експозиції для об'єкта оцінки визначений у розмірі 6 місяців. Розрахунок проведено за формулою: ризик за низьку ліквідність=безризикова ставка доходу(валютний депозит)*період експозиції в місяцях/загальна кількість місяців в році. Може такой вариант устроит? Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пн, 27 Май 2013 17:16 galswit писал(а): Може такой вариант устроит? Большое спасибо, уважаемый коллега galswit, но меня интересовало несколько другое... Может, такого и не существует... Интересна не оценка премии за риск низкой ликвидности в ставке дисконта, а некая количественная характеристика, не стоимостная, степени ликвидности того или иного актива. Очень упрощенно: ну, вот по балансу можно посчитать (неважно, как) коэффициент абсолютной ликвидности для предприятия. А нельзя ли подобный коэффициент вывести, например, для квартиры, или для объекта торговой недвижимости, или для станка, исходя из какой-либо рыночной информации, никто не сталкивался? Например, чтобы, сравнивая значения этих коэффициентов, можно было сказать, что квартира менее ликвидна, нежели универсальный металлообрабатывающий станок, но более ликвидна, чем нестандартизированное, выполненное под конкретный заказ оборудование для напыления покрытия на чего-нибудь там... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пн, 27 Май 2013 19:42 Grey Horse писал(а): чтобы, сравнивая значения этих коэффициентов, можно было сказать, что квартира менее ликвидна, нежели универсальный металлообрабатывающий станок, но более ликвидна, чем нестандартизированное, выполненное под конкретный заказ оборудование для напыления покрытия на чего-нибудь там... Если речь идет именно о сравнении уровня ликвидности, то здесь ничего кроме типичного срока экспозиции для определенного вида имущества мне в голову ничего не приходит. Типичный срок экспозиции для жилой недвижимости 6 мес (допустим), для ун. станка 3 мес, для нестандартизированного оборудования покупателя придется искать не меньше года.Показателем ликвидности м.б. коэффициент дисконтирования 1/(1+j/12)^n, гдеj/12 - месячная номинальная ставка дисконта, рассчитанная для помесячного дисконтирования (за "базу" принимаем ставку по депозитам), n - типичный период экспозиции в месяцах. Стоит дальше идти в этом направлении или совсем не то? Добавлено спустя 55 минут 57 секунд: Ув. Grey Horse, вопрос, с которого, наверное, надо было начать: а для чего Вам эти к-ты, как Вы их собираетесь применять? Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пн, 27 Май 2013 20:52 Юта писал(а): Стоит дальше идти в этом направлении или совсем не то? Нет, извините, не то... Срок экспозиции - да. Как бы... но есть что-то еще. Пока даже для себя формулируется с трудом... Юта писал(а): а для чего Вам эти к-ты, как Вы их собираетесь применять? Еще не знаю... Но это как бы не совсем к оценке и относится. Так, мысли вслух - еще и не мои! Просто была надежда, что кто-то что-то встречал в этом направлении напечатанного. Ну ладно, нет - так нет. Всем спасибо, кто откликнулся! _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пн, 27 Май 2013 21:12 Grey Horse писал(а): Юта писал(а): Стоит дальше идти в этом направлении или совсем не то? Нет, извините, не то... Ну, Вам виднее... Grey Horse писал(а): Срок экспозиции - да. Как бы... но есть что-то еще. Пока даже для себя формулируется с трудом... Smile А зачем искать черную кошку в темной комнате? Ликвидность - это способность актива обращаться в деньги или их эквиваленты, степень ликвидности - скорость, с которой это обращение происходит. Чем короче срок, за который объект можно продать - тем выше его ликвидность. Так что в любом случае от временных показателей не обойтись (срок экспозиции). Все прочие "что-то" для определения ликвидности в итоге значения не имеют. Или есть другие мнения? Ну это уже так, "а поговорить".... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пн, 27 Май 2013 21:33 Юта писал(а): Или есть другие мнения? Пока нету. Но червячок сомнения гложет... Но Вы все абсолютно разумно говорите, да. Добавлено спустя 1 минуту 4 секунды: Только тогда в каких единицах измеряется эта скорость (степень ликвидности)? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пн, 27 Май 2013 21:54 Grey Horse писал(а): ну, вот по балансу можно посчитать (неважно, как) коэффициент абсолютной ликвидности для предприятия. А нельзя ли подобный коэффициент вывести, например, для квартиры, или для объекта торговой недвижимости, или для станка, исходя из какой-либо рыночной информации Ну вот, Вы же сами говорите: коэффициент! А коэффициенты единиц измерения не имеют Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 28 Май 2013 08:32 Юта писал(а): А коэффициенты единиц измерения не имеют Вот! Совершенно верно! Потому я и спрашиваю про скорость: Юта писал(а): степень ликвидности - скорость, с которой это обращение происходит. А скорость же измеряется в каком-либо количестве, деленном на время... Скорость - штук реализации объектов на данном рынке за год? Или квадратных метров, или тонн... Коэффициент же, безразмерную величину, тогда можно получить через соотношение скоростей... Но тогда на какую скорость делить, что брать за эталон? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер kink Возраст: 50 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Вт, 28 Май 2013 10:01 http://conest.com.ua/?p=62 Grey Horse, посмотрите эту статью, указано что для "Практика оценки" май 2010г., номера этого у меня нет. Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Вт, 28 Май 2013 10:06 Grey Horse писал(а): А скорость же измеряется в каком-либо количестве, деленном на время... Ну зачем же так буквально? давайте заменим слово "скорость" на слово "срок". Тогда в качестве эталона можно принять объект, для продажи которого нужно минимальное количество времени - ну, грубо говоря -"сегодня купил, завтра с руками отберут", как во времена советского дефицита (еще и сверху приплачивали). Условно "абсолютно ликвидный". Если типичный срок реализации имущества на рынке 1 мес, то мы уже видим потери по сравнению с размещением суммы, равной стоимости имущества на депозите. Чем больше типичный срок экспозиции - тем потери больше (точнее, что-то вроде "упущенной выгоды"). Тем ликвидность меньше. Grey Horse писал(а): Юта писал(а): а для чего Вам эти к-ты, как Вы их собираетесь применять? Еще не знаю... И я понять не могу Так что в данном конкретной случае мы с Вами, уважаемый Grey Horse прям два кентавра, целящихся в неведомое Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 28 Май 2013 10:40 to kink Спасибо! Юта писал(а): Так что в данном конкретной случае мы с Вами, уважаемый Grey Horse прям два кентавра, целящихся в неведомое Да, похоже... Но иногда же это - полезно, заглядывать за пределы круга, очерчивающего все привычное в жизни, правда? И интересно, как по мне. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д. На страницу 1, 2, 3, 4  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме