| Автор |
Сообщение |
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пн, 29 Авг 2005 17:21 |
  |
| Маришка писал(а): |
Добавлено: Ср Окт 27, 2004 3:58 pm
Всем привет! Давненько я не заходила на форум. А здесь - красотища и очень удобненько. Спасибо всем, кто к этому причастен.
Теперь хочу обратиться к тем оценщикам, которые сталкивались с такой ситуацией или, может быть не сталкивались, но знают че делать надо.
Никому не секрет, что 1. Заказчикам оценка нужна "вчера было поздно", 2.Когда что-то куда-то стукнет (как правило, после каких-то проверок).
Вот и у меня возникла подобная ситуация: Предприятие торговли (учебной литературой) арендовало помещение в городской библиотеке под книжный лоток и платило арендную плату (как договорились с руководством). За это время арендатор сделал ремонт в помещении, отдельный вход , успешно торгует. Тут - бац - проверка КРУ: Почему арендная плата с потолка, а не из оценочной стоимости??? Вот и обращается наш арендатор к оценщику, мол так и так - оцените для аренды. Приходит к ним оценщик, а там красота, ремонт - лялечка. И слушает о том, какое было ужасное состояние, и верит, а что делать с этой красотой не знает.
Возник тогда у него вариант посчитать улучшения - заказчику не понравилось - много волокиты и денег лишних платить.
Вот и решил оценщик оценить помещение как есть, мол плата за книжный лоток в размере всего-то 4% от оценочной,с чем клиент согласился.
Делает оценщик отчет и что-то его смущает, а что - понять не может, не нравится ему что-то. И самое главное-отказаться нельзя (бывает и такое).
Помогите, пожалуйста.
Всем заранее благодарна, не судите строго. До скорого!!!!!!!!!!!!!!!!!
Меня с моим же именем не пускают на форум, поэтому меняю его на Маришка. |
| Trinichka писал(а): |
Добавлено: Ср Окт 27, 2004 5:54 pm
| Маришка писал(а): |
| Меня с моим же именем не пускают на форум, поэтому меняю его на Маришка. |
Мариша, ты вводи свой ник и свой пароль, какой действовал на старом форуме. Мы тебя просто уже давно зарегистрировали. Все кто активно учавствовал в обсуждениях на старом форуме - зарегистрированы на этом.
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь |
| КовАл писал(а): |
Добавлено: Ср Окт 27, 2004 6:47 pm
2 Маришка, не знаю чего смущает оценщика, кажись он делает всё верно. Может быть его смущает оплата за работу
_________________
Любопытство не порок!!! |
| ЖЕКА писал(а): |
Добавлено: Чт Ноя 04, 2004 3:35 pm
Все нормально пусть считает по факту с учетом того что видит, смущать тут может тока одно это когда посчитают заказчики буду т говорить что дорого получилось и что они все это сами делали ичтоже теперь им больше платить. А так все нормально, методически все верно и заказчикам тут нечем не поможеш. Тока делать конечно оценку нужно на дату осмотра. |
| Наглец писал(а): |
Добавлено: Пн Ноя 15, 2004 7:31 pm
Господа! Подарите отчет оценке: Определение рыночной стоимости нежилых помещений подлежащих приватизации способом выкуп, с учетом затрат арендатора на неотделимые улучшения.
Я Вам тоже чтото подарю! |
| Маришка писал(а): |
Добавлено: Пн Ноя 15, 2004 11:11 pm
Во наглец!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Извини, помочь не могу. Пока что я сама ко всем цепляюсь с вопросами.
Кто ищет - тот нахоодит.
Удачи!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
_________________
Лучше дураком показаться. чем оказаться, поэтому не бойтесь задавать вопросы. |
| КовАл писал(а): |
Добавлено: Вт Ноя 16, 2004 10:28 am
Отчет положил сюда:
Адрес: klub-vikno@narod.ru
Пароль: vikno
Набирать так: www.yandex.ru
Дальше, в правом верхнем углу нажать на: Войти в почту
Ввести Логин: klub-vikno и Пароль: vikno
З.Ы.
| Цитата: |
| Я Вам тоже чтото подарю! |
Ваше «чтото» можете положить рядом
_________________
Любопытство не порок!!! |
| Анук писал(а): |
Добавлено: Сб Дек 25, 2004 12:21 pm
Господа оценщики!!! Возник вопрос!
Знаю, сможете помочь ! Нужно оценить производственную недвижимость с целью оспорить договор купли-продажи на дату оценки и здесь внимание: 2000, 2001, 2002 гг. Как считать сравнительным способом, когда информация по аналогам на то время невозможно ограничена в г. Ульяновске. Можно ли считать доходником такую недвижимость?
