| Автор |
Сообщение |
Sanya
Возраст: 51
Сообщения: 45
|
 Добавлено:
Чт, 31 Май 2012 09:16 |
  |
Оценка для цели налогооблажения. Делаем двумя отчетами, землю ценим как условно свободную от застройки. Тогда что приходиться на недвижимость? |
|
|
  |
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Чт, 31 Май 2012 09:48 |
|
все остальное
возьмете аналоги в которых дом+земля, вычтите стоимость земли и получите стоимость домика. |
|
|
|
|
Forto4ka
Сообщения: 200
|
| Добавлено:
Чт, 31 Май 2012 17:38 |
|
Все остальное - это не только домик! Это все улучшения. т.е. еще и садик. и огородик и т.п. И если вычесть землю, то в остатке будут все улучшения. А для налогообложения нужен только домик!
Сначала считаем стоимость улучшенного з.у., потом стоимость улучшений, потом методом остатка - землю. Чтобы сначала землю, а потом улучшения для улучшенного уч-ка - впервые слышу. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 31 Май 2012 17:46 |
|
еще не хватало в садовых домиках сады высчитывать...отнимаем условно свободный участок и в остаке получаем ст-ть 1к.в домика, котороя опосредовано включает заборы, гаражи, сады и прочее- можно на это ткорректировать при желании, но садовые домики в 98% случаев имеют одинаковый набор заборов, гаражей, садов. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
Forto4ka
Сообщения: 200
|
| Добавлено:
Чт, 31 Май 2012 17:51 |
|
Что-то не пойму, в рамках какого это подхода и метода мы рассчитываем стоимость недвижимости, отнимая условно свободный участок? Просветите! |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 31 Май 2012 17:54 |
|
а что вас смущает ,я не пойму? берете объекты сравнения с землей, корректируете на ее ст-ть и получаете улучшения, в чем вопрос? вы что не так дома цените? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Forto4ka
Сообщения: 200
|
| Добавлено:
Чт, 31 Май 2012 18:35 |
|
Отчет по домику делаю сравнительным (землю не отнимаю, поскольку рыночная ст-ть ее включает - без земли это уже не рыночная, правда-же?).
Отчет по земле - сравнительным (аналоги свободные от застройки).
Налогообложение получается двойное. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 31 Май 2012 18:56 |
|
вы прекрасно все делате...хот ьв отчете по домику расписываетй шо домик стоит 10 грн, а земля 15...а то ж блин народ афигенно за это платит. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Forto4ka
Сообщения: 200
|
| Добавлено:
Чт, 31 Май 2012 19:14 |
|
Согласна, но это вопрос не ко мне! Я то, конечно, указываю, но налог снимают с рыночной ст-ти объекта недвижимости (у нас - домик) и кажется не смотрят, что там вт.ч. земля. Может у Вас более продвинутые нотариусы? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 31 Май 2012 20:04 |
|
при чем тут нотариусы? вам никт оне запрещает а основе отчета по земле в свтои отчете по садыбе расписать сколько стоят улучшения, сколько земля...и человеку будет проще и нотариусу и у вас это не ошибка! |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Forto4ka
Сообщения: 200
|
| Добавлено:
Чт, 31 Май 2012 22:10 |
|
А вы когда считаете "садыбу" без приватизированной земли и без отчета по земле, стоимость земли рассчитываете сами и тоже отнимаете? |
|
|
|
|
Сварог
Сообщения: 6
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Пт, 01 Июн 2012 09:15 |
|
Перші Звіти з метою оподаткування – приватні будинки. Прочитавши ПОСТАНОВУ, перетелефонувавши і обговоривши це питання з іншими оцінювачами, сформувався наступний підхід (логіка):
1. Оцінюємо поліпшення земельної ділянки
2. Вартість пропозицій подібних об'єктів в ЗМІ (якщо вони є для подібних земельно-оціночних районів) – це вартість нерухомості, де “так-сяк” розписана характеристика поліпшень (як правило: кухня, підвал, сарай, площа землі …)
3. Відповідно, якщо використовуємо порівняльний підхід відносно нерухомості в цілому, потрібно: від скорегованої вартості нерухомості відняти ринкову вартість земельної ділянки, яка оцінюється ліцензованою фірмою (приймаємо, що ринкова вартість землі оцінена коректно). При необхідності проводимо корегування на наявність (відсутність) деяких об'єктів поліпшень зем. ділянки.
