| Автор |
Сообщение |
Золотце
Сообщения: 8
|
 Добавлено:
Ср, 10 Окт 2012 14:27 |
  |
Ув. оценщики! помогите разобраться как правильно оценить участок.
ситуация следующая:
- ЗУ площадью 0.5 га,
- строение - 40 кв.м.,
- аналогов нет (промышленность практический не продается сейчас).
я так понимаю что нужно условно добавлять ещё здание и считать как доходный+затратный
подобных отчётов никогда не делала - подскажите на что опираться? какое должно быть условно-воздвигаемое строение, затраты на его сооружение брать по УПВС?
может где-то кто-то видел и может поделиться подобным отчётом?
заранее благодарна. |
|
|
  |
|
ЛП
Сообщения: 362
Откуда: ЗУ
|
| Добавлено:
Ср, 10 Окт 2012 17:59 |
|
Какой правовой статус ЗУ? Какое назначение строения? Если ЗУ приватизованый - рыночная стоимость ЗУ (аналогов продаж) + затраткой по УПВС строение. Думаю, что комбинированній подход здесь уместен. |
_________________
Желай большего, но довольствуйся малым |
|
|
|
Moderator3
Moderator
Сообщения: 685
|
| Добавлено:
Ср, 10 Окт 2012 18:05 |
|
Золотце, какая цель оценки? |
_________________
Я живу на своїй, Богом даній, землі! |
|
 |
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 11 Окт 2012 08:40 |
|
Мы делали экономическим методом и методом остатка для земли.
Искали аналоги строений подобного плана в населенных пунктах с близкой инвестиционной привлекательностью |
|
|
|
|
Lucenko
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 11 Окт 2012 10:00 |
|
Ученые!!!не забивайте мозги,начинающему оценщику!!! и так и так будет правильно!! аналогов нет и быть не может!! вот сейчас она делает первый!!! я сам работаю и живу в деприсивном районе,где шахты закрываются каждый год...и сами понимаете как это сказывается на рынке  |
|
|
|
|
Золотце
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Чт, 11 Окт 2012 11:45 |
|
| Moderator3 писал(а): |
| Золотце, какая цель оценки? |
експертная стоимость ЗУ для продажи
Добавлено спустя 2 минуты 24 секунды:
| ЛП писал(а): |
| Какой правовой статус ЗУ? Какое назначение строения? Если ЗУ приватизованый - рыночная стоимость ЗУ (аналогов продаж) + затраткой по УПВС строение. Думаю, что комбинированній подход здесь уместен. |
ЗУ в оренде, строение - была пилорама (по БТИ) сейчас просто как склад используют |
|
|
|
|
Lucenko
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 11 Окт 2012 12:21 |
|
тогда можете взять аналог!!!!по складским,но уже с учетом реальной аренды..т.е договор между арендодателем и арендатором...тем более что все платежи будут проводится по безналичному расчету. |
|
|
|
|
Золотце
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Чт, 11 Окт 2012 12:21 |
|
я делала отчёты по ЗУ под комерцию с нормальной застройкой по такой схеме:
1. считала доход с аренды зданий
2. считала затраты на здания по упвс
3. разница между капитализиров. доходом и затратами на строения - стоимость участка
но! здания все реальные были и процент застройки - 30-40, а если участок практически пустой, и застраивать его никто не собираеться
Т.е. на сколько я понимаю нужно условно предположить что мы для более эф. использования строим там ещё одно зданиеи сдаём его в аренду ...
Вопрос: какое здание и на основании чего, как его описывать и какие материалы для этого прикладывать в отчёт |
|
|
|
|
Lucenko
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 11 Окт 2012 12:22 |
|
и вы свою ж....прикроете,в случае проверки!!!
Добавлено спустя 1 минуту 56 секунд:
| Золотце писал(а): |
я делала отчёты по ЗУ под комерцию с нормальной застройкой по такой схеме:
1. считала доход с аренды зданий
2. считала затраты на здания по упвс
3. разница между капитализиров. доходом и затратами на строения - стоимость участка
но! здания все реальные были и процент застройки - 30-40, а если участок практически пустой, и застраивать его никто не собираеться
Т.е. на сколько я понимаю нужно условно предположить что мы для более эф. использования строим там ещё одно зданиеи сдаём его в аренду ...