Все дело в том, что у Заказчика оценки возникли вопросы по реальной стоимости этих объектов на ту дату и он не согласен со стоимостью продажи( считает, что продано за безценок) ПОМОГИТЕ!!!!!! Сроки горят |
| КовАл писал(а): |
Добавлено: Сб Дек 25, 2004 3:08 pm
Уважаемый, Aнук, да, производственную недвижимость можно считать доходником, но шо-то я сомневаюсь, что аналогов по арендной плате вы найдете больше, чем аналогов продаж… хотя Вам виднее.
Ну, я надеюсь, что ответил на Ваш вопрос, а теперь, уж извините, не удержусь и спрошу Вас, вдруг ответите НА КОЙ *** ВАМ НУЖНО ПОДСТАВЛЯТЬ ВАШЕГО КОЛЛЕГУ, оценившего эти объекты в 2000, 2001, 2002 гг.???!!!
Вы уверены, что, находясь в той ситуации, что и он, Вы бы оценили их по-другому? Почему бы Вам просто не послать своего заказчика… здесь есть два варианта куда:
1. в пешее эротическое путешествие;
2. в экспертный совет г. Ульяновск, для проведения рецензии отчетов вашего коллеги.
Ну, не заработаете Вы несколько гривен, ну и шо… ведь не умрете же, правда?
_________________
Любопытство не порок!!! |
| флай писал(а): |
Добавлено: Пн Дек 27, 2004 9:52 am
Уважаемый Анук!
На мой взгляд, сначала надо прошерстить чего там в наших документах нормативных говорится - это по сути самой проблемы оспаривания результатов оценки за прошлые годы, кроме того юридически любую оценку оспорить очень сложно. А ваще действительно на кой вам подставлять кого то из за каких там денег и из за какого там заказчика (который кстати окажется сволочью - потому как чего это он чичас проснулся и решил поднять этот вопрос на поверхность- завтрева он вашу оценку оспорит), и из-за какой-то там ограниченности по инфе в г. Ульяновске. Смутитиельно как то помогать кому-то в таком ... деле.
с уважением.
_________________
флаюшка |
|
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
     |
|
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 03 Фев 2006 17:29 |
|
Привет всем. Подскажите пожалуйста: делаю оценку офиса для аренды, с момента заключения договора аренды арендатором был проведен незначительный ремонт. Обязательно ли показывать улучшения? |
|
|
|
|
XTC
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 03 Фев 2006 17:55 |
|
Оценивать обязательно то, что видишь (по факту)... |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Фев 2006 18:43 |
|
Но прощадь по факту! |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 06 Фев 2006 16:15 |
|
разумеется, ценим то, что видим.. интересует - обязательно ли показывать стоимость улучшений. С целью определения стоимости недвижимости на момент сдачи в аренду, то есть, без улучшений.. Логика вопроса в том, что финансовые вложения в улучшения незначительны.. и разница между: с улучш. и без улучш. будет несущественной..
так подскажите, уважаемые оценщики, есть ли норма закона, которая требует выделения проведеных улучшений отдельной стоимостью? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 06 Фев 2006 16:54 |
|
Если я не ошибаюсь, большинство арендаторов делают "улучшения" мелкие в своих помещениях (обои меняют, линолеум), но это уже их проблемы, что от этого увеличивается стоимость помещений - это проблемы арендатора (как правило они такие мелкие улучшения не согласовывают, без смет и всего прочего). Мы обычно делаем - "что вижу, то пою". |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 06 Фев 2006 17:14 |
|
ну да, а потом арендатор жалуется, что мало того, что задрипанную халупу взял и за свои деньги привел в порядок, так ему же потом за его деньги арендную плату подняли 
фонд не каждому дает разрешение на ремонт, и потом - если ты сам все поклеил, подтверждения затрат не будет. а помещения все в таком состоянии, что надо ремонтироватьв любом случае.
мы обычно (если есть данные о том, в каком состоянии помещение было взято в аренду до ремонта) при продлении договора аренды пытаемся приблизиться к тому, что было, то есть улучшения арендатора не учитывать.
учитываем только при выкупе, когда все официально подтверждено. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 06 Мар 2006 16:33 |
|
Так, ну это называется "договорилась".
Пришел мне объект на оценку - помещения в поликлинике под аренду. Я их делала два года назад. Теперь им надо продлить аренду, они (арендаторы) конечно же, сделали там ремонт и теперь требуют, шоб я его учла, якобы у них все согласовано (еще доки не видела, завтра только пойду). Хочу знать, как вообще с ними разговаривать. Могу я учитывать улучшения, если есть доки и как мне это сделать? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
A-LEX
Возраст: 50
Сообщения: 53
|
| Добавлено:
Пн, 06 Мар 2006 17:05 |
|
| SHE писал(а): |
Так, ну это называется "договорилась".