4. Використовуючи витратний підхід, розраховувати потрібно кожний об'єкт поліпшень земельної ділянки, які вказані за технічним паспортом. Щодо виноградників, саду, свердловин та інших поліпшень (активів, які можна віднести до 10 рах. ОЗ), що як правило в тех..паспорті не вказані, тут на розсуд оцінювача, так як сади, виноградники, як правило мають термін економічно-ефективного використання. Наприклад, я не приймав до уваги сади, кущі і т.д.. Тим паче, що вартість низки поліпшень можуть мати значення в межах допустимої похибки відносно ринкової вартості, при цьому визначена вартість знаходитись в ринковому інтервалі. Про що це говорить, що кореляційна залежність показника вартості садів, кущів, клунь … низька і може мати значення, що до уваги, в розрахунку ринкової вартості, приймати не слід (зг. теорії мат. моделювання, критерій Стьюдента…. Ой, ну все, “…і тут Остапа понєсло”)…
Які виникли сумніви відносно вищенаведеного підходу (логіки).
По-перше. Виходить так, що вартість подібних поліпшень і під Одесою і в 70 км. від неї буде майже однакова, так як основним чинником на формування ринкової вартості нерухомості згідно градації за НСО – є земельна ділянка, вартість якої віднімається.
По-друге. Був приклад, коли в одному нас. пункті потрібно було оцінити квартиру і поліпшення (приватний будинок без зем.ділянки). Виходить так, що вартість 1кв.м. квартири вийшла значно вища.
По-третє. Коли площа земельної ділянки для певних нас. пунктів є середньостатистичною 10-15 сот., то все “нормально”, але коли в об'єкта оцінки в даному нас. пункті площа землі 25-30 сот., то виходить, що по порівняльному підходу вартість 1 кв.м. житлового будинку стає “помітно” низькою. При цьому, об'єктів порівняння з подібною площею землі відсутні.
Взагалі, проблематика в підходах, а сама головне, порозуміння в даному питанні з баченням Фонду, існує. А звіти надаються саме Регулятору і він є “останньою інстанцією істини”. |
_________________
Категоричність – ознака обмеженості ума |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 01 Июн 2012 09:31 |
|
| Forto4ka писал(а): |
| А вы когда считаете "садыбу" без приватизированной земли и без отчета по земле, стоимость земли рассчитываете сами и тоже отнимаете? |
ищу объекты сравнения с такими же з.у., расчитывают среднюю ст-ть з.у. в данном районе и корректирую на нее. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Sanya
Возраст: 51
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Пт, 01 Июн 2012 10:20 |
|
Решение было принято таковим: Отчет №1. Оценили земельный участок как условно свободный - это первый отчет под лицензией на землеоцыночные работы. Отчет №2 Оценили садовий домик сравнительным , а в выводе написали так, что стоимость домика ......, в том числе стоимость земельного участка ..... согласно отчета № 1. |
|
|
|
|
Сварог
Сообщения: 6
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Пт, 01 Июн 2012 10:32 |
|
| Sanya писал(а): |
| Решение было принято таковим: Отчет №1. Оценили земельный участок как условно свободный - это первый отчет под лицензией на землеоцыночные работы. Отчет №2 Оценили садовий домик сравнительным , а в выводе написали так, что стоимость домика ......, в том числе стоимость земельного участка ..... согласно отчета № 1. |
Аналогічно, тільки я ще конкретизую "вартість поліпшень земельної ділянки - ..грн." Так, щоб нотаріус однозначно розумів базу оподаткування
Добавлено спустя 5 минут 20 секунд:
| Sanya писал(а): |
| Решение было принято таковим: Отчет №1. Оценили земельный участок как условно свободный - это первый отчет под лицензией на землеоцыночные работы. Отчет №2 Оценили садовий домик сравнительным , а в выводе написали так, что стоимость домика ......, в том числе стоимость земельного участка ..... согласно отчета № 1. |
Як Ви розраховуєте вартість 1 кв.м. житлового будинку при оформленні Звітності для фонду? Ви включаєте в розрахунок 1 кв.м. поліпшень зем. ділянки (житлового будинку) вартість, яка визначена "Отчетом №1"? |
_________________
Категоричність – ознака обмеженості ума |
|
|
|
Forto4ka
Сообщения: 200
|
| Добавлено:
Сб, 02 Июн 2012 13:52 |
|
Ув. Сварог, полностью согласна с вашими сомнениями:
Які виникли сумніви відносно вищенаведеного підходу (логіки).
