это парикмахерская в центре рай.центра, реально стоимость 1 сотки 1000 дол., оренда торг.-оф. недв. 15-19 дол. кв.м, цена квартиры под офис в центре 1000 дол.кв.м. Выходя из таких данных стоимость по доходному за вычетом расходов получается 830000, по витратному 317000 (считалось правда по старому упвс), площадь застройки 100 кв.м, общая площадь ЗУ 150 кв.м.
zanoza Spammer
Сообщения: 12986
Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 12:23
не понял.
по идее, метод остатка подразумевает, что вы считаете по доходному стоимость улучшенного участка и из этой стоимости вычитаем стоимость улучшений по УПВС.
то есть по идее, если соседний участок застроен меньшего размера зданием, то и стоимость по доходу меньше, чем у вашего, и стоимость 1м2 земли близка к вашей.
Людмила
Возраст: 40
Сообщения: 15
Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 12:35
по идее да, но на деле нет, есть какой-то +-, что в даном случае далек от действительности. Мне кажется, что должна быть какая-то норма застройки (возможно застроить 40 % участка, остальное для обслуговування будівлі), а если эта норма не соответствует, тогда нужно что-то предпренимать.
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 13:44
2 zanoza
если привязываться к мысли о том, кто каким образом использует/будет использовать объект ЗД оценки, получаем, например для участка 10 соток в городе Киеве (далее всё очень условно):
Вариант 1: посеял траву и никого не пускаю - 0 баксов/сотка
Вариант 2: построил жилой дом 300м2 - 100тыщ баксов/сотка
Вариант 3: минимаркет на 1000м2 - 250 тыщ/сотка
Вариант 4: офис центр 24 этажа с подземным паркингом - 1млн баксов/сотка
Поэтому и нужно определиться с НЭИ.
И тут, например, предположим, что
вариант 3 невозможен по каким-нибудь разрешительным вопросам,
вариант 1,2 не приводит к максимальной стоимости ОО,
вариант 3 отвечает всем условиям НЕИ.
Поэтому если на двух условно одинаковых соседних участках стоит дом на 100м2 и 200м2, а можно построить на 800м2 и он будет
1. физически реализуем
2. законодательно дозволен
3. экономически целесообразен (кому-то нужен)
4. сгенерирует максимальную стоимость объекта оценки
то именно его и нужно будет в итоге просчитать.
_________________ "я не оценщик, я только учусь"
zanoza Spammer
Сообщения: 12986
Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 13:49
ну так без ваших расчетов тут сложно понять, проблема в том, что ЗУ плотнее застроен или в чем.
у меня по жилью рядом дает близкие результаті
Филин Андрей Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 13:49
Людмила писал(а):
земля считается для первичной приватизации.
а то
что два соседних домовладения на одном из которых стоит дом в 50м.кв., а на другом 100 м.кв.(условно одинаковы по всем остальным параметрам), будут иметь ПО МЕТОДУ ОСТАТКА разную стоимость 1м.кв. земли...
разве это правильно ?
скорее всего так и будет и не обязательно там где 100 м.кв. будет дороже
а что тут неправильного?? - это МЕТОД ОСТАТКА!!!
многие скажут что сравнительным подходом эти соседние участки будут равны в стоимости, но я с этим не согласен вернее я считаю что это необязательное условие
_________________ Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Филин Андрей Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 13:59
zanoza писал(а):
не понял.
по идее, ... то и стоимость по доходу меньше, чем у вашего, и стоимость 1м2 земли близка к вашей.
Близка - но не обязательно равна...
согласен
_________________ Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
zanoza Spammer
Сообщения: 12986
Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 14:02
Yourick, я что-то смысл вашего поста ко мне не поняла.
я где-то писала, что не надо НЭИ определять?
и следует заметить, что
максимальная стоимость ОО не означает максимальную стоиммость ЗУ под ним. и НЭИ не ОО надо определять, а ЗУ.
и к методу остатка все вышеизложенное вообще не имеет отношения - там рассматривается уже сформированный объект - ЗУ+земельные улучшения (имхо)
Филин Андрей Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 14:03
Людмила писал(а):
... должна быть какая-то норма застройки (возможно застроить 40 % участка, остальное для обслуговування будівлі), а если эта норма не соответствует, тогда нужно что-то предпренимать.