Пришел мне объект на оценку - помещения в поликлинике под аренду. Я их делала два года назад. Теперь им надо продлить аренду, они (арендаторы) конечно же, сделали там ремонт и теперь требуют, шоб я его учла, якобы у них все согласовано (еще доки не видела, завтра только пойду). |
такая вот кухня:
арендатор определяется с тем, хочет ли он чтоб улучшения были зачислены в стоимость арендной платы, договаривается с "органом", "орган" выступают заказчиком оценки (хотя это нужно уточнить) , вы делаете отчёт.... но потом, при выкупе улучшения учитываться не будут (на мой взгляд в поликлинике арендатор купить ничего не сможет, так что учёт затрат на улучшения для него вариант)
Удачи...
| SHE писал(а): |
| Хочу знать, как вообще с ними разговаривать. Могу я учитывать улучшения, если есть доки и как мне это сделать? |
при оценке обратите внимание на п.2 Порядоку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації.
у меня возникла такая коллизия: все улучшения согласованы всеми, есть разрешения, акты приёма, аудиторские заключения на определённую сумму, а вот в отчёте пришлось всё пересчитать и уменьшить сумму улучшений (рецензент посоветовала даже со своим сметчиком выехать, дабы учесть всё) |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 06 Мар 2006 17:16 |
|
| Цитата: |
| арендатор определяется с тем, хочет ли он чтоб улучшения были зачислены в стоимость арендной платы, договаривается с "органом", "орган" выступают заказчиком оценки |
Если я верно поняла, то - я ценю как вижу , т.е. помещение в лучшем состоянии чем было, а арендатор сам разбирается с арендодателем? или у них момент "учета улучшений в арендной плате" должен быть прописан в договоре? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
A-LEX
Возраст: 50
Сообщения: 53
|
| Добавлено:
Пн, 06 Мар 2006 17:31 |
|
не очень понл вопрос, но если понял, то: в отчёте Вы должны учесть улучшения на сумму которая не превышает фактически затраченой и утверждённой "органом".
думаю что Вам лучше уточнить этот вопрос с управлением комунального имущества ну или кто там у них собственник... |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 06 Мар 2006 17:38 |
|
Они отчеты в Минздрав отправляют.
Вы меня простите, пАжаласта, за глупые вопросы, но я в улучшениях, ну ничего не понимаю  а еще и законодательство на украинском.......и ни одного отчета с улучшениями я не делала еслиб хоть где-то посмотреть, а то каша в голове, к тому же не знаю, что сказать заказчику - могу я их учесть или нет |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Che
Возраст: 45
Сообщения: 100
Откуда: Ukraine
|
| Добавлено:
Пн, 06 Мар 2006 20:12 |
|
2 SHE: Может повторюсь .. заранее извините .. .. конечно же Ви сможете учесть ети улучшения .. и даже обязаны их учесть .. ведь мы оцениваем то что видим .. но вот незадача .. их учет отобразиться лишь в повышении орендной платы за это помещение .. для самого же Заказчика .. и всё !!! ..
И кроме того Ваш Заказчик говорит что у него:
| SHE писал(а): |
| .. все согласовано .. |
Вполне может быть .. никто и не спорит с этим .. пакет документов по типу - разрешение на проведение неотъемлемых улучшений, аудиторские выводи, сметы .. и самое главное решение о компенсации стоимости неотъемлемых улучшений .. все это будет необходимо лишь при приватизации .. но никак на стадии очередного переоформления договора аренды .. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 06 Мар 2006 20:28 |
|
2 SHE
Вы оцениваете как есть (с улучшениями) - одна стоимость. Затем оценивает без улучшений (такая себе виртуальная оценка) - вторая стоимость. Из первой вычитает вторую и получаете прирост в стоимости, который дали улучшения. Затем сравниваете этот прирост со ст-тью улучшений, признаной вами после анализа всех доков (согласование, аудит. заключение, сметы, акты приема-передач). И дальше два варианта:
1. Разница больше, чем признаная вами стоимость - принимаете признаную стоимость.
2. Разница меньше, чем признаная вам ст-ть - принимаете разницу.
Все.
З.Ы. а посмотреть как можно в моем отчете, я уже писал в этой теме выше, что отчет лежит в ящике:
Адрес: klub-vikno@narod.ru
Пароль: vikno
Набирать так: www.yandex.ru
Дальше, в правом верхнем углу нажать на: Войти в почту
Ввести Логин: klub-vikno и Пароль: vikno |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 06 Мар 2006 20:31 |
|
БАльшое челАвеческое пасиба! Че! Вы меня правильно поняли. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