По-перше. Виходить так, що вартість подібних поліпшень і під Одесою і в 70 км. від неї буде майже однакова, так як основним чинником на формування ринкової вартості нерухомості згідно градації за НСО – є земельна ділянка, вартість якої віднімається.
Именно, если отнимать землю, то моя хрущевка в Хацапетовке будет стоить так же как и в Киеве! Из-за чего тогда весь сыр-бор с налогообложением? Земля - неотъемлемая компонента объекта недвижимости, нельзя продать дом без нее. Налогооблагаемая стоимость - стоимость улучшенного з.у.(дом+ земля). Другое дело, что у нас в оценке на землю есть другой регулятор - Держкомзем и требуется дополнительный лицензионный отчет по земле, который, получается дублирует стоимость земли (в случае если она приватизирована, конечно) - отсюда и двойное налогообложение з.у. И это уже вопрос не к оценщику!
По-друге. Був приклад, коли в одному нас. пункті потрібно було оцінити квартиру і поліпшення (приватний будинок без зем.ділянки). Виходить так, що вартість 1кв.м. квартири вийшла значно вища.
Думаю, может не учтен экон. износ улучшений.
По-третє. Коли площа земельної ділянки для певних нас. пунктів є середньостатистичною 10-15 сот., то все “нормально”, але коли в об'єкта оцінки в даному нас. пункті площа землі 25-30 сот., то виходить, що по порівняльному підходу вартість 1 кв.м. житлового будинку стає “помітно” низькою. При цьому, об'єктів порівняння з подібною площею землі відсутні.
Для жилой застройки есть нормы по площади з.у. в зависимости от нас. пункта - 10-15 сот., остальная площадь, если ее больше нормы оформляется по другому целевому назначению - для ведения подсобного хозяйства и считается отдельно и корректируется на наличие/отсутствие у аналогов, тогда ст-ть улучшений ею не занижается. Как-то так. |
|
|
|
|
Sanya
Возраст: 51
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Вт, 05 Июн 2012 11:27 |
|
Уважаемая Forto4ka, (Які виникли сумніви відносно вищенаведеного підходу (логіки). По-перше. Виходить так, що вартість подібних поліпшень і під Одесою і в 70 км. від неї буде майже однакова...) -
Додаток до листа Мінрегіонбуд від 16 травня 2012 № 7/15-7995 табл. № 5 - "Опосередкована вартість будівництва обєктів соц. призначення, які споруджуються на території України(з урахіванням ПДВ), есть еще вопросы. Далее, (отсюда и двойное налогообложение з.у. И это уже вопрос не к оценщику!), если домовладение стоит на рынке 17 грн то на каком основании Вы оценщики ее увеличиваете прикрываясь двойным налогообложением. (13 + 4 = 17 грн. т.е. кирпич + земля) |
|
|
|
|
Moderator3
Moderator
Сообщения: 685
|
| Добавлено:
Вт, 04 Сен 2012 19:28 |
|
| uni писал(а): |
Надо оценить садовый дом. Для налогообложения ( есть договор купли -продажи и акт на землю)
"Дом" в аварийном состоянии ( каркасно-щитовой, постройка 70-х), сетей кроме света нет.
Реально стоимость формирует только земельный участок, на участки аналоги есть и реальные рыночные.
На дома аналогов мало.
По тимчасовому .... надо оценивать затраткой, согласно нац. стандарто №2 п.7 .... + методом аналогов.
Корректно ли будет выполнить оценку так:
оценить стоимость земельного участка по аналогам, и указать, что наличие такого дома - снижает стоимость земельного участка без улучшений , на величину стоимости сноса здания. т.к. использование участка под новую застройку и продажа его в таком состоянии, с более эффективное использование недвижимости? |
|
_________________
Я живу на своїй, Богом даній, землі! |
|
 |
|
Стася
Сообщения: 204
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вт, 04 Сен 2012 23:23 |
|
| Sanya писал(а): |
| Решение было принято таковим: Отчет №1. Оценили земельный участок как условно свободный - это первый отчет под лицензией на землеоцыночные работы. Отчет №2 Оценили садовий домик сравнительным , а в выводе написали так, что стоимость домика ......, в том числе стоимость земельного участка ..... согласно отчета № 1. |
А если не отчета №1, то как быть в этом случае?