это вам в архитектуру, но там нормы скорее всего еще советские и ничем вам не помогут...
_________________ Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Филин Андрей Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 14:05
Yourick писал(а):
2 zanoza
...
Вариант 1: посеял траву и никого не пускаю - 0 баксов/сотка
Вариант 2: построил жилой дом 300м2 - 100тыщ баксов/сотка
Вариант 3: минимаркет на 1000м2 - 250 тыщ/сотка
Вариант 4: офис центр 24 этажа с подземным паркингом - 1млн баксов/сотка
....
таким образом вы говорите что улучшения на ЗУ влияют на стоимость самого ЗУ...
только тссссссссссссс, не говорите так, я уже однажды сказал - мне не поверили, вот только точку опоры найду....и опять скажу...
_________________ Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Серый Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 14:06
Андрюса, еще чуть-чуть, и еще одна медаль обеспечена
_________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Филин Андрей Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 14:13
только не бейте....а медали вешайте...
кстати, мож Триня придумает к рангам медали? Ну за особые заслуги
_________________ Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 14:15
zanoza писал(а):
и следует заметить, что
максимальная стоимость ОО не означает максимальную стоиммость ЗУ под ним. и НЭИ не ОО надо определять, а ЗУ.
1. Если мы ценим ЗУ, то ОО он и есть
2. максимальная стоимость ОО не означает максимальную стоиммость - совершенно согласен
3. НЕИ ЗУ - это то, что в итоге даст его макс. стоимость
zanoza писал(а):
к методу остатка все вышеизложенное вообще не имеет отношения - там рассматривается уже сформированный объект - ЗУ+земельные улучшения (имхо)
Ну тогда мы говорим не про рыночную стоимость ЗУ
Людмила писал(а):
Мне кажется, что должна быть какая-то норма застройки (возможно застроить 40 % участка, остальное для обслуговування будівлі), а если эта норма не соответствует, тогда нужно что-то предпренимать.
+100! Это одно из условий НЕИ, "а что нам разрешат построить?"
_________________ "я не оценщик, я только учусь"
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 14:16
Людмила писал(а):
земля считается для первичной приватизации.
а то
что два соседних домовладения на одном из которых стоит дом в 50м.кв., а на другом 100 м.кв.(условно одинаковы по всем остальным параметрам), будут иметь ПО МЕТОДУ ОСТАТКА разную стоимость 1м.кв. земли...
разве это правильно ?
ведь аренду мы принимаем земельного участка с земельными улучшениями, т.е. чем больше у вас площадь недвижимости, соответственно, тем больше будет операционный доход. разумеется остаточная стоимость замещения недвижимости, которую вы после будете вычитать из прокапитализированного ЧОД, тоже выше, однако и ЧОД выше........тут должна быть пропорция. и будет ли разниться стоимость зависит, на мой взгляд, только от экономического износа. т.е. если он имеет место быть, еще и большим (например, нерентабельные места расположения объектов), то земля может уйти в минус вообще (чтоб не ушла, надо рассчитать правильно экономический износ), ежели его нет - все в порядке, от площади недвижки стоимость з.у. не пострадает.
ну, это так.....субъективное мнение
_________________ краткость - сестра таланта, но враг гонорара
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 14:25
Людмила писал(а):
по идее да, но на деле нет, есть какой-то +-, что в даном случае далек от действительности. Мне кажется, что должна быть какая-то норма застройки (возможно застроить 40 % участка, остальное для обслуговування будівлі), а если эта норма не соответствует, тогда нужно что-то предпренимать.
все нормы земельных участков для обслуживания того или иного объекта недвижимости прописаны в ДБН. зависят от многих факторов: назначение, этажность...
по правилам прежде чем строить объект, разрабатывается "проект землеустрію щодо відведення земельної ділянки" (там все должно быть учтено), затем генплан......
но, к превеликому сожалению, у нас никакие нормы не соблюдаются.......мало того, не соблюдаются даже зоны обрушения зданий
строят как хотят.
_________________ краткость - сестра таланта, но враг гонорара
Следующая тема Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме