| Автор |
Сообщение |
Елик
Сообщения: 114
|
 Добавлено:
Пн, 07 Май 2012 13:56 |
  |
День добрый!.
Заказчик оценки намерен взаять обьект (2 эт. здание с подвалом в госсобственности) в аренду. Но возникает вопрос - как корректно провести оценку для фонда? Посчитать поэтажно как встроенные помещения и выдать три цифры (подв., 1,2 эт. отдельно), или одну для всего здания? |
|
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 07 Май 2012 15:41 |
|
Есть объект оценки - здание, вот и оценивайте как здание.
С таким понтом ожно еще в пределах этажей дробить, типа ближе к лифту/лестнице или дальше, возле туалета или нет. Или бОльшие площади дешевле меньших. И еще кучу делений придумать.
Не будет же арендатор заключать отдельные договора аренды поэтажно/покомнатно и т.д. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 07 Май 2012 18:21 |
|
считайте все здание...максимум что могут поросить- расписать ст-ть по этажам в составе здания, ст-ть 1 км. м . подвала будет явно меньше ст-ти 1 кв.м. 1го этажа. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Вт, 08 Май 2012 07:57 |
|
| Елик писал(а): |
День добрый!.
Заказчик оценки намерен взаять обьект (2 эт. здание с подвалом в госсобственности) в аренду. Но возникает вопрос - как корректно провести оценку для фонда? Посчитать поэтажно как встроенные помещения и выдать три цифры (подв., 1,2 эт. отдельно), или одну для всего здания? |
Добрый день!
Если в потенциальном договоре аренды объект - здание, то и цените все здание. Субаренда запрещена в таких случаях. |
|
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Вс, 29 Июл 2012 15:12 |
|
А если нужно оценить комунальне майно - админ здание (часть бывшего дома отдыха) в районном центре, и нет предложений аналогичных объектов ни на продажу ни в аренду, + нет тех паспорта. Не видится возможной реализация любого из подходов корректно.
Как думаете разумно, основываясь на средних ценах по нужному городу (составленных при содействии УТО) вывести коэффициенты... и коректировать торговую недвижимость ими? То же с производственной. |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вс, 29 Июл 2012 15:57 |
|
І Dima, а для чего берется в аренду здание? Расположен в городе или за пределами?
Добавлено спустя 3 минуты 23 секунды:
И НЭИ для здания какое по-Вашему? |
|
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Вс, 29 Июл 2012 17:13 |
|
В черте города, вокруг в основном жилые дома, парк. Здание конторы, стоит на входе на территорию бывшего дома отдыха. Подъездов нет, только пешком можно подойти к зданию, кабинетная система. Кроме как админ (офис) ее не используешь, на моей взгляд. Здание деревянное достаточно старое. В средине даже санузла нет. В аренду берут партии... к выборам готовятся. |
|
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Вс, 29 Июл 2012 19:19 |
|
| І Dima писал(а): |
А если нужно оценить комунальне майно - админ здание (часть бывшего дома отдыха) в районном центре, и нет предложений аналогичных объектов ни на продажу ни в аренду, + нет тех паспорта. Не видится возможной реализация любого из подходов корректно.
Как думаете разумно, основываясь на средних ценах по нужному городу (составленных при содействии УТО) вывести коэффициенты... и коректировать торговую недвижимость ими? То же с производственной. |
Затратный у вас есть в любом случае, как впрочем и остальные... если обосновать хорошо. Корректировать торговую вероятно возможно.. почему нет? главное объяснить получение коэффициента-ов и применение его к данному населенному пункту с такой же численностью населения например... Проще взять офисные в похожих городах. |
|
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Вс, 29 Июл 2012 20:07 |
|
Вот еще вопросик. Если в Свидетельстве или еще где указано, что недвижимость магазин, мне законодательно дозволено устраивать там офис? 
Если коммерческого назначения написано, тогда вроде как все в порядке, а если указано там... магазин непродовольчих товаров. Извините за суржик  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 29 Июл 2012 20:32 |
|
Вот блин в наших свидетельствах чего только не пишут. Мне попадалось и такое - "зал игровых автоматов", и "примыщення колишньоъ аптеки"...
Смотрите по ДБН и СНиП, что в каком помещении может быть. Я обычно пишу - нежитлове вбудоване приміщення |
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Вс, 29 Июл 2012 23:01 |
|
| І Dima писал(а): |
нет предложений аналогичных объектов ни на продажу ни в аренду, + нет тех паспорта.
Как думаете разумно, основываясь на средних ценах по нужному городу (составленных при содействии УТО) вывести коэффициенты... и коректировать торговую недвижимость ими? То же с производственной. |
Нет техпаспорта? каким образом вы думаете выполнить расчет затратным подходом, основываясь на каких данных?
Торговую недвижимость в условиях отсутствия данных на рынке можете корректировать относительно офисной недвижимости. Разница в цене между торговой и производственной - существенная, лучше не прибегать к такому варианту. Использовать среднестатистические цены с сайта УТО для расчет стоимости ОО считаю не корректным. Вы же оцениваете конкретный ОО, с индивидуальными техническими характеристиками. |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 30 Июл 2012 07:08 |
|
| І Dima писал(а): |
| Если в Свидетельстве или еще где указано, что недвижимость магазин, мне законодательно дозволено устраивать там офис? |
Мое мнение - оценивать нужно с точки зрения НЭИ.
| І Dima писал(а): |
| Как думаете разумно, основываясь на средних ценах по нужному городу (составленных при содействии УТО) вывести коэффициенты... и коректировать торговую недвижимость ими? То же с производственной. |
Я бы лучше рассмотрела подобную недвижимость в подобных городах. Подобных, например, по стоимости жилой недвижимости. Коэффициенты - это такое дело  |
|
|
|
|
Lovchiy
Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете
|
| Добавлено:
Пн, 30 Июл 2012 16:55 |
|
Договора аренды с "партиями" просили предоставить? Вот вам и арендные ставки, коль их больше в райцентре отыскать затрудняетесь. |
_________________
Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент |
|
 |
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Пн, 30 Июл 2012 20:57 |
|
| Lovchiy писал(а): |
| Договора аренды с "партиями" просили предоставить? Вот вам и арендные ставки, коль их больше в райцентре отыскать затрудняетесь. |
Имеете ввиду старые договора? Они когда были, как минимум на прошлых выборах... Ну а вообще мысль. Я не спрашивал.
Еще вопрос по теме. А если просят посчитать отдельные встроенные помещения. Считать отдельные комнаты, или таки рассчитать части коридоров, санузла и т.д. По идее это будет заключено в стоимости помещений... |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 30 Июл 2012 21:11 |
|
І Dima, считайте то, что у вас в договоре прописано. прописана часть коридора - считайте. не прописана - нет. может партийцы в окно влетать будут... и не гадят... |
|
|
|
|
WASDEROZON
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 30 Июл 2012 21:13 |
|
| work писал(а): |
Торговую недвижимость в условиях отсутствия данных на рынке можете корректировать относительно офисной недвижимости. . |
и поправки корректно обоснуете "в условиях отсутствия данных на рынке" ???
Согласен с Юта - пишем что НЭИ " коммерческое использование"и в качестве аналогов берем все бизнес-помещения :торговые ,офисные, ,нежилые ,квартиры под бизнес и т.д., в т.ч. по подобным нас.пунктам области. |
|
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Пн, 30 Июл 2012 21:16 |
|
Может и так... |
|
|
|
|
Lovchiy
Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете
|
| Добавлено:
Вт, 31 Июл 2012 07:18 |
|
Как правило, в подобных арендных договорах места общего пользования не фигурируют, это как бы бесплатный бонус. А вообще Заноза верно указала - вытребуйте/попросите, прочитайте и будет Вам счастье от знания |
_________________
Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент |
|
|
|
Dkozach
Сообщения: 64
|
| Добавлено:
Пт, 05 Окт 2012 13:19 |
|
Добрый день.. помогите, пжл, разобраться ... Необходимо оценить помещение, которое, сдается в аренду фонду социального страхования... Что писать в отчете - "Цель оценки" ? Какие подходы использовать? Должна быть указана рыночная цена всего помещения или цену аренды в мес/год ? Этот отчет нужен для БТИ ? Спасибо Вам за помощь. |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пт, 05 Окт 2012 13:25 |
|
| Dkozach писал(а): |
| еобходимо оценить помещение, которое, сдается в аренду фонду социального страхования... Что писать в отчете - "Цель оценки" |
Цель - определение рыночной стоимости
Функция - результаты оценки будут использованы для определения арендной платы
| Dkozach писал(а): |
| Какие подходы использовать? |
все, которые возможно использовать, желательно все три
| Dkozach писал(а): |
| Должна быть указана рыночная цена всего помещения или цену аренды в мес/год ? |
Рыночная стоимость всего помещения
| Dkozach писал(а): |
| Этот отчет нужен для БТИ ? |
в общем случае нет |
|
|
|
|
Dkozach
Сообщения: 64
|
| Добавлено:
Пт, 05 Окт 2012 13:28 |
|
Спасибо за ответы. Кто тогда будет выводить стоимость аренды в год ? |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пт, 05 Окт 2012 13:34 |
|
| Dkozach писал(а): |
Кто тогда будет выводить стоимость аренды в год ?
|
это зависит от того, какая форма собственности оцениваемого помещения
если государственная - РО ФГИУ Вашей области, коммунальная - управление коммунальных ресурсов Вашего города по соответствующим утвержденным методикам
Добавлено спустя 7 минут 44 секунды:
А вообще сейчас вроде вся аренда идет через конкурс. уточните этот вопрос на всякий случай, а то заказчик может не знать, потом будет неприятно объясняться  |
|
|
|
|
Dkozach
Сообщения: 64
|
| Добавлено:
Пт, 05 Окт 2012 13:47 |
|
Помещение частное...... ? |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пт, 05 Окт 2012 13:58 |
|
В принципе, аренда в таком случае - договорная. Я в таких случаях делаю справочный расчет в приложении к отчету по всем имеющимся методикам и анализ рыночных арендных ставок - для принятия решений собственником помещения, но в выводах размер арендной платы никогда не указываю - только рыночную стоимость помещения |
|
|
|
|
|
|