Добавлено спустя 17 секунд:
| Sanya писал(а): |
| Решение было принято таковим: Отчет №1. Оценили земельный участок как условно свободный - это первый отчет под лицензией на землеоцыночные работы. Отчет №2 Оценили садовий домик сравнительным , а в выводе написали так, что стоимость домика ......, в том числе стоимость земельного участка ..... согласно отчета № 1. |
А если нет отчета №1, то как быть в этом случае? |
|
|
|
|
Lucenko
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 06 Сен 2012 14:05 |
|
Стася не заморачивайся ...и так и так правильно будет! |
|
|
|
|
555
Сообщения: 135
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Вт, 13 Ноя 2012 12:09 |
|
Постанову 1103 отменили? |
_________________
"От дурных мер, принимаемых правительством, есть спасение: дурное исполнение." П.А. Вяземский |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 13 Ноя 2012 14:38 |
|
| 555 писал(а): |
| Постанову 1103 отменили? |
с чего бы это? |
|
|
|
|
Dkozach
Сообщения: 64
|
| Добавлено:
Пт, 23 Ноя 2012 10:03 |
|
Подскажите, какая формулировка должна быть в отчете при оценке дома с земельным участком - "Домовладение" или "жилой дом "? |
|
|
|
|
Lodochka
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Пт, 23 Ноя 2012 20:20 |
|
Подскажите пожалуйста, необходимо оценить земельный садовый участок. Ни каких хоз. построек нет, инженерных сетей тоже. Аналогов нет. Как быть? |
|
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Пт, 23 Ноя 2012 22:27 |
|
Lodochka
Мне кажется у Вас не достаточно информации. Как правило земля для садового будивництва в чистом поле одному человеку не выделяется. Попросите помощи с аналогами у колег из региона в котором Вы делаете оценку. |
|
|
|
|
Lucenko
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 23 Ноя 2012 23:13 |
|
| Алекс писал(а): |
Lodochka
Мне кажется у Вас не достаточно информации. Как правило земля для садового будивництва в чистом поле одному человеку не выделяется. Попросите помощи с аналогами у колег из региона в котором Вы делаете оценку. |
это какое это "Садовое будивництво"? где это такое целевое призначення земельнои дилянки???? есть четко определенное выделение земельного учаска под САДИВНИЦТВО!!! и все! |
|
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Пт, 23 Ноя 2012 23:31 |
|
Lucenko
не придерайтесь! Я понимаю Вас, может Вы не поняли суть моего ответа на вопрос? |
|
|
|
|
Lodochka
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Сб, 24 Ноя 2012 16:06 |
|
Алекс, Вы правы. В этом садоводстве у многих есть неплохие домики, водопровод, свет, но у моих клиентов ничего, кроме дощатого сарайчика. Они свой участок использовали для отдыха (шашлыки и др.). Даже нормальных фруктовых деревьев нет. |
|
|
|
|
Lodochka
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Вс, 25 Ноя 2012 15:42 |
|
Господа оценщики, спасибо за "помощь", так держать!!! |
|
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Вс, 25 Ноя 2012 17:26 |
|
| Lodochka писал(а): |
| у многих есть неплохие домики, водопровод, свет |
ну если есть информация о продаже застроеного участка, то осталось знать стоимость строительства, а в остатке -земля. |
|
|
|
|
Lodochka
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Вс, 25 Ноя 2012 22:09 |
|
Алекс, спасибо. Но сложность заключается в том, что зем. участки за пределами города продаются методом "сарафанного радио". То есть информации - ноль.
 |
|
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Пн, 26 Ноя 2012 00:41 |
|
| Lodochka писал(а): |
| зем. участки за пределами города продаются методом "сарафанного радио" |
но ведь продаются.... неуже-ли за год первая сделка? |
|
|
|
|
Lodochka
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Пн, 26 Ноя 2012 20:09 |
|
Закон об обязательной независимой оценке вышел недавно. Нарисовать туфту много ума не надо, но вот как правильно оценить? Пока клиенты получат катастр. номер (дней через 10) пытаюсь что-то найти, но.... |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 26 Ноя 2012 22:19 |
|
| Lodochka писал(а): |
| Закон об обязательной независимой оценке вышел недавно. |
Это Вы о чем сейчас, простите? |
|
|
|
|
Стася
Сообщения: 204
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вт, 27 Ноя 2012 00:32 |
|
| Алекс писал(а): |
| ну если есть информация о продаже застроеного участка, то осталось знать стоимость строительства, а в остатке -земля. |
В остатке земля или улучшения? От улучшенного ЗУ отнимать надо землю или улучшения? |
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Вт, 27 Ноя 2012 08:51 |
|
К сожаленью не нашел где прочитал, но мысль в общем такая:
в остатке может быть и земля и улучшения. |
|
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Вт, 27 Ноя 2012 11:54 |
|
| Стася писал(а): |
| В остатке земля или улучшения? От улучшенного ЗУ отнимать надо землю или улучшения? |
Ну если известна стоимость застроеного участка и стоимость строительства-то от стоимости застроеного участка отнять стоимость строительства и получим стоимость земли. Или я не прав. Экономический метод оценки З.У. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 27 Ноя 2012 12:08 |
|
| Алекс писал(а): |
| Стася писал(а): |
| В остатке земля или улучшения? От улучшенного ЗУ отнимать надо землю или улучшения? |
Ну если известна стоимость застроеного участка и стоимость строительства-то от стоимости застроеного участка отнять стоимость строительства и получим стоимость земли. Или я не прав. Экономический метод оценки З.У. |
Прав. Только часто при таком расчете земля в минус уходит. Надо учитывать в стоимости улучшений экономический износ. |
|
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Вт, 27 Ноя 2012 12:14 |
|
| zanoza писал(а): |
| Надо учитывать в стоимости улучшений экономический износ. |
Совершенно верно... Проблема в правильном учоте всех видов износа. А вот чтобы таким способом определяли стоимость строительста-неслышал. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 27 Ноя 2012 12:20 |
|
| Алекс писал(а): |
| zanoza писал(а): |
| Надо учитывать в стоимости улучшений экономический износ. |
Совершенно верно... Проблема в правильном учоте всех видов износа. А вот чтобы таким способом определяли стоимость строительста-неслышал. |
А чего нет?
Vo = Vl + Vb
от перемены мест слагаемых сумма не меняется.
Получите стоимость строительства с учетом всех видов износа, по идее. |
|
|
|
|
Lodochka
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Ср, 28 Ноя 2012 00:41 |
|
Всем доброй ночи. Спасибо за помощь.
 |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 28 Ноя 2012 01:50 |
|
| galswit писал(а): |
К сожаленью не нашел где прочитал, но мысль в общем такая:
в остатке может быть и земля и улучшения. |
Например, в "Оценка стоимости недвижимости" (С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева)
Если рассматривать объект недвижимости с физической точки зрения, то можно говорить о методах остатка для соответствующих физических компонентов оцениваемой собственности (например, для недвижимости — методы остатка для земли и улучшений).
Метод остатка для земли базируется на концепции остаточной доходности, в соответствии с которой доход, извлекаемый из земли, представляет то, что остается после возмещения расходов на три фактора производства: труд, управление и капитал.
Метод остатка для улучшений также базируется на концепции остаточной доходности, но с другим набором факторов производства: труд, управление и земля. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 28 Ноя 2012 11:03 |
|
| Цитата: |
Метод остатка для земли базируется на концепции остаточной доходности, в соответствии с которой доход, извлекаемый из земли, представляет то, что остается после возмещения расходов на три фактора производства: труд, управление и капитал.
Метод остатка для улучшений также базируется на концепции остаточной доходности, но с другим набором факторов производства: труд, управление и земля.
|
Нутром чую, 0,5+0,5 - литр! (с)
А можно попроще и с формулами? |
|
|
|
|
Вячеслав Анатольевич
Сообщения: 140
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 29 Янв 2013 18:54 |
|
Добрый день.
Может не в тему но все же.
Можно ли в один отчет включить два разных объекта недвижимости.
И соответственно в выводе тоже будет две стоимости.
Например: здание и рядом гараж. (на каждый объект по БТИ разные вытяги, при этом один и тот же собственник-заказчик оценки). |
|
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 29 Янв 2013 20:55 |
|
я думаю, можно. в практике такое было. но мне обычно лень - проще сделать 2 разных |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