Вопрос: какое здание и на основании чего, как его описывать и какие материалы для этого прикладывать в отчёт |
к чему это все!!!!это другой случай !!! |
|
|
|
|
Золотце
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Чт, 11 Окт 2012 12:24 |
|
Lucenko
взять аналог чего?
Добавлено спустя 2 минуты 21 секунду:
ну конечно я свою ж... прикрою, она у меня слижком красивая чтоб ее подставлять ))))
а это всё, для того чтоб обл.зем експертизу провёл и вопросов дурацких не задавал |
|
|
|
|
Lucenko
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 11 Окт 2012 13:40 |
|
я раньше ..по молодости хотел чтоб моя оценка выглядела по всем критэриям и требованиям нормативов и законов?не сурогатная! но ни какя все это не смог прикрутить к действительности! поэтому! оцінювач це є самостійна особа яка має право визначати!!! |
|
|
|
|
Золотце
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Чт, 11 Окт 2012 13:48 |
|
Lucenko
спасибо за совет
значит будем писать сочинение на вольную тему )))) |
|
|
|
|
Lucenko
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 11 Окт 2012 14:09 |
|
так точно!!!и если кто то возразит...то пускай предоставит АНАЛОГИ кот.унего НЕТ! |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 13 Окт 2012 12:01 |
|
| Lucenko писал(а): |
| Ученые!!!не забивайте мозги,начинающему оценщику!!! и так и так будет правильно!! аналогов нет и быть не может!! вот сейчас она делает первый!!! я сам работаю и живу в деприсивном районе,где шахты закрываются каждый год...и сами понимаете как это сказывается на рынке. |
Совершенно неправильная позиция! 
Надо забивать мозги теорией, увы, хоть и не хочется - надо, иначе практика, как бы Вы ее не обосновывали и не преподносили - может оказаться просто мимо дела.
И пострадает Исполнитель. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Стася
Сообщения: 204
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вс, 14 Окт 2012 02:52 |
|
| Золотце писал(а): |
1. считала доход с аренды зданий
2. считала затраты на здания по упвс
3. разница между капитализиров. доходом и затратами на строения - стоимость участка |
Подскажите, это и есть так называемый метод остатка для земли?
Добавлено спустя 4 минуты 8 секунд:
А кто-нибудь считает землю методом соотнесения (переноса), где стоимость земли определяется как доля в общей стоимости улучшенного зем. участка? Подскажите, пожалуйста, как правильно считать по этому методу? |
|
|
|
|
Lucenko
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 15 Окт 2012 07:47 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Lucenko писал(а): |
| Ученые!!!не забивайте мозги,начинающему оценщику!!! и так и так будет правильно!! аналогов нет и быть не может!! вот сейчас она делает первый!!! я сам работаю и живу в деприсивном районе,где шахты закрываются каждый год...и сами понимаете как это сказывается на рынке. |
Совершенно неправильная позиция!
Надо забивать мозги теорией, увы, хоть и не хочется - надо, иначе практика, как бы Вы ее не обосновывали и не преподносили - может оказаться просто мимо дела.
И пострадает Исполнитель. |
Позиция не правильная !!!решение правильное!! или вы его дороже сможете продать чем он стоит ?!!! а стоит он столько за сколько его можно продать вот и получается делема...как кто то уже писал..учимся 5 лет в институте,потом на оценщика,потом год стажируемся а потом приходим к клиенту и спрашиваем сколько оно стоит!!  |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 15 Окт 2012 17:37 |
|
Ладно, я ничего не понимаю.
Коллега Lucenko, я - замолкаю. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Вт, 16 Окт 2012 07:09 |
|
Алгоритм работы следующий
- анализ рынка и сегмента рынка к которому относится объект
- анализ НЭИ (только честный, без туфты про "инвестиционную привлекательность")
- возможно расширить географию поиска аналогов
Ситуация во многом прояснится, (улыбка) может и стоимость участка в минуса уйдет
| Золотце писал(а): |
| она у меня слижком красивая |
используйте ее по назначению, пока возможно
Добавлено спустя 15 минут 31 секунду:
Луценко, Цена и Стоимость это разные вещи. Ты не знал?
| Lucenko писал(а): |
| а стоит он столько за сколько его можно продать |
Рассуждение примитивное. Некоторые "Орлы", могут продать валенки даже африканским папуасам (есть пара знакомых, один правда в НьюЙорке, другой сейчас вроде в Амстердаме)
И у нас есть универсальные солдаты (оценщик/риэлтор/нотариус, 3 в 1)))) Они напишут "Сколько Нужно".
