Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Учитывается ли процент застройки ЗУ в методе остатка? Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7  След. Автор Сообщение Людмила Возраст: 40 Сообщения: 15 Добавлено: Вт, 06 Ноя 2007 12:13 это парикмахерская в центре рай.центра, реально стоимость 1 сотки 1000 дол., оренда торг.-оф. недв. 15-19 дол. кв.м, цена квартиры под офис в центре 1000 дол.кв.м. Выходя из таких данных стоимость по доходному за вычетом расходов получается 830000, по витратному 317000 (считалось правда по старому упвс), площадь застройки 100 кв.м, общая площадь ЗУ 150 кв.м. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 06 Ноя 2007 12:23 не понял. по идее, метод остатка подразумевает, что вы считаете по доходному стоимость улучшенного участка и из этой стоимости вычитаем стоимость улучшений по УПВС. то есть по идее, если соседний участок застроен меньшего размера зданием, то и стоимость по доходу меньше, чем у вашего, и стоимость 1м2 земли близка к вашей. Людмила Возраст: 40 Сообщения: 15 Добавлено: Вт, 06 Ноя 2007 12:35 по идее да, но на деле нет, есть какой-то +-, что в даном случае далек от действительности. Мне кажется, что должна быть какая-то норма застройки (возможно застроить 40 % участка, остальное для обслуговування будівлі), а если эта норма не соответствует, тогда нужно что-то предпренимать. Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Вт, 06 Ноя 2007 13:44 2 zanoza если привязываться к мысли о том, кто каким образом использует/будет использовать объект ЗД оценки, получаем, например для участка 10 соток в городе Киеве (далее всё очень условно): Вариант 1: посеял траву и никого не пускаю - 0 баксов/сотка Вариант 2: построил жилой дом 300м2 - 100тыщ баксов/сотка Вариант 3: минимаркет на 1000м2 - 250 тыщ/сотка Вариант 4: офис центр 24 этажа с подземным паркингом - 1млн баксов/сотка Поэтому и нужно определиться с НЭИ. И тут, например, предположим, что вариант 3 невозможен по каким-нибудь разрешительным вопросам, вариант 1,2 не приводит к максимальной стоимости ОО, вариант 3 отвечает всем условиям НЕИ. Поэтому если на двух условно одинаковых соседних участках стоит дом на 100м2 и 200м2, а можно построить на 800м2 и он будет 1. физически реализуем 2. законодательно дозволен 3. экономически целесообразен (кому-то нужен) 4. сгенерирует максимальную стоимость объекта оценки то именно его и нужно будет в итоге просчитать. _________________ "я не оценщик, я только учусь" zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 06 Ноя 2007 13:49 ну так без ваших расчетов тут сложно понять, проблема в том, что ЗУ плотнее застроен или в чем. у меня по жилью рядом дает близкие результаті Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 06 Ноя 2007 13:49 Людмила писал(а): земля считается для первичной приватизации. а то что два соседних домовладения на одном из которых стоит дом в 50м.кв., а на другом 100 м.кв.(условно одинаковы по всем остальным параметрам), будут иметь ПО МЕТОДУ ОСТАТКА разную стоимость 1м.кв. земли... разве это правильно ? скорее всего так и будет и не обязательно там где 100 м.кв. будет дороже а что тут неправильного?? - это МЕТОД ОСТАТКА!!! многие скажут что сравнительным подходом эти соседние участки будут равны в стоимости, но я с этим не согласен вернее я считаю что это необязательное условие _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 06 Ноя 2007 13:59 zanoza писал(а): не понял. по идее, ... то и стоимость по доходу меньше, чем у вашего, и стоимость 1м2 земли близка к вашей. Близка - но не обязательно равна... согласен _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 06 Ноя 2007 14:02 Yourick, я что-то смысл вашего поста ко мне не поняла. я где-то писала, что не надо НЭИ определять? и следует заметить, что максимальная стоимость ОО не означает максимальную стоиммость ЗУ под ним. и НЭИ не ОО надо определять, а ЗУ. и к методу остатка все вышеизложенное вообще не имеет отношения - там рассматривается уже сформированный объект - ЗУ+земельные улучшения (имхо) Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 06 Ноя 2007 14:03 Людмила писал(а): ... должна быть какая-то норма застройки (возможно застроить 40 % участка, остальное для обслуговування будівлі), а если эта норма не соответствует, тогда нужно что-то предпренимать. это вам в архитектуру, но там нормы скорее всего еще советские и ничем вам не помогут... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 06 Ноя 2007 14:05 Yourick писал(а): 2 zanoza ... Вариант 1: посеял траву и никого не пускаю - 0 баксов/сотка Вариант 2: построил жилой дом 300м2 - 100тыщ баксов/сотка Вариант 3: минимаркет на 1000м2 - 250 тыщ/сотка Вариант 4: офис центр 24 этажа с подземным паркингом - 1млн баксов/сотка .... таким образом вы говорите что улучшения на ЗУ влияют на стоимость самого ЗУ... только тссссссссссссс, не говорите так, я уже однажды сказал - мне не поверили, вот только точку опоры найду....и опять скажу... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 06 Ноя 2007 14:06 Андрюса, еще чуть-чуть, и еще одна медаль обеспечена _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 06 Ноя 2007 14:13 только не бейте....а медали вешайте... кстати, мож Триня придумает к рангам медали? Ну за особые заслуги _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Вт, 06 Ноя 2007 14:15 zanoza писал(а): и следует заметить, что максимальная стоимость ОО не означает максимальную стоиммость ЗУ под ним. и НЭИ не ОО надо определять, а ЗУ. 1. Если мы ценим ЗУ, то ОО он и есть 2. максимальная стоимость ОО не означает максимальную стоиммость - совершенно согласен 3. НЕИ ЗУ - это то, что в итоге даст его макс. стоимость zanoza писал(а): к методу остатка все вышеизложенное вообще не имеет отношения - там рассматривается уже сформированный объект - ЗУ+земельные улучшения (имхо) Ну тогда мы говорим не про рыночную стоимость ЗУ Людмила писал(а): Мне кажется, что должна быть какая-то норма застройки (возможно застроить 40 % участка, остальное для обслуговування будівлі), а если эта норма не соответствует, тогда нужно что-то предпренимать. +100! Это одно из условий НЕИ, "а что нам разрешат построить?" _________________ "я не оценщик, я только учусь" nasten6ka Возраст: 40 Сообщения: 172 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 06 Ноя 2007 14:16 Людмила писал(а): земля считается для первичной приватизации. а то что два соседних домовладения на одном из которых стоит дом в 50м.кв., а на другом 100 м.кв.(условно одинаковы по всем остальным параметрам), будут иметь ПО МЕТОДУ ОСТАТКА разную стоимость 1м.кв. земли... разве это правильно ? ведь аренду мы принимаем земельного участка с земельными улучшениями, т.е. чем больше у вас площадь недвижимости, соответственно, тем больше будет операционный доход. разумеется остаточная стоимость замещения недвижимости, которую вы после будете вычитать из прокапитализированного ЧОД, тоже выше, однако и ЧОД выше........тут должна быть пропорция. и будет ли разниться стоимость зависит, на мой взгляд, только от экономического износа. т.е. если он имеет место быть, еще и большим (например, нерентабельные места расположения объектов), то земля может уйти в минус вообще (чтоб не ушла, надо рассчитать правильно экономический износ), ежели его нет - все в порядке, от площади недвижки стоимость з.у. не пострадает. ну, это так.....субъективное мнение _________________ краткость - сестра таланта, но враг гонорара nasten6ka Возраст: 40 Сообщения: 172 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 06 Ноя 2007 14:25 Людмила писал(а): по идее да, но на деле нет, есть какой-то +-, что в даном случае далек от действительности. Мне кажется, что должна быть какая-то норма застройки (возможно застроить 40 % участка, остальное для обслуговування будівлі), а если эта норма не соответствует, тогда нужно что-то предпренимать. все нормы земельных участков для обслуживания того или иного объекта недвижимости прописаны в ДБН. зависят от многих факторов: назначение, этажность... по правилам прежде чем строить объект, разрабатывается "проект землеустрію щодо відведення земельної ділянки" (там все должно быть учтено), затем генплан...... но, к превеликому сожалению, у нас никакие нормы не соблюдаются.......мало того, не соблюдаются даже зоны обрушения зданий строят как хотят. _________________ краткость - сестра таланта, но враг гонорара Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме