| Автор |
Сообщение |
Зайка
Сообщения: 147
|
 Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 14:22 |
  |
Ну так все правильно  Ну если он будет продавать 1000 кв.м. вы же не будете в рамках затратного подхода считать стоимость 400 кв.м.?  |
|
|
  |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 14:55 |
|
А почему нет? Покупатель ведь его будет рассматривать как аналог складу площадью 400 м.кв. |
|
|
 |
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 15:13 |
|
Ну по стоимости может быть да, он будет его рассматривать как аналог складу 400 кв.м., но ведь в расчетах вы не можете произвольно цифру 1000 кв.м. поменять на 400 кв.м. Вы же все равно будете считать стоимость воспроизводства для 1000 кв.м.? Хоть эта итоговая стоимость и будет близка к стоимости 400 кв.м. Я права?
И потом - вы же оценку делаете не для покупателя, а для продавца. И тут по-моему не важно как покупатель будет ее рассматривать. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 15:56 |
|
Произвольно конеШно нет... всё нужно объяснять и обосновывать Т.е. нужно объяснить почему берем в расчет в качестве аналога именно здание площадью 400 м.кв. |
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 16:00 |
|
Я думаю для Фонда такая оценка не прокатила бы...  |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 16:19 |
|
| КовАл писал(а): |
| А почему нет? Покупатель ведь его будет рассматривать как аналог складу площадью 400 м.кв. |
я понимаю что это утрированный пример, но и для такого примера можно ответить так - если покупателю надо 400 кв.м. то зачем продавцу продавать 1000 по цене 400, все же лучше продать 400, а 600 оставить себе на прозапас авось кто-то потом купит. поэтому мы возвратимся к ситуации когда площадь объект замещения будет равна площади объекта оценки. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 16:23 |
|
Угу, лучше... платить налог на землю, обслуживать помещения, которые (по условию задачи) никто не купит |
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 16:32 |
|
Ну кто-то же собирается купить 400 кв.м., значит кто-то купит и 600 кв.м. Но так никто не делает - у нас не купят 600 кв.м., поэтому давайте продадим 1000 по цене 400. Ну согласитесь, это не рационально с точки зрения продавца. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 16:52 |
|
Блин, ну Вы меня простите, но это не я условия задачи придумывал  |
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 17:01 |
|
Ладно, прощаем!
Добавлено спустя 4 минуты 35 секунд:
В оценке есть масса возможностей как увеличить законным путем стоимость, так и уменьшить ее тем же путем
Но пытаться что-то делать со стоимостью уменьшая площадь функционального аналога в затратном подходе - это как-то в Москву через Владивосток по-моему...Зачем просто????
То, что предлагал Грей Хорз (оценить этот чертов склад или что оно там исходя из его доходности, допустим путем переоборудования в офис) можно сделать в рамках доходного подхода с полным правом и ничего не сочиняя. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 17:16 |
|
| КовАл писал(а): |
| Угу, лучше... платить налог на землю, обслуживать помещения, которые (по условию задачи) никто не купит |
продавать в таком случае (что бы не платить за содержание) инвестор будет только в вынужденной ситуации, а это уже как минимум не рыночная стоимость....
ну как не крути а именно такое поведения типичного инвестора мы чаще всего и наблюдаем, держать до посинения, но не продавать.
вот гипертрофированный пример такого поведения. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Пн, 28 Фев 2011 21:03), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 17:27 |
|
Да уж.... И это в Китае с населением более миллиарда... Но это явно обоснованно экономически, скорее всего просто завышенные цены. Китайцы с их предприимчивостью явно не построили бы целый город в неподходящем для этого месте. |
|
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 18:50 |
|
| Зайка писал(а): |
Подождите...что значит продать невозможно?  По-моему все можно продать смотря по какой цене, но на то оценка и существует чтобы в этой рыночной цене учесть и отсутствие спроса, и другие внешние факторы. Понятно что это "условный пример", но в жизни так не бывает.. |
Бывает. Приезжайте к нам в гости, повезем Вас в Константиновку, Снежное, Доброполье, Красный Луч.....Внешний износ такой, что сейчас даже под разборку не берут...., хотя предлагают.... Затраты на разборку превышают доход от материалов.
| Зайка писал(а): |
| Но так никто не делает - у нас не купят 600 кв.м., поэтому давайте продадим 1000 по цене 400. Ну согласитесь, это не рационально с точки зрения продавца. |
А рационально:
| КовАл писал(а): |
| платить налог на землю, обслуживать помещения, которые (по условию задачи) никто не купит |
? И ждать, пока все просто рухнет?
Вы же определяете рыночную стоимость... И на определенную дату. А значит на эту дату есть соотношение между предложением и спросом. И если (по условию задачи) 600 м не нужны и приносят убыток (за счет затрат на содержание), то продавцу выгоднее продать все 1000 м, как 400 м (при условии, что покупатель готов купить все 1000 по цене четырехсот).
| Grey Horse писал(а): |
Читаем далее:
| Цитата: |
| 7. Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку. |
Почему-то это никто не вспомнил.
То есть замещаем объект оценки путем нового строительства объекта такой же полезности.
|
Зачем далеко ходить: рынок недвижимости в Луганской области: объекты (цеха бывших заводов) предлагают по 110-120 дол/м (площади 10000-12000 м), При переговорах реальному покупателю цену опускают до 50-60 дол/м, т. е. продают по стоимости цеха в 1000 м! Только заберите!!!! 
Хотя, на истину во всех инстанциях не претендую.  |
_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 21:30 |
|
У нас такая же ситуация, как у Sova |
|
|
|
|
Ansuz-Sowulo
Сообщения: 29
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 08:47 |
|
| Зайка писал(а): |
Я думаю не надо изобретать велосипед. Если вы хотите сказать что склад площадью 1000 кв.м. имеет реальную стоимость как такой же, но площадью 400 кв.м., то приведите полученную стоимость, как правильно сказал Максим Сочинский, к нужной с помощью износов.
И не нарушая при этом нормы украинского законодательства. |
Полностью поддерживаю.
| КовАл писал(а): |
опять же, спорное утверждение, так как например в доходнике ты будешь считать корректировку дохода на недобор, и если никому не нужны эти 600 м.кв., то и недобор у тебя составит, как минимум 60%, хотя, наверняка, он будет больше, т.к. и по остальным 400 м.кв. нужно предусмотреть какой-то лаг. По сравнительному тоже есть вопрос, если 600 м.кв. этого склада ты не сможешь никому продать (условие задачи), то как же ты их учтешь?
Та же логика и в затратном подходе, если тебе нужен склад площадью 400 м.кв., то рассматривать стоимость строительства склада 1000 м.кв. ты не будешь. |
Интересный ход рассуждений
На практике обычно все выглядит немного иначе - если из 1000 кв.м., привлекательными являются лишь 400 кв.м., и за них покупатель готов платить скажем 10 000 дол., то он будет приобретать склад площадью 1000 кв.м. за 10 000 дол. Следовательно 1 кв.м. будет стоить 10 дол., и цена вероятно будет учитывать факт непривлекательности данного объекта.
И вообще изначально оценке подлежат права на имущество - права собственности к примеру. Если у нас есть права собственности на склад площадью 1000 кв.м., то и стоимость должна быть рассчитана для прав на склад этой же площади. Другой вопрос, что сама процедура оценки должна учитывать фактор несоответствия современным требованиям рынка оцениваемого объекта. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