Суха теория мой друг, но древо жизни пышно зеленеет ... |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Lucenko
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 16 Окт 2012 09:05 |
|
Ув.ВЛ.ВЛ. если было бы так просто..не было бы так печально!!! Кто то видит стакан на половину полный,кто то на половину пустой!!!! не все поддается анализу и не все можно запихнуть под (ваши) конструктивы,хотя они и есть методика составл.эксп.оценки.Оказывается 2+2 не всегда 4,тем более для депрес.районов в котором я и нахожусь,и каждый день...каждый я с этим сталкиваюсь!!и подымаю глаза к небу и думаю..какую методику и подходы применить к данному объекту!!!поле,бывшая шахта,удаленность от дорог,и комуникаций,документов БТИ как вы догадываетесь нет!!! но прекрасно понимаю для чего они берут этот объект(для складирования незаконно добытого угля,посредством КОПАНОК,если кто слыхал! что бы хоть как то выжить в этой глухоте,потому что у них туд дома,семьи и переехать не возможно!!! Подскажите формулу..Уважаемый!
Добавлено спустя 6 минут 54 секунды:
| Grey Horse писал(а): |
Ладно, я ничего не понимаю.
Коллега Lucenko, я - замолкаю. |
против Вас серый конь,я ни чего не имею,даже после того как вы меня обозвали Хамом!! может быть вы где то и правы! может быть я где то и перегибаю? но со мной да и с вами поступают намного хуже,жестче без всякой демогогии!! и хамства...просто забирают возможность жить!! и по этому наверное это все от туда! "Не вини Коня вини дорогу" |
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Вт, 16 Окт 2012 10:33 |
|
Золотце, лучший путь, путь предложенный коллегой Владимир Владимирович в этом посте - http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?p=113057#113057
Ваш вариант подпадает под это:
| Цитата: |
VII. Особливості оцінки земельних ділянок спеціалізованих
об'єктів та об'єктів з обмеженим ринком
39. Об'єкт оцінки визначається як спеціалізований або як
такий, що має обмежений ринок, за наявності таких істотних ознак:
виконання об'єктом специфічних суспільно-економічних функцій
(неприбуткових і прибуткових);
територіальна розосередженість ринку товарів та послуг;
особливе географічне положення;
тривалий період маркетингу у порівнянні з об'єктами, що
користуються попитом, тощо.
40. За відсутності ринкових даних про ціни продажу (оренди)
подібних земельних ділянок оцінка землі грунтується на припущенні
про умовну зміну характеру її використання на такий, що забезпечує
отримання доходу на ринку. Така зміна може включати умовний поділ
земельної ділянки чи її об'єднання з іншими ділянками.
За цих умов вартість землі визначається як різниця між
дисконтованими доходами від передбаченого використання та
дисконтованими витратами, пов'язаними із змінами характеру
використання.
41. Розрахунок очікуваного доходу може базуватися на
визначенні додаткових надходжень без зміни характеру використання
земельної ділянки, включаючи можливі надходження від побічних
продуктів, які отримує власник, та компенсаційні виплати з бюджету
відповідно до законодавства. |
Lucenko, Вы в каждой теме будете уходить в сторону? Рассказывать какой у вас депрессивный регион, как все хреново? |
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Вт, 16 Окт 2012 11:17 |
|
| Lucenko писал(а): |
| ... было бы так просто .. |
Ув. Луценко, а где ВВ говорил про "Просто" ?
| Цитата: |
| Подскажите формулу .. |
Не Подскажу. т.к. формула это просто - подставил значения - получил результат.
Хотя почему? упвс,1969 вам в помощь, ну и прочая светотень по затратке.
| Цитата: |
| незаконно добытого угля, посредством КОПАНОК |
Конечно знаем, в Крыму масса нуворишей сколотивших капитал на Копанках (это образно, без обид), за взятки местным уродам, разобрала Южный Берег и строит небоскребы разрушая вековую природу (например, можевел реликтовый растет 1 мм/год)
Да, сложно у вас среди терриконов (Жизнь Вообще Сложная Штука), но это не значит что нужно их оставлять после себя везде.
Сорри оффтоп. Жвакагалс. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
